logo Mutui.it
Tutti i marchi del gruppo Facile.it:
logo Facile.it
logo Facile.it
logo Assicurazione.it
logo Assicurazione.it
logo Prestiti.it
logo Prestiti.it
logo BolletteCasa.it
logo BolletteCasa.it
logo MiaCar.it
logo MiaCar.it

Prima casa, l’inadempimento del preliminare non è forza maggiore

3 mag 2022 | 4 min di lettura | Pubblicato da Cristina B.

A definirlo la Corte di Cassazione

Il contratto preliminare non consente di preservare i vantaggi fiscali legati alla prima casa. Decisione della Corte di Cassazione sui casi in cui scatta la revoca dell’agevolazione fiscale. Il mancato rispetto del contratto preliminare non è un motivo sufficiente da configurare la causa di forza maggiore. Ecco cosa è successo

Il caso

Mutuo casa: trova il migliore per te
Mutuo casa: trova il migliore per te

Un contribuente ha impugnato presso la commissione tributaria provinciale la revoca delle agevolazioni prima casa emessa dall’Agenzia delle Entrate. Il contribuente per il fisco non ha rispettato la regola dell’alienazione dell’immobile prima dei cinque anni dall’acquisto e aver comprato dopo l’anno dalla vendita l’immobile abitazione principale. Il contribuente si era difeso imputando il mancato rispetto del calendario alla società che non aveva rispettato le condizioni di consegna indicate nel contratto preliminare.

La vicenda è arrivata fino in Cassazione dove l’Agenzia ha contestato le decisioni delle due commissioni tributarie. Per l'Agenzia il contratto preliminare e il mancato rispetto delle condizioni fissate in esso non possono essere considerate forza maggiore e quindi allegate come esonero del rispetto dei paletti per il mantenimento delle agevolazioni fiscali prima casa.

La sentenza

La Corte fissa come primo punto cosa si debba intendere come acquisto di immobile da cui far discendere le agevolazioni prima casa. L’acquisto non è “l’impegno a”, o l’insorgenza di un diritto di concludere un contratto di compravendita ma bensì l’acquisizione del diritto di proprietà. Non è quindi sufficiente la stipula di un contratto preliminare che fa sorgere degli effetti obbligatori (l’impegno a…) ma la necessità di concludere l’atto definitivo, l’unico che fa sorgere il diritto di proprietà dell’immobile nei termini di legge.

Invece la commissione tributaria regionale aveva considerato sufficiente le inadempienze contrattuali per il trasferimento della proprietà come impedimento per il rispetto delle condizioni di vendita e riacquisto per non perdere i benefici prima casa.

La causa di forza maggiore e le agevolazioni prima casa

La Corte di Cassazione intende come causa di forza maggiore un impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa), inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento.

In un altro caso la cassazione aveva specificato che «In tema di benefici fiscali per l'acquisto della cd. prima casa, è consentito il mantenimento dell'agevolazione esclusivamente ove il trasferimento della residenza nel Comune nel quale è ubicato l'immobile non sia tempestivo per causa sopravvenuta di forza maggiore, assumendo rilevanza, a tal fine, i soli impedimenti non imputabili alla parte obbligata, inevitabili e imprevedibili».

L'ipotesi di specie di inadempimento della controparte degli obblighi derivanti dal contratto preliminare non presenta i connotati dell'oggettività, inevitabilità ed imprevedibilità quindi non può essere configurata alla stregua di una causa di forza maggiore. La mancata conservazione del beneficio fiscale non è dipesa da fattori sovrastanti la sfera soggettiva del soggetto ma è riconducibile ad una precisa scelta del contribuente di ricorrere alla stipula del contratto preliminare accettando, quindi, il rischio che, per effetto degli inadempimenti della controparte - eventi per nulla imprevedibili e inaspettati - il passaggio di proprietà si protraesse oltre l'anno dalla precedente vendita.

Il beneficio fiscale

E cosa succede se si decade dal beneficio? L’agevolazione fiscale legata all’acquisto della prima casa (un consistenze sconto nell’applicazione dell’imposta di registro) viene meno in una serie di situazioni di seguito elencate, con l’obbligo di restituire l’importo dovuto con sanzioni e interessi:

  • in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;
  • in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.
  • l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene

In caso di decadenza, dunque, ricapitolando, è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora; se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

3 May 2022 di Cristina Bartelli

Mutuo casa: trova il migliore per te
Commenti

Scrivi un commento

Offerte di mutuo confrontate

Calcola un preventivo e scegli il mutuo più adatto a te tra le alternative proposte dalle banche partner di Mutui.it!

MUTUO PRIMA CASA

Confronta i mutui per la prima casa.

Preventivo mutuo

SURROGA MUTUO

Abbassa la rata del mutuo.

Preventivo surroga

Blog Mutuando

pubblicato il 29 aprile 2025
Tutto pronto per la precompilata 2025

Tutto pronto per la precompilata 2025

Dal 30 aprile il cittadino non deve più conoscere quadri, righi e codici ma viene guidato fino all’invio della dichiarazione con una interfaccia intuitiva e parole semplici.
pubblicato il 22 aprile 2025
Crescono i mutui e il valore delle case

Crescono i mutui e il valore delle case

Con il calo dei tassi ripartono gli acquisti: aprile 2024 inizia a essere il primo mese che vede un aumento del numero dei mutui.
pubblicato il 8 aprile 2025
Mutuo, dalla rinegoziazione alle procedure assistite

Mutuo, dalla rinegoziazione alle procedure assistite

Il mutuo è uno degli impegni più stringenti che esistono. Alle prime avvisaglie di sofferenze è importante informare la banca che potrà proporre la rinegoziazione del mutuo, incidendo sulla variabile della rata e della durata.
pubblicato il 1 aprile 2025
Mutui, la leva finanziaria è la famiglia

Mutui, la leva finanziaria è la famiglia

Il 62% dei giovani di età compresa tra i 29 e i 39 anni non è riuscito ancora a comprare casa e sebbene vorrebbe andar via di casa non può perché non ha le capacità economiche per farlo.
pubblicato il 25 marzo 2025
Cosa dice la Bce sul mercato dei mutui

Cosa dice la Bce sul mercato dei mutui

Cautele sulle erogazioni dei mutui: anche con i tagli dei tassi non c’è una ripresa e, addirittura, non è possibile escludere un nuovo rialzo dei prezzi delle abitazioni. Lo certifica la Bce, banca centrale europea, nel secondo bollettino economico del 5 marzo 2025. Ecco i dettagli
pubblicato il 4 marzo 2025
Ripartono le richieste di mutuo

Ripartono le richieste di mutuo

Nel 2024, certifica Facile.it, le richieste di mutuo hanno avuto un incremento del 13% ed è aumentato del 5% anche l’importo richiesto arrivando a una media di 134.358 euro. Ecco i dettagli

Guide ai mutui

pubblicato il 23 aprile 2025
Mutuo acquisto e ristrutturazione: cos'è e come funziona

Mutuo acquisto e ristrutturazione: cos'è e come funziona

Acquistare una casa da ristrutturare può essere una scelta intelligente, sia per risparmiare sul prezzo d'acquisto, sia per personalizzare l’immobile secondo i propri gusti. In questi casi, una delle soluzioni più vantaggiose è il mutuo acquisto più ristrutturazione, una soluzione che consente di finanziare sia l’acquisto dell’immobile che i lavori di ristrutturazione con un unico contratto.
pubblicato il 14 aprile 2025
Formule per il calcolo del mutuo

Formule per il calcolo del mutuo

Le formule per il calcolo del mutuo sono strumenti fondamentali per determinare l'importo delle rate e l'importo totale da restituire durante la durata del finanziamento
pubblicato il 14 aprile 2025
Accessione

Accessione

L'accessione nel diritto immobiliare è un principio giuridico che riguarda l'appropriazione di un bene attraverso la sua unione o incorporazione con un altro bene.
pubblicato il 14 aprile 2025
Lavori trainanti e trainati

Lavori trainanti e trainati

I lavori trainanti guidano l’innovazione e creano nuove opportunità nel mercato del lavoro. Quelli trainati si sviluppano in risposta a questi cambiamenti. Capire questa relazione aiuta a orientare meglio formazione e scelte professionali.
pubblicato il 10 aprile 2025
Garanzia per evizione

Garanzia per evizione

La compravendita di beni, siano essi immobili o mobili, è una delle operazioni più comuni e importanti nel mondo del diritto civile.
pubblicato il 10 aprile 2025
Il preammortamento del mutuo

Il preammortamento del mutuo

Il preammortamento è il periodo iniziale di un mutuo in cui il mutuatario paga solo gli interessi calcolati sull'importo erogato, senza rimborsare ancora la quota capitale del finanziamento.
pubblicato il 10 aprile 2025
Affitti brevi: come funzionano?

Affitti brevi: come funzionano?

Gli affitti brevi sono diventati una soluzione sempre più popolare per proprietari e viaggiatori alla ricerca di flessibilità e convenienza.
pubblicato il 10 aprile 2025
Ecobonus e cessione del credito

Ecobonus e cessione del credito

La cessione del credito è uno strumento cruciale per i beneficiari del Superbonus 110%, un'agevolazione fiscale introdotta dal governo italiano per incentivare i lavori di efficientamento energetico e miglioramento sismico degli edifici.