Mutuo: quando la banca si ritira

Una nostra lettrice ci ha sottoposto il caso in cui una banca, dopo aver deliberato un mutuo a suo favore, ha alla fine deciso di non erogarlo per sopravvenute difficoltà legate a nuove informazioni acquisite sulla ditta costruttrice da cui l’immobile avrebbe dovuto essere acquistato.

La domanda è legittima: può la banca fare una cosa del genere? Dopo aver aperto la pratica, dopo aver effettuato perizia ed istruttoria, dopo aver deliberato il finanziamento, può poi rifiutarsi di concederlo davvero? La questione è importante, soprattutto per i casi, come quello della nostra lettrice, in cui il mutuo sarebbe servito a pagare una casa dopo averne venduta un’altra, magari ai fini di poter godere delle agevolazioni “prima casa”. Il risultato, come ben si può capire, è che se la banca si rifiuta di concedere il mutuo, il cliente si trova senza la casa vecchia, e senza nemmeno quella nuova.

Innanzitutto il caso specifico va capito: se la banca avesse chiesto esplicitamente di vendere la casa precedentemente posseduta come condizione per poter erogare il mutuo, forse potrebbe configurarsi un torto da parte della banca, che sarebbe in qualche modo responsabile del danno subito dalla nostra lettrice. Altrimenti, la vendita della casa vecchia si può supporre volontaria. In quel caso, il torto cade sulla società costruttrice, nel caso abbia nascosto informazioni preziose per l’erogazione del mutuo. In ogni caso il consulto di un avvocato è d’obbligo.

Per venire invece al caso generale, ovvero al comprendere come possa una banca rifiutare di erogare il mutuo dopo averlo deliberato, bisogna capire qualcosa delle procedure bancarie. Durante la fase di istruttoria del mutuo, la banca deve rendersi conto con la maggior attendibilità possibile del tipo di rischio che si assume finanziando una certa persona. Quindi produrrà una serie di analisi su documenti e informazioni che attestino l’affidabilità nei pagamenti del mutuatario, del garante, dei loro redditi, e, naturalmente, dei venditori dell’immobile. In caso questi ultimi siano delle società, la banca deve verificare la loro solidità, la loro probabilità di fallimento. Certo, c’è da sperare che lo facciano prima della delibera, e non dopo, come nel caso della nostra lettrice. Se in uno solo di questi aspetti ci fosse una macchia (ritardati pagamenti, crisi aziendali ecc), la probabilità che il mutuo sia rifiutato sale molto.

Nel caso si giunga ad un risultato positivo dell’istruttoria, avviene la delibera del mutuo, ovvero l’impegno formale della banca ad erogare la somma richiesta nei tempi e nei modi concordati. Quello che bisogna sapere, però, è che dalla delibera all’effettiva erogazione del mutuo possono passare anche fino a 30 giorni, e che in ogni caso la delibera ha una sua scadenza, di solito 3 o 6 mesi. Periodo durante il quale va verificata la conformità della delibera finanziaria (quindi l’impegno della banca) con la perizia dell’immobile, dalla quale dovrà risultare la conformità dell’immobile oggetto del mutuo e, nel caso, della sua società costruttrice. Se in questo periodo dovesse risultare qualcosa che la banca non ha considerato prima, e che impedisce l’erogazione del finanziamento, questo può essere bloccato, e il cliente non può farci nulla. Soltanto aspettare di consultare un’altra banca, o trovare un altro immobile, per intentare un’altra domanda di mutuo.

23 novembre 2016 di

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Commenti

  • R Regina Pellizzon2019-05-03 15:01:10

    Dopo perizia e mutuo deliberato ho perso il posto di lavoro; posso rinunciare a tutto?

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  • V Valerio Stroppa2019-05-06 18:33:48

    Gentile Regina, in linea generale la rinuncia è possibile, ma è molto probabile che la banca le chiederà di pagare una serie di spese (istruttoria, perizia, etc…). Per poter fornire una risposta precisa bisognerebbe analizzare il singolo caso e il grado di avanzamento della pratica. Le consiglio di verificare le condizioni presenti nel contratto di finanziamento e/o nel foglio informativo, che solitamente contemplano e definiscono l’eventualità di rinuncia da parte del mutuatario.

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  • N Nicolino2020-06-20 17:07:47

    Salve, avendo già una ipoteca per precedente mutuo quasi terminato, ho chiesto alla banca se era possibile fare un mutuo con ipoteca di secondo grado. Dopo aver visionato tutti i documenti, fatto perizia ecc., mi hanno detto che si poteva fare; dopo 5 mesi mi chiamano dicendomi che il mutuo era stato deliberato, mi hanno dato il numero del notaio per mettermi d'accordo, mi hanno chiesto dei documenti da portare dal notaio e io così ho fatto. La mattina dopo mi richiama la banca dicendomi che per andare avanti con il mutuo devo prima togliere l'ipoteca che c'è e si sa che l'unico modo è pagare il debito residuo, soldi che io non ho, altrimenti non avrei chiesto un mutuo a loro. Che devo fare? Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2020-07-06 10:41:32

    Caro Nicolino, la situazione prospettata è abbastanza delicata. Se lei si ritrova email, documenti che testimonino gli accordi intercorsi con la banca può chiederne conto anche eventualmente consigliandosi con un legale per una eventuale richiesta risarcitoria. Ma se tutto è stato discusso e deciso attraverso valutazioni non scritte c’è sempre il tema delicato che la concessione di un mutuo è scelta ampiamente discrezionale della banca che può deliberare in massima libertà, e nel suo caso soprattutto per una ipoteca di secondo grado.

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  • A Alex2020-08-17 12:38:02

    Quando abbiamo fatto la richiesta del mutuo mia moglie era incinta ma non lo abbiamo detto. Ora dopo la delibera della banca dovremo aprire il conto corrente. Se la banca vede che la moglie è incinta si può ritirare??? Grazie

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  • C Cristina Bartelli2020-09-04 12:27:38

    Tra le cause ostative che portano a negare la concessione di un mutuo non mi risulta che ci sia la gravidanza. Solitamente sono cause economiche, finanziarie del profilo creditizio del richiedente o instabilità lavorativa.

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  • F Federica Turturici2020-10-31 12:35:05

    Il mio attuale marito ha richiesto il mutuo presentando uno stato civile da celibe. Poco prima dell'approvazione del mutuo ci siamo sposati e quindi al notaio presenterà uno stato civile diverso da quello presentato per la richiesta del mutuo; rischiamo di non avere più il mutuo? Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2020-11-11 11:41:55

    Cara Federica, non credo sia un elemento addirittura invalidante per la richiesta di mutuo, comunicate la modifica. Alla banca interessa anche la capacità reddituale di chi richiede il mutuo, se tu lavori, il tuo stipendio rappresenterebbe un’ulteriore entrata che va a rafforzare il vostro reddito e patrimonio.

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  • J Jamal2021-01-07 04:20:14

    Salve, ho fatto una domanda di mutuo insieme a mia moglie. È passata la perizia e dopo mi hanno chiesto di nuovo le buste page di mia moglie; sull'ultima busta paga risulta licenziata anche se aveva un contratto indeterminato. Io lavoro ancora con un contratto indeterminato. Mi chiedo se bloccano la pratica oppure no perché la Banca non ha ancora detto niente. Grazie.

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  • M Miki2021-01-10 14:29:51

    Salve a tutti, abbiamo una situazione particolare: uno dei comproprietari è mancato, adesso dobbiamo aspettare la successione dei figli? Quanto tempo ci vuole? La banca ci aspetterà e non scadrà la delibera? Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2021-01-19 09:50:58

    Caro Jamal, la banca terrà conto dell’evoluzione reddituale e patrimoniale che avete presentato in cui la busta paga di sua moglie è un elemento ma non l’unico. In base all’importo richiesto e alle vostre entrate farà un prospetto; magari potrebbe modificare degli importi o modificare la propria decisione, in questi ambiti c’è un forte potere discrezionale da parte degli istituti di credito.

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  • C Cristina Bartelli2021-01-19 10:37:50

    Caro Miki, dovreste comunicare alla banca l’intenzione dei figli di subentrare o meno nel contratto di mutuo: è possibile che di fronte a un evento del genere, se non è prevista una formula assicurativa, la banca possa revocare la propria decisione o al contrario decida di continuare con nuovi intestatari.

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  • C Carmelo 2021-01-27 23:37:23

    Buonasera, ho fatto richiesta di un mutuo con il garante che è cliente da 20 anni nella stessa filiale, quindi conoscono bene i suoi movimenti economici. Dopo l'uscita del perito sono passati più di venti giorni e ancora non ci hanno dato risposta. Noi abbiamo delle scadenze con il venditore, quindi nel frattempo vorremmo provare con un'altra banca che, visto i tempi rimasti, ci darebbe la conferma. Secondo voi è una cosa fattibile o devo aspettare la prima banca? Se aspetto ancora e la risposta dovesse essere negativa, non rientro più nei tempi del preliminare e quindi non riuscirò ad acquistare; ho dato anche una caparra di 12 mila euro. Grazie.

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  • m marco2021-02-04 12:42:14

    Buongiorno, a seguito della richiesta di mutuo, la banca chiede l'estinzione del debito di alcune carte revolving. Seguo le istruzioni della banca, estinguo il debito delle carte (non le annullo materialmente) e mi arriva la notizia che il mutuo è stato deliberato. Per problemi legati al notaio il rogito viene spostato al mese successivo rispetto alla data inziale. Ora la banca, a ridosso del rogito, richiede nuovamente gli e/c della carta revolving "per verificare il mantenimento dei requisiti deliberati". È normale prassi? Se ho utilizzato la carta revolving nel mese in corso, la banca ne viene subito a conoscenza? Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2021-02-09 16:18:28

    Caro Carmelo, se ci sono buoni rapporti con la prima banca da parte del garante si potrebbe avvisare per una questione di educazione che il mancato silenzio protratto per più di 20 giorni vi ha fatto prendere una diversa decisione e che a fronte di scadenze imminenti con il rischio di perdere anche dei soldi avete necessità di chiudere con chi si è dimostrato più veloce e tempestivo.

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  • C Ciprian2021-02-12 00:55:26

    Salve, mancano 5 giorni alla data programmata del rogito e la banca mi ha chiamato in filiale per propormi, in modo obbligatorio e indispensabile, una polizza vita e infortuni per mutuo. La mia domanda è, fino a quando mi possono ancora chiedere garanzie considerando che già mi avevano detto che andava tutto bene e che mi avevano concesso la delibera creditizia? Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2021-02-16 15:37:16

    Caro Marco, se la condizione per la concessione del mutuo è non avere debito delle carte revolving, ritengo sia ragionevole che la banca trascorrendo del tempo dall’ultima verifica, non essendo le carte estinte, richieda un nuovo estratto conto sulla situazione delle carte. La banca può avere delle prassi e propria autonomia, magari se la carta è di un altro istituto la banca non può avere conoscenza ai suoi movimenti.

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  • J Jonathan2021-02-18 22:18:30

    Buongiorno, oggi per la seconda volta la banca mi comunica che vuole posticipare il rogito all'inizio di marzo (questa volta con soli 3 giorni di preavviso). Il primo rinvio è stato motivato dal fatto che servivano almeno 8 giorni lavorativi dall'estinzione del precedente mutuo, mentre stavolta hanno tirato in ballo la centrale rischi scaduta perché dalla delibera è passato del tempo (approvazione reddituale e perizia risalgono a novembre 2020). Mi ritrovo ad aver venduto la casa dove abito (condizione necessaria per accedere al nuovo mutuo) e a doverla abbandonare entro il 10 aprile, a questo punto senza avere più il tempo materiale per fare i lavori di ristrutturazione necessari nella nuova casa. Il danno e disagio arrecato a me e alla mia famiglia è enorme e non so come comportarmi. Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2021-02-23 14:50:21

    Caro Ciprian, l’unica polizza obbligatoria legata al mutuo è quella per lo scoppio e incendio, e anche in questo caso il cliente può scegliere una compagnia di assicurazione di propria fiducia e non aderire alla polizza offerta dalla banca se risulta meno conveniente. Una legge del 2017 (decreto concorrenza) stabilisce che le altre tipologie di polizza non possono essere obbligatorie. Nessuna banca può obbligare alla sottoscrizione di una polizza per l’erogazione di un mutuo. Se la banca offre coperture alternative dovrà dare tutte le specifiche in termini di condizioni e presentare anche offerte alternative per consentire al cliente la scelta. Metta per iscritto le sue perplessità considerato anche il poco tempo entro cui vi hanno posto la questione.

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  • C Cristina Bartelli2021-03-03 12:02:07

    Caro Jonathan, la data del rogito non è un termine perentorio a meno che non sia specificato nel contratto preliminare e sia desunto chiaramente dalla volontà delle parti. La proroga dunque può essere richiesta e non configura una irregolarità a meno che non sia un termine eccessivamente lungo. Nel suo caso provi a sollecitare la banca e a manifestare il rischio che si configuri un danno nella mancata possibilità di effettuare la ristrutturazione. Potrebbe inviare una raccomandata con diffida chiedendo la fissazione di un tema inderogabile; valuti però se conviene creare, a ridosso della firma del mutuo, attrito con la banca.

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  • S Shuyan Peng2021-03-12 09:49:35

    Buongiorno, ho la delibera dalla banca per un mutuo prima casa, però il pagamento non è contestuale al momento dell'atto notarile; per questo i venditori si sono rifiutati al primo appuntamento con il notaio e vogliono che saldo il prezzo in mano per rogito notarile, cosa posso fare? Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2021-03-23 18:02:12

    Cara Shuvan, intanto può sollecitare la banca ad accelerare i tempi per l’erogazione effettiva del mutuo e poi cercare una mediazione con il venditore nel momento in cui si effettua il mutuo; l’atto di compravendita dovrebbe essere contestuale al rilascio degli assegni con gli importi.

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