Mutuo o affitto. Cosa scegliere

Casa, meglio l’affitto o l’acquisto? Da qualunque prospettiva lo si guardi, il mercato immobiliare registra in questi mesi tali diminuzioni di prezzo che la possibilità di acquistare casa diventa più concreta per molti cittadini, che magari avevano dovuto rimandare l’acquisto a tempi più propizi. Ma ora i tempi sembrano maturi, e i prezzi allettanti, per investire nel mattone.

L’Istat ha evidenziato che nella prima metà dell’anno i notai hanno registrato l’8,4% annuo in meno di trasferimenti di proprietà immobiliari ad uso residenziale. Una tendenza confermata anche dal calo delle convenzioni notarili finalizzate alla concessione di mutui, finanziamenti ed obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare: il 4,3% in meno rispetto all’anno precedente, ma con un’importante riduzione della tendenza negativa tra il primo e il secondo trimestre.

Confermata quindi anche dai dati sugli archivi dei notai la frenata sul mercato immobiliare: eppure segnali positivi arrivano da Bankitalia, che prevede domande di prestiti e mutui mai così alte dal 2010. L’ultimo bollettino di Via Nazionale fa infatti notare come alcuni fattori potrebbero fare da volano alla domanda di finanziamenti per l’acquisto di casa, tra cui l’annullamento delle restrizioni alle condizioni di offerta di prestiti casa alle famiglie. Cosa che potrebbe alimentare la varietà di soluzioni proposte dalle banche e risollevare verso fine anno le sorti della richiesta di prestiti, che nel terzo trimestre era rimasta debole.

Gli italiani stanno dunque per tornare all’acquisto della casa dei sogni? Oltre ad augurarselo, uno studio di Tecnocasa mostra che l’acquisto potrebbe essere più conveniente dell’affitto. L’ufficio studi della rete di franchising immobiliare ha confrontato le condizioni di affitto e di locazione prendendo l’esempio di un bilocale da 50 metri quadri in zona semicentrale a Milano, del costo di 230 mila euro. Chi volesse acquistarla, con un mutuo a tasso fisso di 25 anni che finanzia il 63% del valore, pagando una rata di mutuo di 872 euro (comprese le spese), e con un capitale a disposizione di 100 mila euro, si assicura un immobile che si rivaluta ogni anno secondo un indice calcolato come la media dell’indice Istat degli ultimi 10 anni. Se lo stesso appartamento venisse acquistato, il canone di locazione si aggirerebbe inizialmente intorno ai 750 euro, spese di registrazione escluse (per aumentare anno dopo anno secondo l’indice Istat), e i 100 mila euro del capitale a disposizione potrebbero essere investiti in un Btp a 25 anni. I soldi risparmiati pagando 750 euro di affitto (invece che 872 in rata del mutuo) potrebbero essere reinvestiti diversamente; di contro, non ci sarebbero benefici fiscali legati alla detrazione degli interessi sulle rate del mutuo. Quel che risulta a Tecnocasa è che dopo 25 anni chi ha acquistato casa si ritrova con un capitale composto dal valore dell’immobile meno le rate del mutuo di circa 110.800 euro, mentre al locatario restano solo circa 29 mila euro. Un bilancio nettamente a favore di chi acquista!

Per Corrado Sforza Fogliani di Confedilizia, però, ci sono ancora molti passi da fare per restituire il dinamismo al mercato delle case. Tra questi, il ripristino della deduzione Irpef per i redditi da locazione al 15% (con la legge 92/2012 è stata ridotta al 5%), cosa che agevolerebbe l’acquisto di immobili da affittare in quanto tale deduzione è stata introdotta come compensazione delle spese di gestione dell’immobile a carico del proprietario (stimate tra l’altro intorno al 30%). Rendere esenti dall’Imu gli immobili invenduti potrebbe essere poi, per il Presidente di Confedilizia, un ulteriore modo per non appesantire i prezzi e per favorire le vendite.

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5 November 2013 di Floriana Liuni