Mutuo e prezzo dell’atto non coincidenti, occhio alle verifiche fiscali

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Ecco cosa non deve mancare nell'atto

La corte di cassazione mette un freno all’uso di inserire negli atti di compravendita prezzi per l’acquisto dell’immobile differenti da quelli del mutuo. Una pratica che in sede di controllo fiscale potrebbe creare non pochi problemi. Cerchiamo di fare il punto.

Il caso è stato deciso con l’ordinanza 19.772 del 23 luglio. Con quel provvedimento la corte di cassazione ha riconosciuto che l’Agenzia delle Entrate può rettificare e quindi correggere il prezzo quando nella compravendita di un’abitazione l’acquirente ha richiesto il criterio del prezzo valore, ma è stata occultata una parte del corrispettivo. Secondo le norme fiscali, negli atti d’acquisto e trasferimento di diritti immobiliari, la base imponibile è costituita dal valore venale in commercio, ma esiste un’eccezione, sempre fissata per legge, al ricorrere di determinate condizioni:

• la cessione deve avere a oggetto una casa e relative pertinenze (no uffici);
• l’immobile abitativo deve avere la rendita catastale;
• chi acquista deve essere persona fisica che compra casa per motivi familiari (no per affari, arte o commercio);
• all’atto della cessione la parte acquirente deve richiedere al notaio l’applicazione del criterio di tassazione;
• il trasferimento deve essere soggetto a imposta di registro (e, quindi, non a Iva);
• il trasferimento deve avvenire a titolo oneroso.

È possibile dunque la determinazione di un valore più basso del prezzo d’acquisto, determinando in pratica un mutuo più conveniente purché ci sia una postilla nell’atto e sia rispettata la seguente condizione: “Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare il corrispettivo pattuito.”

Il beneficio riconosciuto sulla tassazione seguendo il criterio del prezzo valore decade, dunque, quando le parti abbiano occultato anche solo in parte il prezzo pattuito. Ed è il caso affrontato e risolto dalla cassazione con l’ordinanza di luglio. Il contribuente ha acquistato una abitazione con la regola del prezzo valore, indicando nell’atto registrato dal notaio un prezzo. Poi successivamente alla registrazione della compravendita è stato registrato anche il mutuo e in esso è riportato un valore più alto garantito con l’ipoteca sull’immobile registrato nell’atto di compravendita. L’errore, se così si può dire, è stato rilevato dalla verifica dell’Agenzia delle Entrate che ha negato il criterio (più conveniente per i contribuenti) del prezzo valore proprio per la divergenza delle cifre nei due atti e l’assenza in atto della specifica della condizione.  

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