Mutui prima casa: la rinegoziazione se non si riesce a pagare

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Il Fondo garanzia prima casa può venire in soccorso

Il decreto fiscale (dl 124/19, convertito nella legge 157 del 2019, G.U. 24/12/2019, n. 301) ha introdotto una nuova disciplina per la rinegoziazione del mutuo in favore di quei soggetti che già esecutati, al ricorrere di specifiche condizioni, possono ottenere una rinegoziazione del mutuo o un nuovo finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente da una banca terza. In questa dinamica interviene il fondo di garanzia prima casa in chiave di assistenza. Un ruolo centrale è affidato anche ai parenti che possono intervenire nell’operazione di rinegoziazione o rifinanziamento a favore del mutuatario inadempiente.

Succede che, a fronte di rate non pagate, la banca o la società che ha erogato il finanziamento avvii una procedura esecutiva immobiliare sulla prima casa di abitazione del debitore. In questa situazione, è riconosciuta al debitore-consumatore, la possibilità di richiedere la rinegoziazione del mutuo in essere o un finanziamento con surroga nella garanzia ipotecaria esistente a una banca terza. Il ricavato dovrà essere utilizzato per estinguere il mutuo per cui si richiedono le modifiche.

In questo scenario interviene il Fondo garanzia prima casa con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo. Il fondo è istituito presso il ministero dell’economia e ha una dotazione di circa 650 milioni di euro. La garanzia riconosciuta può arrivare a coprire il 50% del capitale.

Si stima che gli interventi del Fondo di garanzia possono riguardare fino a 20 miliardi di garanzie sui finanziamenti ipotecari.

Il sostegno al mutuatario inadempiente può arrivare anche dal parente che interviene nelle operazioni di rinegoziazione o rifinanziamento. Se il debitore non riesce a ottenere la rinegoziazione, questa potrà essere richiesta dal parente fino al terzo grado. In questo caso il giudice dovrà emettere un decreto di trasferimento a suo favore. Successivamente al provvedimento, il debitore e la sua famiglia hanno diritto all’abitazione per cinque anni dalla data di trasferimento dell’immobile.

Sempre entro cinque anni, se il debitore riesce a rimborsare integralmente gli importi di chi ha pagato al suo posto, può chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e accollarsi il residuo mutuo con la liberazione del parente. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 200 euro. Il debitore deve mantenere la residenza nell’immobile per almeno 5 anni altrimenti si decade dal beneficio.

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