Mutuo: quando la banca si ritira
Una nostra lettrice ci ha sottoposto il caso in cui una banca, dopo aver deliberato un mutuo a suo favore, ha alla fine deciso di non erogarlo per sopravvenute difficoltà legate a nuove informazioni acquisite sulla ditta costruttrice da cui l’immobile avrebbe dovuto essere acquistato.
La domanda è legittima: può la banca fare una cosa del genere? Dopo aver aperto la pratica, dopo aver effettuato perizia ed istruttoria, dopo aver deliberato il finanziamento, può poi rifiutarsi di concederlo davvero? La questione è importante, soprattutto per i casi, come quello della nostra lettrice, in cui il mutuo sarebbe servito a pagare una casa dopo averne venduta un’altra, magari ai fini di poter godere delle agevolazioni “prima casa”. Il risultato, come ben si può capire, è che se la banca si rifiuta di concedere il mutuo, il cliente si trova senza la casa vecchia, e senza nemmeno quella nuova.
Innanzitutto il caso specifico va capito: se la banca avesse chiesto esplicitamente di vendere la casa precedentemente posseduta come condizione per poter erogare il mutuo, forse potrebbe configurarsi un torto da parte della banca, che sarebbe in qualche modo responsabile del danno subito dalla nostra lettrice. Altrimenti, la vendita della casa vecchia si può supporre volontaria. In quel caso, il torto cade sulla società costruttrice, nel caso abbia nascosto informazioni preziose per l’erogazione del mutuo. In ogni caso il consulto di un avvocato è d’obbligo.
Per venire invece al caso generale, ovvero al comprendere come possa una banca rifiutare di erogare il mutuo dopo averlo deliberato, bisogna capire qualcosa delle procedure bancarie. Durante la fase di istruttoria del mutuo, la banca deve rendersi conto con la maggior attendibilità possibile del tipo di rischio che si assume finanziando una certa persona. Quindi produrrà una serie di analisi su documenti e informazioni che attestino l’affidabilità nei pagamenti del mutuatario, del garante, dei loro redditi, e, naturalmente, dei venditori dell’immobile. In caso questi ultimi siano delle società, la banca deve verificare la loro solidità, la loro probabilità di fallimento. Certo, c’è da sperare che lo facciano prima della delibera, e non dopo, come nel caso della nostra lettrice. Se in uno solo di questi aspetti ci fosse una macchia (ritardati pagamenti, crisi aziendali ecc), la probabilità che il mutuo sia rifiutato sale molto.
Nel caso si giunga ad un risultato positivo dell’istruttoria, avviene la delibera del mutuo, ovvero l’impegno formale della banca ad erogare la somma richiesta nei tempi e nei modi concordati. Quello che bisogna sapere, però, è che dalla delibera all’effettiva erogazione del mutuo possono passare anche fino a 30 giorni, e che in ogni caso la delibera ha una sua scadenza, di solito 3 o 6 mesi. Periodo durante il quale va verificata la conformità della delibera finanziaria (quindi l’impegno della banca) con la perizia dell’immobile, dalla quale dovrà risultare la conformità dell’immobile oggetto del mutuo e, nel caso, della sua società costruttrice. Se in questo periodo dovesse risultare qualcosa che la banca non ha considerato prima, e che impedisce l’erogazione del finanziamento, questo può essere bloccato, e il cliente non può farci nulla. Soltanto aspettare di consultare un’altra banca, o trovare un altro immobile, per intentare un’altra domanda di mutuo.
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Commenti
Dopo perizia e mutuo deliberato ho perso il posto di lavoro; posso rinunciare a tutto?
RispondiGentile Regina, in linea generale la rinuncia è possibile, ma è molto probabile che la banca le chiederà di pagare una serie di spese (istruttoria, perizia, etc…). Per poter fornire una risposta precisa bisognerebbe analizzare il singolo caso e il grado di avanzamento della pratica. Le consiglio di verificare le condizioni presenti nel contratto di finanziamento e/o nel foglio informativo, che solitamente contemplano e definiscono l’eventualità di rinuncia da parte del mutuatario.
RispondiSalve, avendo già una ipoteca per precedente mutuo quasi terminato, ho chiesto alla banca se era possibile fare un mutuo con ipoteca di secondo grado. Dopo aver visionato tutti i documenti, fatto perizia ecc., mi hanno detto che si poteva fare; dopo 5 mesi mi chiamano dicendomi che il mutuo era stato deliberato, mi hanno dato il numero del notaio per mettermi d'accordo, mi hanno chiesto dei documenti da portare dal notaio e io così ho fatto. La mattina dopo mi richiama la banca dicendomi che per andare avanti con il mutuo devo prima togliere l'ipoteca che c'è e si sa che l'unico modo è pagare il debito residuo, soldi che io non ho, altrimenti non avrei chiesto un mutuo a loro. Che devo fare? Grazie.
RispondiCaro Nicolino, la situazione prospettata è abbastanza delicata. Se lei si ritrova email, documenti che testimonino gli accordi intercorsi con la banca può chiederne conto anche eventualmente consigliandosi con un legale per una eventuale richiesta risarcitoria. Ma se tutto è stato discusso e deciso attraverso valutazioni non scritte c’è sempre il tema delicato che la concessione di un mutuo è scelta ampiamente discrezionale della banca che può deliberare in massima libertà, e nel suo caso soprattutto per una ipoteca di secondo grado.
RispondiQuando abbiamo fatto la richiesta del mutuo mia moglie era incinta ma non lo abbiamo detto. Ora dopo la delibera della banca dovremo aprire il conto corrente. Se la banca vede che la moglie è incinta si può ritirare??? Grazie
RispondiTra le cause ostative che portano a negare la concessione di un mutuo non mi risulta che ci sia la gravidanza. Solitamente sono cause economiche, finanziarie del profilo creditizio del richiedente o instabilità lavorativa.
RispondiIl mio attuale marito ha richiesto il mutuo presentando uno stato civile da celibe. Poco prima dell'approvazione del mutuo ci siamo sposati e quindi al notaio presenterà uno stato civile diverso da quello presentato per la richiesta del mutuo; rischiamo di non avere più il mutuo? Grazie.
RispondiCara Federica, non credo sia un elemento addirittura invalidante per la richiesta di mutuo, comunicate la modifica. Alla banca interessa anche la capacità reddituale di chi richiede il mutuo, se tu lavori, il tuo stipendio rappresenterebbe un’ulteriore entrata che va a rafforzare il vostro reddito e patrimonio.
RispondiSalve, ho fatto una domanda di mutuo insieme a mia moglie. È passata la perizia e dopo mi hanno chiesto di nuovo le buste page di mia moglie; sull'ultima busta paga risulta licenziata anche se aveva un contratto indeterminato. Io lavoro ancora con un contratto indeterminato. Mi chiedo se bloccano la pratica oppure no perché la Banca non ha ancora detto niente. Grazie.
RispondiSalve a tutti, abbiamo una situazione particolare: uno dei comproprietari è mancato, adesso dobbiamo aspettare la successione dei figli? Quanto tempo ci vuole? La banca ci aspetterà e non scadrà la delibera? Grazie.
RispondiCaro Jamal, la banca terrà conto dell’evoluzione reddituale e patrimoniale che avete presentato in cui la busta paga di sua moglie è un elemento ma non l’unico. In base all’importo richiesto e alle vostre entrate farà un prospetto; magari potrebbe modificare degli importi o modificare la propria decisione, in questi ambiti c’è un forte potere discrezionale da parte degli istituti di credito.
RispondiCaro Miki, dovreste comunicare alla banca l’intenzione dei figli di subentrare o meno nel contratto di mutuo: è possibile che di fronte a un evento del genere, se non è prevista una formula assicurativa, la banca possa revocare la propria decisione o al contrario decida di continuare con nuovi intestatari.
RispondiBuonasera, ho fatto richiesta di un mutuo con il garante che è cliente da 20 anni nella stessa filiale, quindi conoscono bene i suoi movimenti economici. Dopo l'uscita del perito sono passati più di venti giorni e ancora non ci hanno dato risposta. Noi abbiamo delle scadenze con il venditore, quindi nel frattempo vorremmo provare con un'altra banca che, visto i tempi rimasti, ci darebbe la conferma. Secondo voi è una cosa fattibile o devo aspettare la prima banca? Se aspetto ancora e la risposta dovesse essere negativa, non rientro più nei tempi del preliminare e quindi non riuscirò ad acquistare; ho dato anche una caparra di 12 mila euro. Grazie.
RispondiBuongiorno, a seguito della richiesta di mutuo, la banca chiede l'estinzione del debito di alcune carte revolving. Seguo le istruzioni della banca, estinguo il debito delle carte (non le annullo materialmente) e mi arriva la notizia che il mutuo è stato deliberato. Per problemi legati al notaio il rogito viene spostato al mese successivo rispetto alla data inziale. Ora la banca, a ridosso del rogito, richiede nuovamente gli e/c della carta revolving "per verificare il mantenimento dei requisiti deliberati". È normale prassi? Se ho utilizzato la carta revolving nel mese in corso, la banca ne viene subito a conoscenza? Grazie.
RispondiCaro Carmelo, se ci sono buoni rapporti con la prima banca da parte del garante si potrebbe avvisare per una questione di educazione che il mancato silenzio protratto per più di 20 giorni vi ha fatto prendere una diversa decisione e che a fronte di scadenze imminenti con il rischio di perdere anche dei soldi avete necessità di chiudere con chi si è dimostrato più veloce e tempestivo.
RispondiSalve, mancano 5 giorni alla data programmata del rogito e la banca mi ha chiamato in filiale per propormi, in modo obbligatorio e indispensabile, una polizza vita e infortuni per mutuo. La mia domanda è, fino a quando mi possono ancora chiedere garanzie considerando che già mi avevano detto che andava tutto bene e che mi avevano concesso la delibera creditizia? Grazie.
RispondiCaro Marco, se la condizione per la concessione del mutuo è non avere debito delle carte revolving, ritengo sia ragionevole che la banca trascorrendo del tempo dall’ultima verifica, non essendo le carte estinte, richieda un nuovo estratto conto sulla situazione delle carte. La banca può avere delle prassi e propria autonomia, magari se la carta è di un altro istituto la banca non può avere conoscenza ai suoi movimenti.
RispondiBuongiorno, oggi per la seconda volta la banca mi comunica che vuole posticipare il rogito all'inizio di marzo (questa volta con soli 3 giorni di preavviso). Il primo rinvio è stato motivato dal fatto che servivano almeno 8 giorni lavorativi dall'estinzione del precedente mutuo, mentre stavolta hanno tirato in ballo la centrale rischi scaduta perché dalla delibera è passato del tempo (approvazione reddituale e perizia risalgono a novembre 2020). Mi ritrovo ad aver venduto la casa dove abito (condizione necessaria per accedere al nuovo mutuo) e a doverla abbandonare entro il 10 aprile, a questo punto senza avere più il tempo materiale per fare i lavori di ristrutturazione necessari nella nuova casa. Il danno e disagio arrecato a me e alla mia famiglia è enorme e non so come comportarmi. Grazie.
RispondiCaro Ciprian, l’unica polizza obbligatoria legata al mutuo è quella per lo scoppio e incendio, e anche in questo caso il cliente può scegliere una compagnia di assicurazione di propria fiducia e non aderire alla polizza offerta dalla banca se risulta meno conveniente. Una legge del 2017 (decreto concorrenza) stabilisce che le altre tipologie di polizza non possono essere obbligatorie. Nessuna banca può obbligare alla sottoscrizione di una polizza per l’erogazione di un mutuo. Se la banca offre coperture alternative dovrà dare tutte le specifiche in termini di condizioni e presentare anche offerte alternative per consentire al cliente la scelta. Metta per iscritto le sue perplessità considerato anche il poco tempo entro cui vi hanno posto la questione.
RispondiCaro Jonathan, la data del rogito non è un termine perentorio a meno che non sia specificato nel contratto preliminare e sia desunto chiaramente dalla volontà delle parti. La proroga dunque può essere richiesta e non configura una irregolarità a meno che non sia un termine eccessivamente lungo. Nel suo caso provi a sollecitare la banca e a manifestare il rischio che si configuri un danno nella mancata possibilità di effettuare la ristrutturazione. Potrebbe inviare una raccomandata con diffida chiedendo la fissazione di un tema inderogabile; valuti però se conviene creare, a ridosso della firma del mutuo, attrito con la banca.
RispondiBuongiorno, ho la delibera dalla banca per un mutuo prima casa, però il pagamento non è contestuale al momento dell'atto notarile; per questo i venditori si sono rifiutati al primo appuntamento con il notaio e vogliono che saldo il prezzo in mano per rogito notarile, cosa posso fare? Grazie.
RispondiCara Shuvan, intanto può sollecitare la banca ad accelerare i tempi per l’erogazione effettiva del mutuo e poi cercare una mediazione con il venditore nel momento in cui si effettua il mutuo; l’atto di compravendita dovrebbe essere contestuale al rilascio degli assegni con gli importi.
RispondiBuongiorno, sul preliminare ho un rogito con data 20/10/2021 e la banca ha deliberato il mutuo l'01/10/2021. Al 10/11/2021 il costruttore non ha ancora fornito i documenti al notaio perché non ha il frazionamento. Può essere considerato inadempiente? Grazie.
RispondiBuongiorno, il 12 ottobre è arrivato il perito, come mai ad oggi non mi è stato ancora deliberato il mutuo dalla banca? Chiaramente il tutto privatamente, sia consulente che immobile. Grazie.
RispondiCaro Gian Marco, il preliminare, laddove registrato e trascritto dal notaio, deve contenere tutti gli elementi della futura vendita. Al momento della vendita il promissario venditore deve portare tutta una serie di documenti anche catastali. È possibile nel preliminare indicare la data in cui si perfeziona la vendita e, se non rispettata, procedere a considerare la parte inadempiente. Sempre nel preliminare sarà possibile indicare tempi e modalità di consegna dell’immobile Per gli immobili da costruire il preliminare è obbligatorio e la mancanza dei dati sono un elemento che propende per l’inadempimento. Ma la delibera del mutuo ha validità di sei mesi e se si riuscisse a trovare l’accordo e il sollecito per andare avanti si può procedere.
RispondiCaro Bartolo, i tempi della banca possono essere medi, nel senso che può prendere anche più di un mese per deliberare sulla pratica. Le consiglio di contattare la banca e chiedere degli aggiornamenti, anche con comunicazione scritta in modo da avere un promemoria scritto.
RispondiBuonasera, da poco ho presentato tutti i documenti insieme alla mia ragazza per effettuare un mutuo cointestato (con Consap, mutuo giovani al 100%). Entrambi abbiamo un contratto a tempo indeterminato, ma la mia ragazza potrebbe essere licenziata a breve prima della delibera. Cosa succede in questo caso? Conviene aspettare la delibera per poi passare al compromesso e rogito oppure rischiamo che la banca faccia dei controlli prima del rogito e decida di bloccare tutto? Grazie.
RispondiCaro Daniele, non ho ben compreso se la situazione è ipotetica o certa. In ogni caso conviene sempre essere chiari e franchi. Le regole di accesso al mutuo giovani al 100% prevedono che può essere concesso anche con uno solo dei titolari con i requisiti e la garanzia statale è proprio per ragioni di eventuali rischio.
RispondiSalve, ho la delibera positiva per il mutuo e a giorni avrò l'appuntamento dal notaio. Mi chiedo, posso fare un finanziamento per uno scooter o rischio che non mi eroghino il mutuo? Grazie.
RispondiCaro Fabio, non ci sono vincoli all’accesso di finanziamenti laddove si abbia una situazione patrimoniale e reddituale riconosciuta come solvibile dalle società che erogano i finanziamenti. È possibile avere in essere due finanziamenti importanti come il mutuo e l’acquisto a rate di uno scooter; la situazione si complicherebbe laddove si iniziasse a non pagare la rata dell’uno o dell’altro per incapienza delle cifre richieste.
RispondiBuonasera, se si chiede un mutuo Consap avendo i requisiti e un contratto a tempo indeterminato, ma poi arriva una lettera di licenziamento per motivi oggettivi con preavviso di 2 mesi, la banca può venirne a conoscenza e bloccare il tutto? Grazie.
RispondiBuonasera, una volta che il mutuo è stato deliberato, se do le dimissioni prima del rogito e inizio un nuovo lavoro con retribuzione più alta la banca può decidere di annullare la delibera? Grazie.
RispondiBuonasera, ho chiesto un mutuo con agevolazione Consap e manca solo la risposta da parte dell'ente. Nel frattempo ho aperto un piccolo finanziamento, la banca potrebbe tirarsi indietro e non concedere più il mutuo? Grazie.
RispondiCara Valentina, sono valutazioni inerenti alla prassi interna dei singoli istituti di credito. Da quello che lei ha scritto la sua posizione va a migliorare ed è nel segno della continuità, non ha periodi di non entrate economiche; mi sentirei quindi di escludere una decisione avversa.
RispondiCaro Alessandro, la banca fa le sue valutazioni sulla storia del credito personale. Valuterà in base ai requisiti reddituali e patrimoniali la sua capacità di adempiere al pagamento delle rate unitamente ai requisiti previsti dalla normativa per accedere ai finanziamenti agevolati e supportati da Consap.
RispondiCara Giada, il licenziamento non è motivo per cui si possa bloccare l’erogazione del mutuo con garanzia statale Consap. In caso di inadempimento del mutuatario, il Fondo interviene liquidando alla banca l'importo previsto dalla garanzia per poi agire nei confronti del mutuatario stesso per il recupero della somma liquidata. Al mutuatario, pertanto, resta l'obbligo di restituire per intero le somme pagate dal Fondo alla banca, il quale provvede al recupero della pagata anche mediante il ricorso alla procedura di iscrizione a ruolo così come previsto al comma 1 e 2 dell'art. 8 del Decreto Interministeriale del 31 luglio 2014.
RispondiBuongiorno, in relazione ad una richiesta di mutuo con garanzia fondo prima casa Consap, dopo che il perito ha dato esito regolare alla banca, mi è stato comunicato che per mandare la pratica in delibera dobbiamo aspettare l'esito di Consap. Vuol dire che se ci da l'ok Consap il mutuo è stato accettato? Oppure la banca fa altre valutazioni nella delibera? E quindi può essere che il mutuo non passi nonostante l'ok del perito e di Consap? Grazie.
RispondiSalve, per un acquisto prima casa (under 36), la rata preventivata era ancora fattibile per la nostra famiglia e per la banca (circa 2 mesi fa). Adesso la rata è aumentata di oltre 150 euro. Il perito ha già effettuato la perizia, di cui ancora non sappiamo l'esito. Arrivati a questo punto, la banca potrebbe rifiutarsi di concedere il mutuo, dato che non ci sarebbe più la possibilità di far fronte alla rata mensile? Grazie mille.
RispondiBuongiorno, ho avuto un esito positivo nell'istruttoria di mutuo e a breve dovrei firmare il rogito con il notaio. Dato che ho fatto 3 settimane di infortunio sul lavoro, la banca può ritirarsi anche se le mie entrate economiche sono rimaste le stesse ed io sono completamente guarito? Grazie.
RispondiCaro Salvatore, le valutazioni delle banche sui mutui sono sempre con un margine di discrezionalità. Dal sito Consap, per quanto riguarda la procedura di erogazione dei mutui, leggo che: La richiesta deve essere inoltrata alle banche o agli intermediari finanziari aderenti all’iniziativa e non direttamente a Consap. È sempre facoltà della banca in base a proprie ed esclusive valutazioni decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo.
RispondiCaro Giuliano, non penso che variazioni temporanee del proprio stato di salute o finanziario possano incidere a tal punto da far determinare un ripensamento nella delibera di erogazione del mutuo della banca che fa una valutazione di insieme. Se può farla stare tranquillo informi e chieda aggiornamenti alla banca sulla sua condizione ma solo per suo scrupolo e perché comunque di base le scelte sull’erogazione del mutuo restano di ampia discrezionalità.
RispondiBuonasera, a inizio maggio ho fatto richiesta di un mutuo a tasso fisso per acquisto prima casa. Premetto che sono under 36 e quindi ho fatto richiesta di mutuo Consap. A metà giugno, dopo la perizia, ho ricevuto delibera positiva sia per la garanzia Consap che per il mutuo a tasso fisso. Il direttore mi ha detto che per stipulare avremmo dovuto aspettare i primi di luglio e l'uscita dei nuovi tassi. Poi mi contatta dicendo che, dopo la delibera positiva, c'è stato il blocco dei tassi fissi e che ora dovremmo stipulare a tasso variabile. È possibile che la banca mi voglia cambiare delle condizioni già approvate? Io pretendo il tasso fisso con garanzia Consap che mi era stato approvato, ma la direzione generale non vuole concedermelo. Posso rifiutarmi di prendere il mutuo e chiedere il rimborso delle spese sostenute visto che sono venuti loro meno ai patti? Grazie per la risposta.
RispondiCaro Andrea, purtroppo questo momento, con il rialzo dei tassi, è molto volatile per l’andamento delle rate dei mutui soprattutto se richiesti con tasso variabile. Suggerirei di sentire la banca per vedere se sia possibile già rinegoziare la rata e valutare un diverso piano di ammortamento e sostenibilità.
RispondiCara Lina, sì è possibile e sta accadendo perché con il rialzo dei tassi le condizioni Consap hanno creato problemi di sostenibilità ai tassi applicati dalle banche. Può rifiutarsi ma può anche valutare eventualmente un mutuo variabile con Cap che è un ibrido con il tasso fisso, accettato dai requisiti Consap e che consente di fissare un cap, un tetto appunto oltre il quale la rata non può aumentare.
RispondiBuonasera, ieri ci è stato comunicato l'esito positivo della richiesta di mutuo. Poiché nel mese corrente sono cambiati i tassi d'interesse vorremmo passare dal fisso al variabile con cap. Bisogna rifare tutta la procedura, quindi altro tempo che va via, o questo cambio di tasso d'interesse non comporta ulteriori problemi? Grazie per la risposta.
RispondiSalve, abbiamo chiesto un mutuo e la richiesta ha avuto esito positivo. Da compromesso abbiamo fissato la data del rogito con gli attuali proprietari a metà novembre e la banca ci aveva assicurato che saremmo rientrati nei tempi. Oggi ci hanno comunicato che dobbiamo rogitare ai primi di novembre o le pratiche fatte scadranno. Cosa si deve fare in questi casi? Si può anticipare la data del rogito, anche se gli attuali proprietari non potranno andar via prima della data concordata nel compromesso? Se le pratiche della richiesta di mutuo scadono si deve rieseguire l'iter (perito, spese, etc) o c'è un modo per prorogare la scadenza? Grazie.
RispondiCara Valentina, si può avere un’idea abbastanza approssimativa, anche se non c’è una scadenza tassativa: ci possono essere delle variabili che interessano dei singoli casi. Ad esempio, si pensi a chi ha un ritardo nella concessione del mutuo ed è costretto, ovviamente, ad attendere il via libera definitivo prima di concludere formalmente l’acquisto. Possono sorgere anche dei problemi con l’immobile stesso, qualche vizio che il proprietario deve ancora sanare o sistemare. La banca probabilmente chiede di anticipare la data del rogito per non far scadere la perizia (che dura 6 mesi al massimo), però certo fare un rogito - cioè pagare - per una casa in cui i proprietari stanno ancora dentro è un bel rischio. Di sicuro, rifacendo tutto l’iter, rischia di dover pagare di nuovo le spese istruttorie. Sarebbe forse il caso di confrontarsi con la banca.
RispondiCaro Gabriele, non credo bisogna rifare tutta la procedura ma sicuramente la banca prenderà il suo tempo per riformulare tutte le offerte con i relativi costi e variazioni, quindi se non proprio un cambio di idea della banca dovreste fare i conti con più tempo per tutto.
RispondiSalve, io e la mia compagna abbiamo chiesto un mutuo che la banca ha deliberato. Indicata nel compromesso la data essenziale per il rogito entro e non oltre il 30/9; rogito fissato per il 14/9. La banca annulla l'appuntamento il giorno prima per non ben chiari problemi tecnici informatici sulla nostra pratica e ora potrebbe non presenziare nemmeno alla nuova data del 29/9. Possiamo rivalerci sulla banca e chiedere un risarcimento? Grazie.
RispondiSalve, ho effettuato una richiesta di mutuo under 36 CONSAP variabile con CAP in data 10/08/2022. Dopo l'ok della perizia e a mutuo deliberato, quindi a pochi giorni dalla possibilità di procede con preliminare e rogito, mi chiama il direttore della banca dicendomi che non è più possibile procedere con il tasso variabile con CAP; è possibile una cosa del genere, può farlo? L'offerta firmata non è vincolante per quanto riguarda il tipo di tasso? Nel caso rifiutassi, ho diritto a risarcimenti delle spese e di tutta la perdita di tempo che ciò mi ha procurato? Grazie.
RispondiCaro Teo, la banca ha un ampio margine di manovra. Nel caso lasci trascorrere il tempo e scadere la delibera legata alla perizia è lei che dovrà rifare tutta la pratica. Purtroppo non mi risulta che possiate chiedere un risarcimento.
RispondiSalve, sono in una situazione un po' particolare: ho individuato un immobile da acquistare e farei il mutuo under 36 con garanzia Consap (teoricamente ci rientro). Ho un finanziamento aperto da un anno (pagato sempre puntuale) fino al 02/24. Se richiedo il mutuo e nel mentre apro anche un altro finanziamento, potrebbero negarmi il mutuo? Grazie.
RispondiSalve, la banca ha deliberato il mutuo, perizia positiva, ma poi mi dice che non è possibile procedere in quanto l'assicurazione che supportava il maggior valore rispetto all'80% ha deciso di stringere le maglie e fermarsi. In questo caso, considerando che i redditi non sono variati, dal punto finanziario tutto è uguale a prima e la perizia è invariata, la banca può ritirarsi? Grazie.
RispondiCaro Andrea, esiste un problema nelle dinamiche dei mutui erogati con la garanzia Consap: i paletti fissati che prevedono l’aggiornamento dei tassi a un parametro il taegm fa si che, in estrema sintesi, con le fluttuazioni attuali le banche concedendo mutui consap con il cap andrebbero a perderci, stesso ragionamento per il tasso fisso; dunque le offerte ancora presenti sono solo sul variabile. Tra delibera e rogito intercorre un tempo in cui la banca può addivenire a diverse valutazioni anche per sopraggiunti eventi proprio come quello degli aumenti dei tassi e dunque ha la possibilità di recedere o comunque di modificare le condizioni finanziarie.
RispondiBuongiorno, abbiamo fatto richiesta di mutuo prima casa con garanzia Consap per un tasso variabile con cap a giugno; la banca oggi mi dice che il tasso variabile con cap non può essere portato avanti in quanto la banca non riesce a stare al passo con i tassi garantiti dal Consap e mi propone un tasso variabile. A questo punto io vorrei rinunciare alla pratica in quanto il tasso che mi “obbligherebbero” a fare non è più conveniente per noi. Come posso fare senza perdere la caparra e le spese dell’agenzia? O per non perdere i miei soldi devo accettare le nuove condizioni e portare avanti la pratica? Grazie.
RispondiCara Alessia, dipende dall’analisi di merito creditizio che farà la banca sulla sua capacità di far fronte ai debiti. Le banche mettono a confronto le entrate reddituali e le capienze patrimoniali nonché l’eventuale presenza del nome nelle centrali rischi e valutano su base discrezionale se lei può sostenere più finanziamenti o meno. In linea teorica non c’è nessun ostacolo ma la valutazione resta meramente discrezionale.
RispondiCaro Enrico, sì la banca procede ad una valutazione che resta sempre discrezionale e se nota che ci sono delle variazioni che possono in qualche modo incidere sul profilo di rischio potrebbe cambiare idea.
RispondiCara Barbara, temo che le condizioni praticate dalla sua banca, con poche variazioni, siano comuni agli altri istituti di credito e alla situazione del momento; valuti i costi-benefici delle sue scelte.
RispondiSalve, qualche mese fa ho chiesto un mutuo ed ho portato tutte la documentazione richiesta. Dopo avermi fatto aspettare un sacco di tempo, li contatto e mi dicono che devo ripresentare la documentazione perché la pratica è scaduta. Il problema ora è che la rata mensile non sarà più la stessa visti gli aumenti, quindi a causa della loro negligenza mi toccherà pagare di più. Che diritti ho in questo caso? Posso essere risarcito in qualche modo? Grazie.
RispondiCaro Angelo, la banca può richiedere supplementi di analisi e fare le sue valutazioni anche oltre i tempi standard perché non sono tempi strettamente vincolanti o perentori, dipendono da una gestione e valutazione discrezionale della banca. Possibile che il supplemento di tempo richiesto per esprimere un giudizio sia dovuto proprio a una diversa valutazione e rideterminazione del contesto economico internazionale in tema di mutui.
RispondiSalve, è possibile richiedere alla banca di comunicarmi il merito creditizio che mi hanno assegnato in base alle loro valutazioni? Oppure hanno il diritto di non dirmi nulla a riguardo? Grazie.
RispondiBuongiorno, ho chiesto un mutuo, lo hanno deliberato e ho già pagato 4 mensilità. Per un errore formale, non a carico mio, il notaio dopo 5 mesi ha bloccato tutto; rivedrò le mie rate già versate? Grazie.
RispondiCara Tatiana, sono procedure interne alla banca che credo si differenzino anche se non di molto da istituto a istituto; per sapere se si è segnalati ci si può rivolgere al una società terza Crif o ad altre centrali rischi che danno informazioni se il proprio nome è nell’elenco dei cattivi pagatori.
RispondiCaro Fulvio, dovrebbe sentire sia il notaio sia la banca per capire la gravità dell’errore bloccante e trovare una soluzione. Possibile che il notaio riconvochi le parti per rinnovare il contratto sanando l’errore, ma deve sentire il professionista.
RispondiSalve, sto vendendo una casa ma non è passato il mutuo a causa di alcune difformità sulla piantina catastale. La banca ha fatto sapere che per concedere il mutuo bisogna regolarizzare. Quanto tempo ho prima che scada la pratica di mutuo? Grazie.
RispondiBuongiorno, il mio problema è che l'acquirente a cui ho fatto istanza di proposta di acquisto, ha richiesto il mutuo alla propria banca. Da come ho compreso mancava solo la delibera per poi procedere al rogito. Per motivi personali, il cliente ha recesso l'acquisto dell'immobile. Avendo io avviato il compromesso per acquistare un altro immobile, sto rischiando di perdere la caparra confirmatoria ed eventuale provvigione che richiederà l'agenzia per la mancata risoluzione della vendita dell'immobile. In questo caso posso richiedere danni a colui che ha causato questo mio problema? Grazie.
RispondiCaro Emiliano, le regolarizzazioni in catasto hanno dei tempi abbastanza lunghi, se va bene un paio di mesi. Le delibere dei mutui possono arrivare a coprire anche sei mesi ma i tempi non sono obbligatori o determinati da legge, ma regolati dalle singole banche. Bisognerebbe affrontare la problematica con la banca e concordare il da farsi.
RispondiCaro Paolo, si può recedere dal contratto preliminare e trattenere per sé la caparra: in tal caso non si procede più alla vendita del bene. Può addirittura chiedere in tribunale la risoluzione del contratto per inadempimento e risarcimento del danno che andrà dimostrato.
RispondiBuonasera, fra poco io e il mio compagno faremo richiesta per un mutuo con garanzia Consap, essendo io under 36. Entrambi abbiamo un contratto a tempo indeterminato ed ora io sono in maternità. La mia intenzione era quella di dimettermi durante il periodo di maternità per poter prendere la disoccupazione ed occuparmi della bambina. Anche se la disoccupazione sarà uguale più o meno a quando prendo ora di maternità ho paura che se succede dopo poco l'erogazione del mutuo la banca possa ripensarci. Potrebbe succedere? Grazie.
RispondiCara Daniela, sono valutazioni discrezionali da parte della banca che terrà conto di una situazione generale. Non si può stabilire a priori e non ci sono disposizioni normative sulle valutazioni alla base delle erogazioni del mutuo.
RispondiBuongiorno, il mio problema è che ho dato un assegno di caparra di 10.000 euro per una casa con scadenza del preliminare a metà giugno, ma la banca non mi ha ancora deliberato il mutuo. Ho paura di perdere la caparra; cosa devo fare se la banca non mi approva il mutuo? Grazie.
RispondiCaro Kamal, è necessario leggere cosa è stato indicato nel preliminare: se la caparra è confirmatoria, ossia subordinata al perfezionamento dell’erogazione del mutuo, e questo non viene concesso non per colpa dell’acquirente, la caparra dovrà essere restituita.
RispondiBuonasera, ho firmato una proposta d'acquisto vincolata all'ottenimento di un mutuo. Tale vincolo è da sciogliere entro il 30/06/23 con delibera dello stesso. Nella proposta il rogito è fissato al 30/01/24 (7 mesi dalla data ultima per ottenere la delibera). La delibera ha una scadenza solitamente di 6 mesi? Esistono banche con una delibera più lunga? Come posso agire? Se ho una delibera approvata posso richiedere dopo qualche mese una nuova delibera alla stessa o ad un'altra banca? Grazie.
RispondiBuonasera, ho fatto il compromesso per l'acquisto di un immobile; uscito il perito e in attesa di andare al rogito, la banca può alzare la rata che avevamo fissato? Grazie.
RispondiCaro Lorenzo, le delibere per l’ottenimento del mutuo hanno di solito durata semestrale, ma potrebbe chiedere alla banca una durata diversa; non credo sia possibile cumulare delibere di mutuo con diversi istituti ma anche in questo caso provi a parlare con la banca che valuterà la scelta più opportuna.
RispondiCara Clara, le banche procedono per propria prassi nel riconoscimento del mutuo avendo dei parametri a cui si affidano e hanno margini di libertà nel riconoscere o meno gli importi delle rate soprattutto alla luce di questo momento di variabilità dei tassi e di inflazione.
RispondiBuongiorno, io e il mio compagno abbiamo fatto la richiesta di mutuo, ci hanno dato la delibera ed è già uscito il perito e stiamo aspettando l'esito finale. Io ad oggi sono in maternità e il mio titolare non mi viene incontro con una riduzione dell'orario di lavoro. Sto valutando di licenziarmi prima che il bambino compia l'anno per avere diritto alla disoccupazione per badare ai miei figli e nel frattempo cercare un lavoro part-time. Se io dovessi licenziarmi prima di andare a rogito e la banca dovesse darci l'approvazione definitiva, può ritirarsi per questo motivo o una volta data l'approvazione possiamo lo stesso andare a rogito senza problemi? Grazie.
RispondiCara Erica, la banca sta già valutando una situazione di orario di lavoro per maternità e poi potrebbe - a ridosso del mutuo - chiedere ulteriore documenti e aggiornamenti. La decisione finale spetta sempre alla banca che agisce per prassi e non con degli obblighi normativi. Detto questo se permane la solvibilità economica - in altre parole - se con il solo stipendio del suo compagno ce la fate a sostenere la rata come prospettata dalla banca, il cambio in corsa del suo lavoro inciderebbe poco. Su queste valutazioni, però, solo un confronto con un consulente vi potrebbe aiutare a capire.
RispondiBuongiorno, ho effettuato la richiesta del mutuo presentando tutti i documenti, il 17 luglio 2023. In data 4 agosto mi arriva un sms dalla banca dove mi viene detto che il mutuo può essere concesso, quindi una delibera. Ho prenotato il rogito per il 20 novembre, solo che alla data di presentazione documenti, il tasso fisso era a 4,85% con rata di 577 euro al mese, i tassi ultimamente stanno aumentando ed ora sono a 5,25%, con rata di 607 euro. Ho paura che a novembre ci siano altri rialzi e che il rapporto rata/reddito potrebbe essere influenzato da questi aumenti. C'è il rischio che la banca mi faccia qualche sorpresa pur avendo deliberato (ripeto via sms) il mutuo? Ho già dato 6.000 euro di caparra e non vorrei perderla. Grazie.
RispondiCaro Giulio, purtroppo è il rischio insito nel trascorrere del tempo e nell’andamento dei tassi. C’è questo margine di discrezionalità e una specie di scommessa sull’andamento e sui futuri rialzi; se non erro, però, il prossimo eventuale aumento dovrebbe essere atteso per dicembre.
RispondiBuongiorno, io e mio marito stiamo facendo richiesta del mutuo under 36. Abbiamo una figlia di 6 anni e io sono incinta; la prossima busta paga quindi risulterà la maternità. Potrebbero esserci problemi per la banca? Abbiamo la delibera reddituale ma non è ancora uscito il perito. Grazie.
RispondiCara Marika, non dovrebbero esserci problemi se sono rispettati i requisiti previsti dalla legge per l’erogazione del mutuo under 36, ovvero quelli del tetto Isee e del termine entro cui è stata acquistato l’immobile.
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