Stretta sulla compravendita di case ristrutturate con il Superbonus

La Legge di Bilancio 2024 in approvazione a fine dicembre, in via definitiva dalla Camera, introduce un meccanismo di tassazione straordinaria per gli immobili oggetto di interventi di ristrutturazione con il 110%. Cerchiamo di capire insieme di cosa si tratta.

Gli immobili Superbonus valgono di più

Innanzitutto il legislatore considera il costo di vendita di questi immobili rispetto al valore pre-ristrutturazione una plusvalenza, un guadagno extra dovuto proprio all’intervento di ristrutturazione a “costo zero” per coloro che lo hanno effettuato. Da questa considerazione l’esigenza di mettere un paletto a compravendite a fini speculativi con una tassazione più elevata.

In particolare, spiega il Parlamento in un dossier sulle disposizioni della Legge di Bilancio all’articolo 1: “Il comma 65 prevede che alle plusvalenze suddette si può applicare l’imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 26 per cento. Il comma 66 dispone che le predette disposizioni si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024. Il comma 67, infine, specifica che le eventuali maggiori entrate derivanti dall’attuazione dei commi precedenti affluiranno ad apposito capitolo dell’entrata del bilancio dello Stato per essere destinate al “Fondo per la riduzione della pressione fiscale”.

Ricapitolando dunque, nel caso in cui si sono eseguiti interventi agevolati superbonus e che gli interventi si siano conclusi da non più di dieci anni, all’atto della cessione si applica un’imposta del 26%. Da questa disposizione sarebbero esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

Di conseguenza, è disposto che, anche la previsione, secondo cui costituiscono plusvalenze imponibili quelle derivanti dalle cessioni di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, si applica solo alle ipotesi diverse da quelle sopra indicate.

Come si calcola questa plusvalenza?

È determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo e, in presenza di immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

Si prevede, tuttavia, che, per gli immobili in esame, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura praticato dal fornitore, di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020.

Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente.

Per i medesimi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

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26 December 2023 di Cristina Bartelli