Il garante di mutuo
Quando si entra in banca per richiedere un mutuo ci sono alcuni requisiti indispensabili che bisogna soddisfare: essere maggiorenni, avere la cittadinanza italiana o la residenza nel BelPaese e, soprattutto, possedere un reddito adeguato all’entità del prestito richiesto. È, infatti, la capacità di rimborso a fare la differenza in questa procedura.
Tanto che per verificarla, l’istituto di credito – oltre a consultare il Sic (il Sistema di informazioni creditizie che monitora la regolarità dei prestiti richiesti) – passa allo scanner il contratto di lavoro, la dichiarazione dei redditi e la documentazione fiscale, così da accertare che l’importo complessivo delle rate del mutuo versate in un anno non superi un terzo del reddito totale. Ma allo stesso modo il finanziamento potrà anche essere negato, qualora il reddito fosse insufficiente.
E in questo caso, detto che gli allarmismi non aiutano affatto, una valida soluzione da prendere in considerazione è il ricorso ad un garante. La fideiussione (questo è il termine giuridico) rappresenta, infatti, una delle garanzie più diffuse nel caso in cui la banca non si sentisse totalmente tutelata nel rimborso. Il garante riesce così a trasformare una domanda di mutuo dall’esito incerto in una pratica accettata, dal momento che si obbliga a sostituirsi al debitore principale in caso di difficoltà del rimborso.
Ovvio che un garante non vale l’altro. Condicio sine qua non è che il fideiussore sia in grado di pagare autonomamente la rata del mutuo che garantisce, fornendo alla banca un reddito tale da coprire le proprie entrate personali, le spese per il mantenimento della famiglia e quelle del rimborso di eventuali debiti. Per ragioni puramente statistiche è considerata utile la fideiussione prestata da soggetti che non supereranno i 75 anni alla fine dell’ammortamento. Appena accettabile quella di chi rientrerà negli 80 anni.
Molto graditi risultano i dipendenti e i liberi professionisti. Meno apprezzati i lavoratori autonomi e chi avesse già prestato la propria garanzia ad altri. Questo è facilmente spiegabile: nel caso in cui il debitore non riuscisse a pagare le rate, la banca si rifarà sul garante richiedendo in tempi strettissimi il pagamento delle rate. Quindi, se ad esempio, un genitore ha già prestato la propria fideiussione per il mutuo di un figlio, difficilmente potrà essere considerato ai fini di un secondo prestito per un altro figlio.
In proposito, va detto che la fideiussione deve essere valutata con molta attenzione. Anche se si tratta, infatti, di una garanzia concessa talvolta con una certa superficialità, il garante deve “obbligarsi personalmente verso il creditore, garantendo l’adempimento di un’obbligazione altrui”, così come sancisce l’articolo 1936 del Codice Civile.
Quindi, in caso di insolvenza, il credito potrà essere escusso forzosamente tanto al debitore principale quanto al garante. Il che metterebbe in gioco il patrimonio e le fonti reddituali di entrambi, oltre ovviamente all’immobile ipotecato. Chi presta questo tipo di garanzia farà dunque bene a destinarla solo a quelle persone che aiuterebbe sempre in caso di difficoltà, indipendentemente da un impegno scritto.
Alla fideiussione viene comunque fissato un limite di importo, superato il quale il garante non sarà più tenuto a compensare l’insolvenza del debitore. Inoltre la garanzia cessa spontaneamente con l’estinzione del debito. Giuridicamente è, altresì, consentita al fideiussore l’azione di regresso nei confronti del debitore principale. Si tratta, cioè, della facoltà di agire contro di lui per riottenere quanto si è pagato per suo conto.
Meglio anche ricordare che è molto difficile ottenere un’interruzione della garanzia prestata. Nei contratti che mutuatario e fideiussore firmano, infatti, sono quasi sempre presenti delle clausole che limitano questa possibilità. Altrimenti la banca potrebbe pretendere il pagamento immediato dell’importo restante. Una possibile soluzione nel caso di ritiro della fideiussione potrebbe essere quella di trovare un nuovo garante che si sostituisca a quello uscente.
Infine, gli adempimenti fiscali che - meglio non scordarlo - per i fideiussori non ci sono. I garanti, infatti,non possono portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo poiché la condizione indispensabile per l’agevolazione è quella di essere contemporaneamente intestatario del contratto e proprietario dell’immobile. Requisiti che mancano entrambi al garante.
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Commenti
A proposito del fatto che il garante non può portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo intestato ad altri, gentilmente, mi può indicare allora se, essendo io il padre che paga le rate mensili di un mutuo su un'abitazione intestata ad un figlio senza redditi da lavoro, posso utilizzare la relativa agevolazione fiscale con accollo effettivo del mutuo? Grazie
RispondiLa risposta è negativa. La detrazione è ammessa solo per chi è contemporaneamente titolare della proprietà dell’immobile e del contratto di mutuo. In tutti gli altri casi no. Quindi anche se lei, come genitore si accollasse il mutuo, continuando a pagare le rate, continuerebbe comunque a non vantare il secondo requisito necessario: l’intestazione della casa. Il figlio intestatario della casa e del mutuo che non ha redditi non può, invece, portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo. Questo credito viene, infatti, riconosciuto con la dichiarazione dei redditi. La saluto cordialmente, Patrizia De Rubertis
RispondiBuongiorno, ho acceso un mutuo a tasso fisso presso un istituto di credito dove ero altresì correntista, per diversi motivi ho deciso di chiudere il mio conto senza però spostare al nuovo istituto il mutuo. Il vecchio istituto non pone veti al mantenimento del mutuo, ma mi son sentita dire qualcosa che a mio parere rasenta l'assurdo se non una vessazione da "piccola vendetta", le future rate mensili (per un totale di 9 anni!) dovranno essere pagate da me o da chi per me portando fisicamente la cifra in contante ogni mese presso l'istituto!!!!! Non accetterebbero alcun bonifico (rid) che io disponessi a loro favore dal mio nuovo conto presso il nuovo istituto bancario, riferendo che non ci sarebbe un conto dove accreditarlo, che la banca non ne dispone di uno proprio! Mi chiedo ed il contante che venisse portato brevimano dove andrebbe versato? in tasca al direttore visto che non c'è un conto ultimo a tal fine??? Inoltre mia madre ancora loro correntista figura nel contratto di mutuo come fidejussore, può pagar lei le rate senza alcuna penale? In tal caso eviterei contenziosi disponendo a favore di mia madre i bonifici mensili, grazie anticipatamente per la risposta.
RispondiLa risposta alla sua domanda può trovarla solamente nel contratto di mutuo che ha firmato. È lì, infatti, che sono riportate tutte le modalità di pagamento delle rate del prestito per la casa. Ma se, tuttavia, ritenesse la richiesta come una vessazione può presentare un reclamo scritto, tramite R/R, presso la sede principale della banca che dovrà rispondere entro 30 giorni dal ricevimento. E se dopo la risposta non fosse ancora soddisfatta o non abbia ricevuto risposta entro i termini previsti, prima di ricorrere al giudice, può rivolgersi all’Arbitro Bancario Finanziario (www.arbitrobancariofinanziario.it) che offre un’alternativa più semplice, rapida ed economica rispetto al ricorso al giudice, che spesso invece comporta procedure complesse e anche molto lunghe. Resta ferma la possibilità per il cliente e per la Banca di ricorrere all’autorità giudiziaria ordinaria.
RispondiSto avviando un mutuo con un garante ma non vive nella mia città; ha firmato tutto ma non può venire dal notaio. Si può evitare la sua presenza?
RispondiGentile Giorgia, la fideiussione deve essere inserita nell\'atto di mutuo e sottoscritta davanti al notaio. Una possibile soluzione che eviti la presenza del garante il giorno della stipula è la richiesta di una procura speciale. Un atto che deve essere preparato da un altro notaio che a sua volta lo trasmetterà al collega. Per questo tipo di operazione vanno valutati i costi.
RispondiSe un figlio è a carico, ed è cointestatario di un mutuo acceso per comprare una casa (che sarà a suo nome)come è possibile recuperare le detrazioni per il mutuo stesso? Grazie
RispondiGentile Lea, se suo figlio è contestualmente cointestatario dell’immobile e del mutuo potrà solo lui portare in detrazione le spese per gli interessi pagati sul mutuo. Non è possibile per un genitore mantenere il diritto alla detrazione.
RispondiBuona sera avrei una domanda: una persona che ha dei debiti e un'ipoteca sulla casa può fare da garante ad un altra persona per l' acquisto della casa? Il garante in caso di morte può ereditare l'immobile? Grazie mille
RispondiGentile Patrizia, per una fideiussione,il garante può essere un pensionato? Quanti anni massimo deve avere? Grazie
RispondiGentile Anna, solitamente il garante non deve superare a scadenza del contratto di mutuo i 75 anni di età. Ovviamente deroghe permettendo.
RispondiGentile Elisa, se il garante è già alle prese con la restituzione delle rate per un proprio prestito per la casa, molto difficilmente la banca lo accetterà come fideiussore, visto che lo scopo del garante è tutelare la banca con il proprio reddito in caso il mutuatario non sia più in grado di ripagare il debito. La risposta alla sua seconda domanda è 'no'.
RispondiBuonasera, il garante di un mutuo può successivamente accendere un mutuo personale? ad esempio un genitore garante per il mutuo di un figlio, può poi accendere un suo mutuo? La ringrazio.
RispondiGentile Sara, in teoria sì, in pratica si potrebbe riscontrare delle notevoli difficoltà. La spiegazione è chiara: il fideiussore per contratto è tenuto a rispondere del finanziamento e quindi a pagare al posto del mutuatario in caso di insolvenza con la banca che può, quindi, rifarsi sul reddito e sulle proprietà del garante. Una condizione decisamente ostativa nel caso in cui lo stesso garante decidesse di accendere un proprio mutuo.
RispondiBuongiorno, desideravo sapere se nell'acquisto di un immobile tramite mutuo con un divorziato, io come sola proprietaria dell'immobile e lui come fideiussore, lui ha la possibilità di diventare proprietario e se i figli del precedente matrimonio possono rivalersi sull'immobile.
RispondiCaro Angelo, la possibilità di diventare proprietario non è automatica nel fatto di essere fideiussore: questa figura è infatti solo un garante, su cui la banca può rivalersi in caso di mancato pagamento da parte del debitore principale. Gli eredi del fideiussore entrerebbero in gioco se il garante morisse, ma erediterebbero il ruolo di garanti del mutuo, non di proprietari. In caso di ulteriori dubbi si informi comunque presso un avvocato civilista.
RispondiSe ho già per il mio mutuo il garante, posso fare io il garante ad un' altra persona?
RispondiCara Teresa, se lei risponde ai requisiti richiesti dalla banca, nulla vieta che lei lo possa fare. Anche se non credo che la circostanza di avere a sua volta un garante per il suo mutuo potrebbe giocare a suo favore…
RispondiSto per andare a stipulare, ma mio marito per infortunio non può intervenire all'atto di mutuo. Interviene mio figlio inserito nel mutuo e un garante. E' sufficiente una procura speciale che nomina me ad operare per suo conto?Sto per andare a stipulare ma mio marito per infortunio non può intervenire all'atto di mutuo interviene mio figlio inserito nel mutuo e un garante. E' sufficiente una procura speciale che nomina me ad operare per suo conto?
RispondiCara Laura, se suo figlio è maggiorenne, non dovrebbe essere necessaria alcuna procura. Credo però che la risposta migliore possa dargliela il notaio o il professionista con cui state stipulando l’atto, che conosce meglio tutti i particolari del caso.
RispondiGent.ma, nel caso di abitazione intestata al figlio e mutuo cointestato con il padre, il figlio può detrarsi solo il 50%, ma se il padre fa solo da garante può il figlio detrarre il 100% degli interessi?
RispondiCara Ludovica, sì, può farlo.
RispondiBuongiorno sono garante di un mutuo della figlia 50% con mio marito da cui sono separata di fatto e non legalmente. Ora lui il mio ex marito vuole stipulare un mutuo con la nuova compagna...domanda può farlo? Cosa rischio io non essendo separata legalmente? Può' astenersi dall'eventuale pagamento futuro di parte del mutuo della figlia lasciando a me il problema...Mia figlia guadagna 900 al mese. Il mutuo è di 500..che al momento divido con lui...grazie
RispondiCarissima Franca, purtroppo non c’è risposta che io possa darle su questo: tutto dipende dalla buona o dalla cattiva volontà di suo marito. Certo è che, a prescindere dal fatto che voi siate ancora coniugi per la legge, l’obbligo di garanzia di suo marito nei confronti del mutuo di vostra figlia permane, a meno che non vogliate rinegoziare le condizioni del mutuo presso la banca.
RispondiBuongiorno, io e mia moglie stiamo acquistando una casa, mia moglie è l’intestataria e io il garante. Abbiamo la separazione dei beni, se ci dovesse essere una separazione, io avrei diritto al 50% della casa o non mi spetterebbe nulla? Grazie.
RispondiBuonasera, pongo un quesito realistico: in un accollo di mutuo prima casa (debito che passa dal costruttore ad acquirente) durata 24 anni, chiedo di mettere come proprietaria dell'immobile e mutuataria solo mia figlia (ha contratto da lavoratore a progetto rinnovato ogni mese e CUD superiore ai 12000 euro annui) mentre io figuro come garante (pensionato 63enne con reddito annuo che copre l'importo delle rate per 3 volte). Così facendo posso far scaricare il 100% di interessi passivi a mia figlia e garantire la copertura per eventuali insolvenze. Può la banca obbligarmi ad essere co-mutuatario con mia figlia per accettare la voltura del mutuo? Ne conseguirebbe che mia figlia scarica solo il 50% di interessi ed io, che sono già proprietario di prima casa, cosa scaricherei? Grazie dell'attenzione
RispondiCaro Massimo, in regime di separazione dei beni l’intestatario esclusivo di un bene rimane tale anche dopo la separazione, senza nessuna ingerenza da parte dell’altro coniuge. Quindi, la casa resterebbe a sua moglie in caso di separazione.
RispondiCaro Andrea, la banca non può obbligarla a sottoscrivere il mutuo se lei non vuole, resta da capire se concederà il mutuo a sua figlia pur con lei garante, ma ciò è dovuto alla resistenza che solitamente tutte le banche fanno. Se lei fosse cointestatario di questo mutuo, comunque, senza essere anche intestatario dell’immobile, che peraltro non sarebbe nemmeno la sua prima casa, non potrebbe scaricare nulla.
RispondiSalve, io e mio marito molto tempo fa abbiamo firmato come garanti di un mutuo e all'epoca non solo non ci chiesero il cud ecc., ma non firmammo davanti ad un notaio, ora se il bene ipotecato andasse all asta e la banca non riuscisse a recuperare tutto il debito e si rivolgesse ai garanti, possiamo noi opporci in quanto certi movimenti da parte della banca non sono stati chiari??? Oltretutto io ero disoccupata, e non possedevo nulla! Lo stesso x mio marito! Ma non coinvolti, ma anche i miei genitori, ora il bene ipotecato sta andando all'asta.
RispondiCara Arianna, il ruolo di garante impone che questi subentri nel pagamento là dove il debito non è stato pagato dal debitore principale. L’unico modo per opporsi all’asta sarebbe stato il pagamento di quanto dovuto.
RispondiGent.ma sono garante del mutuo ipotecario dell'abitazione in cui viviamo, intestata a mia moglie in regime di separazione dei beni. Di fatto assolvo per intero le rate del mutuo, in quanto mia moglie non ha le disponibilità. In caso di separazione legale quali diritti posso far valere sull'immobile?
RispondiGentile Giancarlo, essendo lei solo garante, ma non intestatario nè del mutuo nè dell'immobile, non può vantare diitti sulla proprietà. Può però richiedere a sua moglie, insolvente, il rimborso del capitale versato e degli interessi (art. 1950 codice civile).
RispondiGentilissima Patrizia, sto stipulando un secondo mutuo per l'acquisto di una seconda casa. La banca, ha fatto tutte le verifiche ribadendo che nn fosse necessaria altra garanzia. Quindi mi trasmette le coordinate per provvedere al pagamento del perito. A perizia avvenuta (ampiamente positiva) con delibera pronta, mi chiama dicendo che, per perfezionare la delibera, chiedeva la firma a garanzia di mia moglie. Con mia moglie siamo in separazione dei beni e, intendendo nel prossimo futuro, procedere a una separazione, mi chiedo, quali potrebbero essere le implicazioni in fase di separazione, soprattutto sulla determinazione degli alimenti ecc. Grazie
RispondiSalve, volevo sapere se accendendo un mutuo ipotecario era fondamentale la presenza di un garante?
RispondiMia moglie ha 30 anni dovrebbe prendere un mutuo di 130000 con la madre 65 come garante quindi pagabile al massimo in 15 anni se non addirittura 10 per il limite di età..mia moglie guadagna 1450 € mensili..ora in dieci quindi anni la rata sarebbe sui 1000/1200 euro. Considerando che metà della rata la pagherebbe i suoi genitori,con uno stipendio da 1450 lei crede che accetterebbe questa rata la banca considerando che parte la pagano i suoi genitori? Oppure la banca si basa solo sul suo reddito? Grazie
RispondiBuonasera, mio padre è deceduto un mese fa. Ha un fido di euro 20.000,00 completamente utilizzato e un mutuo di 15.000 dove è garante mia madre. Non c e alcuna assicurazione. Volevo sapere se mia madre ed io possiamo rinunciare all eredità e se questo annulla i debiti ( nonostante mamma sia garante). Grazie monia
RispondiHo un mutuo cointestato con il mio ex marito, ma ora siamo appunto divorziati ed io sono proprietaria al 100% dell’immobile per il quale abbiamo acceso il mutuo. La banca ha rifiutato di intestare a me sola il contratto di mutuo e chiede un garante. Vorrei sapere cosa comporta, per il garante, accettare questo ruolo: cambia qualcosa per il pagamento delle tasse? O nel caso in cui volesse accendere un mutuo a sua volta? E se io volessi invece rinegoziare il mutuo allungando i tempi e riducendo la rata, potrei essere presa in considerazione come unica intestataria senza garante? Grazie.
RispondiCara Concy, la condizione di garante non dovrebbe mutare nulla rispetto alle condizioni da lei elencate. Quanto alla possibilità di allungare i tempi del mutuo riducendo la rata, che lei venga presa in considerazione come unica intestataria dipende dalle priorità dell’istituto di credito a cui si rivolge.
RispondiCara Monia, rinunciare all’eredità implica il rifiuto anche dei debiti connessi al bene, in questo caso alla casa. Potete quindi farlo (entro tre mesi dal decesso).
RispondiCaro Giuseppe, le condizioni di sostenibilità di un mutuo sono stabilite da banca a banca, a seconda della tolleranza di ciascun istituto di credito al rischio di insolvenza. E’ comunque improbabile che una rata che costituisce la quasi totalità dello stipendio di sua moglie sia considerata sostenibile. Le consiglio quindi di recarsi in banca e di far presenti tutti i parametri del caso; saranno loro, poi, a calcolare una rata e una durata sostenibili per il finanziamento.
RispondiCara Anna, la presenza di un garante è eventualmente richiesta dalla banca se la situazione reddituale di chi stipula il mutuo non è sufficientemente solida, ma se invece è così il garante non sarebbe necessario.
RispondiCaro Claudio, spero di non deluderla ma a risponderla è Floriana, non Patrizia. Se ho ben capito la banca, dopo aver inizialmente affermato che non ci fosse bisogno di un garante, lo ha invece poi chiesto. Firmando, sua moglie si impegna a versare le rate in caso lei sia impossibilitato a farlo; se lei è disposta a farlo pacificamente anche dopo la vostra separazione buon per lei, altrimenti forse le conviene scegliere un altro garante.
RispondiGentile Floriana, la figura del garante terzo rispetto al mutuatario di un mutuo di acquisto di un immobile è sempre inquadrato giuridicamente come fideiussore o esistono altri tipi di garanti? Spero di essere stato chiaro.
RispondiGentile Massimo, il garante è un fideiussore che deve possedere determinati requisiti di reddito, patrimonio ed età.
RispondiCome fideiussore di un mutuo alla nuora, in caso di fallimento della nuora che non paga più le rate, pagando io come fideiussore come posso tutelarmi delle rate che pago?
RispondiCaro Romano, da Codice Civile lei, come fideiussore, è tutelato dagli articoli 1949 e 1950 del Codice stesso. Il primo in particolare stabilisce che lei, pagando le rate al posto del debitore fallito, ne diventa a tutti gli effetti creditore; il secondo stabilisce che lei possa rivalersi sul debitore delle somme sborsate al suo posto, delle spese e dei relativi interessi legali.
RispondiBuongiorno. Mio papà fa da garante a suo figlio per un mutuo in banca, è un problema se ora fa da garante anche per me in un finanziamento per la macchina che però non è tramite banca?
RispondiBuongiorno, sto per accendere un mutuo dove mia suocera è messa a garanzia ma per la banca garantisce fino al 90% serve pertanto inserire o un altro garante oppure un altro garante in sostituzione. E' stato identificato mio padre per questa cosa, ma lui ha paura, qualora i mutuatari fossero insolventi si rivalgano su di lui e soprattutto sulla sua casa di proprietà. a tal proposito il notaio che segue la pratica ci ha detto che all'atto notarile di rogito può essere stipulata una Procura che garantisce i garanti in caso di insolvenza dei mutuatari di intervenire e prendere proprietà dell'immobile da pagare col mutuo rivendendolo al migliore offerente per saldarne il mutuo. E' corretto? quali sono i passi effettivamente che verrebbero seguiti in caso di insolvenza dei mutuatari in questa situazione con procura?grazie
RispondiCaro Fabio, la cosa migliore che lei possa fare è dare ascolto al suo notaio.
RispondiSalve, nel 2012 ho acceso un mutuo per l'acquisto della prima casa a nome mio e mio marito ha firmato come fideiussore (regime di separazione di beni). Adesso ci stiamo separando e lui vuole togliere la fideiussione dal mutuo perché non vuole più avere a che fare con me. Se chiedo ad un familiare di prestare garanzia al posto di mio marito lo posso fare? La banca accetta il cambio di nominativo o devo estinguere il mutuo e riaccenderne un altro (quindi comporterebbe condizioni diverse rispetto a quelle stabilite del 2012)? E' decisione della Banca accettare o meno il cambio di nominativo?
RispondiCara Michela, per evitare che la banca rifiuti il cambio di garante, come spesso avviene, la soluzione migliore è ricorrere alla sostituzione del mutuo rinegoziando tutte le condizioni, tra cui il nominativo del garante.
RispondiBuongiorno, sto trattando per una surroga di un mutuo e tra pochi giorni verrà il perito mandato dalla nuova banca a stimarmi la casa. Premesso che le tutte pratiche di surroga le ho iniziate a novembre 2014 (e già qui i tempi mi sembrano un po’ lunghi), ieri mi telefona la banca chiedendomi se i miei garanti (mio padre e mia madre) e mia moglie(con contratto atipico essendo segretaria di albergo) fossero disponibili ad aprire il conto corrente per l'accredito dello stipendio/pensione adducendo ad una migliore garanzia della banca nel visualizzare i flussi di denaro ecc. ecc. Dato che sono costretto ad aprire il conto corrente mi sono sentito un po’ vittima di un atto di prepotenza. Volevo sapere la vs opinione in merito. Distinti saluti
RispondiCaro Simone, queste richieste sono spesso una prassi per le banche, che se ne servono come di una ulteriore garanzia nel momento in cui accettano un nuovo cliente. Senza essere una pratica vietata, quando diventa una condizione imprescindibile per la stipula del mutuo si tratta senz'altro di una sorta, come dice lei, di prepotenza. Teoricamente, contro le cosiddette "clausole vessatorie" il consumatore è tutelato (veda l'articolo http://www.mutui.it/mutuando/accordo-contro-truffe-nei-mutui-bankitalia-antitrust.html). Valuti lei se l'atteggiamento della banca è semplicemente propositivo, o se si tratta di una vera e propria vessazione contro la quale appellarsi alle autorità competenti.
RispondiSalve, c'è la possibilità che un garante possa contribuire al reddito totale su cui calcolare la rata del mutuo con più di un terzo del proprio reddito? Grazie saluti
RispondiGentile Ivan, dipende dalla banca: alcune considerano il reddito del garante in toto, altre in diversa percentuale
RispondiBuongiorno, io avrei bisogno di un suo giudizio riguardo ad una situazione nella quale sono coinvolta. 10 anni fa mi separai da un ragazzo al quale avevo fatto da garante per un fido di 30 mila euro. All'epoca, sotto direttive del direttore della banca, mandai una lettera a chi di dovere per cancellarmi dal fido. Mi risposero che avrebbero accettato ma mi ritenevano comunque responsabile per una cifra pari a 23 mila euro. Oggi, a distanza di 10 anni, mi hanno telefonato chiedendomi la cifra di 68 mila euro, non sapendo del documento che io ho nelle mie mani. Io ho scoperto dove lavora il mio ex ragazzo, l'ho comunicato a chi di dovere ma loro mi hanno detto che non possono fare gli investigatori. Ora, io sono nulla tenente in separazione dei beni, ho soltanto uno stipendio di 800 euro e un figlio di appena un anno come posso risolvere la situazione? La ringrazio anticipatamente e colgo l'occasione per porgere cordiali saluti.
RispondiSalve la domanda è complessa. Stiamo per fare un mutuo con broker e con una banca, mia madre vuole intestare l'assicurazione caso morte solo a lei e essere unica intestataria del mutuo ma il suo unico stipendio non basta, insieme a quello di mio padre sì. Chiedo, si può intestare tutto a mia madre compresa l'assicurazione al 100% o può solo per il 50%? Mio padre non è assicurabile.
RispondiBuongiorno, nel 2004 ho acquistato una casa con ex-convivente, al 50% la casa e mutuo cointestato. A luglio di quest'anno ho acquistato l'altra quota ed ho fatto l'accollo non liberatorio del mutuo restante, tutto scritto con atto notarile. Ora vorrei fare una surroga presso altra banca, quello che mi chiedo è: il vecchio intestatario non liberato rimane come intestatario nel contratto di mutuo? Quali problemi potrebbero esserci per fare la surroga con altre banche ? Mi conviene fare la sostituzione?
RispondiGentilissima Roberta, al di là del fatto che mi pare di capire non si tratti di una questione di mutui - quindi non vorrei uscire dalla mia competenza - secondo quanto lei scrive c'è un documento che prova che lei è responsabile per soli 23 mila euro. Nel caso, quindi, decidesse di rivolgersi ad un avvocato, avrebbe in mano un'arma legale del tutto a suo favore. In bocca al lupo.
RispondiCaro Simone, provi a chiedere alla sua banca. Probabilmente la cosa e' fattibile, ma le chiederanno qualche garanzia.
RispondiCara Fabiana, come da articolo 1263 del Codice Civile, se l'accollo non è liberatorio, l'intestatario originario resta tale. Qualunque soluzione quindi lei scelga (sostituzione o surroga) bisognerà tenere conto della presenza del suo ex.
RispondiNel 2010 ho acquistato l'appartamento in cui vivo accendendo un mutuo cointestato con un amico che però non è proprietario né parte datrice di ipoteca, come specificato nell'atto di mutuo, ho diritto io alla detrazione del 100% degli interessi passivi, stante che il mio amico non è co-intestatario dell'atto di compravendita?
RispondiCaro Giorgio, se il mutuo è cointestato lei può detrarre solo il 50%.
RispondiHo 80 anni, posso fare da garante per un mutuo ipotecando la mia casa?
Rispondi50enne, legalmente separata e divorziata. Ho appena effettuato donazione del mio 50% dell'immobile coniugale (in comunione di beni) acquistato nel 2002 in donazione parentale del mio ex marito. Ora sto faticosamente acquistando nuova prima casa, ma la banca attuale sembra tentennare sul mutuo in quanto nel 2002 moglie del mutuatario risulterei ancora "inspiegabilmente" garante nel contratto di mutuo ventennale redatto nel 2002. Che fare? Grazie.
RispondiGentile Cosimo, come può leggere anche qui http://www.facile.it/mutui/guida/chi-e-il-garante-e-cosa-fare-se-manca.html il garante può avere al massimo 75 anni al momento dell’estinzione del mutuo.
RispondiGentile Cinzia, quello che non ho capito è se lei effettivamente, nel mutuo contratto nel 2002, risultasse garante. In questo caso la soluzione sarebbe che lei si liberasse da questo vincolo, magari convincendo il suo ex marito a fare una sostituzione o surroga del mutuo, stipulandone uno nuovo nel quale lei non risulti più garante. Se invece lei non è garante di questo mutuo, ma risulta “inspiegabilmente” tale, significa che c’è un errore che va chiarito.
RispondiMi scusi Dott.sa Patrizia. Nella precedente esposizione, ho scritto "inspiegabilmente", perché nel 2002 ha fatto tutto la Banca tramite il proprio Notaio di fiducia e (senza spiegare bene ogni riga) nell'atto notarile del Mutuo mi ha inserito come garante (fra l'altro ero nullatenente e senza reddito) per aumentare al massimo ogni garanzia a favore della Banca. Ormai ho una cultura in merito, e Lei mi conferma che la prima corretta procedura sarebbe proprio questa che mi ha indicato. Conosco il mio ex marito (che attualmente sta pagando gli ultimi 7 anni di mutuo) e potrebbe amplificarmi le difficoltà. Ora attendo una soluzione da questa nuova banca per il nuovo mutuo di una abitazione di NUOVISSIMA costruzione. Ho pensato che il mio attuale compagno (pensionato) potrebbe farmi da garante a tempo, ovvero per questi 7 anni, e fino ad estinzione del primo mutuo. Cosa ne pensa? Grazie per la sua gentilissima disponibilità. Cordiali saluti.
RispondiVorrei acquistare un immobile uso investimento per futuro utilizzo da parte di mio figlio che al momento è disoccupato. Le ipotesi sono due: 1)intesto la casa a mio figlio e io stipulo il contratto di mutuo, ma a quel punto non posso detrarre gli interessi 2)dono il 50% della mia abitazione principale a mio marito e per poter detrarre gli interessi dovrò cambiare la residenza nella nuova casa. Ma se poi l’affitto cosa succede? Posso utilizzare la formula B&B o Casa Vacanze o affittare una sola camera?
RispondiBuongiorno, devo fare una surroga di un mutuo accollato nel 2007,ma tutte le banche mi chiedono se quest'ultimo è liberatorio o no.La banca originaria tentenna a rilasciarmi una dichiarazione scritta; il costruttore mi garantisce che è liberatorio ma non ha rilasciato nulla. Come posso fare? Grazie e buona giornata
RispondiCara Cinzia l’atto compiuto dalla banca mi sembra davvero strano…comunque sia un accordo con il suo ex marito mi sembra la strada migliore per pararsi le spalle. Proporre il suo attuale compagno come garante potrebbe essere una via d’uscita: attenzione però che la sua età non sia superiore ai 75 anni al momento della fine dell’ammortamento.
RispondiGentile Carolina, se lei vuole detrarre gli interessi passivi del mutuo può intestare la casa a suo figlio e a se stessa per una quota anche minima; in questo modo, essendo l’unica intestataria del mutuo, potrà dedurre il 100% degli interessi. Se lei decide invece di spostare la sua residenza nel futuro bed & breakfast può utilizzare la formula della conduzione familiare, che ammette la residenza del proprietario nell’immobile affittato.
RispondiCaro Matteo, il solo modo che lei ha di tutelarsi è che l’accollo liberatorio risulti dal contratto di stipula del mutuo. Veda art. 1273 del Codice Civile.
RispondiIo ho un grandissimo terrore. Nel 2008 ho firmato da garante per la richiesta di mutuo per il mio ex-compagno di un valore di € 130.000. Il residuo è ormai ancora parecchio da pagare. Ora ci siamo lasciati ed io sto per comprare casa per conto mio. Lui mi ha già minacciato che non pagherebbe più le rate cosi farà ricadere la richiesta mensile della banca su di me. Ho esposto il problema presso la mia banca che ho firmato da garante, loro mi hanno risposto che non incide per quanto riguarda la mia richiesta di mutuo. Cosa vado incontro se lui veramente smette a pagare le rate ? Posso cancellare in qualche modo la mia firma?
RispondiSalve sono un ragazzo di 26 anni e sono a tempo indeterminato da gennaio，lavoro presso una spa con stipendio di 1300 euro mensili. Vorrei accedere ad un mutuo del 95% perché la mia banca lo erogherebbe, ma volevo sapere se ci sono i presupposti per averlo senza il garante. L’importo dell’abitazione è di 115.000 quindi io chiederei 109.000 per una durata di 35 o 40 anni. La rata dovrebbe essere sui 480-490 euro circa per i 35 anni e 466 per i 40 anni.
RispondiNell'anno 2006 ho ceduto la proprietà della mia casa a mio figlio, cui la banca ha acceso un mutuo per 150.000 euro più 16.000 di copertura assicurativa, chiedendo a me e mio marito (disabile al 90%)di fare da garanti, pur ben sapendo quali erano le nostre condizioni economiche, vale a dire pensionati in assenza di beni, allora come oggi. Oggi purtroppo essendo mio figlio, Artigiano, rimasto disoccupato alla fine del 2011 causa le note difficoltà del mercato, dopo aver io in modo non ufficiale pagato alcune rate del mutuo non sono più riuscita a fare fronte ai pagamenti perdurando la sua disoccupazione e avendolo preso a carico non essendo lui coniugato. Ora la banca ha inviato un atto di precetto e né io né lui siamo in grado di fare alcunché se non lasciare che vendano la casa, noi siamo in tre persone a vivere con una pensione totale di 1.400 euro con già in corso la cessione di un 5°necessaria per tirare avanti. Che altro possiamo fare se non che lasciare la casa?
RispondiCara Sandar, purtroppo se lui smettesse di pagare la banca potrebbe rifarsi su di lei. Per ritirare la sua firma l’unica sarebbe rinegoziare il mutuo dove lei compare da garante, in modo da modificarne le condizioni (tra cui anche quella della sua firma come garante). Le suggerirei di trovare un accordo pacifico col suo ex-compagno per evitare spiacevoli conseguenze.
RispondiGentilissimo Manuel, avendo lei un contratto a tempo indeterminato è probabile che alla banca non servano altre garanzie. La sua banca comunque è il migliore interlocutore a cui rivolgere questa domanda.
RispondiGentilissima Luciarita, potrebbe forse tentare la strada della rinegoziazione del mutuo, o forse anche – avendo un marito disabile e un figlio disoccupato – provare a chiederne la sospensione. Legga i nostri articoli in proposito per farsi un’idea e ci faccia sapere. In bocca al lupo.
RispondiSono garante ed unico pagatore di un mutuo su un immobile intestato esclusivamente alla mia ex moglie.ora lei a mia insaputa sta vendendo l'immobile.posso richiedere a lei la restituzione delle somme versate in quanto lei non ha mai lavorato
RispondiCaro Stefano, questa è senz'altro materia per il suo avvocato. A mio modo di vedere lei ne ha tutto il diritto.
RispondiSalve ho richiesto un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale. Io e mia moglie cointestatari dell'immobile e solo io intestatario del mutuo. La banca me lo concede però ha richiesto che mia moglie sia fideiussore del mutuo. Per quale motivo? Non ha redditi e non è proprietaria di alcun bene. Un'ultima cosa; lei è a mio carico, posso detrarre gli interessi passivi tutti io al 100%? Grazie mille
RispondiSalve ho appena acquistato casa con un garante. La mia domanda è questa: se io per qualche motivo non potessi pagare il mutuo il garante potrebbe entrare in possesso della casa che è solo intestata a me? Grazie in anticipo
RispondiBuongiorno Vito, la detrazione al 100% avviene in ogni caso in quanto lei è l'unico intestatario del mutuo. Quanto alla ragione per cui a sua moglie è stato chiesto di essere fideiussore in effetti pare oscura...provi a domandarne il motivo direttamente alla banca. Saluti!
RispondiSalve, volevo farle una domanda, io e mio marito vorremmo comprare casa, ci siamo rivolti alla nostra Banca per richiedere un voucher mutuo. Nell'attesa dell'esito, mi è venuto in mente che avevo un finanziamento di una carta revolving ottenuto nel 2008 con estinzione luglio 2015, finanziamento a mio nome totalmente pagato da mia madre. Ho effettuato una visura Crif, ed il risultato è stato che ci sono stati 5 ritardi nel corso di tutto del finanziamento e non ci sono altre segnalazioni. Abbiamo chiamato la banca e ci hanno consigliato di rinunciare alla pratica, che saremmo andati incontro ad un rifiuto, e di riprovarci tra 6 mesi. Premetto che io non porto reddito nel mutuo, sarei stata solo coobbligata, quindi il reddito è solo quello di mio marito, facendo in questo momento la separazione dei beni e intestando tutto a lui, ci sono più possibilità che venga accettato? Oppure potrebbe essere comunque rifiutato poiché abbiamo la stessa residenza? Grazie e saluti.
RispondiBuongiorno, io e la mia ex compagna siamo cointestatari al 50% di un appartamento, sul quale però il mutuo gravava interamente su di me. Adesso che siamo separati e lei vive in quell'appartamento abbiamo fatto richiesta di accollo del mutuo da parte sua. La banca ha accettato la richiesta di accollo con liberatoria ma come vincolo la obbliga ad aprire conto corrente in quella banca e a far canalizzare lì lo stipendio. Chiedo: è una coercizione che la banca può esercitare? Grazie mille e saluti
RispondiBuonasera. Sono una straniera madre di due bimbi minori, separata ma non legalmente. Il matrimonio è stato fatto giù nel paese e non registrato al comune di Roma. Almeno così mi ha spiegato l'impiegato, dicendo che non avendo la cittadinanza italiana era impossibile registrarlo. Comunque nella mia carta di identità è scritto che sono sposata. La domanda è:se io vado a chiedere un mutuo, come funziona con i documenti che dovrei presentare alla banca? Potrei avere delle problematiche se il mutuo lo faccio da sola? Guadagno 1500 euro al mese e vorrei acquistare una casa da 80.000. Grazie mille.
RispondiCara Tiziana, al suo posto proverei comunque a sottoporre la domanda e, al massimo, a negoziare poi le condizioni. Ogni istituto di credito ha infatti le proprie esigenze quanto a garanzie.
RispondiCaro Johnatan, le consiglio la lettura di questo pezzo, in cui trattiamo proprio questo tema: http://www.mutui.it/mutuando/novita-su-estinzione-anticipata.html
RispondiGentilie Kessy, le banche prevedono soluzioni specifiche per i mutui destinati a cittadini stranieri, quindi non dovrebbero esserci problemi. Può consultare uno o più istituti di credito per conoscere le loro offerte e scegliere quella che fa per lei.
RispondiSalve Floriana le spiego il mio caso. Io tra 2 anni acquisterò una casa insieme a mia moglie e dovrei richiedere un mutuo. Siccome mia moglie ha un mutuo a sua volta per la casa dei suoi genitori intestata a lei, volevo sapere come mia moglie può liberarsi di questo mutuo e dell’intestazione di questa casa. Suo padre può accollarsi il mutuo essendo un dipendente statale e se avesse nello stesso tempo un finanziamento di 200 euro, può richiederlo? Sarebbe fattibile? Consideri che quando dovremmo rogitare mia moglie gli mancherebbero da pagare gli ultimi 2 anni del vecchio mutuo. Mi potrebbe dare info ? Grazie anticipatamente
RispondiHo un mutuo cointestato con mio padre che mi ha fatto da garante. Nella dichiarazione dei redditi ho detratto il 100% degli interessi passivi in quanto le rate le pago tutte io che sono il proprietario al 100% e residente nell'immobile. L'agenzia delle entrate mi ha contestato dicendo che posso detrarre solo il 50%. È giusto?
RispondiGentile Tommaso, le posto il link del nostro ultimo pezzo, riferito in realtà ai casi di separazione, ma che contiene spunti anche per il suo caso: http://www.mutui.it/mutuando/mutui-e-separazione.html
RispondiCaro Alessio, è così, perchè il mutuo è cointestato. Allo stesso tempo suo padre non può detrarre nulla, perchè non è proprietario.
RispondiBuongiorno sig.ra Floriana, sono proprietario di una casa intestata con mia moglie avendo comprato casa in comunione di bene. Durante l'accollo del mutuo tra la cooperativa costruttrice e il socio (mia moglie) è stato aperto un mutuo intestato a mia moglie, dove lei non ha reddito e io figuro come garante con reddito. Prima di questo passaggio, la banca mi diceva che per certo potevo portare in detrazioni tutti gli interessi passivi del mutuo, ma chiedendo al CAF, commercialisti e notaio mi danno diverse versioni, con incertezze. Mi potrebbe dire se potrei portare in detrazione il 100% degli interessi passivi del mutuo? Grazie anticipatamente.
RispondiSalve, io e mia moglie, entrambi dipendenti statali, stiamo acquistando casa e vorremmo richiedere un mutuo il cui importo mensile è circa il 30% del reddito netto mensile ma entrambi siamo garanti per un prestito e un mutuo con scadenza 2019. Il totale degli importi (nostro mutuo e relative garanzie) è inferiore al 50% del reddito mensile. Secondo lei potremmo avere problemi da parte della banca nell'erogazione del mutuo avendo oltre l'ipoteca anche un altro immobile come garanzia? Grazie per l'attenzione
RispondiMia figlia vorrebbe comprare un appartamento insieme al suo compagno, ma mia figlia non ha stipendio fisso, lui sì. Allora ho pensato: do io a mia figlia il 50% del valore della casa e il restante 50% verrebbe saldato dal suo compagno aprendo un mutuo e a garanzia di ciò ipotecando la casa nella sua parte del 50% si può fare? Distinti saluti
RispondiBuongiorno, sono intestataria di un mutuo di cui il mio ex convivente è garante. Io sono proprietaria al 98% e lui al 2% della casa. Lui vuole ora liberarsi della garanzia e mi chiede insistentemente di trovare un altro garante che lo sostituisca. Io purtroppo non ho nessun nominativo da proporre che possa soddisfare i requisiti. A chi spetta la ricerca e la proposta di un nuovo garante? A me o a lui? Lui potrebbe agire legalmente in qualche modo contro di me se non ho la possibilità di presentare un altro candidato? Grazie in anticipo per la risposta.
RispondiMio padre ha garantito con il suo immobile un mutuo preso da mia madre per un’attività che è andata male. Ora mia mamma è morta e sia mio padre che noi figli e nipoti abbiamo rinunciato all'eredità, mio padre deve ancora pagare il mutuo? Vi ringrazio anticipatamente e attendo una risposta, sono la figlia e sono molto disperata per tutto ciò.
RispondiSalve Gentilissima Floriana, vorrei spiegarle il nostro caso, il mio ragazzo attuale in passato è stato fidanzato con una ragazza per 12 anni, in questi lunghi anni è stato tradito diverse volte, parecchie delle quali sono venute alla luce solo successivamente alla loro definitiva rottura, alcune da lui scoperte e perdonate. Ad un punto della loro relazione decisero di acquistare casa accendendo un mutuo cointestato ad entrambi, ma il mutuo è stato ottenuto solo con le buste paga di lui, e inoltre il garante è il papà di lui. A firma avvenuta di questo mutuo, lei nascondeva una seconda relazione segreta, quindi già consapevole della cattiveria che stava facendo al mio attuale ragazzo che all'epoca era il suo compagno, ma non curante di ciò che faceva, accetta la cointestazione. A distanza di qualche mese lei decide di troncare dato che non riusciva a nascondere il suo amore per l'amante, decidono di continuare a pagare il mutuo a metà per quieto vivere, ma lei inizia a pretendere diverse cose che non le spettavano come un’ingente somma per togliere la cointestazione del mutuo, somma che non ha versato nemmeno in parte, proposta comunque accantonata dato che la banca non accettava la proposta di intestare il mutuo solo ad uno dei due, (risposta di un utente della banca:" a noi conviene avere più intestatari che uno solo"), a distanza di tempo lei smette di versare la sua metà nonostante la parte lesa fosse lui, e dunque dato che la banca non prelevava solo la metà della somma, versata dal mio ragazzo, anche lui si vede costretto a dover smettere di versare la propria quota, altrimenti, pagando l'intera somma solo lui, in futuro sarebbe risultata comunque anche lei proprietaria per metà. Dopo vari tentativi non siamo riusciti a salvare questa casa che ora rischia l'ipoteca (la casa è disabitata) come potremmo agire per non trovarci nei panni di chi non vuole saldare i propri debiti? La banca può venirci incontro accollando esclusivamente al mio ragazzo mutuo e intestazione della casa? Come quando una persona non paga e le viene tolto il bene, in questo caso lei non ha più pagato dunque può decadere la sua intestazione di mutuo? Mi scusi la sintassi poco corretta e gli eventi un po’ intrecciati, ma purtroppo ci vorrebbe un romanzo per scrivere il tutto in maniera corretta, dato che ha tanto la trama di un film, ad ogni modo la ringrazio in anticipo per la sua disponibilità e gentilezza.
RispondiNel 2006 faccio da garante per l'acquisto di un appartamento. Nel 2011 avviene la rinegoziazione, ma io non accetto e non firmo, senza nemmeno presentarmi in banca. Nel 2015, in occasione di una nuova richiesta di rinegoziazione, apprendo che nel 2011 è stata apposta una mia firma, molto ben imitata, ma falsa. Come posso procedere nei confronti della banca?
RispondiGentilie Salvatore, purtroppo è l’intestatario del mutuo che può portare in detrazione gli interessi passivi, non il garante. Potrebbe quindi teoricamente detrarre sua moglie la quale, però, non avendo reddito, non fa la dichiarazione e quindi, di fatto, non può detrarre nulla.
RispondiGentilissimo Nicola, la cosa migliore è informarsi presso la banca. Ogni istituto infatti ha i propri criteri relativamente alle garanzie che intende chiedere.
RispondiCara Arteria, significherebbe che solo il compagno di sua figlia sarebbe intestatario del mutuo per la propria quota. Non vedo difficoltà in questo, ma vi consiglio di effettuare una scrittura privata presso il notaio che attesti come sua figlia abbia già contribuito alle spese per la casa assicurandosi la proprietà del 50%. Non si sa mai.
RispondiCara Luisa, nessuna azione legale è possibile da parte del suo ex compagno, in quanto lui ha firmato un impegno con la banca, e non ne può essere svincolato legalmente che alla scadenza del mutuo o con la eventuale rinegoziazione del contratto, qualora doveste trovare un altro nominativo. Direi che trovare un altro garante conviene di più a lui, ma nessuna legge impone ad uno dei due l’onere di cercarne uno nuovo.
RispondiGentilissima Daiana, se il mutuo era intestato a sua madre e voi avete rinunciato all’eredità, non dovreste essere tenuti a nulla. Consiglierei a suo padre, però, di chiedere conferma alla banca per la propria posizione di garante. Smettendo di pagare, infatti, lascerebbe l’immobile alla banca: ma potrebbero esserci delle conseguenze sulla sua condizione di “buon pagatore” e/o delle spese da sostenere.
RispondiGentilissima Luna, al di là delle vicende romanzesche, può trovare forse qualche spunto nel nostro pezzo di qualche tempo fa, che le linko: http://www.mutui.it/mutuando/mutui-e-separazione.html. Per quanto riguarda la possibilità che la banca rinegozi il mutuo intestandolo solo a lui, in teoria la cosa è possibile nel momento in cui l’istituto di credito trovi le garanzie necessarie a farlo. In bocca al lupo
RispondiGentile Antonio, se ne ha le prove agisca legalmente contro la banca con un avvocato.
RispondiCaro Luigi, se lei non pagasse, le rate non pagate ricadrebbero sul garante (almeno fino al limite imposto dal contratto). In caso di insolvenza, il garante potrebbe farle causa per chiederle la restituzione di quanto versato.
RispondiBuonasera. Ho una domanda a cui non trovo risposta. Ho 34 anni e mi sto apprestando ad accendere un mutuo. 10 anni fa ho fatto da garante ai miei genitori per la rivalutazione di un loro mutuo già in essere. all'epoca avevo un contratto co.co.co da meno di 500 euro al mese ma alla banca bastava. un po' come dire che tutto faceva brodo! Questa situazione potrebbe crearmi problemi all'accensione di un mio muto? e altra domanda: se la banca dovesse chiedere più garanzie potrei proporre mio padre come garante o visto che io risulto il suo garante è incompatibile? Grazie
RispondiGentilissima Floriana, in seguito al primo quesito sul garante del mutuo, sono di nuovo a scriverle in quanto sono intervenuti alcuni aggiornamenti alla mia situazione. Come detto, sono titolare di un mutuo ipotecario per l'acquisto di prima casa della durata di 30 anni. Il muto è intestato interamente a me e il mio ex-convivente è il garante (figurante in atto) del mio mutuo. La casa è intestata a me al 98% e a lui per il restante 2% (l'intestazione di questa quota di proprietà a lui ci era stata richiesta in fase di stipulazione, in quanto non eravamo legati da matrimonio ma solo conviventi). Io attualmente pago regolarmente le rate del mutuo, ma - sebbene figuro ancora residente (in quanto per me è prima casa e sono passati solo 3 anni dall'acquisto) - non vivo più là. Il mio ex-compagno continua invece a vivere là (dove ha anche la residenza). Sono costretta a continuare a pagare il mutuo per questa casa? Posso chiedere un rimborso a lui? Se volessi vendere la casa, posso farlo anche senza il suo consenso data la maggioranza della mia percentuale di proprietà? Lui avrebbe diritto di prelazione su eventuali altri compratori interessati? So che in caso di vendita dovrei versare la differenza fra il regime di IVA agevolata secondo il quale era stato stipulato il mutuo e l'IVA che si applica per l'acquisto di una seconda casa + una sanzione per il fatto che non sono trascorsi i termini previsti. A quanto potrebbe ammontare indicativamente la cifra che dovrei pagare? (il mutuo è di 109.500 euro). Potrei proporre al mio ex-convivente un contratto di affitto, dato che la spesa del mutuo la sostengo interamente io? Qualora il mio ex-convivente fosse interessato a rilevare interamente la casa, come si calcola il valore del mio 98%? Dovrei girare a lui il mutuo? Se la casa ha acquistato valore da quando l'abbiamo acquistata, dato che ora è completamente arredata, io avrei diritto ad una liquidazione della parte a me spettante di questo "valore aggiunto" (almeno per rientrare delle spese di cucina, mobili e televisioni varie, che avevo sostenuto io)? Ultima domanda: l'ultima proposta che mi ha fatto il mio ex-convivente è questa: io pago per altri due anni il mutuo (= 500 euro x 24 mesi = 12.000 euro = quasi un anno del mio stipendio...), lui paga le bollette e le altre spese, ma io non potrò più mettere piede nella casa perché vorrebbe andare a convivere con la sua nuova compagna. Alla fine dei 2 anni, lui si accollerebbe le spese del notaio per intestarsi il mutuo e la casa resterebbe a lui...può pretendere una cosa del genere? E se davvero andasse a convivere in quella casa...io cosa posso fare? In fin dei conti io sono proprietaria al 98%! Temo che non intervenendo, lui potrebbe "rivendicare" l'uso della casa in quanto "casa famigliare" o qualcosa del genere. Potrebbe farlo? Come mi tutelo? Grazie in anticipo e cordiali saluti, Luisa Cameroni
RispondiCaro Antonio, il suo caso dimostra come ogni banca abbia i suoi criteri per accettare un garante, quindi la sola cosa che le resta da fare è tentare e verificare di persona quali siano le effettive garanzie che l’istituto di credito da lei scelto richiede. Teoricamente basta avere un reddito regolare e dimostrabile o altri beni da dare in garanzia per essere un garante “papabile”.
RispondiGentile Luisa, innanzitutto mi sembra che, con una proprietà della casa al 2% e senza pagare le rate del mutuo il suo ex convivente abbia ben poco diritto di continuare a vivere in quella casa, men che meno con una nuova compagna e pagando solo le bollette, quindi gli si può proporre di liquidargli il suo 2% (che, peraltro, non ha nemmeno acquistato) e mandarlo via. Con l’avvocato, se serve. Oppure gli si può proporre un affitto o la rinegoziazione del mutuo con lui come intestatario, in modo che lei non sia più obbligata a nulla, sempre che il suo ex compagno sia in buona fede e intenda venirle incontro da questo punto di vista. Cosa di cui, mi permetta, dubito visto l’atteggiamento che ha. Oltretutto attenzione perché se lei non vive più nella sua casa, ed essendo il suo ex compagno non un parente stretto, potrebbero anche venirle meno le agevolazioni prima casa come la detrazione degli interessi passivi. Alla situazione attuale, comunque, essendo anche lui intestatario lei deve chiedere a lui il consenso per la vendita della casa, a meno che non trovi qualcuno disposto ad acquistare solo la sua quota del 98% con mutuo annesso. Se anche poi il suo compagno avesse diritto di prelazione sospetto che non vorrebbe esercitarlo, perché tutto sommato la situazione gli conviene com’è al presente. Quanto alla promessa che, se lei continua a pagare per altri due anni, lui in futuro si accollerà il tutto mi scusi ma mi sembra qualcosa di molto vago e che, a mio parere, lui non ha la minima intenzione di mantenere. Se avesse intenzione di rilevare la casa lo farebbe ora, invece che lasciare che lei continui a pagare. In fin dei conti tra due anni lui potrebbe anche lasciare la sua nuova compagna e si creerebbe un'altra situazione intricata, nella quale a pagare resterebbe sempre soltanto lei. La sua tutela sta nel fatto che lei è proprietaria al 98% e che lui non ha diritto di pretendere nulla se non col suo consenso. Le consiglio dunque di risolvere subito la situazione e di liberarsi ora. Consulti un notaio e un avvocato e faccia di tutto perché il suo ex compagno acquisti adesso il 100% della casa, o la lasci. In bocca al lupo e ci faccia sapere.
RispondiMia figlia è comproprietaria, con il suo ex compagno, di un appartamento acquistato con mutuo cointestato. Hanno raggiunto un accordo in base al quale l'ex compagno compra il residuo 50% da mia figlia e chiede alla banca l'accollo liberatorio del mutuo. La banca è disponibile, tuttavia è intenzionata a richiedere una garanzia fideiussoria di un terzo. A me sembra una soluzione tecnicamente non percorribile, in quanto l'accollo è una scrittura fra privati, senza intervento del notaio. Domanda: è possibile accollarsi un mutuo cointestato, con liberatoria per la parte "uscente" (mia figlia) e contestualmente acquisire una nuova garanzia? In caso positivo, è necessario farlo con atto pubblico (notarile)? Come verrà segnalata l'operazione in CR/CRIF?
RispondiGentilissimo Angelo, dato che, con l'accollo liberatorio, l'ex compagno di sua figlia sta di fatto rinegoziando le condizioni del mutuo con la banca, questa può essere benissimo in diritto, se lo ritiene, di porre nuove condizioni, tra cui anche la garanzia di un terzo. Che però, a questo punto, sarà cura dell'ex-compagno di sua figlia trovare.
RispondiSalve, mio padre, pensionato, e mia madre, casalinga, nel 2008 hanno acceso un mutuo a tasso fisso della durata di 17 anni con una banca per la costruzione di una abitazione poi data in donazione al sottoscritto. Negli ultimi tempi, purtroppo, a mio padre è stata diagnosticata una grave malattia degenerativa. In considerazione di ciò abbiamo chiesto di poter rinegoziare il mutuo, le cui rate sinora sono state puntualmente pagate, per ottenere almeno un piccolo risparmio. Per tutta risposta l'istituto di credito mi ha inoltrato una proposta subordinandola all'acquisizione della mia fidejussione e al fatto che io diventi garante. Non ne capisco le ragioni visto che non si intende modificare il mutuo se non nella parte degli interessi. Potreste darmi qualche spiegazione in merito. Grazie in anticipo e cordiali saluti. Maurizio
RispondiCaro Maurizio, credo che la ragione stia nel cambiamento di condizioni di salute di suo padre. Cinicamente, le banche non intendono concedere mutui se non a mutuatari con adeguata aspettativa di vita e possibilità di ripagare il debito. Quando ciò per qualche ragione minaccia di non avvenire, la banca richiede una garanzia in più, se non una polizza vita.
RispondiBuongiorno, per effetto delle continue cause indette dalla mia ex moglie e con l'esborso continuo di denaro per gli avvocati ho dovuto svendere la prima casa e ora mi trovo in serie difficoltà. Non ho modo di essere in grado di garantire quello che come garante la banca mi ha fatto firmare per poter erogare il mutuo all'ora mia moglie che sta pagando regolarmente senza difficoltà, essendo l'unica proprietaria dell'immobile, premetto il mutuo al 50% ma non datore di ipoteca. Grazie per eventuali altre informazioni a vostra disposizione.
RispondiSalve volevo sapere se mia cognata che vive a Parigi può farci da garante per il mutuo che richiediamo per l' acquisto della prima casa. Grazie della risposta.
RispondiBuongiorno, mio suocero qualche anno fa ha stipulato un mutuo per ristrutturazione a cui mia cognata ha fatto da garante. Mio suocero affermava sempre di aver stipulato una polizza sul mutuo causa morte. Qualche settimana fa purtroppo mio è morto, ci siamo recati in banca per attivare la procedura per la successione e la dipendente ci dice che l'assicurazione sul mutuo non risulta intestata a mio suocero ma bensì a mia cognata che era il garante. Non trovando a casa la polizza, abbiamo fatto richiesta per averne copia. Secondo lei è possibile che la polizza sia stata fatta al garante e non a mio suocero che era l'intestatario del mutuo? Grazie mille
RispondiBuonasera. Sono appena stato messo al corrente del fatto che mia moglie (prima del nostro recente matrimonio) ha sottoscritto un contratto di mutuo per l'acquisto di un ufficio (in cui mio cognato esercita la sua attività di orafo). Lei è cointestataria del mutuo unitamente a suo fratello e al padre. Va da sé il mio stupore quando ho saputo che la proprietà dell'immobile è intestata solo a mio cognato. Ed ancora di più quando ho appreso che sono rimasti indietro con il pagamento di diverse rate. Noi non navighiamo nell'oro. Siamo entrambi dipendenti part time di una partecipata statale. Sono preoccupato. La banca potrebbe non accontentarsi di mandare all'asta l'ufficio gravato da ipoteca e rivalersi anche sul nostro patrimonio? In fondo l'unico beneficiario del contratto di mutuo è mio cognato. Non dovrebbe agire solo nei suoi confronti? Mia moglie potrebbe chiedere a mio cognato la restituzione delle rate versate da lei fino a pochi mesi fa? Ma, soprattutto, c'è un modo per far uscire mia moglie da questo contratto di mutuo?
RispondiCaro Ettore, se sua moglie è cointestataria del mutuo ovviamente a rispondere del (mancato) pagamento delle rate dovrà essere lei, unitamente agli altri intestatari (il fratello e il padre), e poco conta che la proprietà sia intestata solo ad uno di questi. Prima di mandare all'asta l'immobile, la banca potrebbe segnalare gli intestatari del mutuo (e quindi anche sua moglie) come cattivi pagatori, creando così difficoltà per eventuali altre richieste di credito da parte loro. Naturalmente, ma solo se sono tutti d'accordo, si potrebbe provare a fare un discorso con la banca, cedendole l'immobile e annullare così tutto il contratto, ma è chiaro che l'esito di questo passo sia condizionato dall'interesse che la banca sceglierà di far prevalere. Idem per far uscire sua moglie dal contratto: il modo sarebbe di rinegoziarlo, segnando solo suo cognato e suo suocero come intestatari, ma ciò può avvenire solo se i due, e soprattutto la banca, saranno d'accordo. Quanto alla restituzione delle rate, potete provare a chiederla a suo cognato, anche se, trovandosi indietro con le rate della banca, dubito che potrà saldare anche questo conto con sua sorella. Le consiglierei, qualora la situazione si complicasse, di rivolgersi ad un avvocato.
RispondiBBuongiorno, ho firmato come amministratore una apertura di conto corrente di una società e tra le varie "carte" anche un modulo che poi è risultato essere una fideiussione omnibus personale con limite di importo. I miei dati anagrafici sul modulo sono scritti a mano da me mentre l'importo è stampato e successivamente perché guarda caso è uguale all'importo del mutuo ipotecario fondiario deliberato dalla stessa banca un mese dopo la data di apertura del conto. Nell'atto di mutuo ipotecario fondiario non si fa cenno alla fideiussione. A tutela dell'andamento tassi la banca mi propone un derivato. Non sottoscrivo il contratto ma viene attivato. I primi mesi la società ha avuto un beneficio ma la banca interrompe d'ufficio il derivato. Nell'occasione di una revisione e da un consulto della centrale rischi leggo la presenza della fideiussione. Chiedo in quella occasione copia del contratto del derivato che non arriverà mai e la restituzione della fideiussione. (Ed in quella occasione scopro essere un modulo firmato insieme all'apertura del conto). Mi viene consegnata brevi manu la copia della copia per la banca. A quel punto, a garanzia del conto corrente, la banca chiedeva e otteneva a pegno una mia polizza personale. (Accetto perché per me non c'è più la fideiussione) Ora riemerge che la fideiussione è ancora operativa, ma sul mutuo. Secondo lei, a prescindere da tutto, la fideiussione è valida anche sul mutuo? Grazie mille della risposta
RispondiCara Monica, le faccio rispondere dall'Avv. Francesco Scrosati di Busto Arsizio: "Per rispondere compiutamente a questa domanda, piuttosto complessa, occorrerebbe leggere la fideiussione. Basandomi sui dati raccontati posso dire che la fideiussione omnibus con massimale è buona; la fideiussione omnibus, una volta sottoscritta copre tutti i debiti che la società debitrice ha con l'istituto garantito; non è corretto dire che la fideiussione non copre più l'apertura di credito ma sono il mutuo, perchè in quanto omnibus copre comunque tutti i rapporti, semmai l'apertura di credito ha una doppia garanzia, il pegno e la fideiussione; corretto che sia segnalata in centrale rischi. Tutte le fideiussioni vengono segnalate in CR, e dovrebbe essere indicato anche l'ammontare del debito attualmente in essere con la banca. Infine è corretto che non sia contenuto nel contratto di mutuo dove partecipa esclusivamente istituto mutuante, mutuatario ed eventualmente terzo datore di ipoteca. La fideiussione è atto privato a latere. Sul derivato a mio avviso non c'è questione perchè mai firmato e comunque oggi non più attivo. In conclusione, se anche può essere vero, come lei afferma, che la banca abbia fatto sottoscrivere una fideiussione con l'inganno, è altrettanto vero che lui modulo per la fideiussione è stato in effetti sottoscritto. Occorrerebbe leggerlo per rendersi conto di tutti i particolari lì indicati".
RispondiVorrei fare una domanda. Mio figlio ed io abbiamo un mutuo cointestato su un appartamento di esclusiva proprietà di mio figlio. Un anno fa quando abbiamo acceso il mutuo mio figlio non lavorava e quindi è stata indispensabile la cointestazione. Ora mio figlio lavora a tempo indeterminato nello stato e la rata del mutuo è circa la nona parte del suo stipendio, risultando perciò assolutamente capiente. Nel richiedere alla banca l'accettazione di un accollo liberatorio a mio favore la banca risponde che ciò non è possibile perché io non sono un terzo e che pertanto non potrà mai liberarmi completamente dal mutuo. Come è possibile?
RispondiSalve. 7 anni fa io e mio marito abbiamo comprato casa; per avere il mutuo abbiamo dovuto cointestarlo con mia suocera e quindi siamo tutti e tre intestatari del mutuo, ma la casa é intestata solo a me e mio marito. La rata viene pagata da noi, però presa dal conto corrente di mia suocera essendo prima intestataria. Cosa succede in caso di sua morte? Grazie
RispondiGentilissimo Minevini, la banca le ha detto questo riferendosi all'articolo 1411 del codice civile, a cui di solito viene assimilato l'accollo liberatorio. Di solito, cioè, l'accollo liberatorio si intende in favore di terze parti, mentre l'accollo "interno" non è normato in maniera esplicita, ed è lasciato più che altro all'autonomia delle persone. La banca quindi, che probabilmente trova più vantaggiosa la situazione in cui esistono due intestatari del mutuo perchè offre maggiori garanzie, coglie la palla al balzo per negare il suo consenso. QuLe soluzioni potrebbero essere che lei e suo figlio sottoscriviate un accollo interno tra di voi, in cui suo figlio si impegna a pagare tutte le rate del mutuo, liberando lei dall'obbligo (ma lasciando inalterato il contratto di mutuo per quanto concerne la banca). Oppure potreste chiedere alla banca di rinegoziare completamente il mutuo, cambiando, tra le condizioni, anche l'intestatario. Se la banca si dovesse rifiutare, potreste valutare una surroga presso un'altra banca.
RispondiGentile Mary, a prescindere dai vostri accordi interni, sua suocera è per contratto responsabile di un terzo della rata. In caso di sua morte, quella quota verrà quindi ripartita tra i suoi eredi, che dovranno continuare il pagamento in sua vece.
RispondiSalve sto per accedere ad un mutuo cointestato con mio suocero e non come garante perché era l'unico modo per far sì che la pratica fosse positiva. Però non mi è stato spiegato a cosa vado incontro; l'immobile verrà intestato anche a mio suocero? In caso di morte, i suoi figli entrano tutti in eredità? Sarei grado se qualcuno mi spiegasse a cosa vado incontro e cosa rischio grazie.
RispondiMio figlio invalido al 100% ha acquistato casa con un mutuo cointestato con il fratello, con conto bancario cointestato e nello stesso tempo fideiussore, visto che per l'invalidità non è tenuto a fare alcuna dichiarazione, il fratello, che per i primi due anni ha anche pagato il mutuo ha detratto gli interessi al 100%, poteva farlo? Se no, che fine fanno gli interessi pagati. Resto in attesa di risposta. Grazie
RispondiSalve, sto effettuando una surroga su un accollo del mutuo e mi chiedono l'atto del mutuo che naturalmente non ho fatto. Era un mutuo del costruttore frazionato in più appartamenti. Ho effettuato solo la compravendita. Come devo fare? Che gli rispondo alla nuova banca dove vorrei surrogare? Grazie Lorenzo
RispondiGentile Paolo, il contratto di mutuo può prescindere dalla proprietà dell’immobile, quindi suo suocero può essere cointestatario del mutuo, ma non della casa. In caso di morte, gli eredi saranno obbligati a pagare la quota di mutuo ora in capo a suo suocero.
RispondiCara Franca Macrì, questa pratica in realtà è consentita solo ai coniugi di cui uno è a carico dell’altro. Probabilmente le arriverà una comunicazione in merito, e quanto detratto in più sarà conguagliato in uno dei prossimi pagamenti delle tasse.
RispondiGentile Lorenzo, da quel che mi risulta c’è una circolare dell’Agenzia del territorio, la n.5 del 28 luglio 2008, che si occupa del tema. Tra gli atti della compravendita comunque dovrebbe essere indicata la quota di mutuo che lei si accolla. Dovrebbe essere sufficiente presentare questa documentazione.
RispondiSalve sono Simone, ho richiesto un mutuo per consolidamento e ristrutturazione dando in garanzia casa di mia suocera e avendo mio padre come garante, unico neo mia moglie, che ha un processo in corso dal 2008 per una finanziaria, e fino ad oggi non è stato mai portato un contratto firmato da lei, ma nonostante ciò la banca mi sospende il mutuo. Posso estromettere lei nel mutuo? Abbiamo delle soluzioni? Io sono buon pagatore mai segnalato. Grazie
RispondiBuongiorno. Volevo porre un quesito. Mia moglie è l'intestataria del mutuo relativo alla nostra abitazione. Nelle more io risulto come fideiussore. Lei è stata licenziata ed io sto continuando a pagare le rate. Voglio inoltre precisare che: legalmente siamo in comunione dei beni e che mia moglie è proprietaria dell'immobile al pari di quanto lo sono io. Dunque il problema è questo: posso mandare in detrazione nel modello 730 gli interessi passivi del mutuo?
RispondiCaro Simone, può provare a chiedere alla sua banca se c’è modo di rinegoziare il finanziamento in modo da estromettere sua moglie dal mutuo.
RispondiCaro Natale, a poter detrarre le rate del mutuo è solo l’intestatario del mutuo stesso, non il fideiussore.
RispondiSalve sto per accendere un mutuo con garante mio figlio per la somma di 40000€. Intestataria dell'appartamento sono io, già divorziata. Ho due figli, se io dovessi morire che succede, il figlio garante deve pagare il mutuo e dividere al 50% la casa col fratello , o ha qualche diritto in più sulla casa? E se c'è una assicurazione nel mutuo a mio nome , sempre in caso di mia morte ,il mutuo viene estinto dalla suddetta?
RispondiSalve un informazione. vorrei richiedere un mutuo per ristrutturazione ma non posso mettere a garanzia la casa da ristrutturare, si può inserire a garanzia l'immobile delle sorelle inserendo una delle due come garante?
RispondiGentile Luana, in caso di sua morte l’onere ricade sul figlio garante, ma comunque anche sull'altro in quanto erede. Idem per la proprietà della casa, che resta comunque soggetta alle normali norme sulla successione. Il figlio che non è garante, qualora non volesse pagare il mutuo, può rinunciare all'eredità, ma a quel punto rifiuterebbe sia il debito che la proprietà della casa. Un’assicurazione caso morte è senz'altro consigliata.
RispondiGentile Vanja, il mutuo riguarda per forza di cose l’immobile interessato, non può riguardarne un altro. Può però chiedere a sua sorella di farle da garante.
RispondiBuongiorno, volevo sapere se quando dice "Condicio sine qua non è che il fideiussore sia in grado di pagare autonomamente la rata del mutuo che garantisce, fornendo alla banca un reddito tale da coprire le proprie entrate personali, le spese per il mantenimento della famiglia e quelle del rimborso di eventuali debiti” se per caso c'è qualche articolo o sentenza che ne parla. O un codice specifico al quale le banche devono attenersi nell'accettare un garante? Grazie in anticipo per la risposta
RispondiCara Veronica, per precisare meglio quanto scritto dalla collega Patrizia de Rubertis nell’articolo in questione, le dico che la condizione di garante (fideiussore) è normata, tra gli altri, dall’articolo 1936 c.c., che ne definisce la figura, dall’articolo 1938 c.c. e dall’articolo 2740 c.c. In particolare questi ultimi due stabiliscono che il fideiussore si accolla la responsabilità di soddisfare il debito al posto del debitore con tutto il suo patrimonio, ma nei limiti di un importo massimo garantito da fissare. Quindi, dato che le banche devono tutelarsi dal fatto che “tutto il patrimonio” dei fideiussore sia sufficiente a pagare eventualmente il debito (questo rientra non tanto nelle leggi quanto nel normale interesse della banca), quel che viene richiesto al garante è che abbia una disponibilità patrimoniale tale da soddisfare questa condizione.
RispondiBuongiorno, sono qui in cerca di un aiuto e in cerca di supporto in quanto mi ritrovo in una situazione per me surreale. Nel mese di giugno ho avviato tutte le pratiche per una richiesta di mutuo presso una banca che, dopo aver fatto le proprie valutazioni e considerando il fatto che il tutto era subordinato alla vendita del mio appartamento, ha dato l'OK alla nostra richiesta avviando anche una perizia per la valutazione dell'immobile come da prassi. Esiti tutti positivi e rogito stabilito per la data del 21 novembre anno corrente, se non fosse che ad una settimana dal mutuo una telefonata dal direttore della banca annuncia che il mutuo veniva negato per informazioni prese sull'impresa venditrice del mio immobile, a loro poco chiare. Sono disperata perché si può immaginare come io possa stare attualmente senza più la mia casa precedentemente venduta e quella nuova che non mi trovo più' ad avere per questa inaspettata decisione della banca per altro motivata solo verbalmente. Cosa posso fare? Chi mi può aiutare? Per favore aiutatemi!
RispondiBuonasera, vorrei porre un quesito: se la mia banca volesse concedermi una mitigazione del tasso (in un'ottica di difesa dal rischio surroga) nella scrittura privata che andremo a sottoscrivere con la banca (io sono unica intestataria del mutuo) dovrebbe firmare anche mio marito (che non è fideiussore ma datore di ipoteca in quanto proprietario del 50% dell'immobile) oppure trattandosi di vicende legate al finanziamento e non alla garanzia la sua presenza non è necessaria? (Ci stiamo separando e non firmerà).Grazie.
RispondiBuonasera, il mio ragazzo deve chiedere un mutuo per ristrutturare casa ma con il reddito attuale non gli vengono dati tutti i soldi che gli servirebbero, la prossima dichiarazione dei redditi sarà sicuramente più alta e con quella dovrebbero darglieli tutti senza problemi, ma per non aspettare un ulteriore anno stavamo pensando di mettere i miei genitori come garante (ovviamente facendo figurare anche il mio nome), però questo verrà fatto solamente con la certezza che con il nuovo reddito verranno tolti i nomi dei miei genitori e il mio. Il ragazzo della finanziaria mi dice che è possibile farlo, è vero o no?
RispondiCara Daniela, abbiamo risposto alla sua domanda con un post dedicato: http://www.mutui.it/mutuando/mutuo-quando-la-banca-si-ritira.html
RispondiGentile Lucia, poichè suo marito è proprietario dell'immobile, e dovrebbe rispondere in caso di sua insolvenza, è evidente che il suo consenso, o quanto meno la sua presenza come presa d'atto della surroga, sia necessario.
RispondiCara Valentina, è sicuramente possibile, sarà necessario rinegoziare il mutuo con la banca in modo da riscrivere i nomi di intestatari e garanti.
Rispondi5 anni fa ho avuto problemi con rate e un protesto. So che si cancellano in automatico, ma il punto è: se faccio da garante il muto passa se lo intesto a me o no? Perché?
RispondiPerfetto grazie mille, e sarà possibile rinegoziarlo anche se saranno passati solo pochi mesi quindi?
RispondiSalve io ho avviato la procedura per un mutuo ipotecario con datore di ipoteca. Il problema che può verificarsi (spero di no) è che la persona ha appena finito un ciclo di chemioradioterapia e al momento non penso possa affrontare un viaggio per venire dal notaio. Come si procede quando una persona è impossibilitata a fare determinate cose?
RispondiGentile Miki, mi scusi ma non ho ben compreso la sua domanda…Comunque, garante e intestatario di un mutuo non coincidono, e nel caso, se la sua posizione di cattivo pagatore è stata cancellata, non dovrebbero esserci problemi.
RispondiGentile Valentina, quanto a questo le consiglio di consultare la sua banca, che saprà ben consigliarla riguardo a tempi e modi della rinegoziazione.
RispondiGentile Carlo, la presenza del terzo datore di ipoteca al momento della firma davanti al notaio è necessaria alla validità del contratto di mutuo. La migliore risposta può dargliela il suo notaio: forse lui potrebbe venirvi incontro, ad esempio portando la documentazione al vostro domicilio per la firma.
RispondiSalve, vorrei surrogare il mio mutuo con un’altra banca: è indispensabile la firma del fideiussore?
RispondiGentile Alessio, in caso di surroga beni e soggetti del mutuo precedente si conservano, quindi la firma del fideiussore è necessaria. Se invece dovesse procedere ad una sostituzione del mutuo, allora potrebbe eliminare la figura del garante, che non dovrebbe più firmare.
RispondiSalve, sarebbe possibile accendere un mutuo a me intestato, con quindi tutte le agevolazioni di prima casa, e successivamente cointestarlo col mio compagno senza perdere tali agevolazioni? In che tempi sarebbe possibile? Con quali azioni (notarili o altro)?
RispondiBuongiorno non so se sia il posto giusto ma ci provo. Ho fatto da garante con fideiussione per una persona per 15.000 euro. Lui ha estinto il prestito, ma la banca non sblocca la garanzia perché lui ha usufruito del castelletto e quindi è sotto con il conto corrente. Possono farlo? Devo risponderne ancora io anche se il prestito è chiuso? Grazie
RispondiBuonasera, a breve mi sposerò in seconde nozze. Il mio futuro marito farà da garante per il mutuo di sua figlia per una cifra considerevole, circa 350.000 euro. Da quello che ho letto, se lui dovesse venire a mancare io erediterei questa situazione, cambia qualcosa il fatto che lui firmi l'atto prima o dopo il matrimonio? Grazie mille
RispondiCara Ele, una volta acceso un mutuo, per variarne gli intestatari è necessario farne uno sostitutivo. Questo implica delle condizioni (temporali ed altro) che variano da banca a banca. Le consiglio di consultare l'istituto di credito che sceglierà per il mutuo.
RispondiGentile Ciro, in teoria lei era garante per il mutuo, non per il castelletto, per cui lei dovrebbe essere libero da ogni obbligo.
RispondiGentile Marina, facendo i dovuti scongiuri, l'obbligo ricadrebbe comunque su di lei in quanto erede. Vi consiglio comunque di porre questa domanda in sede di firma.
RispondiBuongiorno il quesito è questo. Mio fratello ed io intestatari della casa dei miei loro usufrutto. Mio fratello ha fatto rinuncia della sua parte per poter accedere a mutuo prima casa. Ora vuole chiedere surroga ma è monoreddito ed i miei sono anziani vuole mettere me come garante con la parte di casa dei miei. Io sono cointestataria di un mutuo con mio marito per la casa dove vivo. In caso di insolvenza a cosa vado incontro solo casa dei miei genitori o mio patrimonio inoltre ho 2 finanziamenti. Se dovessi morire io i garanti diventano mio marito è figlie? La surroga si può fare solo per 4 anni? Grazie per i consigli che vorrete darmi. Graziella
RispondiBuongiorno, mio fratello è in procinto di separarsi dalla moglie, con la quale è sposato in comunione dei beni. Poiché intende acquistare un piccolo immobile senza che lei lo sappia mi sono offerta di acquistarlo io (non sono sposata né ho figli, mio fratello è unico erede) però abbiamo concordato di prendere un mutuo cointestato per condividere la spesa. Ho però il dubbio che essendo in comunione la moglie debba presenziare alla stipula del mutuo. E' così? E se mio fratello fosse solo garante del mutuo sarebbe diverso? Grazie anticipatamente
RispondiBuonasera avrei bisogno di farle una domanda. Se la casa di mio suocero è stata ipotecata come garanzia da mio cognato, si può richiedere un mutuo di ristrutturazione su questa casa pur avendo l'ipoteca per garanzia?
RispondiGentile Graziella, innanzitutto le consiglio di sentire la banca relativamente a tutte queste cose perchè di certo sapranno meglio illuminarla sulle condizioni richieste per il mutuo e per la garanzia (ogni banca ha procedure e richieste proprie). In linea di massima, rispondo dicendole che il garante è sì responsabile in caso di insolvenza del mutuatario, ma entro un certo limite di importo. In caso di sua morte, l'onere della garanzia passerebbe ai suoi eredi.
RispondiGentile Giada, essendo in procinto di divorziare, gli acquisti di suo fratello dovrebbero restare di sua esclusiva competenza. Le consiglierei se possibile di aspettare il divorzio prima di procedere all'acquisto.
RispondiCOMMENTO: Buongiorno, per motivi famigliari sono obbligato a comprare una casa intestandola a mio padre, accendendo un mutuo che copre all'incirca 1/3 del valore, e facendo io da garante per mio padre (di fatto pagando io le rate in quanto la casa sarà quella dove andrò ad abitare). La domanda è: posso accendere un mutuo di 30 anni anche se mio padre ha 70 anni, essendo io il garante? Per la concessione del mutuo, "valgono" i requisiti del titolare del mutuo o del garante? Di norma le banche non concedono un mutuo da 30 anni ad una persona di 70. Grazie! Cordiali saluti
RispondiBuongiorno, mia sorella ha una ditta unipersonale con uno scoperto di banca di 30.000 euro. La garanzia fideiussoria era di mio padre che però è deceduto 4 anni fa, ora lei ha rinunciato all'eredità ed ho ereditato tutto io. Quindi la domanda è: ho ereditato anche la garanzia sul suo scoperto di banca e quindi dovrò ripianare io? O forse la banca era tenuta a comunicarmi la responsabilità sopravvenuta, pena la decadenza della fideiussione? La domanda è anche in funzione del fatto che in una eventuale richiesta di saldo e stralcio, mia sorella potrebbe avere più forza contrattuale se fosse nulla la fideiussione, grazie per una sua gentile risposta.
RispondiSalve. Anni fa mio padre mi ha fatto da garante perché dovevo prendere il mutuo per comprare casa. Premetto che la casa è solo intestata a me e a mia moglie. Ora mio padre (e mia madre) sono deceduti. La loro casa può essere venduta ora? Oltre a me come eredi ci sono mia sorella e mio fratello. Spero che non ci siano conseguenze perché ci sono anche loro. Grazie mille
RispondiCaro Emanuele, come giustamente ha intuito, se il mutuo è intestato a suo padre e non a lei il contratto trentennale potrebbe non essere possibile.
RispondiGentile Alessandro, essendo lei erede di suo padre, ha ereditato anche la garanzia. Si informi presso la banca sul da farsi.
RispondiCaro Roberto, non ho capito se la casa che lei vuole vendere sia quella che ha preso col mutuo per cui suo padre era garante (in tal caso certo che può) o quella dove vivevano i suoi genitori ora deceduti (in tal caso può, previo consenso di tutti gli eredi e con divisione dei proventi tra tutti).
RispondiBuongiorno, circa 12 anni fa ho acquistato una casa e acceso un mutuo, il tutto intestato a me. Circa un mese fa mi sono fatto fare un preventivo per una surroga presso un altro istituto di credito. Quest’ultimo mi chiede la presenza fisica in banca e quindi la firma per presa visione della surroga stessa dei garanti di 12 anni fa. Premetto che uno dei due garanti è mia madre con la quale non ho nessun problema a farla venire in banca e l'altra è la mia ex fidanzata che non vedo e sento da molti anni. Posso ovviare alla firma della mia ex per ottenere la surroga del mutuo? Esiste una legge che chiarisce il tutto? Preciso che circa 2 anni fa ho rinegoziato il mutuo con la mia stessa banca per ridurre il tasso e di conseguenza la rata mensile, senza la presenza fisica dei due garanti e quindi delle loro firme. Grazie per l'aiuto
RispondiGentile Andrea, l'unico modo per eludere questa richiesta è chiedere non la surroga ma la sostituzione del mutuo. In questo modo sarà possibile, avendo estinto il mutuo precedente, non tenere conto dei garanti precedenti.
RispondiBuongiorno, mia moglie nel 2009 ha acceso un mutuo cointestato con suo padre, mentre la casa è intestata solo a mia moglie, ora vorremmo usufruire della surroga, in quanto mia moglie attualmente non lavora, con il reddito di mio suocero ed io mi che farei da garante, ma ci dicono che se mia moglie non ha reddito non possono fare nulla; è possibile che sia così? E se sì, cosa posso fare per abbassare la rata? Grazie, Antonio
RispondiBuongiorno. Sono garante di un mutuo acceso da mia figlia e suo marito in regime di comunione dei beni. Ora si stanno separando per via giudiziale con addebito a mio genero per fatti gravi. Vorrei sapere se la mia posizione di garante cambia dopo la separazione. Grazie
RispondiCaro Antonio, potete provare a chiedere una rinegoziazione delle condizioni del mutuo per cercare di concordare una rata più sostenibile.
RispondiGentile Serenella, il contratto di mutuo non è legato alle vicende matrimoniali tanto è vero che anche due perfetti estranei possono contrarne uno da cointestatari. La sua condizione dunque non cambia.
RispondiBuongiorno, sono garante di un mutuo stipulato da mio figlio. Adesso voglio fare richiesta di mutuo per me. Rispetto a quando mio figlio ha fatto richiesta del suo mutuo la sua situazione reddituale è decisamente migliorata, posso recedere da garante del mutuo di mio figlio o in alternativa può mio figlio farmi da garante per il mio mutuo? Grazie
RispondiBuonasera, sono garante di un fido di mio figlio, vorrei sapere se la garanzia su quel fido (concesso a tempo indeterminato) deve essere rinnovata ogni anno; in quanto sono anni che non mi chiedono più alcuna richiesta di rinnovare la mia garanzia. Grazie.
RispondiCara Annie, in linea teorica credo che suo figlio possa farle da garante, ovviamente se il fatto di avere un mutuo lui stesso non costituisce una pregiudiziale per la banca a cui si rivolgerà (ciò è discrezionale). Quanto allo smettere di essere a sua volta garante di suo figlio è possibile sostituendo il mutuo di suo figlio, ovvero estinguendo quello precedente e stipulandone uno nuovo a condizioni diverse (tra cui quella di non includere lei come garante).
RispondiGentile Fabio, non conoscendo le caratteristiche del suo fido credo che la cosa migliore per lei sia informarsi presso la banca che lo ha concesso.
RispondiHo fatto da garante per mio marito per il mutuo di una seconda casa. Ora lui se ne è andato lasciandomi senza un soldo e con questa spada di Damocle, ora io vorrei sapere in quanto garante posso sapere se ha affittato o venduto la casa?
RispondiGentile Carlotta, intuisco che lei non voglia chiedere questa informazione direttamente a suo marito. Provi a rivolgersi alla banca erogatrice, anche se non sono sicura che loro stessi conoscano lo stato dell'immobile al momento.
RispondiBuonasera. Ho un quesito da porvi: può un fideiussore accedere alla situazione debitoria del mutuatario di un mutuo per il quale aveva prestato garanzia al fine di conoscere se quest’ultimo sta o meno pagando regolarmente le rate del mutuo? Se sì, qual è la procedura da seguire? Grazie in anticipo per la risposta.
RispondiGentile Mik, a mio parere le conviene consultare direttamente la banca presso cui è stato stipulato il mutuo per conoscere condizioni e procedure.
RispondiBuonasera ho un quesito da porvi: nel 2007 mio suocero ha rinegoziato il mutuo sulla sua casa assieme a mio marito, a mia suocera ed al fratello, i quali figurano tutti come mutuatari (non garanti). Mio suocero con la sua attività sta avendo dei problemi tali per cui dovrà smettere a breve di lavorare ed entrerà purtroppo in una condizione di debito con vari creditori ed anche con la banca che ha concesso mutuo per la casa. Io e mio marito stiamo per acquistare un immobile nel quale risulterò io l’intestataria (siamo in separazione dei beni). Lui richiederà un piccolo mutuo presso un'altra banca. La mia domanda è questa:può eventualmente essere revocato l’immobile che acquistiamo tramite azione revocatoria dai creditori di cui sopra o dalla banca che ha concesso il mutuo a mio suocero? Mio marito non ha alcuna proprietà per adesso. P.s. Sottolineo che probabilmente il mutuo sarà concesso prima che mio marito venga eventualmente segnalato al crif. E mio marito non c’entra nulla con i debiti lavorativi del padre, ma solo con la firma per il mutuo sulla casa dei suoi genitori. Grazie se vorrà rispondermi.
RispondiGentile Bice, se ho capito bene la situazione, la situazione debitoria riguarda suo suocero, non suo marito. Quindi in realtà, nell'impossibilità di suo suocero di continuare a pagare le rate del mutuo, saranno gli altri intestatari, necessariamente, a farsi carico di ciò, senza che per loro scatti alcuna segnalazione, a meno che loro stessi non possano più saldare le rate. Pertanto, non credo ci saranno problemi con l'immobile che lei e suo marito potrete acquistare. Tuttavia, potrebbe risultare in generale un problema per l'accensione di un mutuo il fatto che suo marito sia già cointestatario di un altro mutuo.
RispondiBuon giorno Floriana, 5 anni fa ho comprato direttamente dal costruttore la mia prima casa, ho fatto l'atto notarile e l'accollo del mutuo davanti al notaio. In conclusione sono proprietaria della casa, ma la banca non mi fa la voltura del mutuo perché' il costruttore è fallito, io sto pagando le rate del mutuo intestate al costruttore direttamente alla banca, ma non posso detrarre gli interessi passivi che mi spettano di diritto come prima casa. Come posso fare se la banca non mi fa l'accollo?
RispondiBuonasera Io e mio marito abbiamo acquistato casa due anni fa intestandola a entrambi e con un mutuo cointestato. Adesso che ci stiamo separando e che io vorrei andare a stare in affitto, vorrei evitare di pagare sia rata di mutuo che affitto. Lui non vuole vendere la casa perché vuole continuare ad abitarci. Ammesso che cambiasse idea e la mettessimo in vendita, cosa succederebbe se io non contribuissi più a pagare il mutuo finché la casa non viene venduta?
RispondiGentile Valeria, in ogni caso è consigliabile che valutiate le diverse opzioni davanti a un notaio. Lei può anche smettere di pagare il mutuo, ma è evidente che dovrà farlo previo accordo con il suo ex marito, se non vuole guai in futuro. Le consiglio comunque di leggere questo articolo: https://www.mutui.it/mutuando/mutui-e-divorzio.html
RispondiCara Antonella, mi sfugge la situazione. Se la banca non le ha fatto l'accollo, come può accettare da lei il pagamento, visto che l'intestatario dovrebbe risultare ancora il costruttore? Ritengo che la situazione vada chiarita subito con la banca, se necessario con l'aiuto di un avvocato.
RispondiBuongiorno, io e mia moglie abbiamo acceso un mutuo in una banca dove lavora suo fratello, mio cognato, e lui si è messo come garante, anche se io l'ho saputo dopo. Ora non siamo più in buoni rapporti, tanto che ho deciso di portare tutto, compreso le rate del mutuo su un altro conto. Ovviamente lui ha detto che ritirerà la firma a garanzia (che comunque è di 10.000, euro su 90.000 del mutuo totale) Vado incontro a problemi o il tutto andrà avanti senza l'esigenza di avere un altro garante? Tenuto conto che ho un altro mutuo piccolo da circa 15 anni e sempre onorato con la massima puntualità, ci potrebbero essere problemi di sorta?
RispondiSalve. Mio marito farà da garante per un mutuo casa chiesto dal fidanzato della figlia con la quale si sposerà a breve. Nella documentazione da presentare c’è anche il certificato di matrimonio mio e di mio marito e vorrei sapere perché, in qualche modo per caso c’è la possibilità che un domani io possa entrare in gioco in caso di mancato pagamento? Inoltre a mio marito verrà anche cointestata la casa e chiedo può essere garante e comproprietario dello stesso immobile? Aggiungo che ho sposato mio marito in regime di separazione dei beni poiché' lui divorziato e con una figlia. Insomma devo preoccuparmi visto che questo muto durerà 20 anni e mio marito ne ha già 63 di anni e che la figlia non ha mai lavorato? Inoltre pare che questa banca abbia accettato una busta paga del contraente assunto da appena 3 mesi e trattasi pure di una azienda privata. Aggiungo inoltre che sia io che mio marito siamo dipendenti ASL e che lui andrà in pensione nel 2018 per la legge sui lavori usuranti. GRAZIE ASPETTO CON ANSIA UNA VOSTRA RISPOSTA.
RispondiBuongiorno ho effettuato una visura in Crif e ho subito notato che in corrispondenza del mio mutuo ipotecario cointestato con mio fratello, alla voce “visibilità dati su Eurisc” c’è scritto “sospesa per contestazione” e in verifica in più sono stati aggiunti come garanti i miei genitori che nell’atto di stipula non sono neanche menzionati. In caso di surroga, questo può creare dei problemi? Come affronto la questione? Grazie
RispondiGentile Giovanna, capisco la sua ansia ma a dare una risposta univoca alle domande sui documenti richiesti può essere solo l'istituto di credito che è stato prescelto per il mutuo, dal momento che le richieste di garanzia hanno ampi margini di discrezionalità da banca a banca. In teoria, essendo lei non collegata nè al mutuo nè alla casa in alcun modo, non dovrebbe essere obbligata a nessun pagamento. E' però vero che, essendo coniugata col garante, lei potrebbe subentrare come garante di questo mutuo - ed essere quindi responsabile in caso di insolvenza - nel caso in cui suo marito dovesse venire a mancare. L'obbligo di garanzia è infatti ereditario, eccettuato il caso che lei rifiuti l'eredità. A questo punto, se il caso di morte di suo marito si verificasse e lei non volesse essere coinvolta nel mutuo, potrebbe rifiutare l'eredità (consulti un notaio per ulteriori particolari) oppure chiedere che il mutuo sia sostituito. In questo modo le condizioni del mutuo vengono riscritte, ed è possibile eliminare e cambiare i garanti. Se mi permette un consiglio, le direi di optare per quest'ultima soluzione: ma le consiglierei anche di discutere con suo marito la possibilità di redigere una scrittura privata, firmata da tutti gli interessati, da cui risulti che lei, in caso di decesso del suo consorte, non vuole subentrare come garante del mutuo, e che quindi chiede agli intestatari del mutuo l'impegno a sostituire il mutuo togliendo lei come garante, nel caso il fatto si dovesse verificare.
RispondiGentile Antonio, dipenderà dalle garanzie richieste dalla banca che sceglierà per la surroga. In teoria, se le pendenze sono sanate, Crif dovrebbe presto rimuovere qualsiasi segnalazione.
RispondiBuongiorno, sto rinegoziando un mutuo decennale arrivato quasi alla metà del percorso. In origine era presente come garante mio padre il quale non ha mutato le sue condizioni economiche. La banca mi chiede la presenza fisica del garante all'atto della rinegoziazione. E' davvero necessario?
RispondiGentile Carlo Rinaldi, evidentemente si tratta di una procedura richiesta dall'istituto bancario per una propria maggiore sicurezza. Provi ad informarsi, in caso suo padre sia impossibilitato a presenziare, se non sia possibile fare altrimenti.
RispondiSalve, le scrivo in quanto ho bisogno di una delucidazione in merito alla figura del garante. Il mio compagno ha fatto richiesta di mutuo e il suo promotore finanziario gli ha subito prospettato la difficoltà nell’avere il mutuo senza la figura di un garante. Io non essendo sposata mi sono sin da subito rifiutata di rivestire questo ruolo, soprattutto per la grande responsabilità che richiede. Il promotore, però, ha detto che posso fargli da garante senza che io abbia nessun tipo di ripercussione. È possibile questa cosa?
RispondiBuon giorno anni fa ho stipulato un mutuo e come garante indicai mia madre. 10 anni fa è mancata e mio padre e mia sorella, come suoi eredi, sono divenuti garanti. Io ho poi rinegoziato il mutuo, ma né mio padre né mia sorella hanno firmato. Vorrei sapere se questa “non firma” gli ha tolto il ruolo di garanti. Grazie
RispondiGentile Elisa, le ripercussioni infatti ci sono eccome, dal momento che il garante subentra in eventuali insolvenze del mutuatario. Non solo: la "carica" e le responsabilità del garante sono anche ereditarie, per cui in caso di decesso del garante sarebbero i suoi eredi a diventare responsabili in caso di mancati pagamenti. Alla luce di ciò, direi che la sua decisione è stata la più saggia, e le consiglio di perseverare in essa. Se al suo compagno serve un garante può chiedere ad un parente stretto.
RispondiGentile Monica, solitamente il garante "si toglie" con una sostituzione di mutuo che prevede appositamente la riassegnazione o la non riassegnazione dei ruoli, per cui è probabile che siano stati confermati garanti automaticamente pur senza firma. Le consiglio però di verificare questa informazione presso la banca che ha emesso il suo mutuo.
RispondiBuongiorno, ho ereditato una casa dalla morte di mia sorella. Ho il 90% delle quote di proprietà ed il 10% l'ex fidanzato. Noi vorremmo rinegoziare il mutuo con la banca che lo detiene ora, in quanto è un salasso. L'altra persona non vuole aiutarci perché ci chiede soldi!! Avendo la maggioranza possiamo in qualche modo rinegoziare il mutuo o siamo legati ai ricatti di chi ha il 10%? Grazie
RispondiGentile Lorenzo, se vuole un consiglio le direi di liquidare all'ex fidanzato di sua sorella il suo 10% e di congedarlo definitivamente. Se ho ben capito questa persona non rappresenterà più nulla d'ora in poi per la sua famiglia, ma se resta con una quota di proprietà potrà sempre dire la sua. Probabilmente a lui non sta nemmeno bene continuare a pagare questo mutuo, visto che comunque non potrà usare la casa.
RispondiBuongiorno. Ho una casa al grezzo da acquistare, più completamento lavori. Ho chiesto un mutuo al 100%, ma è stato rifiutato perché la casa non è finita e agibile altrimenti si poteva fare,allora stavo pensando: se mio papà mi fa da garante per completare la casa e poi una volta finita si toglie come garante e io riprendo il mutuo come prima casa da solo? È possibile? Grazie
RispondiGentile Omar, la cosa è probabilmente fattibile benchè macchinosa, perchè richiederebbe il fare due mutui successivi. Occorre sentire cosa ne pensa la banca da lei prescelta su questo genere di operazioni, soprattutto dal punto di vista delle garanzie da voi offerte.
RispondiSono cointestatario di un mutuo con la mia ex compagna. Lei vuole vendere e io no. Ci sono due garanti nel mutuo. Chi ha la meglio?
RispondiCaro Andre, se esiste un disaccordo tra i cointestatari di un mutuo, onde evitare di creare contenziosi difficilmente risolvibili, la cosa migliore è recarsi tutti insieme in banca e chiedere una sostituzione del mutuo, nella quale si riscrivano i termini del contratto in modo che restino intestatari solo coloro che vogliono continuare a sobbarcarsi la spesa per la casa. Ad esempio, lei potrebbe restare unico intestatario del mutuo liquidando la sua ex compagna e liberando lei (ed eventuali garanti dal suo lato) dall'obbligo di pagare le rate per una casa che, evidentemente, non desidera più.
RispondiBuonasera. Nel caso un genitore (padre), coniugato in regime di comunione dei beni, faccia da garante al figlio, anche l'altro genitore (madre) dovrà essere automaticamente inserito come garante?
RispondiBuonasera, volevo porgerle una domanda, mia mamma è garante per un mutuo acceso da me, lei volendo può vendere i suoi beni patrimoniali? Grazie e saluti
RispondiMio padre ha un prestito ipotecario io ora dovrei farmi un mutuo prima casa potrebbe farmi da garante?
RispondiBuongiorno, ho un mutuo cointestato (ma non la casa) con il mio ex marito (siamo legalmente separati, non ancora divorziati). Sulla sentenza di separazione è specificato che il mio ex debba liberare la mia posizione (garante)...sembra impossibile potermi liberare da questo vincolo. Io attualmente sono anche disoccupata. Il mio ex non riesce a sostituirmi con un altro garante poiché dice che non riesce a sostenere la spesa notarile. Ha suggerimenti in merito?
RispondiGentile Edoardo, no.
RispondiGentile Davide, sua madre può fare quel che crede con i beni di sua proprietà.
RispondiGentile Biagio, in teoria sì, dipende dalle richieste della banca
RispondiGentile Valeria, lei è garante o cointestataria del mutuo? In ogni caso, il consiglio è quello di arrivare ad un accordo tra voi. Se lei non desidera più essere coinvolta nel pagamento delle rate, avrà immagino chiesto di recedere il contratto in sede di separazione. In questo caso il suo ex marito dovrebbe chiedere la sostituzione del mutuo in banca, in modo da riscrivere il contratto senza lei come garante (la cosa è possibile solo se lui e la banca son d'accordo), o quantomeno fare in modo che tra le condizioni del vostro divorzio ci sia l'accollo interno del mutuo da parte di lui, senza alcun obbligo da parte sua. Ma anche in questo caso lei va liberata dalla posizione di garante, e ciò si può fare solo con la sostituzione del contratto. Se il suo ex marito comunque non intende agire in questo senso la soluzione più estrema è quella della vendita della casa. Le alternative sono più o meno queste: dal momento che non comprendo se la difficoltà sorga dal lato della banca o dalla non volontà di suo marito, direi che la cosa più saggia da fare sia consultare il vostro avvocato, oltre che la banca per testare le disponibilità ad accogliere eventualmente garanzie diverse. Auguri.
RispondiBuongiorno, nel caso un genitore (padre), coniugato in regime di SEPARAZIONE dei beni, faccia da garante al figlio, anche l'altro genitore (madre) dovrà essere inserito come garante?
RispondiBuongiorno, mia madre ha appena richiesto un mutuo ipotecario la banca ha richiesto un garante per il quale io ho dato la mia disponibilità. Il mutuo è stato deliberato e siamo in attesa di avere la data del rogito, ma la banca ha chiesto che io apra un conto presso il loro istituto. E soprattutto che mi applichi una polizza assicurativa oltre quella che faranno a mia madre. Per me è obbligatorio sottoscrivere questa polizza in quanto garante del mutuo?
RispondiBuongiorno, è un anno che sto cercando di richiedere un mutuo di ristrutturazione, le spiego: parlo della casa di mia madre, 68enne. Il valore dell’immobile è di €200.00 circa, ma forse anche di più. Mia madre percepisce una pensione di €1000 al mese, mio marito con busta di €1600 tempo pieno indeterminato. Valore richiesto €60.000 io sono l'unica erede e siamo sposati. Cosa c'è che non va?
RispondiGentile Ernesto, se ad essere garante è suo padre il compito spetterà a lui e a nessun altro. Tranne in caso di sua morte, in questa circostanza l'onere passerà ai suoi eredi.
RispondiGentile Lucia, le consiglio intanto la lettura di questo articolo, per avere una panoramica della situazione polizze: https://www.mutui.it/mutuando/mutui-e-assicurazioni-verificare-prima-di-scegliere.html. La polizza non è obbligatoria, ma costituisce garanzia per la banca, che ne fa comunque, a quanto capisco, una condizione necessaria per l'accensione del mutuo.
RispondiGentile Cristiana, ogni istituto di credito ha la propria richiesta di garanzie. Le consiglio di rivolgersi alla banca domandando chiaramente di che cosa abbiano bisogno per concederle il mutuo.
RispondiBuonasera, sto facendo le pratiche per ottenere un mutuo da 200.000€ per l’acquisto di una casa del valore di 250.000€. Sono un imprenditore di 52 anni, l’immobile sarà intestato esclusivamente a me, sono in separazione dei beni, ma la banca pretende firma di mia moglie come garante “Fideiussione 1°Ist. Specifica”. Vi risulta sia pratica abituale? Attendo risposta, grazie
RispondiGentile Paolo, evidentemente la banca necessitava di un garante per almeno una parte della somma finanziata. Il che significa che in caso di sua inadempienza sarà sua moglie a dover rispondere per la somma garantita. La richiesta di garanzia da parte della banca è senz'altro una pratica abituale, se la banca ritiene di doversi tutelare (in questo caso la tutela è forse contro il suo rischio imprenditoriale, che potrebbe pregiudicare la possibilità di saldare le rate in un futuro). Quello che mi colpisce è che lei ne sia stupito, il che mi fa pensare che la banca non sia stata chiara fin da subito su questo aspetto. Provi a chiedere il motivo della loro richiesta di ulteriori garanzie oltre alla sua posizione lavorativa, e, nel caso sua moglie non fosse d'accordo a farle da garante, se sia possibile da parte sua fornire qualche garanzia alternativa.
RispondiGentilissimi. Sono dipendente pubblica a tempo indeterminato ma con una invalidità oncologica del 75%. Mia sorella insiste affinché io funga da garante. Premetto che ho 51 anni, nessun mutuo ma una figlia ancora minore. Le mie remore sono molte, troppe direi. La mia invalidità permanente può essere motivo di diniego della garanzia? Nel caso di mio decesso come sarebbe la condizione di mia figlia?
RispondiGent.ma vorrei sapere se all'atto della sospensione di un mutuo la mancata firma del garante può far decadere le condizioni stabilite all'interno della scrittura tra banca e mutuatari
RispondiBuon giorno, vorrei sapere se essendo unico garante posso chiedere alla banca che il mutuo venga fatto e, in caso di mancato pagamento dell'intestatario, di rilevare il mutuo dalla banca. Grazie
RispondiGentile Gio, sul fatto che la sua condizione possa o meno essere un impedimento non è possibile dare un parere a priori, senza consultare la banca; ogni istituto di credito ha infatti i suoi criteri quanto a questo. Quanto a ciò che avverrebbe a sua figlia in caso di suo decesso: sua figlia dovrebbe subentrarle nel ruolo di garante del mutuo, in quanto sua erede. Decida quindi secondo quel che sente, per il bene suo e di sua figlia. In bocca al lupo.
RispondiGentile Laura, la presenza di un garante non dovrebbe impedire nulla, ma tra la documentazione dovrebbe comparire una sua dichiarazione a voler mantenere la garanzia. Meglio comunque chiedere direttamente alla banca, perché la discrezionalità in questo senso è sempre ampia.
RispondiGentile Mario, la figura del garante è, appunto, di garanzia rispetto alla capacità del mutuatario di saldare le rate del mutuo. Non coincide con la figura del mutuatario, che resta intestatario del contratto ed eventualmente della proprietà della casa. Se la sua intenzione è, nel caso, di subentrare al mutuatario che lei garantisce domanderei alla banca se sia possibile, in caso di insolvenza, accollarsi il mutuo.
RispondiBuongiorno, circa 10 anni fa ho fatto da garante per l'acquisto di una casa intestata a mio suocero e moglie. Assieme a me ha firmato anche mia moglie, circa 5 anni fa mi sono separato consensualmente da mia moglie; l'anno scorso mi è arrivata un lettera dalla banca mutuataria che per insolvenza del pagamento in data 2011 la banca richiede 76 mila euro. Essendo io disoccupato ho possibilità di non svolgere più ruolo da garante?
RispondiGentile Francesco, la figura del garante (o fideiussore) di regola accompagna il contratto di mutuo per tutta la durata dello stesso, indipendentemente dalle vicende professionali, personali ed economiche dei soggetti che assumono questo ruolo. Per poter interrompere le funzioni di garante è necessario pertanto modificare il contratto originario di mutuo, attraverso un intervento che può essere di surroga, prevedendo cioè un nuovo mutuo senza garante, oppure di sostituzione o di eliminazione del garante sul vecchio mutuo. In tutte queste ipotesi è però indispensabile il consenso della banca finanziatrice. Resta ferma la possibilità, per il garante che si trovasse a dover far fronte a una richiesta economica della banca a seguito dell’insolvenza del debitore principale, di agire giuridicamente contro quest’ultimo per ottenere la restituzione delle somme, laddove possibile.
RispondiHo acceso un mutuo per 200.000 euro e mio padre è il garante. Ora che il mutuo residuo è 150.000 gli dicono che resta garante sempre per l'intero importo e pertanto non gli lasciano portare via i soldi dal conto nella stessa banca dove c'è il mutuo. È possibile questo?
RispondiGentile Francesca, la fideiussione prestata dal garante rimane valida per la durata concordata e per l’importo stabilito al momento in cui la garanzia è stata prestata. La banca ha sempre la possibilità (ma non l’obbligo) di accordare una riduzione della garanzia o anche la sostituzione del garante. In via generale è piuttosto anomalo che la banca impedisca di disporre degli asset detenuti dal garante presso il medesimo istituto, tanto più se si tratta di somme depositate su conto corrente. L’ipotesi rappresentata sembra più vicina a un concetto di pegno (per esempio su titoli o su una polizza vita) o di cash collateral che non a quello delle normali garanzie sui mutui. Resta ferma la necessità di approfondire la questione con informazioni più specifiche.
RispondiBuonasera, anni fa ho acquistato casa con la mia ex moglie e, a seguito della nostra separazione, mi sono accollato il mutuo restituendo alla mia ex la somma della caparra. Fatto ciò, nell'omologa di separazione il giudice ha stabilito che io sono l'unico proprietario della casa e sollevando la mia ex da qualsivoglia onere inerente al predetto immobile. Tutto questo veniva comunicato alla mia banca con tanto di sentenza per poter ottenere l'accollo liberatorio, cosa che la mia banca mi ha negato, escludendo lei come cointestataria, ma lasciandola come garante. Ora sono impossibilitato a poter procede alla surroga non avendo modo di rintracciare la mia mia ex che si trova all'estero. Può darmi un consiglio?
RispondiBuonasera, io e il mio futuro marito, abbiamo intenzione di acquistare un appartamento presso una cooperativa edilizia. Il problema è scegliere chi dei due sarà il socio. Lui ha un contratto a tempo determinato in una azienda privata con prospettive di assunzione a tempo indeterminato, mentre io ho un contratto a tempo indeterminato statale. Lui vorrebbe essere il socio in quanto è disposto a versare un anticipo maggiore rispetto a me. La domanda principale è questa: visto che l'atto notarile verrà effettuato prima del nostro matrimonio, in quanto lo stabile sarà pronto fra un anno all'incirca e che il mutuo cointestato è possibile ottenerlo grazie al mio contratto a tempo indeterminato, conviene che lui sia il socio? In tal caso, al momento dell'atto notarile, la casa verrà intestata a lui, non essendo ancora sposati? Può darmi un consiglio su come potrei muovermi? Grazie
RispondiGentile Mary, la domanda presenta risvolti sia di natura legale sia di natura fiscale, ma soprattutto di tipo “familiare”, intesi come opportunità e garanzie dei futuri coniugi. Innanzi tutto bisognerebbe chiarire se la coop edilizia è a proprietà divisa o indivisa, perché cambia la modalità di assegnazione degli alloggi (in proprietà o in godimento). In ogni caso, ipotizzando che si tratti del caso più diffuso di proprietà divisa, è chiaro che se il suo futuro marito è l’acquirente sarà il titolare pieno non in comunione e lei avrà solo il debito del 50% del mutuo: in questo caso il futuro marito potrà ottenere la detrazione Irpef sugli interessi solo sulla quota della metà del mutuo, mentre lei non potrà detrarre nulla (mancando il requisito della proprietà). Una strada da valutare potrebbe essere quella di entrare entrambi nella coop e ottenere solo dopo l’assegnazione al 50% ciascuno. In questa ipotesi entrambi potreste beneficiare della detrazione Irpef e soprattutto restare entrambi proprietari/assegnatari dell’immobile. Si tratta però di considerazioni che necessitano approfondimenti anche personali.
RispondiGentile Antonio, vero che la sentenza di omologa della separazione stabilisce che lei è l’unico proprietario dell’immobile, tuttavia il mutuo è un rapporto di natura privatistica stipulato con la banca e rimane valido indipendentemente dalle vicende personali delle parti. Le uniche modifiche al contratto possono quindi avvenire previo accordo tra i soggetti contraenti (come peraltro è già accaduto con il passaggio della ex moglie dal ruolo di contitolare a quello di garante del mutuo). Riguardo alla surroga, sebbene le procedure e le prassi varino da banca a banca, tutti i soggetti del mutuo originario devono prestare la propria firma al perfezionamento dell’operazione. Pertanto nell’impossibilità di rintracciare la sua ex moglie non sembra possibile né estrometterla dalla funzione di garante ed eventualmente sostituirla (previo consenso delle banche), né tantomeno trasferire il mutuo con la medesima garanzia (con consenso della ex moglie).
RispondiBuongiorno avrei una domanda che è diventata oggetto di discussione tra la banca ed il notaio. In poche parole io e mia moglie abbiamo acquistato casa stipulando un contratto di mutuo in cui eravamo cointestatari. Dopo alcuni anni abbiamo deciso di separarci consensualmente, essendo sposati in regime di separazione di beni, in sede di separazione ho rilevato il suo 50% , cosa che il giudice metteva nero su bianco sull'omologa di separazione; difatti facendo la visura al catasto la casa risulta a me intestata. Con tutto ciò, faccio richiesta alla banca per avere un accollo liberatorio e diventare unico intestatario del mutuo, ma la banca risponde dicendo che non mi avrebbe concesso l'accollo liberatorio, ma la mia ex da cointestataria sarebbe diventata garante . Appreso ciò, non avendo più contatti da anni con la mia ex, decido di fare la surroga con un altro istituto che esaminava la documentazione e decideva di concedermi la surroga perché redditualmente posso sostenere il mutuo tanto da non volere neanche il garante. Fatto ciò mi danno l'ok, fanno la perizia e nel momento in cui mi presento dal notaio per sottoscrivere il nuovo contratto, quest'ultimo mi blocca riferendo che non si può procedere. Ritorno al secondo istituto di credito e loro affermano che giuridicamente si può fare perché per loro io ho tutti i requisiti per garantirgli il pagamento del mutuo. Non so che fare . Grazie anticipatamente
RispondiBuongiorno, io e la mia ragazza abbiamo fatto un mutuo di prima casa, ed è stato accettato; io ho messo la firma da garante e non sono proprietario della casa. Posso recarmi alla banca o dal notaio e cancellarmi come garante?
RispondiGentile Antonio, come già indicato nella risposta dell’11 ottobre 2018, credo che il notaio evidenzi la circostanza secondo la quale, per poter procedere alla surroga, è indispensabile che tutti i soggetti del mutuo originario prestino la propria firma al perfezionamento dell’operazione (incluso quindi il garante, cioè la sua ex moglie). Vista la particolare complessità della vicenda, le consiglio di rivolgersi a un professionista di sua fiducia per i necessari approfondimenti.
RispondiGentile Nello, la garanzia prestata alla banca sul finanziamento resta valida per tutta la durata del mutuo. L’unico modo per non ricoprire più il ruolo di garante è quello di richiedere la modifica del contratto originario di mutuo. Per ottenere l’eliminazione della figura del garante, oppure la sua sostituzione, è quindi necessario il consenso della banca
RispondiSalve, sto surrogando, il perito dà la valutazione e la pratica va in delibera quando all'improvviso mi chiamano dalla banca dicendo che servono 2 garanti per concludere il tutto. Attualmente non ho garanti sul mutuo è lecito richiederne quando risulta che non ho alcun problema, il reddito non è cambiato e nulla è cambiato dalla stipula fatta circa 3 anni fa? Grazie Giuseppe
RispondiBuongiorno, ho fatto da garante a mio figlio e mia nuora per un mutuo. Ora stanno per separarsi e non sono in condizioni di pagarlo, premetto che ho sempre pagato io le loro rate. Che succede adesso? Grazie.
RispondiGentile Giuseppe, la concessione di ogni mutuo è soggetta alla valutazione, da parte della banca, del merito creditizio e delle eventuali garanzie prestate dal richiedente. Tale valutazione varia da istituto a istituto, in quanto ogni banca utilizza procedure e criteri diversi (per quanto simili). Nel caso della portabilità dei mutui, la legge impedisce alla banca “di partenza” di opporsi alla surroga, ma naturalmente non obbliga la banca “di arrivo” a concederlo. Anche a parità di condizioni economico-patrimoniali del mutuatario, pertanto, la nuova banca può richiedere la presenza del garante, sebbene tale figura non fosse stata prevista nel mutuo originario.
RispondiGentile Piero, per capire cosa succederà sia al mutuo sia all’immobile è necessario conoscere come sarà gestita la separazione e se questa sarà consensuale (cioè di comune accordo) o giudiziale (cioè stabilita dal tribunale). Le soluzioni possono essere molteplici. Naturalmente la banca ha il diritto a vedersi rimborsato il finanziamento per come è stato sottoscritto. Eventuali modifiche sia agli intestatari (suo figlio e sua nuora) sia alla figura del garante (lei) potranno essere apportate soltanto per iscritto e previa intesa con la banca.
RispondiHo venduto il mio 50% alla mia ex che non si è mai accollata il mutuo come scritto nel rogito dal notaio, e scritto che mi liberava dal mutuo sopra citato. In caso di rate non pagate il rogito notarile mi tutela verso terzi?. In questo caso verso la banca. Grazie
RispondiGentile Nicola, per poter rispondere alla domanda è necessario capire se l’avvenuto accollo del mutuo ha carattere liberatorio o cumulativo. In quest’ultimo caso, infatti, il contraente accollato (lei) resterebbe obbligato in solido con l’accollante (la sua ex) nei confronti del creditore accollatario (la banca). Inoltre, è necessario comprendere se nel frattempo, dal momento del rogito a oggi, le rate del mutuo sono state pagate e da chi.
RispondiBuongiorno sono separata con due figli minori e vivo in affitto. Purtroppo il mio ex marito vive ancora nella nostra casa per la quale avevamo un mutuo cointestato. Lui mi promise davanti al giudice della separazione che avrebbe continuato a pagare il mutuo per un domani per il figlio, ma non è stato così. Io però ho saputo dalla banca, solo dopo quasi un anno, che era insolvente. Ora mi chiedo; io con il reddito di cittadinanza per negligenza di un ex, avendo due figli minori ed essendo io attualmente disoccupata, avrò qualche diritto?
RispondiBuongiorno, vorrei chiedere un’informazione. Per accedere ad un mutuo io e il mio compagno (io risulto iscritta al Crif per 3 rate saldate in ritardo) è necessario un garante o possiamo farlo senza? Grazie mille
RispondiGentile Natalia, al netto del fatto che non abbiamo elementi sicuri su cui commentare (bisognerebbe leggere almeno quanto stabilito nell'omologa di separazione), di solito le separazioni assegnano ad uno dei coniugi la casa coniugale, attribuendogli il diritto di abitazione, ma non tolgono all'altro il diritto di proprietà. Quindi l'altro è tenuto, se già impegnato verso la banca, a continuare a versare le rate. Se non lo fa, o l'altro si fa carico di tutto, e poi va in regresso verso il debitore, o altrimenti la banca può far valere l'ipoteca e azionare il procedimento di esecuzione forzata (vendita all’asta dell’immobile).
RispondiGentile Giulia, poiché ogni istituto segue procedure e criteri di valutazione diversi, non è possibile rispondere con certezza alla domanda. Per erogare un mutuo la banca valuta una serie di elementi soggettivi e oggettivi, tra i quali ovviamente le entrate mensili nette dei richiedenti, la presenza di eventuali altri debiti già in corso, l’entità dell’importo richiesto in rapporto al valore dell’immobile, eventuali segnalazioni quali cattivi pagatori, etc.. La presenza del garante non è obbligatoria, né automatica, ma può essere richiesta dalla banca a propria discrezione.
RispondiBuonasera, mi sto separando da mia moglie e sono in comunione dei beni. Per la casa abbiamo un mutuo che però paga lei, posso fare da garante alla mia nuova compagna che accede ad un mutuo casa? Oppure avendo il mutuo mi verrà negato?
RispondiGentile Omar, ovviamente dipende dalle valutazioni della banca, pertanto è impossibile rispondere con certezza. In ogni caso, molto dipenderà dall’entità del suo reddito. A livello teorico né per il primo né per il secondo mutuo lei dovrebbe sostenere alcun esborso, se tutto va “secondo i piani”. La banca alla quale la sua nuova compagna si rivolgerà non però potrà ignorare il fatto che lei è già co-intestatario di un mutuo: nonostante questo venga pagato dalla sua ex moglie, in quanto contitolare lei rimane obbligato in solido nei confronti dell’istituto. Pertanto, se per esempio il primo mutuo prevede una rata di 600 euro al mese, anche se in questo momento è la sua ex moglie a pagare, in ottica prudenziale la nuova banca potrebbe considerare questa somma del suo reddito mensile come “già impegnata”. Tuttavia, se le sue entrate e/o il suo patrimonio sono ritenuti sufficienti a fare fronte a entrambi gli impegni (vecchio e nuovo mutuo), la nuova banca potrebbe comunque ritenere idonea la sua garanzia personale.
RispondiBuonasera, devo fare un mutuo di 45.000 euro; mio fratello e mia cognata sono ambedue garanti di un mutuo per il loro figlio fatto 10 anni fa. Uno di loro può farmi da garante?Grazie
RispondiGentile Antonio, tutto dipende dalla situazione economico-patrimoniale di suo fratello e/o sua cognata. Il fatto che essi siano già garanti di un mutuo di per sé non esclude a priori che possano esserlo anche per un altro mutuo. Ovviamente la seconda banca terrà in considerazione l’impegno finanziario già assunto per il mutuo di loro figlio, ma se i loro redditi e/o il patrimonio saranno ritenuti sufficienti a fare fronte a entrambi i prestiti la garanzia potrà essere accettata.
RispondiEssendo garante del mutuo intestato a mia figlia. Vorrei sapere quanto posso estinguere l' ipoteca? In più' mi diceva l’agente che dopo il 30% del mutuo posso estinguete l'ipoteca. Ma che non posso sottoscriverlo.
RispondiBuongiorno, vorrei tanto a farvi anche io una domanda. Mi chiamo Lenuta e nel2005 insieme al mio ex marito abbiamo comprato un appartamento in comunione dei beni pagandolo 100.000 euro con il mutuo; lui intestatario del mutuo e io come datrice di ipoteca. In seguito abbiamo divorziato consensualmente, poi lui ha deciso di non pagare più le rate è così l'appartamento è andato all'asta. Io ho deciso di partecipare alla prima asta a 40.000 euro e mi sono aggiudicata l'appartamento dato che ero l'unica offerente. Ho saldato il prezzo di aggiudicazione facendo un altro mutuo con un’altra banca. Non riesco a dormire la notte per questo vi chiedo gentilmente di rispondermi adesso l'altra banca si rivolgerà a me per il residuo del credito? Ovviamente il prezzo di aggiudicazione non copre tutto il debito. Oppure lo chiederanno al mio ex marito?
RispondiBuongiorno, ho un quesito. Sono in fase di separazione e vorrei vendere la casa in cui abito. Premetto che il mutuo è sempre stato pagato dal mio ex-marito che fa da garante (in quanto dipendente e con busta paga), io ho iniziato a pagare le rate il giorno della separazione fino ad ora sempre dal conto cointestato. La casa è però intestata a me. Posso io vendere casa ed estinguere il mutuo senza la firma del garante?
RispondiGentile Lenuta, non è possibile fornire una risposta su un tema così delicato senza avere accesso a tutta la documentazione relativa al caso specifico. In primo luogo bisogna capire fino a che punto il mutuo è stato pagato, ossia quanto aveva incassato la banca al momento dell’insolvenza e quanto rimaneva da versare. Inoltre è fondamentale sapere se il procedimento di pignoramento che ha portato alla vendita all'asta è stato promosso dalla banca stessa (come presumo) o meno. Se l’input all'esecuzione forzata è arrivato dalla banca e questa ha incassato i 40 mila euro dalla vendita all'asta, la somma dovrebbe essere sufficiente a soddisfare il suo credito, avendo la procedura effetto liberatorio. Se viceversa il pignoramento è stato promosso da un altro soggetto e il ricavato della vendita è stato poi ripartito tra i diversi creditori allora le cose potrebbero cambiare. Le consiglio comunque di sottoporre il caso a un professionista di sua fiducia.
RispondiGentile Elena, se capisco bene sia l’immobile sia il mutuo sono intestati a lei, anche se fino alla separazione le rate del finanziamento erano pagate dal suo ex marito (che funge da garante). In ogni caso, l’estinzione anticipata di un mutuo non prevede il consenso del garante. Quindi se lei vende l’immobile può certamente decidere di estinguere il primo mutuo, con o senza il placet di suo marito. Resta fermo che tutte queste operazioni devono necessariamente passare attraverso l’accordo di separazione in tribunale.
RispondiBuongiorno Valerio, volevo chiedere un consiglio. Ho firmato come parte fideiussoria per il mutuo del mio ex marito (mutuo trentennale stipulato nel 2010). C'è speranza che io possa avere un mio mutuo per un acquisto di una casa?
RispondiGentile Elena, il fatto che lei è già garante di un mutuo altrui sarà senz’altro tenuto in considerazione dalla banca alla quale lei farà richiesta di un finanziamento. Infatti, anche se la posizione di garante non prevede un esborso immediato, c’è sempre il rischio che in futuro (in caso di insolvenza del suo ex marito) lei sia chiamata a rispondere, impegnando quindi una quota del suo reddito disponibile. Facciamo un esempio pratico: la rata mensile del suo ex marito è di 400 euro; il suo reddito mensile è di 1.500 euro netti; nel momento in cui lei chiederà un mutuo, la banca considererà il suo reddito pari a 1.100 euro, anche se al momento lei non sta pagando nulla per il mutuo del suo ex coniuge. Ciò non significa che lei non possa ottenere un mutuo per se stessa. Dipende naturalmente da diversi fattori, quali l’entità delle entrate mensili e l’importo della eventuale rata.
RispondiBuongiorno. Il figlio di primo letto di mio marito chiede la sua firma come garanzia per ottenere un mutuo, piuttosto alto, per acquisto di casa.Io non sono d'accordo in quanto il ragazzo non offre sufficienti garanzie. Mi posso opporre? La banca richiederà il mio consenso essendo sposati in regime di comunione? Grazie
RispondiGentile Patrizia Anna, se suo marito vuole da fare da fideiussore a favore di suo figlio, lei non può opporsi a questa sua volontà.
RispondiGentile Valerio, prendo atto della sua risposta in merito al desiderio di mio marito di prestarsi quale garante a favore del figlio. Però, nel caso mio marito venisse a mancare, il peso di tale scelta graverebbe su di me. Come liberarmi in tal caso? Grazie.
RispondiGentile Patrizia Anna, una volta prestata una fideiussione su un mutuo, non è possibile “togliersi” dal ruolo di garante senza il consenso della banca. Rimane però la possibilità, in caso di successione mortis causa, dell’accettazione dell’eredità con beneficio di inventario, in modo da tenere distinto il patrimonio del de cuius da quello dell’erede. In questo caso lei sarebbe tenuta a rispondere dei debiti ereditari solo entro il valore dei beni a lei pervenuti. Naturalmente l’applicazione pratica di tali principi è molto più complessa e richiede una approfondita valutazione della situazione.
RispondiBuonasera, sto richiedendo un mutuo per acquisto prima casa, ma la banca ha richiesto un cointestatario. Mio padre potrebbe farmi da cointestatario ma è in regime di comunione dei beni con mia madre e la banca ora mi dice che a causa di questo, è obbligatorio che anche mia madre sia cointestataria del mutuo altrimenti non si può stipulare. La casa verrà intestata solo a me, la richiesta di tripla intestazione del mutuo è davvero necessaria? Considerando che a causa di questo potrò scaricare solo 1/3 degli interessi passivi e non la metà.
RispondiCara Elena dall'oggetto del quesito dove si parla di garante e dal testo del quesito cointestatario del mutuo, non comprendo bene se la banca ha richiesto più di un garante o più di un cointestatario per il mutuo. È frequente che la banca nel momento di erogazione del mutuo chieda un’ulteriore garanzia per la concessione dei soldi, il codice civile e la prassi hanno individuato nel garante questa figura, che subentra nel caso in cui coloro ai quali il mutuo è intestato non assolvano alla loro obbligazione e non paghino le rate. È sempre più frequente poi che i genitori intervengano per l’acquisto della casa dei propri figli. In questo caso spesso è un genitore a diventare cointestatario con il figlio del contratto di mutuo per poi dividere al 50% la detrazione per gli interessi passivi. Nel caso prospettato da Elena se si parla di una cointestazione del mutuo a tre sarà chi è intestatario del mutuo e proprietario dell’immobile a usufruire della detrazione nella misura di un terzo della quota spettante 19% di un tetto massimo di 4000 euro. Rifletto sull'obiezione che ha fatto la banca nel caso del regime di comunione di beni, uno dei due coniugi può contrarre un obbligazione come il mutuo quando agisce anche nell'interesse dell’altro con una procura ma anche sulla base di un affidamento ragionevole che abbia agito anche nell'interesse dell’altro coniuge come è la situazione prospettata da Elena, per cui potrebbe essere uno solo dei due coniugi a diventare intestatario del mutuo
RispondiMia figlia ha un mutuo con garante il padre che attualmente ha 77 anni. Ha chiesto una surroga per i restanti 19 anni di mutuo, ma le banche non la concedono per l'età del garante che al momento dell'estinzione avrebbe superato gli 80 concessi come limite di età. Chiedo se in accordo alla legge Bersani le banche possono rifiutare la surroga visto che questa dovrebbe prevedere le stesse condizioni iniziali del mutuo.
RispondiCara Graziella, nel momento in cui la banca analizza la domanda del mutuo e valuta la presenza del garante ha un margine di discrezionalità nella verifica dei requisiti per fare il garante. La situazione che esponi è quella di una persona anziana, e le banche valutano con molta attenzione l’età anagrafica del garante (oltre la situazione patrimoniale di quest’ultimo proprio nell'ottica della garanzia che offre) rapportandola alla durata del finanziamento. La prassi individua come età massima per il garante del mutuo 75 anni alla scadenza del finanziamento. Anche se è facoltà degli istituti di credito alzare l’età massima anche fino a 80/85 anni. Ma, ripeto, è una valutazione che la banca può’ fare caso per caso. A favore di una concessione del mutuo con un garante “anziano” giocano il possesso di una abitazione di proprietà e entrate mensili stabili. La surroga è un contratto con cui si rinegoziano con una nuova banca le condizioni del mutuo in essere, si presume con condizioni più favorevoli per il mutuatario senza però modificare l’importo del finanziamento. Con la surroga si può’ intervenire su aspetti legati alla tipologia di tasso di interesse (passare ad esempio da un fisso a un variabile ) o alla misura del tasso di interesse e alla durata del contratto. Nulla è previsto però per quanto riguarda un obbligo da parte della banca di accettare il garante del precedente mutuo.
RispondiBuongiorno ho un lavoro determinato a termine in fabbrica. Lavoro da un anno qui ma ho sempre lavorato. Ho richiesto un mutuo di 132.000 su 165.000 per 20 anni. Mio padre lo cointesta con me. Reddito io 1300 netti lui 2300 netti. Ha 59 anni e lavora a tempo indeterminato statale da 40 anni, però ho paura che non me lo diano. E sono in ansia da 4 giorni. La pratica è partita oggi per vedere l'esito. Secondo lei me lo accettano? Non abbiamo debiti o cose negative, siamo puliti nei pagamenti. Non abbiamo altri finanziamenti. Grazie
RispondiCara Sara il requisito principale che la banca ricerca nel garante del mutuo è la solvibilità di quest’ultimo, nel caso tu non possa pagare il mutuo. Da quello che scrivi tuo padre sarà cointestatario del mutuo e quindi interverrà direttamente nel pagamento della rata in una situazione descritta di solvibilità. Non ho la palla di cristallo e non posso prevedere le decisioni della tua banca, ma la situazione che descrivi è quella comune alla richiesta di tanti giovani oggi che le banche esaminano quotidianamente. Incrocio le dita e faccio il tifo per te.
RispondiBuongiorno, le spiego il problema: io e mio fratello abbiamo richiesto entrambi il mutuo, ma il suo consulente gli ha chiesto un garante e mio padre si è prestato per farlo. Ora mio fratello deve solo firmare per usufruire del mutuo, ma nel frattempo anche la mia banca mi ha chiesto un garante. La mia domanda è: mio padre può fare da garante a me senza compromettere mio fratello? Grazie della risposta.
RispondiIl garante è una persona che insieme al richiedente firma la richiesta del prestito. Sebbene vi siano dei requisiti per l’identikit del garante, le banche hanno ampia discrezionalità nel valutare i profili. Se suo padre rientra nei requisiti di sostenibilità patrimoniale (in particolare se dimostra che al netto delle sue spese e di altri rimborsi a suo carico può sostenere la rata), età, patrimonio, entrate fisse, e per le banche può sostenere il duplice ruolo per integrare le due rate, non credo vi siano motivi ostativi al duplice ruolo. Preciso, però, che ogni banca può decidere indipendentemente dall'altra e che non esiste una prassi certa e codificata.
RispondiBuongiorno, il figlio di mio marito vorrebbe che il padre gli facesse da garante per il mutuo prima casa, ma noi abbiamo già un mutuo sulla nostra casa; io risulto proprietaria della nuda proprietà e lui usufruttuario. Volevo sapere se può fare da garante lo stesso e se, nel caso le rate non venissero pagate, verrebbero da me a richiederle o potrebbero rivalersi sulla mia casa?
RispondiCara Marika, le banche nella scelta del garante considerano il reddito, il patrimonio e la solvibilità. Se tuo marito ha un buon reddito e disponibilità economica nulla vieta che possa essere intestatario di un mutuo e prestarsi come garante per quello del figlio. È bene ricordare che nel caso in cui il figlio non possa pagare le rate del mutuo, la banca verrà a bussare alla porta del garante che dovrà pagare in sostituzione del mutuatario insolvente. Nel caso in cui entrambi non dovessero riuscire a pagare le rate diventerebbero cattivi pagatori con tutte le conseguenze del caso e con ricadute sull'accesso al credito o peggio sulla sfera patrimoniale del garante; se siete in regime di comunione di beni potrebbero considerare come parte del patrimonio i beni della comunione appunto.
RispondiPer usufruire della detrazione degli interessi passivi del mutuo occorre per il fisco che ci sia una coincidenza tra la titolarità dell’immobile come proprietari e cointestatari del contratto di mutuo. Nel tuo caso, Davide, puoi detrarre la tua parte di interessi passivi, ma solo nella misura del 50% della proprietà.
RispondiSi può fare un mutuo con garante che ha residenza in un'altra città? In questo caso il mutuo servirebbe in una città della Sardegna, ma il garante ha residenza in Tunisia. Grazie.
RispondiLa condizione principale che verifica la banca per la figura del garante è la capacità patrimoniale, cioè che sia una persona solvibile nel caso in cui il mutuatario si ritrovi a non riuscire ad assolvere al pagamento delle rate. Per questa ragione assumono rilievo sia profili di parentela sia di anagrafe a cui spesso l’istituto di credito dà la precedenza. Nelle documentazioni, che possono variare da banca a banca, si richiedono le attestazioni relative alla propria identità e residenza. In linea teorica, dunque, potrebbe non essere impeditiva una residenza in uno stato estero, in linea pratica, però, la banca potrebbe rilevare dubbi sulla possibilità di rintracciare il garante in caso di insolvenza; è dunque una questione che potrebbe avere un peso diverso a seconda delle banche a cui ci si rivolge.
RispondiBuonasera, sono garante del mutuo di mio figlio che è proprietario al 100% dell'immobile. Conviveva con la sua ragazza, ma la convivenza finisce e lei vuole comprare la casa; può entrare nel mutuo già aperto con me che sono garante anche se io non lo voglio? Grazie.
RispondiMi sto separando da mia moglie unica proprietaria dell'appartamento, acquistato con un mutuo di cui io sono garante, dove continuerà a stare insieme alle mie tre figlie. Devo pagare il 50% del mutuo come richiesto dalla mia ex?
RispondiSe lei si oppone e manifesta la sua opposizione alla banca, quest’ultima dovrà tenerne conto perché in caso di insolvenza anche del nuovo mutuatario è lei a dover rispondere delle rate non pagate. La ragazza potrà ben acquistare la casa dal suo ex fidanzato, ma non subentrare nell'attuale mutuo, piuttosto farne uno interamente nuovo. Per le disposizioni in materia di antiriciclaggio i rapporti finanziari non possono cambiare intestatario.
RispondiIl garante del mutuo subentra nel caso in cui il mutuatario non ce la faccia a onorare l’impegno e quindi a pagare le rate. Indirettamente se la sua ex moglie non dovesse pagare, comunque sarebbe lei a dover provvedere; forse è il caso di delimitare negli accordi di separazione i diversi contributi economici.
RispondiSalve, sono garante del mutuo di mio padre. Voglio prendere un nuovo mutuo, ma mio padre non mi vuole togliere come garante. Ho una famiglia con due figli e non posso prendere una casa finché mio padre non mi elimina come garante. Come posso fare?
RispondiSalve, vorrei gentilmente un'informazione. Rinunciando all'eredità di mio padre defunto, decade anche la mia funzione di garante su un prestito stipulato da lui nel 2002 e ancora in corso? Grazie.
RispondiSe i miei genitori sono in comunione dei beni devono entrambi firmare come garanti per il mio mutuo? La banca mi ha spiegato che è così. Questo implicherebbe la loro non utilità nell'eventuale richiesta di mutuo di mio fratello ed è quello che vorrei evitare per avere le stesse opportunità. Mi sa confermare o negare questa condizione? Grazie.
RispondiFare da garante non implica di non poter richiedere un mutuo per sé, tutto sta a capire se la propria situazione reddituale consente di sostenere entrambi gli impegni. Inoltre la rata mensile del mutuo sul quale poggia la garanzia potrebbe incidere sulla rata del finanziamento che si potrà richiedere. La banca potrebbe considerarla già impegnata e quindi calcolarla per un discorso di affidabilità o meno. Per togliersi da garante occorre che la banca sia d’accordo; quest'ultima è l'unica che può decidere in merito, neanche suo padre se volesse.
RispondiBuonasera, con una sostituzione del mutuo è possibile togliere il garante del mutuo in atto e/o fuori atto? Grazie.
RispondiRinunciando all'eredità, il bene diventa oggetto di eredità giacente e il tribunale lo porrà in vendita per soddisfare il credito residuo della banca. Qualora ci sia ancora residuo da pagare la banca continuerà a rivolgersi al garante. È possibile che la banca contatti il garante per una soluzione non giudiziaria e bonaria, ma la qualifica di garante non si perde neanche con la rinuncia all'eredità.
RispondiSì, perché si considera la situazione patrimoniale di entrambi come unica. Non osta, però, che se i suoi genitori facciano i garanti per lei, non possano farlo anche per suo fratello. La scelta sul punto è abbastanza discrezionale da parte della banca che valuterà le conseguenze reddituali ed economiche del patrimonio dei suoi genitori con la presa in carico del suo mutuo per vedere se è possibile sostenerne anche un secondo. Una strada in salita certo, ma non impossibile.
RispondiCon la sostituzione del mutuo si chiude un contratto e se ne apre uno nuovo, quindi è possibile procedere al cambio di garante. Sarà sempre la banca che, analizzando la capacità patrimoniale anche in capo al nuovo garante, avrà la parola finale sulle scelte.
RispondiBuonasera, ho una domanda: se io sono l'intestatario del mutuo e unica proprietaria dell'immobile, la figura del garante del mutuo è visibile su qualche documento reperibile a chiunque o è un'informazione che rimane alla banca? Grazie.
RispondiL’informazione è interna alla banca e ai rapporti tra le parti. Il nominativo, in quanto intestatario di un rapporto di garanzia patrimoniale, potrebbe essere comunicato alla centrale rischi in caso di insolvenza.
RispondiSalve, era il 2006 quando la mia banca mi comunicò di aver chiuso il mio conto corrente e di aver ceduto le mie posizioni in sofferenza (mutuo + scoperto c/c), ad un altro istituto di credito. Pochi mesi dopo, infatti, venni contattato dal legale della banca subentrante che mi comunicò tale passaggio. Da qualche anno la banca con cui ero cliente sta iniziando ad inviare documenti al mio garante, tra l'altro deceduto, inerenti la vecchia posizione, ribadisco, estinta dalla banca subentrante. Sui documenti, oltre ad indicare i numeri iniziali, è evidenziato che l'esposizione è zero. Mi chiedo, perché inviare tali comunicazioni dopo oltre 10 anni che hanno ceduto la mia posizione? Perché chiedono un atto notorio degli eredi?
RispondiSalve, vorrei gentilmente sapere se, avendo un marito invalido totale più indennità di accompagnamento, invece di pagare un affitto di oltre 400 euro mensili, avrei diritto a chiedere un mutuo dando come unica garanzia l'invalidità di mio marito. Grazie
RispondiCaro Federico, ha già provato a sentire la sua vecchia banca? Proprio perché l’esposizione è zero magari è una pulizia degli archivi.
RispondiCara Simona, dipende dalla patologia di cui si soffre e dalle possibilità economica, se gli importi cioè destinati al mutuo garantiscano il pagamento delle rate. Sul punto ogni banca ha una propria condotta; la decisione può variare e di molto.
RispondiSalve, vorrei sapere gentilmente se il garante di un mutuo scopre, in secondo luogo, di avere pendenze o debiti con l'Agenzia delle Entrate e Equitalia, quest'ultimi si possono rivalere sull'immobile? Grazie.
RispondiNo Luca, l’immobile non è di proprietà del garante ma lui presta una garanzia appunto di intervenire nel caso in cui il garantito non ce la faccia a onorare il debito e sarebbe chiamato in qualità di debitore a rifondere le rate del mutuo. È un ulteriore debito semmai e non un credito.
RispondiBuongiorno io e mia moglie, in comunione dei beni, abbiamo due redditi e vogliamo fare da garante io per una figlia e mia moglie per l'altra figlia; in regime di comunione dei beni è possibile? I redditi sono per la mia parte 35.000 euro e per la parte di mia moglie 15.000 e abbiamo un restante di mutuo per 8 anni di euro 550 mensile; è fattibile questo discorso? Grazie.
RispondiBuonasera, vorrei gentilmente sapere se si può eliminare il garante da un finanziamento, chiedendo un consolidamento debiti, e dunque nuova liquidità, dal momento che il debitore principale finalmente ha trovato lavoro fisso e il garante non gli serve più e quindi vuole sollevarlo da tale obbligo. Grazie.
RispondiCaro Francesco, se è fattibile o meno lo deciderà la banca analizzando la vostra situazione reddituale e patrimoniale. Quello che interessa alla banca è avere un garante, figura terza che possa subentrare nel momento di eventuale inadempienza del mutuatario. Nella decisione valuteranno anche il regime di comunione dei beni che porta per entrambi a dover provvedere con le proprie entrate ai debiti dell’altro.
RispondiSalve, sto accendendo un mutuo e il garante con fideiussione sarà una persona non parente. Io sono sposata e ho una figlia e per acquistare questa casa ho fatto la separazione dei beni. Ora la persona che garantisce sarà cointestataria al 50% dell'immobile. Io avrò l'altro 50% e chiedo se posso essere usufruttuaria e se, in caso il garante/proprietario estinguesse il mutuo, potrebbe rivalersi sulla mia proprietà del 50%. Grazie.
RispondiCara Elisa, sollevare il garante dal mutuo non è proprio una cosa semplicissima. La banca comunque potrebbe richiederne la presenza anche se il soggetto garantito ha migliorato la sua condizione reddituale.
RispondiSalve, qualche giorno fa, mia figlia mi ha comunicato che vorrebbe acquistare una casa del costo di 140.000 euro; lei è sposata, hanno un bambino di 7 anni e lavorano entrambi. Mia figlia tra l'altro è affetta da sclerosi multipla, ha 42 anni e si cura. Mia figlia mi ha chiesto di farle avere il mio cud della mia pensione di reversibilità (sono vedova di un generale dell'esercito) per fare da garante alla loro richiesta di un mutuo per la prima casa (loro attualmente vivono in un appartamento di servizio) nonostante loro abbiano due stipendi. Per evitare di andare io fino a Milano, il broker gli ha detto di farmi fare la mia firma per procura. Tengo a precisare che io dalla mia pensione pago già il massimo per il 5° della cessione che ho fatto 2 anni fa per il suo matrimonio e ho altri due prestiti, uno acceso nel 2016 e uno piccolo di 8.000 euro a maggio 2020. Io non ho casa di proprietà, vivo in affitto e pago 500 euro mensili. Se dovesse venir meno mia figlia, o per insolvenza o per morte, a cosa andrei incontro visto che tra prestiti e affitto rimango con soli 900 euro al mese? Ma poi che rischi corro anche per la firma per procura? E se lei viene a mancare e mio genero non paga più il mutuo, io cosa rischio? Io vorrei rifiutarmi di fare da garante; lei pensa che rischio qualcosa con la mia firma per procura? Vorrei sapere se accettassero o no la mia firma di garante visto la mia situazione debitoria. Per quanto mi riguarda io sarei molto perplessa a fare da garante e dare la mia firma per procura. La ringrazio per la risposta.
RispondiSì Antonella, ma lei in quanto usufruttuaria potrebbe far scrivere in atto di avere un diritto di prelazione a rilevare la quota del suo comproprietario.
RispondiBuongiorno, vorrei chiedere un'informazione per il caso di mio nipote. L'anno scorso i genitori delle sua fidanzata hanno preso un mutuo per acquistare la loro casa e lui ha fatto da garante. Ora si nono lasciati con la fidanzata. Nel caso loro smettessero di pagare le rate, sicuramente mio nipote dovrebbe pagare, e quindi la domanda è: cosa succederebbe dopo? Quale azione (pignoramento o altro) potrebbe fare per ricuperare il denaro che avrà pagato come garante? Grazie
RispondiÈ quasi impossibile sottrarsi all’obbligo di prestare il garante di un mutuo una volta che è stato dato il proprio assenso ed è stato siglato il contratto. La procedura di cambio del garante dovrebbe essere concordata con la banca che ha in questo caso sempre l’ultima parola in quanto è interesse della banca che chi sia il garante sia adempiente. Detto questo nel caso in cui i mutuatari dovessero risultare inadempienti e dunque la banca dovesse richiedere il subentro al garante, quest’ultimo (vostro nipote) ha la possibilità di compiere azioni di regresso o surrogazione nei confronti dei debitori inadempienti; le azioni prevedono, in estrema sintesi, la sostituzione nei diritti della figura del garante. Certo sono procedure giudiziali e onerose.
RispondiBuonasera, volevo chiederle se la banca può negarmi il distacco come garante di un mutuo fatto da mio fratello nel 2007 con durata di 30 anni, visto che allora gli ho fatto da garante perché lui aveva un contratto a tempo determinato, ma ora è già da due anni che è in possesso di un contratto a tempo indeterminato. Vorrei liberarmi dall'essere fideiussore di mio fratello per contrarre un mio mutuo. Avendo pagato mio fratello già un terzo del mutuo, la banca può liberarmi dall'essere garante? Grazie.
RispondiLa scelta di liberarla da garante del mutuo è discrezionale per la banca che potrebbe rifiutarsi in quanto quello che conta per la banca è avere un paracadute (lei) nel caso in cui suo fratello per motivi e circostanze non sia più in grado di adempiere alla sua obbligazione e pagare il mutuo. Provate a proporre alla banca il nome di un nuovo garante che voglia subentrare al suo posto. Ma ripeto la scelta è sempre discrezionale della banca ed è anche molto difficile che acconsenta.
RispondiSono fideiussore del mutuo casa di mio figlio. Chiedo se posso cambiare questa fideiussione sostituendola con la mia abitazione della quale sono proprietario al 50% con mia moglie e sulla quale non grava nessun mutuo in quanto estinto da anni. Grazie.
RispondiIo e mia moglie abbiamo acquistato un appartamento per farci abitare gratuitamente mio cognato, diversamente abile, che può occuparlo fino alla sua morte. Quando arriverà quel momento, e magari non ci saremo anche noi, l'appartamento verrà assegnato ai nostri 2 figli come chiesto al momento della stipula? Mia moglie, sorella di mio cognato, è anche responsabile legale di mio cognato. Grazie.
RispondiSpesso accanto alla fideiussione è richiesta un'ulteriore garanzia come l'ipoteca. Provi a chiedere alla banca la possibilità di sostituire la sua garanzia personale con la fideiussione con una legata ad un immobile. Ho delle perplessità però perché la banca tende a riconoscere una fideiussione che interviene con tutti i suoi beni e non solo quindi con il 50% di proprietà dell'immobile. In questo modo lei ridurrebbe la possibilità che ha la banca nell'ipotesi in cui dovrebbe “attaccare” il patrimonio a garanzia.
RispondiCaro Raffaele, chi è proprietario dell’immobile? Da quello che scrivete avete regolamentato nell’atto di compravendita i diversi passaggi. Inoltre, se il cognato non ha altri eredi ed è il proprietario dell’immobile, in successione andrà ai nipoti.
RispondiBuongiorno, in fase di pre delibera ho firmato dando la mia disponibilità alla banca a garantire un mutuo alla mia compagna non convivente. Successivamente ho appreso di problematiche dell'immobile che ne diminuiscono il valore e la presenza di gravami; lei è stata messa in cassa integrazione per il Covid e la situazione interpersonale è peggiorata. A questo punto vorrei ritirarmi non firmando il contratto di mutuo (c'è già delibera, ma nessuna stipula con notaio). Posso farlo? Le motivazioni sono idonee? Grazie.
RispondiCaro Roberto, il mutuo ancora non è stato formalizzato davanti al notaio. Lei potrebbe inviare una comunicazione alla banca e alla sua convivente dove fa venire meno la condizione di garante; la banca, che ha tempo per perfezionare la delibera, potrà valutare questa modifica in un elemento essenziale e potrebbe richiedere una modifica alla sua convivente o la revoca della stessa delibera.
RispondiBuonasera, sto facendo un mutuo con mio marito fideiussore fuori atto e l'immobile sarà intestato solo a me; tra qualche anno lui può liberarsi in qualche modo dalla fideiussione? Grazie.
RispondiCara Antonia, una fideiussione è per sempre; non si può liberare se non per casi assolutamente eccezionali e l’ultima parola sulla liberazione del vincolo spetterebbe sempre alla banca che ha interesse ad avere comunque un fideiussore solido a cui rivolgersi in cui ci siano problemi nel pagamento delle rate. Quindi è una scelta che va assolutamente ponderata e da prendere con le dovute cautele e certezze.
RispondiBuonasera, io e mio marito siamo legalmente separati ma in buoni rapporti. Io ora vorrei comprare una casa grande per me e i nostri figli e lui è d'accordo visto che in futuro resterebbe a loro. Il mio ex marito potrebbe farmi da garante? Grazie.
RispondiCerto Simona, ma valutate bene perché il ruolo di garante è più duraturo di un legame familiare. Una volta che la banca è d’accordo sull’individuazione del nominativo del garante e lo riconosce è praticamente quasi impossibile essere cancellati. Sia chiaro a entrambi che in caso lei non potesse fare fronte alle rate, la banca ne chiederà il pagamento innanzitutto al suo ex marito e in caso di inadempienza di lui potrebbe arrivare anche a vendere la casa.
RispondiBuongiorno, mi è stato detto che un garante fuori atto è più facile da svincolare rispetto a un garante in atto, che comporta il rifacimento di una nuova pratica di mutuo per svincolarlo. E' corretto? O sono solo paroloni ma la questione non cambia? Grazie.
RispondiCara Anna, la figura del garante, lo dice la parola, è una figura di garanzia. Se la banca dà l’ok al nominativo, lo fa dopo aver verificato la possibile solvibilità del garante con il suo patrimonio e reddito. È quasi impossibile la sostituzione se non con un evento come la morte. È possibile che tra le obiezioni che la banca può muovere nel caso si faccia richiesta di sostituzione del nome è che si debba riformalizzare l’intero contratto e non la sola nomina.
RispondiSalve, sto facendo un mutuo con un garante che possederà il 50% dell'immobile, ma le rate le devo pagare io; le detrazioni spettano solo a me giusto? Grazie.
RispondiCaro Maurizio, è corretto, le detrazioni per gli interessi passivi spettano all’intestatario del mutuo che è anche proprietario dell’immobile per la percentuale di proprietà.
RispondiBuongiorno, vorrei sapere se sia possibile chiedere un prestito di liquidità, fornendo come garanzia un affitto fideiussorio percepito da un locale commerciale di proprietà e con ipoteca dello stesso. La somma richiesta è di 130mila euro, il locale in ipoteca ha un valore di circa 230mila euro. Grazie.
RispondiCaro Domenico, è una valutazione che dovrà fare l’istituto di credito a cui si rivolge; solitamente per il prestito di liquidità si vuole individuare un soggetto terzo garante-fideiussore libero da vincoli che possa intervenire nel caso di insolvenza di chi richiede il prestito. Il caso che espone il lettore è diffuso nella pratica commerciale ed ha come vantaggio quello che vede coinvolto come garante dell’affitto le banche o le imprese assicuratrici. La mia perplessità è che la fonte di liquidità arriva da un contratto già fideiussorio. Consiglierei di valutare con un professionista o sentire bene l’istituto di credito che su queste cose comunque ha ampi margini di discrezionalità.
RispondiSalve, io e mia figlia siamo cointestatarie di un muto per acquisto casa da oltre 4 anni e le rate le pago io regolarmente mensilmente. Adesso vorrei togliere mia figlia dal mutuo e intestarlo solo a me. Premetto che la casa è intestata a me. È possibile farlo? Grazie.
RispondiCara Carmela, per togliere l’intestazione del mutuo bisogna rifare il contratto con la procedura dell’accollo dal notaio; formalmente siete in due a essere intestatarie del mutuo e di conseguenza è di fronte al notaio che bisogna modificare il nominativo, la banca deve essere d’accordo. In questo modo potrà anche detrarre per intero la quota degli interessi passivi sul mutuo.
RispondiBuonasera, volevo chiedere un'informazione: sono proprietaria al 50% di un immobile con il mio ex marito e io sono garante del mutuo. Ora mio marito mi dice che devo andare a firmare un foglio che mi ha mandato la banca per svincolarmi dalla garanzia; cosa devo fare?
RispondiCara Maria, di solito il ruolo di garante si conclude solo quando si porta a termine il mutuo. Forse il suo ex marito ha chiesto e ottenuto dalla banca di liberarla da questo ruolo individuando un’altra persona che faccia da garante. Legga bene il documento e magari chieda conferma a un esperto.
RispondiBuongiorno, sono assegnataria di un immobile in cooperativa edilizia e nel 2020 ho fatto atto di assegnazione a termine iniziale differito e clausola risolutiva da parte della Coop. Ora mi chiedono un atto di avveramento e l’accollo del mutuo, ma da qualche mese ho perso il lavoro e temo che la banca non mi faccia l’accollo. Come posso risolvere senza rischiare di perdere l’immobile? Come posso tutelarmi essendo stata sempre puntuale nei pagamenti e avendo un credito nei confronti della Coop? Grazie.
RispondiCara Monica, dovrebbe illustrare la situazione alla banca; esiste la possibilità di sospensione delle rate del mutuo nel caso di eventi come la perdita di lavoro a maggior ragione se la sua storia creditizia è di una persona che ha sempre onorato le scadenze. Provi a sentire la banca per una valutazione del da farsi.
RispondiBuongiorno, ero intestataria di un mutuo che aveva come garante il mio ex marito, che era proprietario dell'immobile oggetto del mutuo. Il mio ex marito ha estinto il mutuo anticipatamente (era lui che pagava le rate essendo unico proprietario dell'immobile) senza darmi avviso per poter vendere l'immobile e neanche la Banca ha chiesto il mio consenso. La Banca interpellata in seguito mi ha risposto che il garante può estinguere il mutuo anticipatamente in autonomia senza consenso dell'intestatario. Vorrei sapere se questa procedura è legale. Grazie mille.
RispondiCara Katia, la banca le ha dato una risposta corretta in quanto il mutuo può essere estinto anticipatamente; in caso lo faccia il garante potrebbe richiedere all’intestatario del mutuo il pagamento delle rate che risultano intestate a lei. In quanto sola intestataria del mutuo purtroppo non ha diritto sulla proprietà della casa che da quello che scrive è interamente intestata a suo marito.
RispondiBuongiorno, nel 2009 la banca ha concesso un mutuo di 30 anni ad un mio cugino con garante uno zio in comune non sposato e senza figli. Lo zio allora aveva 65 anni, ma fra 30 anni (come da fidejussione) ne avrà 95. Secondo lei, la fidejussione è da considerarsi valida? Se la sua morte avvenisse prima della fine della garanzia, cosa succede agli eredi? Grazie.
RispondiCaro Luca, gli eredi subentrano nella fideiussione in quanto si ereditano gli attivi e i passivi di chi decede. La banca avrà fatto le sue valutazioni nel momento in cui ha visionato il profilo anagrafico e di rischio creditizio del fideiussore.
RispondiBuongiorno, sto chiedendo un mutuo per acquisto prima casa cointestato con la mia compagna, che a sua volta è garante del mutuo dei suoi genitori. La banca ci ha chiesto l’atto notarile del vecchio mutuo ma abbiamo scoperto che sullo stesso non viene mai nominata la presenza di un garante nè fatto il nome della mia compagna. Lei si ricorda di aver fatto un incontro in banca ma non si ricorda di aver firmato nulla (sono passati 12 anni). Se non c’è menzione nell’atto notarile, significa che lei non è garante per i suoi genitori? Grazie.
RispondiCaro Simone, se non è riportato nulla negli atti ufficiali formalmente non c’è stata nessuna nomina e nessun garante; provate a verificare meglio con la banca ma dovrebbe essere proprio così.
RispondiBuongiorno, volevo sapere se, essendo libero professionista con partita iva forfettaria ed un CU di 12.000 euro, fosse possibile fare da garante per un prestito di 9.000 euro (48 mesi). Grazie mille per la risposta.
RispondiCaro Michael, sì è possibile; la banca valuterà il suo merito creditizio e affidabilità sulla base di una documentazione adatta per una partita Iva. Occorre tenere conto che nel momento in cui si diventa garante non si può recedere dall’impegno con tutte le conseguenze che ne derivano; bisogna fare un’attenta valutazione dell’impegno e dell’obbligo.
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