Surroga, sospensione and co.

Un rincaro che, sebbene fosse dato per certo dai mercati e dagli analisti, ha comunque creato non pochi problemi alle famiglie alle prese con la restituzione di un mutuo a tasso variabile. Questo perché le rate mensili del prestito per la casa sono salite anche di 20 euro al mese. E peggio è andata a chi ha un mutuo che prevede il ricalcolo mensile dell’ammortamento: l’aumento della prima rata potrebbe essere anche del doppio, pur se l’effetto su quelle successive gradualmente si ridurrà.

Per quanti, quindi, si trovassero in una situazione di difficoltà nel pagamento dei bollettini, meglio ricordare che è possibile modificare le condizioni del mutuo o sospenderlo temporaneamente. Vediamo in che modo.

In primis c’è la surroga. Si tratta di una soluzione introdotta dalla legge 40/2007 e prevede che il mutuatario possa accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo prestito, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali. Ma se con la surroga è possibile ricalcolare il regime di tasso, lo spread e la durata, non si può invece richiedere la rivalutazione dell’importo erogato.

Capitolo a parte per la sostituzione del mutuo. Questa procedura consente di rivedere tutti i termini contrattuali, compreso l’importo erogato, a fronte di una nuova iscrizione ipotecaria e dei relativi costi. Ovviamente la sostituzione è una soluzione più onerosa rispetto alla surroga, ma garantisce la possibilità di ottenere liquidità extra, ricalcolare i livelli di spread, il regime di interesse e di rivedere il piano di ammortamento.

Ed ancora. Per migliorare la situazione del proprio mutuo, è prevista anche la possibilità del consumatore di ricorrere alla rinegoziazione. Si tratta di un nuovo accordo tra il cliente e la propria banca e riguarda la tipologia del mutuo, il tasso e la durata. Questo vuol dire che l’accordo può avvenire esclusivamente tra gli stessi contraenti. La Legge 244/2007 ha stabilito che è sempre possibile per la banca e il debitore variare senza spese le condizioni del contratto di mutuo mediante scrittura privata anche non autenticata.

E, da questo mese, con l’ok al Decreto Sviluppo, è diventata obbligatoria per le banche la rinegoziazione del mutuo variabile. Il provvedimento prevede, infatti, la possibilità di trasformare il finanziamento ipotecario dal tasso variabile a quello fisso per importi fino a 200mila euro, a condizione che l’intestatario abbia un reddito Isee (l’Indicatore della situazione economica equivalente) sotto i 35.000 mila euro.

La rinegoziazione assicura, per un periodo pari alla durata residua del finanziamento o, con l’accordo del cliente, per un periodo inferiore, l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l’Irs in euro a 10 anni e l’Irs in euro di durata pari alla durata residua del mutuo, maggiorato di uno spread pari a quello indicato nel contratto di mutuo.

Infine, ultimo strumento da considerare nel caso in cui ci si trovasse in difficoltà è la sospensione del mutuo. Un’operazione resa possibile dall’accordo firmato lo scorso gennaio dall’Associazione bancaria italiana e da 13 associazioni dei consumatori (Acu, Adiconsum, Adoc, Assoconsum, Assoutenti, Casa del consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega consumatori, Movimento consumatori, Movimento difesa del cittadino e Unione nazionale consumatori) che la scorsa settimana hanno prorogato di altri sei mesi (fino al gennaio 2012) lo stop del pagamento delle rate per i prestiti fino a 150mila euro per l’acquisto, costruzione o la ristrutturazione della prima casa. Due i requisiti necessari per chi intende giovarsi della misura: essere stato colpito da un evento negativo (perdita di lavoro o cassa integrazione) e avere un reddito non superiore ai 40mila euro lordi annui.

29 July 2011 di Patrizia De Rubertis