Agevolazioni “prima casa” decadute, la cartella può arrivare anche dieci anni dopo
10 feb 2026 | 2 min di lettura | Pubblicato da Cecilia Pierami
Le agevolazioni prima casa restano valide solo se si rispettano precisi requisiti. I termini dei controlli però non coincidono con quelli della riscossione: una volta che la richiesta dell’Agenzia delle Entrate diventa definitiva, la cartella di pagamento può essere inviata anche fino a dieci anni dopo, come ha recentemente chiarito la Corte di Cassazione.
Comprare casa con le agevolazioni “prima casa” significa pagare meno imposte al momento del rogito. Ma quei benefici restano validi solo se si rispettano alcune condizioni, alcune delle quali possono doversi verificare nel tempo. L’abitazione deve, ad esempio, trovarsi nel Comune in cui si ha la residenza o dove ci si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto, l’immobile inoltre può essere venduto solo dopo 5 anni dall’acquisto o prima solo se si compra, entro dodici mesi dalla vendita, un’altra abitazione. Se questi requisiti non risultano validi, l’Agenzia delle Entrate può chiedere indietro le imposte risparmiate, con interessi e sanzioni. Un recente chiarimento della Corte di Cassazione ha inoltre messo in luce
Termini per i controlli e termini per la riscossione
Anche se l’evento che fa decadere l’agevolazione risale a molti anni prima, la cartella di pagamento può arrivare fino a dieci anni dopo che la richiesta dell’Agenzia è diventata definitiva. La normativa prevede infatti che l’Agenzia debba notificare l’atto con cui recupera le imposte entro i termini previsti per i controlli. Se quel primo atto non viene contestato né pagato, allora diventa definitivo. Da quel momento, per la riscossione, scatta un nuovo termine di dieci anni entro cui può arrivare la cartella di pagamento.
Il caso
Nel caso esaminato, una contribuente aveva acquistato un immobile con le agevolazioni “prima casa” e successivamente lo aveva venduto. Per mantenere il beneficio avrebbe dovuto comprare un’altra abitazione entro il termine previsto dalla legge, ovvero 12 mesi dalla vendita, ma questo non è avvenuto.
L’Agenzia delle Entrate ha quindi notificato un atto con cui chiedeva il pagamento delle imposte dovute per la decadenza dall’agevolazione. La contribuente non ha impugnato quell’atto nei termini. Anni dopo, quando è arrivata la cartella di pagamento, la contribuente ha sostenuto che fosse tardiva.
La Cassazione (ordinanza n. 30919 del 25 novembre 2025) ha stabilito invece che, una volta che la richiesta dell’Agenzia diventa definitiva perché non contestata, per la riscossione vale la regola generale dei dieci anni. La cartella, essendo arrivata entro quel termine, è stata dunque ritenuta valida.
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