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Penale per estinzione anticipata

L’Europa riapre le porte alla penale per l’estinzione anticipata e ai contratti “imposti”

23 luglio 2015

E’ balzata sulle prime pagine dei giornali (e in particolare su quella del settimanale Plus de Il Sole 24 Ore) la notizia che l’estinzione anticipata del mutuo potrebbe presto non essere più indolore. Il recepimento di una direttiva europea potrebbe infatti riportare, a partire dal 2016, all’obbligo di pagare una penale all’istituto di credito presso il quale si è stipulato il mutuo, nel caso ci si trovasse nella possibilità di rimborsarlo anzitempo. Non solo. Con questa direttiva, l’Europa giustifica in pieno e anzi incoraggia la vendita del mutuo insieme ad altri investimenti “proposti” a maggiore garanzia, ovvero polizze, conti correnti, conti deposito, piani pensionistici. Insomma, l’esatto contrario di quanto in Italia si è cercato di scongiurare negli ultimi dieci anni, in nome della trasparenza, della tutela del consumatore e della lotta alle clausole vessatorie.

Andiamo con ordine. Premesso che, almeno dal punto di vista del cliente, non si capisce perché rimborsare in anticipo una somma presa in prestito debba comportare una penale (la banca dovrebbe trovare compensazione per i mancati interessi versati nel tempo risparmiato prima di veder rientrare i capitali), in caso di estinzione anticipata dei mutui stipulati prima del 2007 si applicava una “mora” pari ad una certa percentuale stabilita da contratto, da calcolare sulla somma restituita in anticipo. Tale possibilità era sancita dall’ art. 40 del Testo Unico Bancario (D.lgs. 1 settembre 1993 n. 385).

Con la legge n.40 del 2007, che convertiva in legge il cosiddetto Decreto Bersani, tale stato di cose cambiò, sancendo l’abolizione di queste penali per i mutui sottoscritti dal 2 febbraio 2007 in poi, e che fossero finalizzati all’acquisto e alla ristrutturazione di immobili ad uso abitativo. Il che ha avuto gli effetti positivi di migliorare la concorrenza tra prodotti mirati al finanziamento per l’acquisto di case, incoraggiando la migrazione da una banca all’altra da parte di clienti che, magari, riuscissero a trovare condizioni più favorevoli per il proprio mutuo. Parliamo proprio della surroga  del mutuo, che è tra i principali driver dell’attuale domanda di prestiti per la casa.

Per i mutui stipulati prima del 2007, la legge 40 stabiliva invece che l’Associazione Bancaria Italiana (ABI)  concordasse con le banche dei limiti massimi per le penali da pagare, anche in caso di mutui provenienti da accollo di contratti preesistenti. In particolare per i mutui a tasso variabile, l’estinzione prima del terzultimo anno comportava una penale dello 0,5%, durante il terzultimo anno dello 0,2%, negli ultimi due anni dello 0%. In caso di penale concordata superiore a tali percentuali, si applicava uno sconto dello 0,2% rispetto a quanto pattuito.

Per i mutui a tasso fisso, si considerava un’ulteriore divisione. I mutui stipulati prima del 2000 vedevano le stesse percentuali di quelle descritte per i mutui a tasso variabile; per quelli stipulati dal 1 gennaio 2001 la penale era inesistente per l’estinzione anticipata di due anni, dello 0,2% di tre anni, dell’1,5% di quattro anni e dell’1,9% se il finanziamento veniva restituito nella prima metà della durata del mutuo. Per penali pattuite superiori all’1,25% lo sconto era dello 0,25%, che scendeva allo 0,15% in caso di penali che da contratto fossero inferiori all’1,25%.

Ed ecco che queste favorevoli condizioni stanno – forse – per essere cancellate da un colpo di spugna dell’Unione Europea, con il recepimento, a partire dallo scorso 2 luglio, della Direttiva Europea sui mutui. La quale, tra le altre cose, stabilisce che entro il 21 marzo 2016,  “gli Stati membri possono prevedere che il creditore (leggi: la banca) abbia diritto, laddove giustificato, a un indennizzo equo e obiettivo per gli eventuali costi direttamente connessi al rimborso anticipato” del mutuo. A maggiore garanzia delle banche, inoltre, via libera alla vendita “a pacchetto” di altri servizi bancari collegati al mutuo, come conti correnti, polizze, assicurazioni, piani pensionistici.

Il cliente dovrà quindi tornare a subire clausole vessatorie e scarsa trasparenza? Il mercato dei mutui subirà una brusca battuta d’arresto, dopo aver fatto registrare cifre record? Lo scopriremo nei prossimi mesi.

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    Mutuando di Floriana Liuni

    Giornalista professionista, è tra i fondatori di Finanzaoperativa.com di cui cura le pagine di finanza personale. Contributor del mensile Patrimoni di Class Editori su temi di investimento e mercato immobiliare e del mensile Largo Consumo su temi social e di marketing, in passato ha collaborato con Radio 24, Finanza.com ed Economiaweb.it.