Intestare immobile a minorenne
Le stime vanno prese per quelle che sono, ma certamente non si può sottovalutare l’esorbitante cifra di 243 milioni di sterline che il royal baby, George Alexander Louis, sta facendo guadagnare all’economia del Regno Unito. La nascita del principino, figlio di William e Kate è stata infatti salutata con 62 milioni di sterline in champagne e prosecco, 25 milioni in cibo, 56 milioni in souvenir, 24 milioni in giocattoli e ben 76 milioni in libri e dvd.
Un bimbo, terzo nella successione al trono della corona di Sua Maestà, decisamente fortunato visto che può anche contare su un patrimonio valutato in un miliardo di sterline comprensivo anche di numerosi immobili come il castello dei Windsor, il più grande abitato del mondo. E, senza dubbio, i genitori non avranno nessuna difficoltà a intestare al loro primogenito altre proprietà immobiliari.
Un bell’augurio che accomuna tutti i genitori, indipendentemente da quanto sangue blu scorra nelle loro vene. In questi casi, infatti, tutto il mondo è paese e pensare al futuro dei propri figli è tanto normale, quanto comune. Del resto, l’Italia è una delle culle dei piccoli proprietari di casa, visto che i tre quarti delle famiglie vivono in una casa di proprietà e - crisi permettendo - la passione per il mattone è decisamente tipica lungo lo Stivale con la più che gettonata scelta di intestare un immobile al figlio minorenne.
Vediamo, quindi, nel dettaglio cosa comporta questa procedura e l’iter da rispettare. In primis, va detto che per procedere serve l’autorizzazione del giudice tutelare. Si tratta, infatti, di un atto di amministrazione straordinaria in favore del minore il cui via libera può essere richiesto direttamente dal notaio, oppure al tribunale come atto di volontaria giurisdizione.
Quello che, ovviamente, non è possibile fare è intestare al minore il mutuo per l’acquisto della casa, visto che le banche pretendono la maggiore età tra i requisiti del mutuatario. Il mutuo sarà, quindi, necessariamente intestato ai genitori che, di conseguenza, non potranno portare in detrazione né le spese, né gli interessi passivi. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate, infatti, la detrazione del mutuo è ammessa solo per chi risulta contemporaneamente intestatario del contratto di mutuo e dell’immobile.
È, invece, possibile per i genitori usufruire dei benefici per l’acquisto della prima casa anche se possiedano già degli altri immobili. Si tratta del pagamento con aliquota ridotta al 3% dell’imposta di registro o dell’Iva e il pagamento in misura fissa a 168 euro delle imposte catastali o ipotecarie, che insieme permettono di avere un risparmio notevole rispetto a quelli previsti per la seconda casa.
Altra considerazione da valutare: occorre considerare che intestando la piena proprietà al minorenne poi, al compimento dei 18 anni, il figlio potrà vendere la casa senza che i genitori possano opporsi. E, dal momento che le agevolazioni possono essere richieste una sola volta per una sola cosa, intestando una proprietà al minore in futuro non si potranno più richiedere per un’altra casa.
Sempre in tema di dichiarazione dei redditi, va detto che fino al raggiungimento della maggiore età dell’intestatario, i genitori avranno l’usufrutto della proprietà e dovranno denunciare l’immobile tra le loro tasse, pagando le imposte sulla stessa come seconda casa nel caso in cui non abbiano lì la residenza e siano già in possesso di altre abitazioni.
Infine, meglio ricordare che acquistando la casa al figlio minore si effettua una donazione. Atto che potrebbe essere impugnato da un eventuale secondo figlio nel caso in cui i genitori non provvedano a donare anche a lui la stessa somma.
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Commenti
Cara Floriana, potrebbe cortesemente farmi sapere quale prassi si applicherebbe se, in sede d'asta, volessi comprare un immobile a nome di un figlio o figli minori? Chi e come in quel frangente dovrebbe fare richiesta al tribunale dei minori?
RispondiCaro Franco, a fare richiesta sono i genitori o chi esercita la patria potestà. L’articolo di riferimento – dove trova tutti i dettagli – è il 320 del Codice Civile, che disciplina gli atti di straordinaria amministrazione a favore dei minori, come l’acquisto di immobili.
RispondiCara Floriana, grazie per la sua risposta che ho letto solo ora, perché` non trovavo più il link. Mi era chiaro che a fare la richiesta debba essere uno dei genitori, ma non mi è chiara la prassi. In sede d'asta, se vinco la gara, dovrò immediatamente comunicare al Giudice il nome di chi acquista l'immobile. Se stessi acquistando a nome di un maggiorenne potrei immediatamente fornire il nome di quella persona, ma se sto acquistando a favore di un minore non è il giudice che presiede l'asta ad acconsentire che il minore sia nominato quale acquirente, tale permesso può essere solo concesso dal tribunale dei minori, al quale non mi posso rivolgere prima dell'asta perché chiaramente a quel punto non avrei nessun immobile in mia mano da dare al figlio. Potrebbe cortesemente darmi delle delucidazioni in merito? ... questa volta controllerò il link giornalmente. Grazie
RispondiGentilissimo, credo che la facoltà di acquistare immobili in sede d’asta a nome di un minore rientri tra quelle attività che un genitore può esercitare previa autorizzazione del tribunale dei minori, quindi probabilmente dovrà recarsi prima dal giudice tutelare per farsi dare tale autorizzazione e poi partecipare all’asta a nome di suo figlio. Essendo però questa questione specificamente legata al diritto minorile, sul quale non ho gran competenza, le consiglio di verificare la cosa chiedendo informazioni, anche per telefono, direttamente al tribunale.
RispondiBuona sera. In merito alla questione discussa vorrei porre questa domanda: intestando l'immobile ai figli, tale immobile risulta escluso dal patrimonio dei genitori e quindi anche non aggredibile dai creditori degli stessi?
RispondiSì Stefano, è corretto.
RispondiSig.ra Floriana, buongiorno, nel 2013 abbiamo acquistato casa intestando la stessa in egual misura ai ns. due figli minori previa autorizzazione del giudice, mentre noi genitori siamo intestatari del mutuo. Premesso che è la nostra abitazione principale possiamo in sede di dichiarazione detrarre gli interessi di mutuo? Nel caso non fosse possibile ci sono delle condizioni previste dalla legge per poter usufruire di tali detrazioni. Grazie Mariella
RispondiSalve Floriana, ho donato una casa a mia figlia di tre anni, adesso vorrei acquistarne un' altra dando quella in permuta, come posso fare? Grazie della disponibilità.
RispondiGentile Mariella, avreste dovuto restare intestatari di almeno l’1% della proprietà della casa. In quel caso, dato che i figli sono fiscalmente a carico, avreste potuto detrarre tutti gli interessi del mutuo a voi intestato.
RispondiBuonasera Mars, innanzitutto serve l’autorizzazione del giudice tutelare perché si tratta di alienare un bene appartenente a sua figlia minorenne. Poi bisognerà trovare un acquirente interessato alla permuta, anche tramite agenzia immobiliare.
RispondiVorrei acquistare un immobile e intestato a mia figlia di un anno, per poter usufruire dei benefici prima casa cosa debbo fare? Vorrei anche sapere se è conveniente e, inoltre, se mia figlia deve prendere la residenza li e noi genitori siamo automaticamente usufruttuari. Grazie
RispondiCaro Angelo, per procedere con questa pratica la cosa migliore è rivolgersi al suo notaio, presso il quale andrà redatto l’atto. Per intestare poi la casa a sua figlia dovrà avere il permesso del giudice tutelare, essendo la bambina appena nata e incapace di firmare contratti per suo conto. Una volta intestata l’abitazione, voi sarete automaticamente usufruttuari, al netto del fatto che al 18° anno di sua figlia, lei potrà vedere la casa senza che voi possiate opporvi.
RispondiSalve 7 anni fa abbiamo comprato casa senza mutuo e intestata a tre minori di cui 2 adesso maggiorenni 1 minorenne, di 8 anni. Posso vendere per poi comprare un’altra casa da ristrutturare ad esempio vendita 80.000 e acquisto 40.000 da ristrutturare usando il resto cioè 40.000 sull’immobile?
RispondiVorrei intestare la nostra casa, in accordo con mio marito, ai nostri 2 figli minorenni. La domanda è: serve un tutore per farlo?
RispondiBuona sera, ho letto che Lei è in grado di aiutarci con dei consigli e la ringrazio anticipatamente. Io e il mio compagno abbiamo dei figli piccoli, siamo tutti due con dei pignoramenti in corso, siamo in affitto e pensiamo di comprare una piccola casa a nome dei figli. Si può, con l’autorizzazione del Tribunale, farlo a nome di tutti due figli? Il tribunale può negarci l’autorizzazione per via dei pignoramenti? Come si fa la richiesta? Serve un avvocato? Come si formula? Dobbiamo motivare per che, cosa, dove ecc? Grazie mille
RispondiCara Lucia, come legge nell’articolo soprastante, “per procedere serve l’autorizzazione del giudice tutelare. Si tratta, infatti, di un atto di amministrazione straordinaria in favore del minore il cui via libera può essere richiesto direttamente dal notaio, oppure al tribunale come atto di volontaria giurisdizione.” Sarà poi il giudice a nominare il tutore, che può anche coincidere con uno dei genitori.
RispondiBuongiorno Daniele, è evidente che può farlo, con il consenso degli intestatari maggiorenni. Se intendeva chiedermi anche se si possa stipulare un mutuo prima casa, una volta venduta la casa precedente e se la nuova abitazione sarà l’abitazione principale, può farlo.
RispondiCara Nicoleta, in generale le rispondo che intestare l’immobile ai vostri figli si può, ma le consiglio di rivolgersi ad un notaio o ad un avvocato immobiliarista per le domande specifiche. Buona fortuna.
RispondiL'argomento è molto interessante e la mia domanda è la seguente: l'autorizzazione del Giudice Tutelare la devono richiedere in genitori, e se si come, oppure può rientrare nelle attività demandate al Notaio in sede di rogito? Saluti
RispondiGentile Floriana, mia moglie ha una casa di proprietà donata dai suoi genitori, se intendiamo acquistare un altro immobile e lo intestiamo hai nostri figli o a me che sono il marito, risulta ai fini fiscali come seconda casa? Essendo in un altro comune l'intestatario del nuovo immobile deve cambiare residenza? Grazie
RispondiVorremmo acquistare una casa (ne abbiamo già una) ed intestarla alle nostre figlie minorenni. In questo modo pagheremmo l'iva e tasse agevolate per l'acquisto? Se volessimo vendere la casa prima del 18° anno delle bambine sarà possibile? Grazie Eugenio
RispondiGentile Roberto, si può richiedere anche direttamente, ma l’assistenza di un notaio è consigliabile data la facilità con cui si commettono errori in questi casi.
RispondiBuonasera. Vorrei acquistare una casa da intestare a mio figlio minorenne. Per procedere all'acquisto dovrei ricorrere ad un mutuo. Per godere dei benefici fiscali come prima casa è necessario che sia mio figlio intestatario del mutuo o posso sottoscriverlo a nome mio e poi trasferire le relative somme a mio figlio? Grazie.
RispondiGentile Alessandro, lei può intestarsi la proprietà della nuova casa e il mutuo, e in questo caso usufruire delle agevolazioni prima casa. Dovrà però trasferire la sua residenza nel nuovo immobile.
RispondiCaro Eugenio, è tutto possibile, compresa la vendita dell’immobile prima del 18° anno di età. Ma in questo caso potrete farlo solo dopo aver interpellato il giudice tutelare, e la somma ottenuta andrà comunque reinvestita nell’interesse delle vostre figlie.
RispondiBuonasera Floriana, i miei suoceri hanno donato casa ai miei 2 figli di 12 e 9 anni. Attualmente ci viviamo ma vorrei venderla e con i proventi acquistarne 2 più piccole per intestarle ad ognuno di loro, è possibile? I miei figli possono esprimere parere contrario davanti al giudice tutelare?
RispondiBuonasera Luciano. Per poter detrarre gli interessi passivi del mutuo prima casa, sarebbe necessario che suo figlio fosse contemporaneamente proprietario della casa e intestatario del mutuo, ma essendo suo figlio minorenne e quindi non in grado di sottoscrivere un mutuo, la detrazione è impossibile. Lei potrà però beneficiare delle agevolazioni fiscali sull’acquisto della casa (come da articolo sopra).
RispondiBuongiorno. Io e mio marito ci stiamo separando. L'abitazione è di ns. proprietà (84% a me e 16% al marito). Se mio marito dona la sua quota alle figlie minorenni un domani eventuali altri figli o mogli potrebbero pretendere qualcosa? (cioè rimettere nel totale della successione questa donazione?). Per ovviare a questa eventualità pensavo quindi di "acquistare" la sua quota ma a zero euro, si può fare? Devo per forza fare un rogito o si può fare un accordo fra le parti? o una semplice comunicazione a qualche ente?
RispondiCaro Fabrizio, la transazione si può fare, una volta ottenuto il consenso del giudice tutelare. Sarà poi lui a valutare se ci siano le condizioni o meno di procedere, e se, quindi, concedervi il consenso.
RispondiCara Miria, dato che i figli nati da diversi matrimoni sono tutti equiparati, anche se teoricamente la donazione dovrebbe essere definitiva può sempre nascere il caso di una possibile rivalsa da parte di altri eventuali figli (anche se solo sulla quota di suo marito). L'acquisto di tale quota è la soluzione più sicura e inattaccabile: per i dettagli, le consiglio di rivolgersi ad un notaio.
RispondiSalve volevo un informazione sui vari passaggi per l acquisto di una casa intestata a minore.Quando é corretto fare intervenire il giudice tutelare,prima o dopo l atto preliminare? Dovendo chiedere un mutuo a cosa vado incontro se il giudice dovesse dare parere negativo?
RispondiBuonasera,innanzitutto complimenti per le risposte esaurienti. Le pongo le mie domande: Sono proprietario di due appartamenti donatemi da mia mamma e vorrei donarli al mio unico figlio minorenne ( un anno di età). Questo bimbo l'ho avuto con la mia attuale convivente di cui è separata con due figli che vivono con il papà. Mi può illustrare come debbo fare per evitare spiacevoli incomprensioni in futuro, ed a cosa vado incontro per quanto riguarda le spese. Aggiunga tutto ciò che può essere utile farmi sapere. Cordiali saluti e mille grazie in anticipo per la risposta.
RispondiSalve mi chiamo Davide e vorreo sapere gentilmente se una vedova con figli maggiorenni puo vendere una casa sia di lascito o di proprietà prima della successione a terzi senza il consenso dei propri figli ? Ed esiste un modo per eludere la successione leggittima prima della morte con le proprie capacità di intendere e volere?La ringraxi antipatamente
RispondiGentile Roberta, per le procedure specifiche le consiglio di rivolgersi ad un avvocato.
RispondiCaro Carmine, dal momento che il bimbo è il suo unico erede (non lo è né la sua compagna, in caso non divenga sua moglie, né tantomeno i suoi figli di primo letto) non ci sono possibili incomprensioni che si possano configurare in futuro. Quanto alle informazioni sulle procedure di donazione, consulti l’articolo che ha commentato e nel caso di domande specifiche ce le ponga pure. Riguardo invece alle spese, evidentemente, queste variano a seconda del professionista da cui sceglierà di farsi assistere, quindi le consiglio di farsi fare dei preventivi dettagliati.
RispondiGentile Davide, se la casa è di proprietà della vedova, questa può fare quel che crede senza il consenso di nessuno. Se la casa è stata ricevuta in eredità dal marito, padre dei figli, questi partecipano alla successione e devono quindi dare il loro consenso. Per eludere la successione prima della morte si può effettuare una donazione a terzi (sempre, però, impugnabile dagli eredi legittimi), o, altrimenti, la via più sicura è vendere il bene a terzi prima della morte.
RispondiBuongiorno, chiedo cortesemente un' informazione. I miei genitori non erano sposato, ma convivevano da oltre 40 anni, ora a seguito del decesso di mio padre, ho ereditato la casa di proprietà (sono figlia unica).io ho già una casa di proprietà, come posso fare per non intestarmela? Posso rinunciare all' eredità e tutto passerebbe a mia madre o rinunciando l' eredità andrebbe a mia figlia minore? In questo caso a me non risulterebbe come seconda casa? Grazie della disponibilità
RispondiCara Simona, di sicuro rinunciare all'eredità è un modo per evitare di diventare proprietari di beni indesiderati e le relative spese. Le consiglio però di consultare un professionista (notaio o avvocato) per farsi consigliare ciò che è meglio per lei.
RispondiBuon giorno avete idea di quali siano i tempi per l'autorizzazione del giudice tutelare per intestare casa al minore? Se io cedessi la mia casa a mio marito o a mia madre, potrei poi procedere all'acquisto di un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa? Quali sono all'incirca i prezzi per questo tipo di operazioni(donazione)? Grazie
RispondiCara Cristina, riguardo la seconda domanda, evidentemente la risposta è sì. Se lei ha già una prima casa e la vende a terzi, può poi acquistarne un'altra, purché questa sia adibita ad abitazione principale. Sulle altre questioni, che variano di caso in caso, le consiglio di consultare il suo avvocato o il suo notaio.
RispondiSalve Floriana, ho una prima casa cointestata al 50% con la mia compagna, con mutuo ipotecario sempre cointestato. Vorrei donare il mio 50% a nostro figlio di 3 anni. Questo tipo di atto è fattibile come scritto nell'articolo? Io diventerei automaticamente usufruttuario? L'unica conseguenza, mi pare di capire, è che io non potrei più da quel momento portare in detrazione il 50% degli interessi passivi. Grazie
RispondiBuonasera Floriana, sono proprietario di due appartamenti che vorrei donare al mio unico figlio minorenne che ho avuto con la mia attuale compagna che è divorziata con due figli che sono con il suo ex marito. Nel caso in cui mi sposassi con lei, la posso escludere dalla donazione o la legge me lo impedisce ?Oppure, volendo, lei può rinunciare con un atto davanti ad un notaio alla sua quota di proprietà a favore del bimbo? Se invece faccio testamento, posso escluderla dal testamento indipendentemente se siamo sposati o meno? La ringrazio anticipatamente per la risposta.
RispondiSalve, io e mia moglie vorremmo donare al nostro figlio maggiore l' attuale abitazione, già pagata, con usufruttuario mia suocera, in questo modo poi possiamo acquistare una nuova casa usufruendo dei benefici fiscali di prima casa compresa la possibilità di detrarre gli interessi passivi del nuovo mutuo?
RispondiSalve Floriana, sono una nonna. Mia figlia dovrebbe acquistare la prima casa; siccome io ci metto una parte di capitale, vorrei intestare il 25% ciascuno di proprietà della casa alle mie nipotine (3 e 6 anni) naturalmente previa autorizzazione del giudice. Il residuo mutuo è intestato a mia figlia. In questo caso può detrarre gli interessi passivi del mutuo? Praticamente le quote di proprietà sarebbero: 25% a mia figlia; 25% + 25% alle due bimbe; rimanente 25% al suo compagno (non intestatario di mutuo). Conviene intestare alle bimbe solo la nuda proprietà? In questo caso se mia figlia volesse un domani vendere, come dovrebbe fare? Grazie infinite.
RispondiSalve, io e mia moglie possediamo già una prima casa e vorremmo acquistarne una seconda con un mutuo, intestando la nuova casa a nostra figlia minorenne. Se la intestiamo a lei al 100%, non possiamo detrarre gli interessi passivi: d'accordo. Se invece la intesto a lei al 99% e a me al 1%, sarà considerata prima casa o seconda casa? Grazie.
RispondiGentilissimo Carmine, le conviene fare la donazione prima di sposare la sua compagna: in questo modo il suo atto sarebbe antecedente il matrimonio, e la sua consorte non potrebbe dire nulla in ogni caso, soprattutto se in regime di separazione dei beni. In ogni caso, dato che gli appartamenti sono di sua proprietà da prima del matrimonio, lei ne può disporre come desidera a prescindere dal volere della sua compagna, divenuta consorte. Diverso sarebbe se gli appartamenti fossero in comproprietà, o comunque acquistati dopo il matrimonio. Quanto al testamento, lei può senz’altro escludere sua moglie: nessuno garantisce, però, che dopo la sua morte la signora non voglia impugnare il testamento.
RispondiCaro Roberto, in caso, dopo questo atto, lei e sua moglie non siate più residenti nell’attuale abitazione, la nuova casa che comprerete risulterà prima casa, e potrà quindi essere acquistata con le detrazioni del caso.
RispondiCara Annamaria, Se ho ben capito, alla fine l’unica intestataria del mutuo sarebbe sua figlia (le nipotine sono minorenni e il suo compagno non è intestatario del mutuo). Le sarà quindi possibile detrarre il 100% degli interessi passivi. In caso lei volesse intestare la nuda proprietà alle sue nipoti, naturalmente volendo vendere l’appartamento non si potrebbe prescindere da loro. In caso avessero già raggiunto la maggiore età ci vorrà il loro consenso, altrimenti, come ora, bisognerà passare dal giudice tutelare.
RispondiGentile Fabio, sì, ha capito bene. All'atto di donazione stipulerà anche quello in cui lei diventa usufruttuario.
RispondiCaro Colombo, evidentemente, essendo già lei proprietario di una prima casa nella quale risiede, qualunque immobile in più intestato a lei risulterà una seconda casa.
RispondiSalve Floriana, vorrei acquistare (senza mutuo) una casa a mia figlia minorenne. Ho però alcune domande, spero tu riesca a rispondere ad ognuna di essa: 1- al compimento dei 18 anni mia figlia sarà costretta a trasferire la residenza? 2- fino a quella data i genitori possono fittare l'immobile a terzi? 3- entro i 18 anni (del minore) i genitori possono decidere di venderla? se si, entro quanto dovrei riacquistare una nuova casa a mia figlia per non farle perdere il diritto prima casa? 4- se dopo i 18 anni mia figlia decide di vendere può riacquistare il diritto prima casa? se si entro quanto tempo dovrebbe riacquistare? 5- ci sono delle spese in più da sostenere al momento del rogito in caso di intestazione a minore?
RispondiSalve e grazie per la eventuale risposta. Siamo proprietari di un immobile e genitori di 3 figli di cui uno minore(10 anni),vorremmo acquistare un secondo immobile con mutuo. Possiamo intestare la casa dove viviamo tuttora ai figli e quindi acquistarne un'altra come prima casa risparmiando sulle tasse? Oppure se esiste un altro metodo per pagare meno spese?
RispondiIo e mia figlia siamo A.I.R.E. (Anagrafe Italiani Residenti all’Estero) in Brasile; ho comprato casa per lei e adesso con autorizzazione la vendiamo e rientriamo in Italia per comprare altra casa a nome di figlia minore solo italiana. Io sono pensionato, devo avere l’autorizzazione del giudice? Quale documentazione serve per il bonifico dal Brasile ? Grazie!
Rispondicaro Piero, cerco di rispondere a tutto. 1. No, dal momento che la casa viene acquistata senza mutuo e non c’è quindi necessità di farla risultare come prima casa perché lei possa godere di favori fiscali. 2. Fino alla maggiore età i genitori possono agire, se autorizzati dal giudice tutelare, in nome della minorenne, e nel suo interesse. Se quindi avrete intenzione di affittare, la somma incassata dovrà essere devoluta a favore di vostra figlia. 3. Vedi punto 2. Il diritto prima casa in ogni caso non è un problema che si pone finchè vostra figlia è minorenne, e men che meno si pone se l’acquisto avviene senza mutuo. 4. Dopo i 18 anni vostra figlia può agire come vuole. Nel momento in cui vendesse quella che a quel punto è la sua prima casa, potrà acquistarne un’altra, e la sua prima casa sarà quella che acquisterà. 5. Gli atti di compravendita sono identici, la sola cosa in più da considerare è l’iter di autorizzazione presso il giudice tutelare che autorizza i genitori ad agire per conto del figlio minorenne.
RispondiGentile Beppe, in caso voleste ripiegare per questa opzione la cosa sarebbe possibile, ma dovreste poi spostare la residenza nel nuovo immobile.
RispondiCaro Pasquale, per comprare casa in Italia a nome di sua figlia minorenne c’è bisogno dell’autorizzazione del giudice tutelare. Quanto alla sua seconda domanda, confesso di non averla compresa…
RispondiIo e mio marito abbiamo un mutuo cointestato sulla prima casa, vorremmo acquistare la seconda casa. Da premettere che siamo sposati in separazione di beni, cosa dobbiamo fare per non far sì che paghi le tasse come seconda casa? In caso contrario posso intestare l’immobile a mio figlio minorenne? Grazie
RispondiCara Rosa, per non pagare le tasse come seconda casa...occorre vendere la prima! Intestare l'immobile al figlio minorenne può essere però una soluzione.
Rispondisiamo una coppia di cittadini stranieri e abbiamo 2 figli nati in Italia volevo chiedere per comprare una casa e intestarla ai miei figli che sono minorenni come procedo
RispondiSalve e grazie per l'eventuale risposta. Io e mia moglie, in comunione di beni, stiamo per acquistare una casa aprendo un mutuo. Essendo io gia in possesso di un immobile (su cui non grava nessuna ipoteca) acquistato con i benefici di prima casa, vorrei donarlo a nostro figlio minorenne e beneficiare dei benefici di prima casa sul nuovo immobile. Posso utilizzare un'eventuale rendita della casa donata al figlio per coprire parte del mutuo per l'acquisto della nuova casa? Potrei vendere la casa donata al figlio per estinguere il mutuo? Quanto costerebbe la donazione. Grazie. Fortunato
RispondiGentile Arjan, all’atto di acquisto della casa proceda pure esattamente come descritto dall’articolo che ha commentato.
RispondiCaro Fortunato, tenga conto che se lei effettua una donazione a favore di suo figlio, ogni contratto e ogni compravendita dovrà essere fatta in presenza di un tutore assegnato dal giudice e nell’interesse esclusivo di suo figlio, così come ogni provento da questa donazione (comprese le rendite dell’affitto della casa o della sua vendita) andrà impiegato solo ed esclusivamente a beneficio di suo figlio. Non potrebbe quindi servirsene per pagare il suo mutuo. Per i costi delle donazioni, ecco il documento più aggiornato dell’agenzia delle entrate: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Fisco_e_casa_Successioni_e_donazioni.pdf
RispondiBuongiorno, vorrei comprare l'immobile dei miei suoceri e lasciare a loro l'usufrutto e acquisire solo la nuda proprietà ed intestarlo a mia figlia minorenne. Cosa succede alla morte dei nonni?
RispondiGentile Floriana, non sono più nella condizione di sostenere il mutuo della mia unica casa, e vorrei donarla al mio bambino di 5 anni, poiché la famiglia di mia moglie, dalla quale sono divorziato ma ho buon rapporto, potrebbe continuare a pagarne il mutuo per i rimanenti 5 anni. Il mio reddito è molto basso ed a causa crisi peggiora. Volevo sapere cosa comporti a livello fiscale per mia moglie e la sua famiglia e se le spese dell'atto di donazione sono più o meno quelle di un atto di compravendita presso il Notaio. Grazie
RispondiGentile Paolo alla morte dei nonni la piena proprietà resta a sua figlia, in quanto l’usufrutto dell’immobile dura solo vita natural durante.
RispondiGentile Guido, premettendo che non so se l’immobile e il mutuo siano di sua esclusiva proprietà, e se quindi lei sia l’unico a poter eventualmente usufruire di eventuali detrazioni, se la famiglia di sua moglie decidesse di pagare il mutuo al posto suo lo farebbe di sua sponte, ma non ci sarebbero agevolazioni di sorta. Per le questioni particolari le consiglio però di consultare il suo notaio o il commercialista.
RispondiGentilissima dott.ssa, sì l'immobile è di mia proprietà assoluta, come del resto l'intestazione del mutuo: quindi per "sua sponte" intende che si accollerebbe il mutuo la famiglia di mia moglie quasi come atto di cortesia? Penso che si possa "passare" di mano come in un normale atto di compravendita, o la donazione prevede diverse modalità? Comunque grazie, più o meno mi sono anche informato, e mi pare la cosa sia fattibile, tranne mi pare un vincolo ventennale per mio figlio quando diventerà maggiorenne, ma penso al presente, chi vivrà vedrà. Grazie infinite della Sua disponibilità!
RispondiBuonasera, vorrei intestare la casa di mia proprietà ai miei due figli minorenni. Se successivamente la volessi vendere per estinguere un mutuo intestato a me, il giudice non me lo permetterebbe vero? O in caso di vendita cosa succederebbe? Mi farebbe vincolare il denaro ottenuto con la vendita, previa autorizzazione, su un conto intestato sempre ai figli minori? Grazie per la risposta che mi verrà fornita.
RispondiCaro Guido, esatto, teoricamente la famiglia di sua moglie non sarebbe tenuta ad accollarsi il mutuo, a meno che non si decida di rinegoziarlo completamente cambiando, tra le condizioni, anche gli intestatari.
RispondiCara Kettj, è esatto. Qualunque atto di vendita successivo andrà autorizzato dal giudice tutelare, e i proventi dovranno essere devoluti a solo vantaggio dei suoi figli.
RispondiCOMMENTO: Io abito in Toscana e sono in affitto, sono proprietaria di una casa in Lombardia che ho messo in vendita o in affitto. Ma vista la crisi chissà quanto ci vorrà. Posso acquistare una casa in Toscana intestarla a mio figlio maggiorenne disoccupato ed accollarmi io il mutuo per evitare di continuare a pagare inutilmente l'affitto? Se invece la intesto a me come posso accedere alle agevolazioni delle tasse come prima casa?
RispondiCara Emma, nel caso lei acquistasse un'altra casa, nella quale trasferire la residenza, potrebbe automaticamente accedere alle agevolazioni per i mutui sulla prima casa, con la possibilità di dichiaraee e scaricare gli interessi passivi e le spese detraibili. In caso la intestasse a suo figlio, attenzione: sarebbe comunque possibile accedere alle agevolazioni prima casa anche se suo figlio non avesse lì la residenza ma l'avesse lei, però, nel caso lei pagasse il mutuo ma non fosse anche proprietaria di almeno una quota, non potrebbe scaricare gli interessi passivi. E, finchè sarà disoccupato e quindi senza redditi da dichiarare, non potrà scaricarli nemmeno suo figlio, anche in caso lei pensasse di cointestare il mutuo.
RispondiBuongiorno, vorrei chiedere delle informazioni in quanto ho intestato un appartamento a mio figlio ed ora sono nella necessità di venderlo. il giudice tutelare può negare la vendita per gravi e documentate difficoltà economiche? Grazie per la vs cortese risposta Fulvio
RispondiGentile Fulvio, se la casa è intestata a suo figlio minorenne, la vendita deve essere ad esclusivo e documentato vantaggio di suo figlio.
RispondiBuonasera, ho avuto lo sfratto dalla mia casa e ora vorrei comprare una casa e intestarla a mia figlia sedicenne, potremmo poi andare con tutta la famiglia ad abitarci?
RispondiCara Eleonora, certo che si.
RispondiSalve, vorrei un'informazione; se una persona legittimamente intesta la casa ad un figlio minorenne, in caso di vendita, cosa bisogna fare? Quali documenti deve presentare? Quanto tempo ci vuole per annullare la pratica di intestazione a minore?
RispondiGentilissima Cristina, premesso che sui particolari dello svolgimento della pratica un avvocato o un notaio sono senz’altro più competenti di me, in linea di massima la vendita di un immobile intestato a un minore può avvenire tramite l’autorizzazione data dal minore stesso tramite il giudice tutelare, e può essere finalizzata al solo interesse del minore. In altre parole, se lei vuole vendere l’appartamento per finanziare gli studi di suo figlio può farlo, se vuole acquistare qualcosa per se stessa non può farlo. Temo poi che l’unico modo per annullare l’intestazione della casa a suo figlio sia la vendita. Chieda comunque conferma.
RispondiBuonasera volevo avere delle informazioni. Mia sorella maggiore possiede una casa che voleva intestare anche a me,mi chiedevo come si puo fare e eventualmente quali spese comporta? Grazie
RispondiCaro Fabio, per intestare la casa anche a lei sua sorella potrebbe fare una donazione a titolo gratuito per la sua quota. Le imposte sono: ipotecaria: 2%; catastale: 1% aliquota fiscale del 6%; spese notarili varie. Consultate comunque un notaio per avere ulteriori delucidazioni.
RispondiBuonasera, io ho acquistato nel 2014 un immobile con le agevolazioni prima casa, e che ora vorrei vendere per prendere una villetta quindi rientrando sempre nella agevolazione prima casa. E fino qui se riacquisto entro l' anno non ci sono problemi. La domanda che le volevo fare è che se la villetta che andrò ad acquistare con la vendita della prima casa la volessi intestare a mio figlio perdo le agevolazioni? se si c'è un modo per intestarla a lui senza perdere le agevolazioni?. Cordiali saluti e la ringrazio anticipatamente per la risposta.
RispondiBuonasera, sono divorziata ed ho una casa di proprietà di cui ho appena finito di pagare il mutuo. Ho una figlia di 15 anni, un compagno da sei anni che ha due figli di 21 e 17 anni. Vorremmo sposarci ma io vorrei che la casa restasse a mia figlia vorrei averne certezza...come posso fare? Mi dicono che se facessi la donazione, in caso di mia premorienza potrebbe essere impugnata dal mio futuro marito o dai suoi figli.Se è vero, cosa posso fare per tutelare mia figlia? Grazie per il tempo che vorrà concedermi e grazie anticipatamente per la risposta.
RispondiGentile Manuela, intesti la casa a sua figlia prima di sposare il suo compagno. In questo modo lui non avrà alcun diritto sulla casa.
RispondiGentile Andrea, se la casa che andate ad acquistare sarà la residenza principale di suo figlio e/o vostra, sarà una “prima casa” (per suo figlio), quindi le agevolazioni possono essere richieste.
RispondiCara Dott.ssa per un acquisto di una casa ad un minore, nel caso in cui i genitori abbiano già la prima casa. Una volta avuta l'autorizzazione del giudice tutelare, si può pagare le spese di trascrizione e le tasse in genere come prima casa anche se l'immobile si trova in un comune diverso rispetto a dove abitiamo? Oppure bisogna che la minore porti la residenza nel comune dell'immobile acquistato entro i previsti 18 mesi? in questo caso anche almeno uno dei genitori con lei? Grazie
RispondiBuonasera, sono divorziato e ho una casa in comproprietà al 50% con la mia ex moglie. Siccome non riesco a beneficiarne vorrei donare la mia metà a mia figlia (unica ), cosicché io possa comprarne un' altra e farla risultare prima casa. Vorrei chiederle se deve intervenire il tribunale visto che mia figlia ha tra qualche mese 18 anni ? E poi visto che mia figlia è affidata a me dal tribunale e non gode dell' immobile dovrà pagare tasse oppure le deve pagare la mia ex moglie che vive lì? La ringrazio molto.
RispondiBuongiorno sono attualmente proprietario di una casa compratami dai miei genitori e intestata a me prima del matrimonio. Adesso sto per acquistare insieme a mia moglie un nuovo immobile dove ci trasferiremo. Posso intestate la casa regalata dai miei genitori a uno dei miei figli minorenni per poter usufruire delle agevolazioni di acquisto come prima casa? E se successivamente decidessimo di venderla sarebbe possibile farlo? Grazie.
RispondiGentilissimo Paolo, innanzitutto, tanto per evitare ulteriori complicazioni, se tra pochi mesi sua figlia compie 18 anni io aspetterei quella data per recarmi dal notaio a fare l’atto di donazione. Per quanto riguarda le tasse, nel momento in cui sua figlia percepirà un reddito e farà dichiarazione dei redditi, la casa andrà indicata tra le proprietà e tassata come tale. Quanto ad altre tasse (IMU e simili), dato che la casa sarebbe per la metà di sua figlia, la metà di esse andrebbe pagata da lei: a questo punto però sta al buon senso di sua moglie accollarsele in toto, dato che sua figlia, a quanto capisco, non vive nella casa.
RispondiGentile Giovanni, può farlo, e in seguito può vendere la casa, previo consenso del giudice tutelare, devolvendo il ricavato all'interesse esclusivo del figlio intestatario.
RispondiSalve, potrebbe gentilmente spiegarmi quali sono i rischi oppure i vantaggi di dare l'usufrutto alla figlia minore di un alloggio di mia proprietà? Grazie.
RispondiSalve mia suocera ha comprato un alloggio con affitto con riscatto che scadrà fra 3 anni, dopo di che si dovrà fare l'atto notarile, però mia suocera vorrebbe intestare l'alloggio a mia figlia minorenne. Si può fare?
RispondiSalve, devo comprare un negozio di frutta e verdura. La mia domanda è: posso intestare il negozio a mio figlio minore? Lui ha 5 anni
RispondiGentile Mila, dal punto di vista fiscale, per lei nessuno, perché lei risulta comunque proprietaria della casa con quanto ciò comporta. Dal punto di vista di sua figlia, è evidente che le evita una spesa per l’acquisto di un’abitazione.
RispondiGentile Arcangelo, dipende. Se nel contratto rent-to-buy sua suocera si è personalmente impegnata con l’obbligo, una volta scaduto il periodo di affitto, di acquistare la casa, allora deve acquistarla lei, e nel caso intestarla successivamente alla nipote. Se invece nel contratto di affitto con riscatto sua suocera ha chiesto solo un’opzione, ma non l’obbligo, all’acquisto, si può allora fare in modo che sia sua figlia (quindi i genitori a suo nome, essendo lei minorenne, previo permesso del giudice tutelare) ad acquistarla.
RispondiCara Maria, con l'autorizzazione del giudice tutelare la cosa potrebbe essere fattibile. Tenga però conto che la proprietà del negozio va comunque denunciata nei redditi dei genitori fino alla maggiore età del bambino, che i redditi derivanti vanno impiegati a suo esclusivo beneficio, e che compiuti i 18 anni lui potrà estromettere completamente i genitori dall'attività, e che qualora voleste venderla prima che il bambino diventi maggiorenne dovete comunque passare attraverso il giudice tutelare.
RispondiCaro Alessandro, perchè una casa risulti prima casa, la residenza nell'immobile entro 18 mesi dell'intestatario o di un suo parente prossimo è condizione necessaria
RispondiBuongiorno, sono attualmente proprietario di due immobili, il primo acquistato con l'agevolazione prima casa, il secondo avuto in eredità dai miei genitori. Il primo immobile è in fase di vendita (a giorni c'è il preliminare)il secondo verrà ceduto con una permuta per l'acquisto di una nuova casa. In questa maniera posso comprare con l'agevolazione prima casa (so che ho un anno di tempo). Il fatto è che è sopraggiunta la morte di una mia zia, che mi ha lasciato in eredità il suo appartamento. A questo punto non so cosa fare, perché le agevolazioni prima casa vanno a scomparire. Io e mia moglie abbiamo una bambina, e attualmente le due proprietà sono intestate a me. Ora stiamo in una casa intestata a mia moglie. Grazie
RispondiCaro Stefano, le conviene verificare se sia possibile accelerare i tempi di acquisto in permuta per quella che lei desidera risulti la sua prima casa, e cercare di fare in modo (con l'aiuto del suo notaio) che l'appartamento in eredità risulti in suo possesso solo dopo tale acquisto. Altrimenti può intestare l'appartamento a sua figlia, o ancora, rifiutare l'eredità. Le consiglio di consultare il suo notaio dopo aver ben riflettuto su cosa intende fare di questo nuovo immobile.
RispondiSalve, volevo sapere se esisteva il modo per mettere a riparo il mio appartamento da un eventuale rivalsa della mia attuale compagna. Mi spiego meglio; ho un figlio da un mio precedente rapporto di convivenza ed ora convivo con un'altra persona con una futura figlia in arrivo. Vorrei sapere, se in futuro ci fosse una separazione con la mia attuale compagna, lei può chiedere la casa se la figlia fosse affidata a lei oppure c’è un modo per proteggere l'immobile? Per esempio una donazione al mio primo figlio? Grazie per la risposta.
RispondiGentile Gianni, l'eventualità esiste, e intestare il suo appartamento al suo primo figlio potrebbe essere una via percorribile.
RispondiSalve, io e mio marito abbiamo intenzione di comprare casa (sarebbe la prima casa) e accendere un mutuo. Il problema è che il mio marito ha già 52 anni, e può prendere un mutuo di durata 20 anni. La mia domanda è: se a noi due succedesse qualcosa, le nostre due figlie maggiorenni possono continuare pagare mutuo per la casa? Grazie
RispondiCara Daniela, direi che le vostre figlie saranno, in caso di vostro decesso, obbligate a pagare il mutuo al vostro posto, a meno che non rifiutino l'eredità. Se vorrete evitare a loro l'onere di pagare dopo la vostra ipotetica morte, potete anche, in fase di stipula del mutuo, accendere una polizza vita che risarcisca la banca delle rate eventualmente non pagate.
RispondiBuonasera Dott.ssa, io e mia moglie vorremmo acquistare casa, senza ricorrere a mutuo, e intestarla a mia figlia che ha 2 anni. Premetto che io ho intestato un appartamento come mia moglie. Gentilmente le vorrei fare queste domande: 1) l'iva, intestandola totalmente a mia figlia, sarà del 3%? 2) Risulterà prima casa? 3) Sia io che mia moglie dovremmo portare la residenza nella casa di nostra figlia? 4) Ci saranno delle spese di ristrutturazione da sostenere, avrei io la possibilità di recuperare il 50% anche se la casa è intestata totalmente a mia figlia? Grazie
RispondiCaro Luca, le risponde l'Avv.Francesco Scrosati di Busto Arsizio: “L'intestazione di immobili a minori è abbastanza complicata e spesso non ha un vero gran risparmio. Iniziamo col dire che per intestare beni a minori occorre l'autorizzazione del Giudice Tutelare che può limitarsi a rilasciare un semplice placet oppure potrebbe chiedere il motivo del l'intestazione. Occorre poi creare la provvista al minore ed un notaio diligente può anche imporre una preliminare donazione formale di danaro dai genitori al minore con atto pubblico. Venendo alle domande: 1,) si, l'Iva o l'imposta di registro saranno agevolate. 2) si , sarà prima casa per il minore. 3) no, solo il minore dovrà trasferire residenza nel comune ove è situato immobile (non necessariamente in quell'immobile ma nel comune). 4) I genitori non avrebbero titolo ma...va detto che i genitori hanno usufrutto per legge sui beni dei figli minori, da art 324 cc, e quindi dichiarano l'immobile in dichiarazione redditi come usufruttuari. Ma come usufruttuari hanno possibilità di beneficiare delle detrazioni fiscali ristrutturazione. Per sicurezza chiederei all'agenzia delle entrate. Al sig. Luca consiglierei di sentire comunque prima un bravo notaio (perché ci sono anche notai improvvisati) ed un fiscalista”.
RispondiBuonasera Dott.ssa, abbiamo acquistato in comproprietà con la mia ex moglie una casa con agevolazione nel 2006, nel 2013 ci separiamo consensualmente e la casa viene affidata a lei con i nostri 2 figli, volevo chiedere se per me è possibile acquistare nuovamente con suddetta agevolazione "prima" casa in un altro comune visto che materialmente non ne usufruisco più. Mi sono rivolto a notai e agenzia delle entrate, ma tutti mi danno risposte diverse e contrastanti fra loro. Mi può aiutare a capire? Cordiali saluti
RispondiBuongiorno. Sono divorziato e ho un figlio di 6 anni in affido condiviso, ma assegnato alla mamma. Vorrei acquistare una prima casa, con annesso mutuo. Con l'acquisto però vorrei contestualmente far sì che la nuda proprietà vada a mio figlio. In questo modo, al 18esimo anno di età comunque la casa resterebbe a me fino alla mia morte in usufrutto e diventerebbe di mio figlio solo alla mia dipartita? È possibile in una unica soluzione? Oppure occorre che io acquisti l'immobile e dopo doni la mera nuda proprietà a mio figlio? Grazie sin da ora per l'attenzione e l'eventuale risposta.
RispondiGentile Paolo, le consiglio la lettura del nostro post in merito: http://www.mutui.it/mutuando/mutui-e-separazione.html Se dovesse avere altri dubbi noi siamo sempre qui.
RispondiGentile Marco, la cosa è possibile. Le consiglio di consultare un notaio per definire i particolari del contratto.
RispondiSalve volevo chiedere una cosa. In qualità di unico genitore di due bambini, in quanto vedova, pago un mutuo il cui tasso è altissimo e la banca non vuole cambiarlo perché vuole l'accollo a me e ai miei figli, ma il giudice non vuole dare un debito ai miei figli. Mi dite per favore, visto che il giudice tutela i miei figli, come fa visto che con la mia busta paga mi pago il mutuo e poi non posso mangiare?
RispondiGentile Serena, purtroppo la banca decide la propria politica in piena autonomia. Provi a far presente che la rata, a queste condizioni, non è per lei sostenibile e cerchi di trovare un accordo per rinegoziare le condizioni del suo mutuo. In bocca al lupo.
RispondiBuon pomeriggio Dottoressa la mia domanda è la seguente: ho una bimba di tre anni e con il padre non sto più insieme. Non siamo stati sposati. Ho intenzione di acquistare casa e lui mi presterebbe dei soldi, ma vuole una garanzia per paura che un domani arrivino altri figli. Posso intestare già da adesso la casa a mia figlia, senza correre il rischio che un domani debba per forza andare ad altri eredi qualora ce ne fossero? Grazie
RispondiGentile Valentina, direi di sì. L’importante è tenere presente che poi, fino alla sua maggiore età, lei non potrà disporre della casa se non con il permesso del giudice tutelare, e nel solo interesse di sua figlia.
RispondiSalve dottoressa il mio notaio per l'acquisto della casa da intestare a nostra unica figlia di 8 anni ci ha detto che possiamo farlo anche senza la procedura che coinvolge il giudice. Attraverso l'acquisto prima casa a favore di nostra figlia. Ha detto che si può fare. Anche noi siamo d'accordo per evitare i 500 euro circa della pratica per l'autorizzazione del giudice. Mi dà gentile conferma? Grazie in anticipo e cordiali saluti
RispondiGentile Sergio, a me non risulta. Trattandosi di atti di compravendita, per i quali il minore non ha facoltà di agire se non sotto tutela di qualcuno, il tutto va sottoposto al giudice, come da articolo 320 del codice civile. In effetti tale articolo parla esplicitamente solo dell’autorizzazione data per la vendita, ipoteca, affitto ecc. dei beni, e non dell’acquisto e successiva donazione. Ma di fatto queste operazioni sono atti di straordinaria amministrazione che richiedono l’autorizzazione del giudice.
RispondiBuongiorno Dottoressa, ho visto che è molto preparata e vorrei provare ad illustrare il mio problema. Qualche mese fa, in presenza di un notaio e con regolare contratto scritto, ho comprato una casa sottoposta a condizione sospensiva (rogito), perché sulla casa gravava un pignoramento (che adesso non c'è più) e quattro ipoteche (attualmente in vigore). Il proprietario, cinque mesi fa, aveva raggiunto un accordo per l'estinzione delle ipoteche con le quattro banche interessate. Oggi una banca sta ritrattando tale accordo. Io abito nella casa di cui sopra e sono un po' preoccupata anche perché i tempi saranno lunghi (si parla di almeno un anno). Dovesse andare storto qualcosa, il proprietario potrebbe richiedermi un affitto anche se non abbiamo mai stipulato un contratto scritto? Grazie e buona giornata, Nadia
RispondiGentilissima Nadia, a naso le direi che, dal momento che lei è diventata proprietaria della casa in virtù di accordi sottoscritti con regolare contratto, eventuali pendenze del precedente proprietario non dovrebbero ricadere su di lei. Le consiglierei comunque, per sicurezza, di sentire il notaio presso il quale avete stipulato il contratto.
RispondiBuongiorno, vorrei sapere se è possibile donare un immobile a un figlio minore considerando però che tale immobile è sottoposto ancora a molti anni di mutuo.
RispondiGentile Marilena, è possibile, ma solo estinguendo prima il mutuo oppure in caso il donatario possa estinguerlo (il che non credo sia il caso essendo il figlio minorenne).
RispondiSalve, sono già intestatario di prima casa e vorrei comprare un' altra da intestare a mio figlio di 11 anni. Per la nuova casa dovrei prendere un mutuo a 10 anni e logicamente mettere un’ipoteca sulla casa. Ho letto tanto in giro, ma non sono riuscito a capire se un mutuo con l'ipoteca sulla nuova cosa può in qualche modo far pendere il giudice tutelare a non dare l'autorizzazione. Lei che ne pensa ? Inoltre da quanto ho capito la richiesta costa circa 300 euro, le risulta ? Grazie in anticipo.
RispondiBuonasera io volevo un'informazione; siccome mia figlia ha ricevuto un risarcimento e il giudice tutelare ha approvato l'acquisto dell'immobile intestandolo esclusivamente alla minore, vorrei sapere cosa posso fare per diventare la proprietaria insieme a lei, oppure avere l'usufrutto quando sarà maggiorenne. Grazie.
RispondiGentile Vincenzo, credo che entrambe queste valutazioni siano a discrezione del giudice che lei consulterà.
RispondiCara Katia, se il giudice tutelare ha approvato l’acquisto dell’immobile di cui sua figlia deve essere la sola intestataria, deve essere così. Al raggiungimento della sua maggiore età potreste poi fare un ulteriore passaggio in cui sua figlia intesta a lei l’usufrutto.
RispondiBuonasera. Anni fa ho ricevuto in eredità 2 immobili. Contestualmente ho rinunciato a favore di mia figlia. Adesso sto vendendo un immobile con il consenso del giudice. Vorrei sapere se posso acquistare con i soldi una casa all' estero per mia figlia minore
RispondiGentile Francesco, previo consenso del giudice tutelare non credo che la cosa presenti problemi.
RispondiBuonasera, io e mio marito abbiamo già una casa di proprietà (prima casa) e abbiamo usufruito delle agevolazioni fiscali. Se volessimo acquistare un nuovo immobile (senza mutuo) e intestarlo a nostra figlia come potremmo fare per non incorrere nel pericolo che al suo 18° anno d'età possa (nel caso più assurdo) venderla? Potremmo usufruire a nome suo delle agevolazioni fiscali? Questo però significa che se lei volesse tra 30 anni ipotetici comprare casa non potrebbe usufruire nemmeno delle agevolazioni sul mutuo prima casa?
RispondiGentile Marilena, innanzitutto se lei volesse intestare una casa a sua figlia, lo potrebbe fare solo dopo che un giudice tutelare ha decretato che la cosa va a tutto vantaggio di sua figlia (non vostro). Quindi, se "per assurdo" sua figlia a 18 anni volesse vendere, ne avrebbe facoltà, e voi dovreste accettare ciò nel momento in cui le acquistate una casa, non vederlo come "un pericolo". Le agevolazioni fiscali non sarebbero evidentemente a vostro vantaggio, dato che la casa risulterebbe, casomai, abitazione principale di vostra figlia (non vostra) e comunque solo a partire dalla sua maggiore età e solo se lei trasferisse di fatto la residenza in quell'immobile. Ma in ogni caso, avendola voi acquistata senza mutuo, non si sarebbero agevolazioni collegate a questo tipo di pagamento. Non solo fra 30 anni, ma già al compimento del suo 18o anno di età, se lei volesse quella casa sarebbe la sua "prima casa", quindi in teoria non dovrebbe servirle un mutuo prima casa per acquistarne un'altra. Ma se volesse accendere ugualmente il mutuo per comprare un immobile diverso, potrebbe farlo, dopo aver venduto la casa che vi accingete ad intestarle.
RispondiSono proprietario di un immobile e voglio fare una donazione di questo alle mie nipoti. Se compro un altro immobile mi risulta come prima casa?
RispondiGentilissimo Giulio, le consiglio la lettura dell'articolo in proposito: https://www.mutui.it/mutuando/case-intestate-ai-minori.html
RispondiBuongiorno, siamo i genitori di una minore di 16 anni. Ci stiamo accingendo per suo conto ad acquistare un immobile all'asta. Possiamo richiedere per lei agevolazione prima casa, essendo proprietari nello stesso Comune di un altro immobile? La ragazza per avere l'agevolazione dovrà trasferire la residenza in suddetta casa? Può avere solo lei la residenza o uno dei genitori deve trasferire la residenza con lei? Grazie
RispondiGentile Marina, per godere delle agevolazioni prima casa in caso di acquisto intestato ad un minorenne basta indicare che tale immobile è l'unico posseduto da vostra figlia, e che la vostra residenza sia nel comune dove l'immobile si trova, anche se voi vivete in un'altra casa. Fino alla maggiore età di vostra figlia, tuttavia, la casa sarà come vostra, quindi, per voi genitori se già possessori di un altro immobile, risulterà seconda casa, con tutte le conseguenze del caso. Per quanto riguarda il mutuo, esso dovrà necessariamente essere intestato a voi, ma non potrete detrarre gli interessi passivi in quanto la proprietaria dell'immobile è vostra figlia.
RispondiBuongiorno, sono in procinto di separarmi da mia moglie; la casa coniugale è di mia proprietà e la moglie per sua volontà la vuole lasciare a me e abbiamo una bambina di 4 anni. Io vorrei comprare casa insieme a mia moglie per loro in questa maniera: intestare metà della casa a mia figlia dandole i soldi della metà del valore della casa e per l'altra metà se la intesterebbe mia moglie con mutuo a lei intestato e a suo carico. E' una procedura corretta che si può fare? Gli interessi del mutuo può detrarli mia moglie a cosa si va incontro con questa procedura? Fino ai 18 anni di mia figlia come viene gestita la casa in caso di vendita?
RispondiGentile Alessandro, l'atto credo si possa fare senza problemi, dopo l'ok del giudice tutelare e con l'ausilio dei professionisti competenti. Sua moglie detrarrà gli interessi passivi legati al valore del mutuo che accenderà (sua figlia, evidentemente, non avendo mutui a carico non detrarrà nulla). Fino ai 18 anni della bambina, come il giudice tutelare vi dirà meglio, ogni operazione di compravendita dovrà essere fatta nel suo solo interesse. Se quindi sua moglie vorrà vendere o affittare la casa prima di quel momento, dovrà versare la metà degli importi ricavati a sua figlia, che sarà proprietaria al 50%.
RispondiIo e mio marito vorremmo acquistare un appartamento senza ricorrere al mutuo, mantenendo l’usufrutto e intestando la nuda proprietà a un nipote minorenne. É una cosa possibile o potrebbero esserci richieste future da parte del figlio di mio marito, avuto da un precedente matrimonio? Grazie
RispondiGentile Barbara, in teoria non ci dovrebbero essere problemi ma ricorrerei al notaio per stilare una documentazione che escluda future rivalse.
RispondiSono in separazione dei beni e ho una casa di proprietà al 100% con mutuo ancora attivo di cui porto in detrazione gli interessi. Se volessi acquistare una seconda casa, sempre con mutuo, intestandola alle mie figlie come prima casa, usufruendo pertanto delle agevolazioni come prima casa, per il rogito, con apposita autorizzazione del giudice tutelare, come dovrei fare per potere scaricare gli interessi del II mutuo, che sarà intestato necessariamente a me? Ho capito male o intestando il 99% alle bimbe e l'1% a me, potrei portare in detrazione il 100% degli interessi, essendo le bimbe a mio totale carico? E per ultimo, nel caso sopra specificato, le spese per il rogito andrebbero pagate come prima casa dalle bimbe e come seconda da me?
RispondiGentile Gledis, quanto lei dice sulla detrazione degli interessi del mutuo per la casa da intestare alle sue bambine sarebbe vero se si trattasse di una prima casa anche per lei, non solo per loro. La detrazione degli interessi passivi riguarda infatti solo i mutui per "prima casa" cosa che è vera per le bambine ma non per lei. Quindi tra le agevolazioni all'acquisto in questo caso non possiamo includere gli interessi del mutuo. Ci sono però tariffe agevolate per rogito, bolli e imposte: le consiglio di farsi dare un preventivo dal notaio al quale si rivolgerà.
RispondiBuongiorno, in merito all'argomento, è possibile acquistare un immobile per conto del figlio minore utilizzando le agevolazioni come prima casa e intestando il mutuo ai genitori;ovviamente ai 18 anni il figlio acquista piena proprietà dell'immobile con facoltà anche di venderlo. E se si aggiunge la clausola di usufrutto nei confronti dei genitori? È fattibile?
RispondiGentile Sonia, al riguardo può consultare il nostro pezzo, dove troverà tutte le risposte, al seguente link: https://www.mutui.it/mutuando/intestare-immobile-a-minorenne.html
RispondiBuonasera, vorrei sapere se è possibile affittare un immobile intestato a mia figlia minorenne, con affitto transitorio e in caso affermativo a chi deve essere intestato il contratto, a mia figlia o ai genitori e se il canone deve essere versato a mia figlia.Attualmente tutte le spese relative a condominio e utenze varie le stiamo pagando noi genitori, quindi ci servirebbe per recuperare un pò di spese, grazie
RispondiGentile Laura, la locazione di un immobile intestato a un soggetto minorenne è possibile, ferma restando la necessità dell’autorizzazione del Giudice tutelare. Con riferimento agli aspetti giuridici e fiscali, bisogna distinguere l’ipotesi in cui sull’immobile vi sia l’usufrutto legale dei soggetti che esercitano la patria potestà (tipicamente i genitori) da quella in cui il bene non può essere soggetto a usufrutto a norma dell’articolo 324 c.c., per esempio perché acquistato con i redditi da lavoro del minore stesso. Essendo il minore privo della capacità di agire, il contratto di locazione dovrà essere stipulato dal tutore, nominato dal Tribunale, che può coincidere con un genitore o entrambi. A livello tributario, in caso di usufrutto legale i redditi dovranno essere dichiarati e tassati in capo agli usufruttuari. I proventi, al netto delle imposte, potranno essere utilizzati esclusivamente nell’interesse del minore: il Giudice tutelare, già nel disporre l’autorizzazione, può imporre di investire tali somme in titoli di Stato o in depositi, oppure di destinarle a specifiche necessità del minore (istruzione, educazione, spese sanitarie, etc.). In assenza di usufrutto legale, i redditi da locazione saranno invece appannaggio del minore, che diventerà un autonomo soggetto fiscale: in questo caso la dichiarazione dovrà essere fatta a nome del minore, ma compilata e firmata dal soggetto che esercita la potestà.
RispondiBuongiorno, prima del matrimonio ho acquistato una casa di cui sono anche unico intestatario del mutuo. Se adesso volessi procedere all'acquisto di una nuova abitazione da intestare alla mia unica figlia avrei bisogno dell'autorizzazione di un giudice? Se affittassi la prima casa i proventi potrei utilizzarli per pagare il mutuo e così se poi riuscissi a venderla? E per poter vivere nella nuova abitazione servirebbero autorizzazioni del giudice? Grazie
RispondiGentile Alessandro, come previsto dall’articolo 320 del codice civile, per compiere la prima delle operazioni evidenziate nel quesito (così come tutte le operazioni che instaurano o modificano rapporti economici che coinvolgono soggetti minori) è sempre necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare. Dal punto di vista tecnico possono esistere varie soluzioni, come la donazione, l’acquisto a nome del figlio o il contratto a favore del terzo, ma resta ferma la necessità di ottenere il via libera del tribunale. Il terzo quesito va di conseguenza. Riguardo alla possibilità di affittare e/o vendere la casa di sua proprietà acquistata prima del matrimonio non è invece necessario alcun intervento del giudice.
RispondiBuongiorno, nel 2010 ho acquistato un immobile intestandolo nel 50% ai miei due figli minori passando dal canale del giudice dei minori ecc. Ad oggi pago le tasse come usufruttuario da seconda casa come previsto dalla legge. Da qualche mese una delle mie figlie è diventata maggiorenne, volevo sapere se ancora oggi mi spetta pagare le tasse come seconda casa? Oppure pagare solo la seconda quota dell'altra figlia minorenne? Grazie per una sua risposta le Porgo cordiali saluti.
RispondiBuonasera Mio figlio minorenne risulta proprietario di un immobile e noi genitori ci paghiamo regolarmente Imu come seconda casa. Tra due anni diventerà maggiorenne ma non percependo un reddito dal momento che continuerà a studiare cosa converrà fare dal momento che non sarà obbligato a fare la dichiarazione redditi ? Cambia se ci prenderà la residenza oppure no ? Grazie mille per la risposta.
RispondiGentile Giulia, qualora al raggiungimento della maggiore età suo figlio intendesse spostare la residenza nell'immobile in questione, questo diverrà per lui abitazione principale e quindi non saranno dovute Imu e Tasi. Nulla cambia sotto il profilo reddituale (Irpef), fin tanto che suo figlio resterà fiscalmente a vostro carico.
RispondiGentile Riccardo, è necessario capire come è stato regolamentato l’usufrutto e in particolare se è previsto che questo cessi al compimento della maggiore età dei figli (con unificazione quindi in capo a questi ultimi del diritto di nuda proprietà e di quello di usufrutto) oppure viene mantenuto anche dopo. Se, come sembra di capire dal quesito, l’usufrutto cessa al compimento dei 18 anni, la figlia neo-maggiorenne diviene proprietaria del bene per la quota indivisa del 50%. Per stabilire chi deve assolvere gli obblighi fiscali, è necessario capire se l’immobile dato in usufrutto è anche la residenza di voi genitori e se siete già in possesso di altre abitazioni.
RispondiBuongiorno, mio fratello vorrebbe regalare un monolocale a mia figlia minorenne, e lasciarmi come madre l'usufrutto fino alla morte. La mia domanda è se io in un futuro dovessi avere problemi con i creditori l'usufrutto è pignorabile anche se mia figlia è minorenne, o è pignorabile da quando diventa maggiorenne?
RispondiGentile Ilona, in via teorica il diritto di usufrutto è sempre pignorabile, indipendentemente dall'età del nudo proprietario. Nella pratica, tuttavia, non è molto frequente che un creditore decida di pignorare un semplice usufrutto. Tuttavia, per rispondere al quesito, confermo la pignorabilità.
RispondiBuon pomeriggio, avrei gentilmente bisogno di un suo consiglio. Sei anni fa ho acquistato una casa con il mutuo e ora vorrei darla a tre miei nipoti, i quali sono figli di mio fratello e sono minorenni. Preciso che ho altri cinque nipoti di altri tre fratelli, ma la casa deve essere solo di loro tre. Il mutuo lo pago sempre io, ma, se dovessi chiedere un altro mutuo per comprarmi una casa per me, risulterebbe seconda casa? Non avrei, quindi, l'agevolazione? Grazie della sua risposta.
RispondiCara Concetta, l’agevolazione prima casa deve risultare per la coincidenza della proprietà con il pagamento del mutuo. Qualora la gentile lettrice cedesse la proprietà della prima casa ai nipoti, potrebbe continuare a pagare quel mutuo ma senza poter usufruire delle detrazioni per gli interessi passivi che, al contrario, potrebbero essere riconosciuti per l’acquisto della seconda casa che diventerebbe prima.
RispondiBuongiorno, posseggo il 50% della casa dove attualmente abita la mia ex moglie con i miei 2 figli minorenni; siamo separati legalmente e il mutuo è estinto. Volevo sapere se posso donare il mio 50% ai miei 2 figli minorenni in parti uguali o, in alternativa, se posso donarlo a mia mamma o a mia sorella. Se ciò è fattibile, la nuova casa che comprerò potrà risultare prima casa e potrò quindi usufruire delle agevolazioni? Grazie.
RispondiBuonasera, sapreste dirmi se è possibile avere un mutuo ristrutturazione su una casa intestata ad un minore? Non so se possa essere coinvolto il giudice tutelare e come andrebbe istruita la pratica. Fermo restando che potremmo intestarci il mutuo noi genitori con redditi da lavoro dipendente e una proprietà immobiliare senza ipoteche, per la quale, però, non è possibile ottenere un mutuo liquidità (così da ristrutturare l’altra) in quanto, anche se prima casa, sono affittate delle stanze con contratto transitorio di 12 mesi e la banca non lo concede. Grazie per le risposte.
RispondiSi, donando la porzione di immobile di sua proprietà potrà acquistare una nuova casa usufruendo delle agevolazioni prima casa. Per quando riguarda la scelta del donatario (la persona che riceve la quota in donazione), se negli accordi di separazione nulla è stato precisato, si può donare la casa a chi si vuole.
RispondiNon è possibile intestare un mutuo ad un minore, in quanto le banche richiedono la maggiore età come requisito. Il contratto di mutuo nel caso di acquisto dovrà essere intestato a chi materialmente pagherà le rate, quindi genitori o nonni. La conseguenza è che chi sottoscriverà il contratto non potrà detrarre le spese e gli interessi passivi del mutuo. Per il fisco, tra i requisiti per poter godere di questa agevolazione, è necessario che chi ha intestato il contratto di mutuo abbia anche la proprietà dell’immobile. Insomma, fino al compimento della maggiore età, il carico fiscale graverà su chi ha la patria potestà anche per le imposte, le quali saranno poi calcolate come seconda casa. Inoltre, anche le spese di ristrutturazione possono essere detratte solo se si risulta proprietario dell’immobile. E dunque siamo al discorso di partenza: la difficoltà di ottenere un finanziamento anche solo per ristrutturazione per un immobile che non è di proprietà.
RispondiBuongiorno, avrei bisogno di alcune informazioni. Io convivo con il mio compagno che non è padre di mio figlio in una casa di proprietà' del padre del mio compagno e della sua fidanzata. Ora la fidanzata vuole vendere ma lasciare l usufrutto a mio suocero; io e il mio compagno avremmo deciso di comprarla, il problema è che io non me la posso intestare, quindi vorrei sapere: 1. posso comprarla con mutuo ed intestarla per metà a mio figlio? 2. se c'è l'usufrutto di mio suocero ci sono dei problemi? 3. io che compro per donare metà della casa a mio figlio non ci devo mettere la residenza e la casa risulta intestata a mio figlio anche se l'acquisto con un mutuo è intestato a me per metà? Grazie della sua risposta.
RispondiCara Mina, la situazione proposta dal quesito è abbastanza complessa: si parla di nuda proprietà e non di proprietà per l’intero. Il mutuo per l’acquisto della nuda proprietà si ottiene a condizioni meno vantaggiose dell’acquisto della prima casa. Lei può anche decidere di non trasferire la residenza anche se il mutuo è intestato a lei perché non stiamo parlando di mutuo prima casa, ma per l’acquisto di nuda proprietà; se le alternative sono diverse, comunque consiglio di sentire un professionista per illustrare meglio le diverse opzioni che ha in mente.
RispondiBuongiorno, avrei gentilmente bisogno di un suo consiglio. Vorrei acquistare una casa in un Comune diverso dalla residenza del nucleo familiare, sono già intestatario di un'altra casa dove ho beneficiato delle agevolazioni prima casa e vorrei intestare la seconda casa ad uno dei miei due figli minorenni per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa, i miei dubbi sono i seguenti: 1.si può beneficiare delle agevolazioni prima casa intestandola al figlio minorenne? 2. posso portare io in seguito la residenza nella seconda casa? 3. posso far mettere nell'atto di acquisto l'usufrutto a vita? Grazie della sua risposta.
RispondiÈ possibile intestare un acquisto di immobile prima casa al figlio minorenne e usufruire delle agevolazioni sebbene a pagare sia il padre già intestatario di una prima casa. Una sentenza del 2018 ha confermato l’orientamento dell’Agenzia delle entrate presente in una circolare del 2005 la numero 38. La sentenza sottolinea che “Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” sono applicabili, nel concorso delle altre condizioni volute dalle norme, anche per gli acquisti di case non di lusso attribuiti al minore, in qualità di nudo proprietario, anche se i genitori di lui posseggano altre abitazioni nello stesso comune”.
RispondiBuonasera, nel caso di accensione del mutuo, ma casa intestata al figlio minore, l'ipoteca può essere messa lo stesso dalla banca o bisogna fornire altre garanzie? Grazie.
RispondiSalve, il 4 dicembre mio figlio è diventato maggiorenne. Il nonno, anni fa, gli aveva donato una casa e ovviamente non poteva risiedere lì in quanto minorenne, per cui noi genitori l'abbiamo inserita nella dichiarazione dei redditi e abbiamo pagato regolarmente l`Imu (ultimo saldo al 16.12.20). Ora, maggiorenne da più di un mese, può trasferire lì la residenza; mi chiedevo, in sede di dichiarazione redditi (rif.2020), dovrò considerarla ancora come seconda casa fino alla data del suo compleanno, ma a giugno, se ci mette la residenza, non dovremo più noi genitori pagare l`Imu, è corretto? Inoltre, essendo studente, conviene comunque intestare a lui le utenze anche se per un po' dovremo pagarle noi genitori? Ringrazio per la cortese risposta.
RispondiCara Tina, ricordiamo che tra gli adempimenti da porre in essere è necessario richiedere anche l’autorizzazione del giudice tutelare a intestare l’immobile al minore. Sarà la banca a indicare se necessario un supplemento di garanzie nella disamina dell’operazione che vede coinvolto un minore anche come titolare di mutuo. È una strada che gli istituti di credito non vedono particolarmente di buon occhio per i rischi legati a eventuali inadempienze ed è quindi possibile che richiedano garanzie ulteriori.
RispondiCara Giulia, la soluzione e il comportamento da lei prospettato mi sembrano corretti. Per quanto riguarda le utenze conviene che siano intestate a chi realmente risiede nell’immobile perché la società che eroga il servizio di solito applica tariffe ridotte per chi è residente rispetto a considerare un immobile seconda casa con l’eventuale rischio di un rilievo anche da parte dell’Agenzia delle Entrate nel caso di un controllo incrociato su proprietà e utenze.
RispondiBuonasera, con il ricavato di una vendita di un immobile di mia proprietà vorrei acquistare una casa per i miei figli che ancora non hanno la maggiore età. Il notaio mi ha detto che è possibile pagare il prezzo al venditore e intestare la casa ai minori senza ricorrere al giudice tutelare; è corretto? Grazie.
RispondiSì Giuseppe è corretto; lo schema a cui fa riferimento il notaio è quello della donazione indiretta: lei acquista con la liquidità l’immobile che poi donerà sempre nello stesso atto a suo figlio.
RispondiSalve, devo acquistare casa ed intestarla a mio figlio minorenne; le banche concedono un mutuo prima casa ai genitori anche se la stessa viene intestata al minore? Grazie.
RispondiCaro Domenico, le condizioni di agevolazioni fiscale prima casa sono riconosciute anche nel caso in cui l’immobile sia acquistato dai genitori per il proprio figlio minorenne. I genitori però dovranno avviare una procedura presso il giudice tutelare che si pronuncerà se l’acquisto è vantaggioso per il minorenne. Sarà sempre il giudice tutelare a valutare se l’indebitamento in caso di mutuo sia vantaggioso per il minore. Sul fronte fiscale l’Agenzia delle entrate con circolare n. 38/E del 2005 ha precisato che “L’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati, ovviamente in presenza di tutti i requisiti previsti, compreso quello della residenza”. La concessione del mutuo spetta alla discrezionalità della banca laddove siano rispettate le condizioni sopra indicate.
RispondiCaro Giuseppe, la prima casa si può vendere anche subito; il tempo per non perdere le agevolazioni è di cinque anni. Se si vende prima dei cinque anni si deve riacquistare un altro immobile da adibire prima casa entro l’anno altrimenti si decade dall’agevolazione.
RispondiBuongiorno, ma cosa accade se un minore con patrimoni così importanti (come case intestate) prematuramente decede? Grazie.
RispondiCara Chiara, se non ha fratelli succedono i genitori; se invece ci sono fratelli il codice civile prevede ripartizioni di quote tra i fratelli e i genitori.
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