Prima casa, l’inadempimento del preliminare non è forza maggiore

Un contribuente ha impugnato presso la commissione tributaria provinciale la revoca delle agevolazioni prima casa emessa dall’Agenzia delle Entrate. Il contribuente per il fisco non ha rispettato la regola dell’alienazione dell’immobile prima dei cinque anni dall’acquisto e aver comprato dopo l’anno dalla vendita l’immobile abitazione principale. Il contribuente si era difeso imputando il mancato rispetto del calendario alla società che non aveva rispettato le condizioni di consegna indicate nel contratto preliminare.

La vicenda è arrivata fino in Cassazione dove l’Agenzia ha contestato le decisioni delle due commissioni tributarie. Per l'Agenzia il contratto preliminare e il mancato rispetto delle condizioni fissate in esso non possono essere considerate forza maggiore e quindi allegate come esonero del rispetto dei paletti per il mantenimento delle agevolazioni fiscali prima casa.

La sentenza

La Corte fissa come primo punto cosa si debba intendere come acquisto di immobile da cui far discendere le agevolazioni prima casa. L’acquisto non è “l’impegno a”, o l’insorgenza di un diritto di concludere un contratto di compravendita ma bensì l’acquisizione del diritto di proprietà. Non è quindi sufficiente la stipula di un contratto preliminare che fa sorgere degli effetti obbligatori (l’impegno a…) ma la necessità di concludere l’atto definitivo, l’unico che fa sorgere il diritto di proprietà dell’immobile nei termini di legge.

Invece la commissione tributaria regionale aveva considerato sufficiente le inadempienze contrattuali per il trasferimento della proprietà come impedimento per il rispetto delle condizioni di vendita e riacquisto per non perdere i benefici prima casa. 

La causa di forza maggiore e le agevolazioni prima casa

La Corte di Cassazione intende come causa di forza maggiore un impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa), inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento.

In un altro caso la cassazione aveva specificato che «In tema di benefici fiscali per l'acquisto della cd. prima casa, è consentito il mantenimento dell'agevolazione esclusivamente ove il trasferimento della residenza nel Comune nel quale è ubicato l'immobile non sia tempestivo per causa sopravvenuta di forza maggiore, assumendo rilevanza, a tal fine, i soli impedimenti non imputabili alla parte obbligata, inevitabili e imprevedibili».

L'ipotesi di specie di inadempimento della controparte degli obblighi derivanti dal contratto preliminare non presenta i connotati dell'oggettività, inevitabilità ed imprevedibilità quindi non può essere configurata alla stregua di una causa di forza maggiore. La mancata conservazione del beneficio fiscale non è dipesa da fattori sovrastanti la sfera soggettiva del soggetto ma è riconducibile ad una precisa scelta del contribuente di ricorrere alla stipula del contratto preliminare accettando, quindi, il rischio che, per effetto degli inadempimenti della controparte - eventi per nulla imprevedibili e inaspettati - il passaggio di proprietà si protraesse oltre l'anno dalla precedente vendita.

Il beneficio fiscale

E cosa succede se si decade dal beneficio? L’agevolazione fiscale legata all’acquisto della prima casa (un consistenze sconto nell’applicazione dell’imposta di registro) viene meno in una serie di situazioni di seguito elencate, con l’obbligo di restituire l’importo dovuto con sanzioni e interessi:

• in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;
• in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene

In caso di decadenza, dunque, ricapitolando, è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora; se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

3 May 2022 di Cristina Bartelli