Se il mutuo è a tassi da usura
La puntata di una nota trasmissione televisiva trasmessa lo scorso 12 novembre 2013 è stata l’occasione per riportare l’attenzione dei cittadini su un fenomeno sgraditissimo: ad alcuni è capitato che il mutuo sottoscritto avesse dei tassi alti in maniera spropositata, ma quando si sono recati in banca a chiederne ragione i funzionari in cui si sono imbattuti li hanno tranquillizzati, evitando di fornirgli la documentazione che i consumatori avrebbero avuto tutto il diritto di chiedere e consultare a proprio agio e, se si incaponivano a volerne sapere di più, si trovavano oggetto di minacce. Tutto questo per nascondere il fatto che, in alcuni casi, dietro un tasso “sospetto” si nasconde un vero e proprio reato di usura.
Nel calcolare la percentuale di interesse dovuta nella rateizzazione del mutuo, infatti, bisogna tenere conto non solo del tasso palese proposto dalla banca, ma anche delle eventuali more per il ritardato pagamento delle rate, delle maggiorazioni di interesse applicate a chi voglia estinguere anticipatamente il mutuo, e di altre varie ed eventuali. Sommando tutti questi costi, può avvenire che i tassi richiesti dalle banche risultino di fatto superiori ai tassi di usura in vigore al momento della firma.
In questi casi, il cittadino non è solo ma ha dalla sua la legge anti-usura 108/1996, che vieta alle banche di applicare tassi superiori al limite fissato dal Ministero dell’Economia e dalla Banca d’Italia. Una sentenza della Corte di Cassazione (la 350/2013) sancisce inoltre che nel calcolo debbano rientrare tutte le spese e le voci di costo relative all’erogazione del mutuo stesso, non soltanto il tasso di interesse applicato. In caso di interessi usurai applicati dalla banca, quindi, il cittadino ha diritto a recuperare gli interessi pagati, a non pagare quelli futuri e perfino ad avere il contratto di mutuo senza alcuna conseguenza.
L’importante, quindi, è che il contraente il mutuo sia consapevole delle condizioni che gli vengono applicate. Come fare a scoprire se il proprio contratto ha degli interessi usurari?
Innanzitutto occorre sapere che i tassi medi a cui è lecito erogare finanziamenti sono definiti ogni tre mesi da Banca d’Italia: è necessario, perché il contratto sia legale, che al momento della firma gli interessi proposti non superino questi tassi aumentati del 4,25%. Fino alla fine del 2013 i tassi soglia dei mutui con garanzia ipotecariaa tasso fisso sono passati da 10,36% a10,38%, mentre per i mutuia tasso variabile la soglia è salita da 8,6% a8,85%(qui il sito con le tabelle ufficiali).
Questa soglia va confrontata con quella che risulta dal proprio contratto di mutuo, di cui è necessario avere una copia fisica (da richiedere alla banca o al proprio notaio che ha effettuato il rogito), e gli estratti conto dei pagamenti, che la banca è tenuta a fornire. Ad assistere i cittadini ci sono diversi calcolatori su diversi siti di associazioni dei consumatori, una per tutti il Codacons, che fin dallo scorso ottobre ha lanciato una class action per la restituzione degli interessi non dovuti ai cittadini truffati.
Nel caso si dovesse scoprire che, sfortunatamente, si è firmato un mutuo a tassi superiori al consentito, bisognerà inoltrare alla banca una diffida appellando sia alla sentenza della corte di cassazione citata. Alla diffida seguirà probabilmente un tentativo della banca di appianare le cose in maniera alternativa. Qualora questo tentativo dovesse fallire, il ricorso al tribunale è l’unica strada.
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Commenti
Buonasera, volevo avere una conferma se per verificare se il tasso di mutuo è usuraio bisogna calcolare solo il tasso palese e il tasso di mora, o tutte le voci compreso il piano di ammortamento. Grazie
RispondiBuonasera a lei. Nel calcolo sono compresi il tasso palese, il tasso di mora, ed eventuali altre spese come quelle di istruttoria, di gestione della pratica e della perizia, l’eventuale compenso del mediatore, le eventuali polizze legate alla casa.
RispondiSalve,ho surrogato un mutuo ventennale dopo 10 anni. Mi interessava sapere se aveva un tasso di usura e ho trovato 2 correnti di pensiero delle quali una farebbe al mio caso. Praticamente mi interessava capire se per il calcolo del tasso si doveva conteggiare oltre al tasso di mora anche il tasso di estinzione anticipata (anche se non l'ho pagato per via della legge bersani). Grazie
RispondiBuongiorno. Sì, nel calcolare gli interessi bisogna tenere conto (mi autocito) “non solo del tasso palese proposto dalla banca, ma anche delle eventuali more per il ritardato pagamento delle rate, delle maggiorazioni di interesse applicate a chi voglia estinguere anticipatamente il mutuo, e di altre varie ed eventuali”. Il tasso risultante va confrontato con i tassi stabiliti dalla Banca d’Italia, e in questo modo si capisce se il tasso applicato sia usurario o meno.
RispondiSalve, nel caso il mio mutuo fosse usurario e la banca mi dovesse ridare indietro gli interessi io avrei i soldi che mi spettano oppure verrebbero scalati dal capitale del mutuo ancora in essere? C'è una regola oppure è da mediare la scelta? Grazie
RispondiCaro Umberto, la legge anti usura 108/1996 e la sentenza della cassazione 350/2013 prevedono che nel caso le vengano restituiti gli interessi versati e che quelli futuri siano sospesi; lei a quel punto è tenuto a rimborsare solo il capitale.
RispondiBuonasera Avvocato, volevo chiederle se in un prestito devo considerare ai fini dell'usura anche le spese e/o commissioni di sollecito ( €. 5.00) per insoluti rid, come da documento di sintesi inviatomi dalla finanziaria. Grazie.
RispondiBuongiorno, ho fatto analizzare il mio mutuo ed e venuto fuori che c'è usura, abbiamo invitato la banca alla la lettera per mediazione e non si è presentata come devo comportarmi, posso cominciare a pagare solo il capitale per come è venuto fuori dalla analisi fatta dall'esperto.
RispondiBuonasera Vincenzo, innanzitutto grazie del titolo ma non sono un avvocato, solo una giornalista...Ai fini del calcolo del tasso da confrontare con la soglia di usura si devono considerare tutte le spese, compresi gli interessi di mora, che comprendono anche le varie commissioni legate al recupero del credito. Quindi anche le commissioni di sollecito dovrebbero essere conteggiabili.
RispondiGentilissimo Aurelio, proverei a ritentare una mediazione, se non dovesse ancora esserci risposta temo che l'unica strada sia quella del tribunale.
RispondiBuonasera Floriana. Venerdì 25 04 2014 ho citato la Banca per Usura e Indeterminatezza, sicuramente i tempi saranno lunghi nell'attesa se pago solo la quota capitale, secondo la sua lunga esperienza del settore a cosa potrei andare incontro? Le chiedo scusa se insisto, ma mi interessa la sua opinione. La ringrazio e la saluto.
RispondiGentilissimo Aurelio, da quel che mi risulta, una volta depositata la denuncia in tribunale, la legge 44/99 potrebbe darle la possibilità di chiedere una sospensione del pagamento (300 giorni più altri 300 eventualmente) in attesa che la giustizia faccia il suo corso. Tuttavia le consiglio di consultare in merito il suo avvocato, che saprà senz'altro assisterla nel migliore dei modi.
RispondiBuongiorno Floriana, le avevo dato il titolo di Avvocato ma, anche se non lo ha acquisito, sicuramente è più competente di qualcuno che si è preso la laurea di Avvocato per appenderla alla parete. Visto che è giornalista non mi corregga la punteggiatura così faccio bella figura. Detto questo: casa messa all'asta dalla banca perché moroso per malattia e congedato dall'arma preventivamente; due volte è andata deserta e la terza è programmata a fine giugno. Se accerto l'usura dalla banca posso bloccare la vendita? Alcuni avvocati mi dicono che non è possibile. Grazie
RispondiGentilissimo, nonostante la fiducia che mi attribuisce, per rispondere a questa sua ho consultato un avvocato vero (F.Scrosati di Busto Arsizio, che ringrazio). In definitiva, la risposta è che l'asta può essere bloccata, ma il modo varia a seconda del caso. "La vendita all'asta di un immobile - dice l'avvocato - arriva all'esito di una procedura esecutiva che parte con l'ottenimento da parte della Banca di un titolo esecutivo (solitamente o mutuo fondiario o decreto ingiuntivo). Se sul titolo esecutivo c'è contestazione di merito, il Giudice che se ne occupa può sospenderne l'efficacia esecutiva sino all'esito della causa: sospesa l'efficacia del titolo esecutivo è sospesa automaticamente anche l'esecuzione e quindi le aste. Se invece sul titolo non c'è contestazione, come per esempio su un mutuo fondiario, ma si contestano solo gli interessi applicati su detto mutuo, allora è il Giudice della procedura esecutiva che può sospendere la vendita: andrà formulata un'opposizione agli atti esecutivi e se sussistono fondate ragioni (anche se non c'è ancora una sentenza che definisce il contenzioso sugli interessi) il Giudice dell'Esecuzione può sospendere". Io credo che il suo caso sia il secondo dei due, quindi la cosa migliore è rivolgersi al giudice che sta trattando il suo caso di sospetta usura.
RispondiBuonasera Floriana,sa quella storiella dell'avvocato che dice al cliente ....qui vinciamo mentre qui perdi. Vinciamo la causa assieme ma se perdiamo ......perdo solo io. A parte gli scherzi , se denuncio per usura la banca e si perde a cosa si va incontro ? il mio avvocato è stato vago. Grazie
RispondiSalve, volevo un' informazione. Nei casi di mutuo a tasso variabile quale "Lira interbancaria relativa ai 2 mesi antecedente la data di scadenza della prima rata", Le chiedo: alla stipula (es.22.06.1998) quale è il valore del tasso sottoscritto? Ovvero quale è il tasso alla stipula da dover confrontare con l'usura visto che si sottoscrive un tasso futuro???Forse quello applicato al primo addebito negli interessi del preammortamento? Grazie 1.000
RispondiDall'analisi effettuata sul mio mutuo risulta esserci usura bancaria. Cosa devo fare?
RispondiBuonasera Vincenzo, provando a fare l’ipotesi migliore ed escludendo rappresaglie da parte dell’istituto di credito, che non avrebbero ragione d’essere, lei continuerà a rimborsare il suo mutuo ai tassi pattuiti. Naturalmente perdendo la causa dovrà accollarsi tutte le spese processuali. Chieda al suo avvocato di essere più preciso, dopotutto lei è un cliente!
RispondiGentile Maria, i tassi variabili si confrontano, come tutti, con quelli resi noti dalla Banca d’Italia, con la differenza che, mentre per il mutuo a tasso fisso, tale confronto avviene una volta sola, alla stipula del contratto (dato che, appunto, il tasso non cambia), nel caso dei tassi variabili i confronti vanno effettuati ad ogni rata, per assicurarsi che non si verifichi usura “sopravvenuta”.
RispondiGentile Mimmo, prima di intentare una causa legale provi ad appianare la questione in maniera “amichevole” con la banca. In bocca al lupo.
RispondiBuonasera Floriana ho fatto fare due analisi da società e tutte e due mi hanno scritto che il mio mutuo e a tasso di usura qualche dubbio l'avevo ma sono sempre un po’ scettico visto che mi hanno chiesto di fare analisi econometrica per una cifra di circa 3.000 euro iva compresa. Premettendo di aver stipulato un mutuo nel 2007 con tasso fisso al 7,46 se devo aggiungere il 2% tasso di mora vado al 9,46, tanto per informarla, in 60 mesi ho dato alla banca circa 90.000 euro facendo la surroga mi hanno scalato dal capitale 11.000 euro a lei sembra un rapporto giusto o mi consiglia di fare analisi econometrica e rischiare anche questi ulteriori 3.000 euro? Tanto perso per perso… In attesa di gradita risposta la saluto.
RispondiCaro Fabio, sulle questioni di calcolo purtroppo non la posso aiutare direttamente e le consiglio quindi di fare il possibile per avere il conteggio più preciso possibile, in vista del fatto di dover intentare, eventualmente, una causa giudiziaria.
RispondiBuona sera avvocato, mi domando come sia possibile che ho preso 1250000 euro di mutuo e pago 963euro al mese per 20 anni (non è mutuo prima casa)....mi sembra al quanto esagerato. La prego di rispondermi, grazie infinite!!!!
RispondiCaro Marco, grazie dell’Avvocato, ma sono solo una giornalista! Le consiglio di consultare bene il contratto che ha firmato e di guardare quali tassi e condizioni le siano stati applicati, per capire se si tratti di tasso usurario.
RispondiBuonasera Floriana volevo gentilmente chiederle se è compresa nell'usura bancaria anche chi ha stipulato mutui per ristrutturazione edilizia e prestiti con banche e/o finanziarie. Cordiali saluti
RispondiBuongiorno avvocato avevo fatto fare una pre-analisi del mutuo e risulta che ha una tasso globale del 10,25% e il tasso soglia del trimestre è di 9,0% cosa si può fare? Secondo voi è tanto? Posso farlo bloccare finché non si trova un accordo?
RispondiCara Patrizia, l’usura purtroppo può avvenire in ogni tipo di prestito.
RispondiGentile Matteo, innanzitutto grazie per l’”avvocato” ma non è un titolo che mi appartiene, io sono una giornalista. Venendo alla sua domanda, se lei non ha ancora stipulato il mutuo, sottoponga la sua pre-analisi alla banca, se lei ha ragione le cambieranno il tasso.
RispondiBuongiorno Floriana, sono Aurelio Napoli da Reggio Calabria, vorrei sapere qualcosa in più sulla proposta di legge per consentire una sospensione delle rate dal 2015 al 2017, i tempi per presentare la documentazione per accedere, la moratoria vale solo per i mutui prima casa o pure finanziamenti, mutui ristrutturazione, ringrazio per la sicura risposta.
RispondiGentile Aurelio, trova tutte le risposte qui: http://www.mutui.it/mutuando/mutui-sospendere-quota-capitale.html
RispondiBuongiorno Floriana, volevo gentilmente sapere cosa prevede la legge nel mio caso. Sono in attesa di rogitare una casa da 2 anni dopo che il costruttore ha mandato una diffida alla banca sulla quale aveva un mutuo per costruzione con tassi d'usura, la banca a sua volta blocca la casa proprio 2 settimane prima del rogito e il costruttore non riesce a vendermela finché non risolve al tribunale i problemi con la banca (questo è tutto quello che ho capito fin ora). Io nel frattempo sono entrato ad abitare nella casa con un contratto di comodato gratuito e finché il costruttore e la sua banca non risolvono io risparmio e quando andremo a rogitare chiederò meno soldi per il mutuo alla mia banca. Il punto è che il costruttore mi chiede, visto le spese e tasse sulla casa che sta sostenendo, se gli posso fare un acconto di 5.000 euro oltre i 12.000 euro che gli ho già versato al preliminare. Cosa dice la legge? Quanto durano queste cause banca - costruttore? Come mi posso tutelare? Corro rischi se gli do un altro assegno di 5000 euro? Grazie e saluti
RispondiSalve vorrei capire quante possibilità c'è rivincere contro una banca e se qualcuno è riuscito.
RispondiBuonasera, tramite Federitalia e dopo perizia ho denunciato la mia banca per usura e da agosto sto effettivamente pagando solo la quota capitale ogni mese. L a mia domanda è la legge che prevede i 300 giorni è valida solo per chi ha partita iva o anche per i privati? A cosa vado incontro, anche essendoci una denuncia per usura in corso, pagando "solo" la quota capitale? Grazie
RispondiGentile Rosanna, non credo che la legge 44/99, alla quale si riferisce, faccia distinzione tra partite Iva e privati, essendo stata scritta per tutelare in generale le vittime di usura bancaria. Se lei ha fatto denuncia tramite avvocato, si affidi a lui. Nel frattempo, in attesa che la giustizia faccia il suo corso, continui a pagare la quota capitale come i 300 giorni le consentono. A causa terminata, se risultasse che la banca ha torto, lei continuerà a rimborsare solo la quota capitale, altrimenti dovrà rifondere anche gli interessi.
RispondiBuongiorno, sono in attesa di perizia che confermi l'usura sul mio mutuo. Se nel frattempo dovessi surrogare il mutuo, quali potrebbero essere le conseguenze. Riuscirei ad ottenere solo il rimborso degli interessi pagati e perderei la possibilità di pagare solo la quota capitale da ora in avanti?
RispondiCaro Ruggero, le consiglierei, prima di intraprendere altre azioni, di attendere il risultato della perizia. Potrebbe altrimenti complicare le cose inutilmente, rischiando di non trovare condizioni migliori. Non è poi detto che troverebbe chi le surroghi un mutuo sul quale è in corso una verifica.
RispondiSalve, mi ha detto il perito che ho una usura di circa 38.000 euro. Posso bloccare il pignoramento? Grazie.
RispondiGentile Omar, se ne ha la certezza, si rivolga dapprima alla banca, poi al suo avvocato per le necessarie procedure.
RispondiBuongiorno, mi trovo nella condizione che da una prima verifica il mio mutuo ha un tasso usuraio. Al momento sto pagando un tasso molto alto poiché non ho mai fatto rinegoziazione. Sto valutando l'ipotesi di fare una perizia e cominciare l'iter legale contro la banca. Allo stesso tempo vorrei poter fare una surroga per poter avere un tasso migliore fino a scadenza nel caso in cui perdessi la causa. Al momento i tassi sono di molto più bassi del mio e non vorrei rischiare che i lunghi tempi burocratici mi facessero perdere la possibilità di un buon tasso. Cosa mi consiglia? Aspetto o surrogo? Grazie mille
RispondiGentile Laura, se lei ha intenzione di surrogare il mutuo presso la stessa banca, evidentemente la cosa sarebbe in conflitto con la causa che ha intenzione di intraprendere. Io le direi dapprima di surrogare presso un'altra banca, e solo dopo a intentare causa; ma le consiglio comunque di sentire un avvocato per un miglior parere del mio sulle tempistiche da attuare.
RispondiNel 2016 ho contattato un'associazione di avvocati e ho dato mandato per una causa per il mio mutuo di prima casa che ho stipulato nel 2006; pago 1.134 euro al mese con tasso fisso del 5,60%. È stata fatta la perizia bancaria; dopo 2 anni, nel 2018, c'è stata la prima udienza ed io non sono andata perché il mio avvocato mi ha avvisato in ritardo. La banca non si è presentata e ora sono quasi 2 anni che è tutto fermo. Il mio avvocato dice che non è il momento di andare avanti, ma allora cosa devo fare? Io continuo a pagare 1.134 euro al mese. Mi può aiutare a capire? Grazie.
RispondiLe consiglierei di percorrere una strada extra giudiziale e di tentare di capire con la sua banca se possono esserci profili per una rinegoziazione dei tassi del mutuo senza impelagarsi in situazioni giudiziarie. Data comunque la delicatezza della questione, le consiglio, inoltre, di confrontarsi con un esperto.
RispondiBuonasera, ho sospeso il mutuo perché ero autista di scuola bus per un Ente pubblica e, a causa di infortuni, la medicina del lavoro mi ha collocato a riposo per inabilità. Con uno stipendio di 1.800 euro, andando in pensione percepisco euro 1.200 euro e con due figli da mantenere (uno è iscritto all'università e l'altro sta facendo la magistrale) non so più cosa fare. Hanno trovato usura nel mio mutuo, ma non ho potuto andare avanti con il controllo per mancanza di soldi? Cosa posso fare? Grazie.
RispondiCaro Giuseppe, per riconoscere se su un mutuo sono applicati dei tassi usurari è necessario fare dei calcoli prendendo come riferimento il tasso di interesse di base e altre voci, come ad esempio le spese di incasso, di istruttoria di eventuale mora e che tutte assieme nel loro complesso non superino il tasso soglia del periodo di riferimento. Se si potesse attestare e calcolare in maniera corretta questo superamento, il debitore non sarebbe tenuto al versamento della rata. E se il tasso così applicato è già nel contratto quest’ultimo è nullo. Per verificare tute queste cose bisognerebbe rivolgersi a qualche professionista esperto; avendo poi la certezza della pratica usuraria, sarebbe necessario presentare un reclamo alla propria banca per il ricalcolo di tutti gli interessi. Se la banca non risponde entro 30 giorni si può percorrere la strada del reclamo all’arbitro bancario e finanziario, esponendo il proprio caso.
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