Il mutuo per la casa donata

Sono pochi i fortunati che ricevono in donazione, magari da un lontano parente, una meravigliosa casa completamente ristrutturata. Nella maggior parte dei casi, invece, chi si ritrova un immobile con provenienza donativa deve fare i conti con molte difficoltà e complicazioni nel caso in cui decida di richiedere un mutuo per eseguire dei lavori all’interno della casa.

Le banche infatti, soprattutto in questo momento di crisi per il sistema bancario, difficilmente accendono un’ipoteca sugli immobili oggetto di donazione perché come tali possono essere impugnati dagli eredi. La revoca da parte del donante può essere eseguita fino a 10 anni dopo la morte del donatario o fino a 20 anni dalla firma dell’atto. Un tempo lunghissimo lungo il quale chi ha ricevuto la donazione può, quindi, trovarsi in una seria di difficoltà sia per ottenere un mutuo che per rivendere la casa, visto che difficilmente questa categoria di immobile trova spazio sul mercato.

Il motivo è semplice. La donazione è un atto che anticipa a tutti gli effetti la successione. E il nostro Codice Civile prevede, in proposito, norme molto puntuali sull’eredità. Per legge, infatti, va ai legittimari (vale a dire ai parenti più stretti come coniugi o figli) la quota dell’eredità, anche se ci sono un testamento o una donazione fatti in vita.

Può, così, accadere che gli eredi che ritengono di aver subito un torto, agiscano in giudizio attraverso un’azione di riduzione delle donazioni per ottenere la quota loro spettante. Un atto che può essere intrapreso anche da un erede che ancora non era nato all’atto della donazione. Non è, quindi, raro che un immobile a suo tempo donato possa tornare a far parte dell’eredità e che la persona che lo abbia ricevuto in donazione o lo abbia comprato debba addirittura restituirlo al legittimo erede.

Meglio non dimenticare che il giro di boa, cioè il tempo sufficiente a mettere al sicuro il donatario, resta quello dei 20 anni dalla trascrizione della donazione. Così come sancisce la legge n° 80 del 2005 che, modificando parzialmente l’articolo 563 del Codice Civile, impone che “decorsi venti anni dalla donazione e qualora nessuno abbia proposto opposizione, il bene donato circola liberamente, senza poter essere oggetto di pretese ereditarie”. In altre parole, solo dopo aver superato questo periodo - anche se il donante è ancora in vita - i legittimari non possono più impugnare l’atto.

Una certezza temporale che, tuttavia, non tranquillizza a sufficienza le banche che continuano a vedere negli immobili donati un serio pericolo. Queste case non risultano, infatti, libere da ogni vincolo e fino ad un ventennio gli istituti non sono tutelati perché l’ipoteca potrebbe perdere il suo valore di fronte alle pretese degli eredi legittimi.

È però anche vero che difficile non significa impossibile. Le banche possono, infatti, decidere di concedere ugualmente un mutuo su un immobile donato quando ci sono le giuste condizioni. Si tratta, ad esempio, di chiedere al donante di cointestarsi il mutuo o di fargli prestare la fideiussione nella vendita così che, in caso di azione legale, i diritti vantati compenseranno i danni economici derivanti dall’azione giudiziaria. Un esborso di soldi che il più delle volte blocca la richiesta di restituzione dell’immobile.

Per quanti, infine, riuscissero ad ottenere un mutuo ipotecario per finanziare i lavori di ristrutturazione sulla prima casa ricevuta in donazione ci sono buone notizie: è sempre possibile detrarre gli interessi passivi.

Secondo le disposizioni, infatti, non importa che l’immobile sia arrivato in possesso a titolo gratuito. Per usufruire dell’agevolazione fiscale la condizione indispensabile è che la stipula del contratto avvenga nei 6 mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi all’inizio dei lavori. Ricordando altresì che la ristrutturazione deve essere completata entro il termine previsto dall’autorizzazione amministrativa, salvo proroghe.

2 marzo 2012 di

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Commenti

  • T Tessa2013-07-01 22:35:19

    Salve, avrei una questione da sottoporle. Il mio compagno vorrebbe procedere con la donazione di un appartamentino in mio favore. Su tale immobile è ad oggi legato un mutuo ipotecario. La sua intenzione sarebbe quella di lasciare il mutuo intestato a suo nome, continuando a pagarlo regolarmente. E' un'operazione fattibile? Grazie.

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  • P Patrizia De Rubertis2013-07-15 10:18:18

    Cara Tessa, il mutuo, come la donazione, sono contratti tra le parti e non possono essere modificati se non alla presenza di un notaio. Il consiglio è di rivolgersi a quello di fiducia visto che la donazione deve essere fatta per atto pubblico, ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni, pena la nullità.

    Rispondi
  • L Livia2013-11-08 10:41:35

    Salve, ho appena scoperto che la casa che vorrei comprare è stata oggetto di donazione. Il caso è: madre con due figli A e B. Madre e figlio B donano la casa a figlio A nel 1991. Nel 2010 madre muore e figlio B stipula un atto di rinuncia alla riduzione. Figlio A mette la casa in vendita e figlio B a detta dell'agenzia immobiliare è scapolo senza figli. Esiste il rischio che qualche legittimario di figlio B di cui non conosco l'esistenza possa esercitare l'azione di riduzione entro 10 anni dalla morte di figlio B, ho capito bene? E l'eventuale azione si risolverebbe con la restituzione dell'intero immobile o di una quota equivalente alla sua spettanza? Grazie.

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  • F Floriana Liuni2013-11-13 16:15:16

    Buongiorno Livia, nel suo caso, se il figlio B è davvero senza eredi, tutto dovrebbe essere tranquillo, e inoltre, come giustamente lei fa notare, la riduzione decade dopo 10 anni. Se in questo lasso di tempo dovesse però presentarsi qualcuno, ovviamente potrebbe rivalersi solo per la sua quota di spettanza, ma comunque le creerebbe qualche grattacapo. In quel caso lei, non volendo e non potendo ovviamente restituire in natura la fetta di immobile di competenza di questo erede, dovrebbe pagargli però l’equivalente in denaro. Per le info sul meccanismo di riduzione e donazione le consiglio di visitare questo link: http://www.notariato.it/it/servizi-utenti/cittadino/tuo-patrimonio/donazioni/successione-donazione.html. In più, l’articolo del codice civile che le interessa è il 538 del libro secondo sulle successioni.

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  • m maria grazia2013-12-16 01:39:29

    Salve sono una mamma divorziata che in fase di divorzio ha donato la casa alle due figlie minorenni. La casa era soltanto mia ed ora sono usufruttuaria di questa casa che ho intestato alle mie figlie. Visto che ho perso il lavoro posso chiede un prestito alla banca che non superi i 10000 euro dando come garanzia la casa della quale sono usufruttuaria ?

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  • F Floriana Liuni2014-01-08 10:43:51

    Buongiorno, teoricamente sì infatti da articolo 2810 del codice civile i beni in usufrutto sono "capaci di ipoteca". Tuttavia il solo usufrutto non garantisce alla banca la possibilità di rivalersi in caso di eventuale insolvenza, quindi serve la firma anche del nudo proprietario, in questo caso delle sue figlie.

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  • m mary2014-06-26 23:03:50

    Salve. La banca mi ha negato un mutuo per ristrutturazione, dato che la casa oggetto di ipoteca mi è venuta in eredità da mia madre, tranne una piccola porzione che mi è stata donata da mio padre. (La sua quota di eredità della casa). Premetto che siamo 4 figli e che mio padre ha donato a tutti noi le sue quote di proprietà dei vari immobili in parti uguali. La stessa banca è convinta che non avrò mai problemi con quel tipo di donazione, ma che l'ufficio mutui non ne vuole sapere. Cosa mi consiglia? Io avrei pensato di fare una rinuncia alla donazione e poi comprare quella porzione di immobile. Grazie.

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  • F Floriana Liuni2014-07-04 10:39:42

    Buongiorno Mary, la difficoltà probabilmente nasce dal fatto che esiste un rischio di rivalsa da parte degli eredi sulla porzione donata. Acquistare la porzione potrebbe essere una soluzione, previo consenso dei coeredi. Oppure potrebbe verificare la possibilità di redigere un atto dal quale risulti che i coeredi si impegnano a non vantare alcun diritto sulla sua porzione donata.

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  • F Fabrizio2014-08-26 22:18:18

    Buonasera, se la casa viene donata ad un figlio unico (che non ha fratelli), vale ugualmente il fatto che la casa non è ipotecabile? Grazie

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2014-09-10 16:38:14

    Caro Fabrizio, in teoria la casa donata è ipotecabile tranquillamente, il problema è che le banche raramente l’accettano perché potrebbe essere oggetto di impugnabilità da parte di altri eredi. Se fate presente alla banca che vostro figlio non ha fratelli e che non esistono altri eredi che potrebbero creare problemi, potrebbe essere un punto a vostro favore.

    Rispondi
  • S Stefania 2014-10-13 13:55:25

    Buongiorno. Immobile derivante dall'eredità della mamma del 1992 (50% diviso tra padre e figlio, unici eredi), nel 2006 il padre dona i 3/4 al figlio. Potrebbero esserci problemi con la richiesta di mutuo? Grazie

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2014-10-20 17:16:02

    Cara Stefania, dalla situazione che mi descrive non vedo quali problemi potrebbero sorgere.

    Rispondi
  • A Angela2014-11-06 10:11:46

    Buongiorno, genitori sposati in separazione dei beni, fanno due figli: M e F. Moglie eredita appartamento A e 50% appartamento B, l'altro 50% appartamento B ereditato dal di lei fratello. Marito acquista 50% appartamento B del fratello della moglie con compravendita. Nel 2001 i genitori donano: Madre dona 100% appartamento A al figlio M. Madre e padre donano i rispettivi 50% per un totale di 100% appartamento B alla figlia F. Gli appartamenti A e B si equivalgono essendo identici e nello stesso stabile. 2009 muore padre. 2011 muore figlia F. e appartamento B va in successione al di lei figlio C, unico erede. Ora il figlio M. vuole vendere appartamento A. C'è il compratore ma le banche non erogano mutuo per la provenienza donativa dell'immobile. Guaio! Soluzioni? L'appartamento A risulta donato esclusivamente dalla madre vivente al figlio M. Nel caso di rinuncia della donazione e acquisto per compravendita alla donataria, quanto potrebbe essere la somma da versare dato che l'immobile aveva rendita catastale di quattro milioni e quattrocentomila lire nel 2001, anno della trascrizione delle donazioni? É una soluzione possibile? Alternative per vendere rendendo sicuro il nostro compratore? Grazie infinite per l'eventuale risposta.

    Rispondi
  • g giorgio2014-11-22 13:54:21

    chiedo informazioni per ottenere un mutuo di ristrutturazione su un immobile di proprietà di mia moglie pervenutogli tramite donazione circa un anno fa.

    Rispondi
  • m maddalena2015-04-19 21:08:32

    Salve, sto per andare in banca a chiedere un mutuo per la ristrutturazione prima casa; il problema è veramente antipatico in quanto la banca mi ha chiesto l'ipoteca sull'immobile. Il fatto è che l'immobile di 85 mq l'ho ricevuto per donazione dalla stessa e l'altra metà di 55 mq appartenuta allo zio mi è stata intestata per testamento in pratica i due immobili sono uno accanto all'altro basterà solo rompere un muro per renderlo unico, il punto è che del secondo immobile sono proprietaria del settantacinque per cento l'altra piccola quota è di proprietà di altri parenti .la mia domanda è questa la banca mi concederà il mutuo vista la delicata situazione. Aspetto con ansia una risposta, grazie

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2015-04-22 15:03:22

    Cara Maddalena, capisco la delicatezza del problema, ma proprio per questa ragione non mi è possibile fare previsioni su quello che la banca potrebbe considerare conveniente fare con questa situazione. La cosa migliore da fare per lei è di recarsi presso la sua filiale ed esporre il caso, valutando insieme la migliore soluzione.

    Rispondi
  • V Vans2015-04-29 13:13:00

    Buongiorno, pochi mesi fa ho ricevuto in eredità (testamentaria) da uno zio vedovo e senza figli una casa (quindi risulto l'unico erede), io sono sposato e ora vorrei donarla alla mia unica figlia, secondo lei avrà poi difficoltà nel richiedere il mutuo per la ristrutturazione, anche se non vi sono altri eredi, se non mia moglie, che possano creare problemi ? Grazie mille e buon lavoro

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  • d davide navarra2015-04-30 19:45:39

    Ho intenzione di donare un immobile al 100% ai miei figli, su questo immobile è acceso un mutuo ventennale e stiamo facendo lavori di ristrutturazione, vorrei sapere che io posso detrarre i soldi versati per gli interessi passivi e per la ristrutturazione dell'immobile bonus casa decennale, fino al momento della donazione e se successivamente i miei figli potranno detrarli loro al mio posto, grazie.

    Rispondi
  • F FANNY2015-05-04 15:34:30

    Due coniugi in comunione di beni, con due figli maggiorenni, sono proprietari di un appartamento. Muore la coniuge (1999)e il suo 50% dell'appartamento viene suddiviso, secondo la legittima, tra marito e figli. I due figli, nello stesso anno (1999) donano al padre la loro parte, per cui il padre ne è il proprietario al 100%. Successivamente muore il padre nel 2008 (proprietario anche di altri immobili), ed in sede di suddivisione dei beni l’appartamento in questione viene ereditato al 100% dalla figlia che, sposata con prole, ha messo in vendita l’appartamento. Posso comprare l’appartamento senza alcun rischio di rivendicazione, pur non essendo passati 20 anni dalla donazione? È per caso possibile fare un atto pubblico di revoca di eventuali diritti pur essendo in vita ancora l'attuale legittima proprietaria? Grazie.

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2015-05-04 17:16:18

    Gentile Vans, non vedo quali difficoltà potrebbero sorgere, a meno che la situazione di sua figlia non sia di sufficiente garanzia per la banca che sceglierete per chiedere il finanziamento (ma questo dipende solo dalla banca stessa...). Se poi la casa risulterà l'abitazione principale di sua figlia, potranno essere chieste anche le agevolazioni relative.

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2015-05-08 14:29:49

    Gentilissima Fanny, solitamente donazioni, eredità e quant’altro sono atti che vengono messi nero su bianco, quindi, in presenza di documenti che certificano l’avvenuta donazione, l’eredità al 100% dell’appartamento da parte della figlia (con l’esclusione degli altri figli che, immagino, saranno stati d’accordo) e l’atto di vendita dell’appartamento, non dovrebbero esserci problemi. Se ha ancora dei dubbi, provi a chiedere una scrittura privata nella quale si certifica che tutti gli eredi sono concordi con la vendita dell’appartamento e che non hanno rivendicazioni da fare.

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2015-05-08 14:36:51

    Caro Davide, per la prima parte della domanda la risposta è sì. Per la seconda parte, i suoi figli potranno detrarre se il mutuo sarà intestato a loro.

    Rispondi
  • C Cezarina2015-05-15 00:43:03

    Salve, vorrei avere alcune informazioni se possibile , mi spiego, la mia casa ( sulla quale grava un mutuo prima casa) sta attaccata ad un altro immobile che da qualche mese e in vendita, io vorrei acquistarla per poi unirla con la mia in modo da poter poi chiedere una sostituzione del mutuo con liquidità aggiuntiva ( che mi servirà per togliere un eventuale prestito che avrò fatto per acquistarla) . Questa casa è stata lasciata con testamento da una signora sola senza marito e figli quindi senza eredi diretti ( ha delle cugine e nipoti ) alla sua badante come compenso per averla accudita per tanti anni. Ora la mia paura è questa, la banca mi farà storie per il mutuo visto la provenienza di questo immobile? In più io quali rischi corro acquistandolo? Vi prego di rispondermi! Grazie mille!

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2015-05-20 10:46:01

    Cara Cezarina, ammesso che la signora voglia vendere la casa, l’ottimo sarebbe avere un documento in cui gli eredi della signora defunta dichiarano di non voler contestare il testamento. Consulti però la sua banca, che meglio di chiunque può ragguagliarla sulle garanzie richieste.

    Rispondi
  • L Luca2015-06-19 08:45:20

    Buongiorno, avrei bisogno di un' informazione: Mia moglie ha ricevuto in donazione da suo zio nel 2012 un immobile sul quale abbiamo fatto dei lavori di ristrutturazione e risanamento energetico. Lo zio e la zia non hanno figli ma lo zio 85enne ha dei fratelli che a loro volta hanno dei figli. Per fare i lavori abbiamo ricevuto un mutuo della banca che stiamo tuttora pagando anche con l'aiuto dei vari bonus fiscali (50% e 55%). Lo zio oltre alla donazione ha fatto un testamento che in caso di morte intende passare l'immobile a mia moglie. La mia domanda è possono i fratelli dello zio e/o i figli dei suoi fratelli in caso di morte dello zio impugnare la legittima e crearci problemi? In caso affermativo posso io marito assieme a mia moglie chiedere eventuali risarcimenti per i miglioramenti eseguiti sull'immobile nell'ambito dei lavori eseguiti? Grazie mille

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2015-06-24 16:31:44

    Gentile Luca, in assenza di testamento o in caso di testamento non valido, la successione dei beni del defunto riguarda, nell’ordine, il coniuge, i discendenti (figli), gli ascendenti (genitori), i collaterali (fratelli), gli altri parenti, e lo Stato. E’ quindi probabile che i fratelli dello zio di sua moglie possano farle delle difficoltà, in quanto parenti di grado più prossimo rispetto, appunto, a sua moglie. A quanto capisco, però, l’immobile è già passato di proprietà a sua moglie attraverso una donazione fatta da suo zio, ancora in vita, quindi in questo caso non ci dovrebbero essere problemi. Se permangono dei dubbi, vi consiglio però di redigere almeno una scrittura privata davanti ad un notaio, nella quale o i fratelli dello zio di sua moglie si impegnino a lasciarle l’immobile, o si impegnino a risarcire le spese che avete sostenuto per ristrutturarlo.

    Rispondi
  • A Alessio Maffei2015-06-30 17:37:54

    Buongiorno, avrei intenzione di acquistare un immobile proveniente da donazione, avvenuta due anni fa a seguito della morte del donante. Ad oggi, pur essendo la proprietaria l'unica erede in vita della donante, nessuna banca ha accettato l'erogazione del mutuo. Esistono, oltre ai metodi succitati, altri escamotage plausibili? Grazie mille, Alessio

    Rispondi
  • c cristina2015-07-03 11:21:34

    Buongiorno, con mia sorella abbiamo costruito una bifamiliare su terreno donato, siamo riuscite ad ottenere un mutuo per ciascuna, purtroppo però come succede spesso, la cifra non ci è bastata, abbiamo provato a chiedere un altro mutuo che chiudesse quello in atto e ne aprisse un altro, dandoci la liquidità che ci manca, ma anche la banca con cui siamo attualmente debitrici ci ha risposto negativamente. non possiamo rinunciare alla donazione perché costruendo, la natura del bene è cambiata ed ora non riusciamo a venirne fuori. Avete qualche consiglio? Grazie

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2015-07-07 17:27:45

    Caro Alessio, le suggerirei di stendere, d’accordo con l’erede, un atto notarile da presentare alla banca dal quale risulti che lei è, appunto, l’unica erede in vita e che si impegna a rinunciare a qualsiasi rivendicazione futura.

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2015-07-08 14:42:24

    Cara Cristina, potreste mettere in vendita l’immobile gravato dal mutuo, attraverso la formula della vendita con accollo del mutuo, ma ciò vorrebbe dire trovare qualcuno che si prendesse carico di estinguere il mutuo al posto vostro. Attenzione, poi, a definire in sede di contratto che l’accollo del mutuo deve essere liberatorio, ovvero liberare lei e sua sorella dall’obbligo di estinguerlo, per trasferire tale obbligo al nuovo eventuale acquirente.

    Rispondi
  • L Laura Berloffa2015-08-16 22:12:30

    Salve, ho ricevuto in donazione dai miei genitori un'appartamento da ristrutturare. Avendo una sorella, la quale in donazione non ha ancora ricevuto nulla, la banca mi nega un mutuo ipotecario. Nel caso in cui mia sorella firmasse un atto notarile in cui in futuro si impegna a non rivalersi sulla parte che mi è stata donata, questo atto sarebbe sufficiente alla banca come garanzia per il mutuo ipotecario? Grazie

    Rispondi
  • d denis2015-08-18 15:12:05

    salve,avrei una domanda da porvi.Sto acquistando un appartamento che sorge su un terreno ricevuto in donazione.il donante è morto da appena un anno ma,mi è stato detto,che tutti gli ereditari hanno firmato un atto notarile in cui rinunciano a qualsiasi rivendicazione futura.ecco,volevo sapere se con questo documento riuscirò ad ottenere un mutuo o se invece troverò molte resistenze

    Rispondi
  • c christian2015-08-20 18:13:32

    Buona sera,sto acquistando casa che proviene da donazione di area edificabile,i donanti sono morti 8 anni fa,i donatori non vogliono chiedere ai 3 fratelli la rinuncia all azione di riduzione perche ognuno di loro ha avuto la sua parte nel 1980,mi sa dire quale banca puo accettare questa situazione per accedere al mutuo?Grazie

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2015-09-07 18:15:09

    Caro Christian, purtroppo non sono in grado di prevedere come ogni banca possa accogliere le più svariate situazioni dei mutuatari. Le conviene consultarne alcune esponendo la situazione e tastare il terreno, tenendo presente che ogni istituto di credito concede finanziamenti solo se le garanzie gli sembrano solide. Certo, avere un documento notarile firmato dagli eredi sarebbe una condizione ottimale.

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2015-09-07 18:15:29

    Caro Denis, in linea di principio credo che, con un documento di quel tipo in mano, sarà difficile per una banca trovare una scusa per non concederle il mutuo. Ci faccia sapere.

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2015-09-07 18:15:53

    Cara Laura, in linea di principio sì. Provi però, magari, a chiedere direttamente alla banca di quale documento ha bisogno per sentirsi garantita, e cerchi poi di procurarselo. In bocca al lupo.

    Rispondi
  • L Lorenzo2016-01-09 13:19:22

    Buongiorno sono Lorenzo ho visionato un immobile da acquistare come prima casa ed è venuto fuori che i proprietari hanno ricevuto in donazione dalla nonna la suddetta casa con atto notarile del 2009 dove il figlio della signora e i nipoti rinunciano all’immobile. La signora è morta da 2 anni e mi hanno spiegato (e ho letto) che ci sono due problematiche; quella dei 10 anni e dei 20 anni per poter accedere al mutuo. Vorrei sapere se c’è una via d’uscita o se dipende da caso a caso. Al momento in cui dovessi trovare una banca disposta ad erogarmi il mutuo, se poi in caso fra 4 5 anni spuntasse un figlio che al momento non c è sarei obbligato a restituire l immobile? La ringrazio e attendo una sua risposta.

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2016-01-12 16:15:07

    Caro Lorenzo in effetti per una questione di maggiore garanzia le banche preferiscono attendere i 10 anni dalla morte del donante, in assenza di azioni legali da parte degli eredi, e i 20 anni da quando la donazione è avvenuta. Tuttavia, in presenza di un atto formale di rinuncia da parte degli eredi, non dovrebbero esserci problemi. Si sinceri solo che non esistano altri eredi “nascosti” che non hanno firmato alcuna rinuncia e che potrebbero creare problemi in seguito.

    Rispondi
  • A ADELE2016-03-07 13:23:34

    Salve vorrei farvi una domanda e naturalmente vorrei se è possibile un consiglio. L’anno scorso mio marito di cui abbiamo la separazione dei beni ha dato in donazione un'immobile alla figlia, precedentemente questo immobile era stato dato in donazione dal padre, poi mio marito nel 2000 ha venduto la casa alla sorella dopo una separazione con l'altra moglie attualmente divorziati da 4 anni. La figlia dopo vari tentativi con le banche fino ad oggi non hanno concesso un mutuo per ristrutturazione. Adesso la figlia chiede al padre di fare da garante per il mutuo ma lui non vuole per vari motivi. Quello che io vi chiedo ma da garante può farlo solo il padre o altri con i requisiti adatti, e se mio marito dovesse accettare di fare da garante dovrei firmare anche io anche se abbiamo la separazione dei beni? Grazie attendo una vostra risposta. Distinti saluti.

    Rispondi
  • S Silvy2016-03-09 12:37:45

    Buongiorno, avrei bisogno di un consiglio. Siamo in trattativa per l'acquisto di una abitazione; il proprietario l'ha ricevuta in donazione dal padre qualche anno fa. E' figlio unico, non è coniugato ma ha un figlio. Il donante e la moglie sono ancora in vita. Possono esserci resistenze da parte della banca per concedere il mutuo per l'acquisto? Cosa dovremmo chiedere al proprietario per garantirci e facilitare la concessione del mutuo?

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2016-03-11 11:54:08

    Cara Adele, Il garante può essere chiunque presenti i requisiti e sia disposto ad accollarsi l'onere. In caso suo marito volesse farlo, la decisione sarebbe soltanto sua

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2016-03-18 11:28:03

    Cara Silvy, le consiglio di chiedere almeno una scrittura privata nella quale i possibili eredi dichiarano di rinunciare ad eventuali rivalse sull'immobile.

    Rispondi
  • S Silvy2016-03-21 19:52:11

    Grazie per la risposta! Una sola precisazione: consiglia una scrittura privata da parte dei possibili eredi... parliamo quindi della moglie del donante? Riepilogo sinteticamente: i soggetti interessati sono il padre (donante), il figlio (unico, che ha ricevuto il bene, non coniugato ma con un figlio minorenne) e la madre dell'attuale proprietario, coniuge del donante. Sarebbe solo quest'ultima quindi a dover fare la dichiarazione? Grazie ancora!

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2016-03-29 16:57:10

    Cara Silvy, i possibili eredi sono tutti coloro che in un modo o nell'altro potrebbero rivalersi sul bene un domani. A scanso di equivoci, farei chiarire per iscritto anche la posizione del figlio. Non si sa mai.

    Rispondi
  • P PAOLA ROSSI2016-05-30 12:41:48

    Buongiorno, ho ricevuto in donazione nel 2006 un fabbricato (destinazione d'uso magazzino). Ho presentato al Comune un progetto di ristrutturazione per uso abitativo (cambio d'uso) nel 2007 al quale è succeduto un mutuo per ristrutturazione. La ristrutturazione è terminata nel 2015 dopo varie proroghe per terminare i lavori. L'agibilità e abitabilità e relativo cambio di residenza è avvenuto a maggio 2015. Mi chiedo se posso con la dichiarazione dei redditi 730 di quest'anno cominciare a scaricare gli interessi del mutuo e se è necessario presentare tutta la documentazione. Ringrazio della cortese risposta. Paola

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2016-06-07 09:49:17

    Gentile Paola, essendo ormai passato oltre un anno direi di si.

    Rispondi
  • N Nicola2016-06-23 14:20:07

    Salve, mia moglie ha avuto un'abitazione per donazione da sua madre, avuta la proprietà abbiamo stipulato un mutuo per ristrutturazione per il quale un commercialista ci ha detto che non è possibile recuperare gli interessi passivi in quanto non acquistata ma donata. Può darmi notizie in merito ed eventualmente indicarmi qualche riferimento normativo che mi vieta o autorizza a scaricarmi gli interessi passivi. Cordiali saluti Nicola Buongiorno.

    Rispondi
  • F Floriana Liuni2016-06-27 14:17:34

    Caro Nicola, a quanto mi risulta la provenienza dell'immobile non conta, l'importante è che sia adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori, che il mutuo sia stato stipulato entro sei mesi prima o diciotto mesi dopo la data di inizio lavori e che il contratto di mutuo sia stipulato da quello che poi sarà il proprietario. Mi riferisco alla pagina 25 del documento dello scorso marzo dell'agenzia delle entrate che trova qui: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf

    Rispondi
  • F Falletti pamela2016-08-23 16:48:13

    Buongiorno, avrei bisogno di un consiglio. Vorrei ristrutturare una vecchia stalla (intestata ora a mia nonna, mio papà e ai miei 2 zii) io non sono sposata, ma convivo e non ho una busta paga. Il mio compagno ha un lavoro fisso. Secondo voi è possibile che passino il mutuo intestato al mio compagno per la ristrutturazione di una stalla intestata a gran parte della mia famiglia? Vorrei farla come casa. Grazie

    Rispondi
  • s stella2016-09-05 18:39:09

    Salve, mio padre è proprietario di una casa al grezzo che vorrebbe donarmi. Siamo due figli ma mio fratello non è interessato. Io e il mio ragazzo vorremmo finire la casa facendo un mutuo per ristrutturazione o SAL ma non sappiamo quali sono le difficoltà. E' necessario che mio fratello firmi un atto notarile con cui rinuncia a qualsiasi rivalsa sull'immobile? ed è necessario che io chieda a mio padre di cointestare il mutuo che vorremmo fare? Vi ringrazio.. ho davvero tanta confusione a cui rimediare!

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  • F Floriana Liuni2016-09-30 11:54:07

    Gentile Pamela, se la sua intenzione è quella di adibire la stalla, una volta ristrutturata, ad abitazione principale per lei e per il suo compagno, non credo che la banca avrà problemi a concedere un mutuo al suo compagno, magari anche con le agevolazioni prima casa purché entro i termini stabiliti venga acquisita l’abitabilità e voi poniate la vostra residenza nell’immobile. Resta da capire a chi, poi, tale edificio sarà intestato, perché questo potrebbe creare malintesi in futuro. Soprattutto, le consiglio di fare molta attenzione prima di far intestare un mutuo al suo compagno, a meno che la vostra posizione non sia più che consolidata e possibilmente che la vostra convivenza non sia riconosciuta dalla legge.

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  • F Floriana Liuni2016-09-30 11:54:35

    Gentile Stella, l’atto notarile firmato da suo fratello sarebbe cosa buona e giusta per evitare che in futuro ci siano fraintendimenti sulle eredità, quindi ve lo consiglio fortemente. Quanto alla contestazione del mutuo, dipende dalla vostra disponibilità economica. Le consiglio di leggere l’articolo che trova a questo link, poi nel caso torni a scriverci: http://www.mutui.it/mutuando/mutuo-cointestato-e-detrazioni.html

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  • I Irene2016-12-02 16:20:38

    Buonasera, volevo fare una domanda. Ho ricevuto in donazione un immobile dal nonno di mio marito, ora vorremmo chiedere un mutuo di ristrutturazione a nome di mio marito perché dei due ha buste paga e contratto a tempo indeterminato. Sappiamo che le banche in caso di donazioni sono restie a concedere mutui, devo precisare che gli unici due eredi legittimi sono mio marito (che intesterebbe il mutuo a suo nome) e uno zio che però è incapace di intendere e di volere. Secondo lei potremmo avere qualche probabilità di ottenere il mutuo?

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  • s simonetta2016-12-28 07:39:56

    Salve, ho ricevuto in donazione da mio figlio l'appartamento dove risiedo. Cosa devo fare per accedere ad un mutuo surroga?

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  • F Floriana Liuni2017-01-03 16:37:25

    Cara Simonetta, se, immagino, sull'appartamento c'era già un mutuo che lei deve modificare, dovrà recarsi presso la banca erogatrice spiegando la situazione e valutando le offerte che le proporranno.

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  • F Floriana Liuni2017-01-03 16:53:19

    Gentile Irene, per rassicurare la banca occorrerebbe almeno una scrittura privata convalidata da un notaio in cui gli eredi oltre a suo marito dichiarano che non impugneranno mai la donazione. Essendo suo zio incapace di intendere e volere, suppongo che avrà un tutore, quindi servirà la dichiarazione del tutore

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  • A ASARIA PICCI2017-03-18 08:14:05

    Buongiorno, ci troviamo in una situazione piena di dubbi. Mio suocero ha donato un fabbricato a mio marito e nell'atto di mutuo lui (mio suocero) ha fatto da garante a questo mutuo con noi unici intestatari del mutuo. C’é una sorella di mio marito non sposata che vive con loro. Mio suocero muore 7 anni fa, si svolge la successione e mio marito rinuncia a tutta la proprietà, ma la sorella per negligenza del geometra non firma nessuna rinuncia della nostra casa donata anni prima. Il valore della proprietà ora di mia cognata è di gran lunga superiore al valore del fabbricato donato a mio marito; chiediamo una riduzione di interessi di mutuo e la banca ci chiede la firma di mio suocero che ovviamente deceduto non può. Mia cognata e mia suocera possono crearci problemi sia sul lato bancario del mutuo e sia sulla rivalsa di quella donazione fatta da mio suocero. Ribadisco è stata fatta la successione e mio marito ha rinunciato a tutto. Il geometra ha qualche responsabilità' in merito? Mi scuso se non sono stata chiara.

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  • F Floriana Liuni2017-03-23 17:34:18

    Cara Asaria, se voi avete chiesto una rinegoziazione del mutuo, ed è necessaria la firma del suocero, garante ma deceduto, significa che a firmare dovranno essere necessariamente gli eredi di suo suocero, quindi la sorella di suo marito e sua suocera. In secondo luogo, se la rinuncia di sua sorella sul fabbricato a voi donato non è stata fatta in sede di successione, potete sempre farla ora. La domanda vera che lei si deve porre è: sua suocera e sua cognata hanno qualche ragione per non voler accontentare queste vostre legittime richieste? Le auguro che la risposta sia negativa.

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  • G Giancarlo2017-04-10 13:30:10

    Salve, ho intenzione di comprare una casa, logicamente chiedendo un mutuo. Volevo sapere se mi concedono il mutuo perché questa casa è stata ereditata dall'attuale proprietario.

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  • F Floriana Liuni2017-04-26 14:15:34

    Gentile Giancarlo, se l'attuale proprietario mette in vendita la casa non vedo quale problema ci sia. Sarebbe magari più sicuro che chi le vende la casa si facca fare una liberatoria da eventuali altri eredi, per certificare che questi siano d'accordo con la vendita e rinuncino a rivalersi in futuro.

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  • P Paolo2017-09-12 15:04:33

    Salve, i miei genitori stanno per farmi la donazione di un appartamento che per andarci ad abitare dovrei ristrutturare e quindi chiedere un mutuo, siamo 3 fratelli e da quanto ho letto potrebbero esserci negazioni da parte della banca, come potrei fare per poter ricevere il mutuo senza problemi? Mi hanno parlato di una certa assicurazione chiamata "donazione sicura" sapete dirmi qualcosa? Consigli?? Grazie

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  • F Floriana Liuni2017-09-15 09:46:13

    Gentile Paolo, per evitare qualsiasi futura rivalsa da parte dei suoi fratelli le consiglio di far loro firmare, davanti al notaio, una liberatoria che attesti che non si faranno mai avanti per contestare la donazione. Dopodichè credo che la sua banca avrà le proprie garanzie da chiederle per la stipula del mutuo per ristrutturazione.

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  • S Stefano2017-10-04 08:57:39

    Buongiorno, i miei sono separati e io sono figlio unico. Hanno lasciato a me l’appartamento in cui abitavamo tutti insieme e stiamo pensando alla donazione da parte di entrambi poiché sono proprietari al 50%. Sulla casa in questione è acceso un mutuo anch’esso a loro cointestato. La mia domanda è: visto che questa è l’idea, possono donarmi la casa, continuando a pagare loro il mutuo? Inoltre, se in un futuro non dovessi accettare l’eredità dei miei genitori, la donazione resterebbe valida? Grazie mille

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  • F Floriana Liuni2017-10-09 15:28:25

    Caro Stefano, essere intestatari di un mutuo non implica necessariamente l'essere anche proprietari di casa, quindi le due cose possono essere separate: i tuoi genitori possono continuare a pagare il mutuo pur non essendo proprietari, anche se in questo caso nessuno potrà più scaricare gli interessi passivi in sede di dichiarazione dei redditi. Inoltre, la donazione viene fatta in vita, quindi non rientrerebbe nell'eventuale eredità rifiutata.

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  • M Mena2017-11-17 14:47:05

    Buonasera, volevo farle questa domanda: quando io e mio marito acquistammo la prima casa in comunione dei beni, gli intestatari del mutuo erano mio marito e mio suocero. Dopo qualche anno ho scoperto che mio suocero si era tolto dal mutuo. Cosa comporta questa cosa in caso di divorzio?

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  • B Bernardino 2017-11-26 17:06:35

    Mio padre ha chiesto un mutuo per liquidità con la sua pensione e usando come garanzia la casa di sua proprietà, avuta in donazione dai suoi genitori 15 anni fa, per la quale sempre mio padre ha pagato due quote ai suoi due fratelli e rinunciato all'altra parte di eredità. La banca mi comunica che potrebbero esserci problemi non essendo trascorsi i vent'anni. Mi chiedo come sia possibile se sull'atto notarile c'è scritto esplicitamente che venivano liquidati i fratelli. Ha qualche speranza che la banca possa erogare comunque il mutuo alla luce di quanto scritto?

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  • F Floriana Liuni2017-11-27 15:27:08

    Gentile Mena, dato che lei in ogni caso non era intestataria del mutuo, il fatto che suo suocero sia intestatario o meno poco cambia. Ciò che accade in caso di divorzio può leggerlo qui: https://www.mutui.it/mutuando/mutui-e-separazione.html

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  • F Floriana Liuni2017-11-28 17:43:38

    Gentile Bernardino, in teoria non dovrebbero esserci problemi, dato che la liquidazione è avvenuta e documentata. Ma se la banca fa ancora difficoltà magari può essere d'aiuto redigere una scrittura privata, convalidata dal notaio, in cui i fratelli si impegnano a non impugnare la donazione.

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  • L Laura2018-03-05 21:53:30

    Volevo chiedere un'informazione: io e il mio compagno vorremmo accendere un mutuo per ristrutturare una casa che ci vorrebbe dare in donazione sua madre. Su questa casa c'è però in atto un mutuo di ancora 10 anni che vorrebbe andare avanti a pagare lei. È possibile usufruire di questi incentivi senza doverci accollare anche il mutuo in essere, ma solo pagando quello per la ristrutturazione?

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  • F Floriana Liuni2018-04-06 15:26:20

    Gentile Laura, il mutuo ristrutturazione è cosa separata dal mutuo acquisto, per cui la cosa dovrebbe essere fattibile. Consultate la banca per maggiore sicurezza e per avere tutti i particolari.

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  • M MARCO2018-07-20 17:23:38

    Buongiorno, ho acquistato una seconda casa facendo un mutuo ipotecario. La casa è stata poi donata ai miei figli. Il mutuo continuo a pagarlo io, ma vorrei chiedere la surroga. E' possibile?

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  • V Valerio Stroppa2018-08-09 16:17:21

    Gentile Marco, nell’ipotesi prospettata non vi sono ostacoli alla richiesta della surroga (portabilità del mutuo) presso un’altra banca.

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  • r renzo limone2018-12-11 20:02:47

    Mia moglie ha comprato una casa con un mutuo. Vuole donarla a me. Mio figlio ha casa di sua proprietà. Mi assumo l'onere del mutuo. E' possibile?

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  • V Valerio Stroppa2018-12-19 12:16:34

    Gentile Renzo, la situazione così sinteticamente descritta non sembra creare particolari problemi di fattibilità. Se il mutuo è intestato a sua moglie e lei intende accollarselo, è necessario tuttavia il consenso della banca per il cambio di intestazione. Come saprà la donazione di un immobile apre poi numerose questioni di ordine successorio, che potrebbero anche rendere complicata la successiva vendita del bene (sebbene esistano alcune soluzioni per ovviare a tali inconvenienti, quali fideiussioni personali, etc.).

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  • C Caterina2019-03-06 15:20:08

    Io e mia sorella avremmo intenzione di accendere un mutuo per una casa da dare in usufrutto a nostra madre (pensionata - 74 anni). Premetto che io risiedo all'estero da oltre 20 anni e non possiedo un immobile in Italia. E' possibile accendere quindi un mutuo in due o a mio nome (se questa potrebbe essere considerata prima casa in territorio italiano per me)? Ci sono agevolazioni a tal proposito?

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  • A Armando2019-03-17 20:37:43

    Sono disperato: mio suocero ha donato le sue proprietà e a noi sono andati la casa di 140 metri quadrati, le cantine e il garage. Sono andato in banca per chiedere un mutuo e mi è stato negato essendo stata donata. Esiste un modo per ottenere un mutuo ipotecario per ristrutturazione?

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  • V Valerio Stroppa2019-03-18 12:30:37

    Gentile Caterina, è certamente possibile accendere il mutuo con una banca italiana per acquistare un immobile situato in Italia, anche se l’intestatario o co-intestatario risiede all’estero. In questo caso rispetto ai mutui tradizionali è richiesta di regola un po’ di documentazione aggiuntiva (esempio: certificato di iscrizione all’AIRE), ferme restando le normali valutazioni delle banche nella decisione se erogare o meno il prestito immobiliare. Riguardo all’ultimo quesito, il discorso è più complicato, in quanto si intrecciano due normative. La prima è quella della possibilità per un italiano residente all’estero, privo di altri immobili in Italia, di acquistare un’abitazione in Italia e considerarla come prima casa: ciò è ammesso dalla legge, al rispetto dei requisiti previsti (non è nemmeno necessario il trasferimento della residenza). La seconda fattispecie, relativa all’utilizzo dei benefici prima casa con madre usufruttuaria e figlia nuda proprietaria, normalmente è ammessa anche questa. Andandosi però a intersecare con la residenza all’estero del proprietario, le suggerisco di approfondire la questione con un professionista di fiducia.

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  • V Valerio Stroppa2019-03-19 14:08:48

    Gentile Armando, la problematica che segnala non è così infrequente, in quanto il fenomeno delle donazioni tra familiari è piuttosto diffuso. Il punto è che molte banche non accettano di concedere mutui garantiti da ipoteche da iscrivere su immobili donati, che si tratti di acquisto o di ristrutturazione (come nel suo caso). Ciò in quanto gli istituti di credito non vogliono farsi carico del rischio che gli eventuali eredi del donante possano avanzare pretese future sul bene, ritenendo lesi i propri diritti successori (per esempio nel caso di violazione della quota di legittima). A fronte della cosiddetta “azione di riduzione”, se venisse confermato che gli eredi legittimari hanno ragione il donatario/acquirente potrebbe trovarsi a dover restituire l’immobile. In questo caso la garanzia della banca andrebbe in fumo, perché l’ipoteca diventerebbe nulla. Per escludere questo scenario, devono trascorrere normalmente 20 anni dall'avvenuta donazione. Fatta questa premessa, non è impossibile che la banca conceda un mutuo in una situazione simile, ma potrebbe essere necessario fornire ulteriori garanzie personali (fideiussione o altri beni), quanto meno fino al compimento del ventennio.

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  • v vito2019-03-25 15:19:00

    Vorrei spiegare il problema che ha la casa che avrei intenzione di comprare; spero solo di riuscire a farvi capire qualcosa. Inizialmente erano due bilocali ciascuno di proprietà di 2 fratelli. Un fratello è deceduto e la casa è andata in eredità ai genitori che l'hanno poi donata alla sorella, già proprietaria dell'altro bilocale. La ragazza ha unito i 2 appartamenti. Lei è sposata ed ha 2 figli. L'appartamento ora è diviso al 50% con il marito, ma sulla percentuale della ragazza risulta la donazione. La proprietaria mi ha parlato di una sorta di assicurazione che ha sottoscritto, ma che non ho capito a cosa serve. La banca potrebbe accettare la mia richiesta di mutuo con tutto questo caos? Ma soprattutto rischio qualcosa? Grazie.

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  • V Valerio Stroppa2019-03-27 17:54:20

    Gentile Vito, se ho ben compreso, lei vorrebbe comprare l’immobile risultante dall’unione dei due bilocali, avvenuta dopo la donazione di uno dei due alla sorella superstite (già detentrice dell’altro bilocale). Il problema è che molte banche non accettano di concedere mutui garantiti da ipoteche da iscrivere su immobili donati, per non esporsi al rischio che gli eventuali eredi del donante possano avanzare pretese future sul bene, ritenendo lesi i propri diritti successori (per esempio nel caso di violazione della quota di legittima). Oltre che per la banca, il rischio sarebbe anche per lei: qualora l’azione di riduzione attivata dagli eredi andasse a buon fine, potrebbe perdere l’immobile. Non so cosa si intenda per la “sorta di assicurazione” di cui parla. Una soluzione pratica potrebbe essere che il soggetto donante (i genitori della donna), se ancora in vita, fungano da garanti o da terzi ipotecari del contratto, oppure prestino fideiussione personale, in modo da tutelare economicamente i contraenti (sia lei acquirente sia la banca mutuante) da eventuali azioni legali degli eredi. In ogni caso l’operazione non sarebbe del tutto esente dai rischi di cui sopra.

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  • M Maurizio 2019-04-19 04:02:15

    Buongiorno. Mi potrebbe aiutare gentilmente. Mia madre mi ha Donato la casa nel 2013. Ho chiesto il mutuo per la ristrutturazione che è mi era stato concesso. Ho deciso di sciogliere l'atto di donazione (mia madre è consenziente); è possibile farlo visto che c'è il mutuo acceso? Può mia madre riprendersi la casa ed io andare avanti a pagare le rate del mutuo? Grazie mille

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  • l lucio Matarrelli2019-04-23 14:50:03

    Io e mia moglie abbiamo donato ai nostri due figli l'abitazione principale (con diritto di abitazione) sulla quale grava ancora per circa tre anni un mutuo a noi cointestato. Possiamo continuare a detrarre nel 730 gli interessi passivi?

    Rispondi
  • M Marco2019-05-05 11:31:35

    Buongiorno, la mia ragazza ha ricevuto la casa in donazione dal nonno. Adesso noi la vogliamo mettere in ordine con dei lavori di ristrutturazione. Volevamo sapere se la banca accetterà la nostra richiesta di 40.000€ per fare i lavori e arredarla? Grazie mille Buona giornata Marco

    Rispondi
  • V Valerio Stroppa2019-05-06 18:35:38

    Gentile Marco, non è possibile stabilire in anticipo se una banca accetterà o meno una richiesta di mutuo, sia perché le valutazioni dipendono da numerosi elementi non indicati nel quesito (situazione reddituale e patrimoniale del richiedente, importo richiesto in rapporto al valore dell’immobile, presenza di ulteriori finanziamenti, garanzie, etc.) sia soprattutto perché ciascun istituto ragiona con logiche proprie. Ciò premesso, nel caso di immobili donati le banche sono spesso restie a concedere mutui ipotecari, in quanto non intendono sobbarcarsi il rischio di possibili revocatorie da parte di eventuali eredi che ritenessero lesi i propri diritti. Tuttavia, non è detto che ciò costituisca un ostacolo insormontabile. È infatti possibile porre in essere alcuni accorgimenti o fornire garanzie aggiuntive che potrebbero favorire l’erogazione del prestito.

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  • V Valerio Stroppa2019-05-08 15:01:02

    Gentile Maurizio, prima di tutto c’è da dire che la donazione è già avvenuta e quindi non si può “sciogliere” in maniera così immediata, anche perché è un atto che viene trascritto. Pertanto sarebbe necessario procedere a una nuova donazione del bene da lei a sua madre, con tutto ciò che ne consegue in termini di adempimenti ed effetti fiscali (può darsi che ciò sia già stato fatto, ma non è precisato nel quesito). Ciò posto, poiché l’immobile è sottoposto a ipoteca a favore della banca, quest’ultima potrebbe non essere favorevole all’operazione. Pertanto è necessario confrontarsi con l’istituto di credito, acquisire il suo consenso e porre in essere gli eventuali accorgimenti contrattuali richiesti per poter perfezionare il tutto.

    Rispondi
  • V Valerio Stroppa2019-05-08 15:02:05

    Gentile Lucio, per poter detrarre gli interessi passivi del mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale è necessario che voi siate proprietari dell’immobile e intestatari del finanziamento. Se il diritto di proprietà è stato donato, la detrazione degli interessi pagati dopo la donazione non è possibile.

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  • S Shaeron2019-10-19 09:20:20

    Ciao, ho un quesito. È stato donato, dai nonni, un appartamento a mia figlia minore. La casa è completamente da ristrutturare in quanto non vivibile allo stato attuale. Possiamo noi, genitori, chiedere un mutuo per ristrutturazione sulla suddetta casa? Mia figlia ha appena un anno, il mutuo si estinguerebbe prima della sua maggiore età. Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2019-10-29 15:56:50

    Immagino che la donazione sia avvenuta con il nulla osta del giudice tutelare a cui vi siete dovuti rivolgere in quanto donazione a figlio minorenne. In questi casi, fino al compimento della maggiore età, sono i genitori a intervenire nell'interesse del minore, anche nel caso di ristrutturazione che non potrà essere intestata a lei, ma ai genitori, i quali, però, non potranno godere degli sgravi fiscali in quanto non proprietari dell’immobile. In buona sostanza, se è possibile trovare un istituto di credito che finanzi un prestito per casa non di proprietà, considerata la condizione di genitori di figlia minorenne, non è possibile usufruire delle detrazioni fiscali previste. Il discorso potrebbe essere parzialmente diverso per le agevolazioni delle spese di ristrutturazione. Il fisco riconosce la possibilità ai familiari conviventi possessori o detentori dell’immobile di usufruire della detrazione ristrutturazione sull'immobile in cui vengono effettuati i lavori. In questo immobile, però, bisogna viverci; se non è rispettata neanche questo requisito, anche queste agevolazioni risultano off limit.

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  • D Davide Bianchi2019-10-30 12:20:04

    Buongiorno, sono figlio unico e mia madre (80enne) è vedova da 16 anni; possiede una bifamiliare composta dall'appartamento di proprietà dove risiede e da un altro appartamento al piano terra ricevuto a seguito di successione per la morte dei genitori oltre 10 anni fa. Ora mia madre vorrebbe donarmi l'appartamento al piano terra in modo che possa ristrutturarlo e andarci a risiedere per assisterla. Secondo lei, con questi presupposti, è possibile che la banca possa obiettare e non concedermi il mutuo ristrutturazione perché devono essere trascorsi 20 anni dalla donazione e potrebbero esserci rivendicazioni di eventuali eredi (che, in virtù di quanto sopra, non esistono)? Se sì, magari potrebbe essere utile (se possibile) fare inserire nella donazione dal notaio una sorta di dichiarazione in cui si duce che non esistono altri eredi legittimi che possano rivendicare il bene? Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2019-11-13 10:13:42

    Gli immobili donati presentano in teoria sempre delle controindicazioni anche oltre i vent'anni perché il diritto su essi non si estingue. Oggi esistono delle polizze che garantiscono e mettono al riparo da eventuali rivendicazioni. Un'altra strada potrebbe essere anche quella da lei indicata di far specificare la clausola di assenza di eredi, anche se la clausola non ha un carattere di certificazione e la banca potrebbe sempre opporsi. È insomma una valutazione che resta nei limiti discrezionali dell’istituto di credito.

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  • G Giuseppe 2019-11-20 10:00:26

    Ciao, vorrei avere delle informazioni: mia suocera vorrebbe donarmi l'appartamento di sua proprietà senza avere eredi; quale percentuale c'è che mi venga concesso un mutuo ristrutturazione? Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2019-11-27 14:49:32

    Nel momento in cui lei diventa proprietario dell'immobile sarà possibile richiedere un mutuo per la ristrutturazione in quanto le banche concedono questo tipo di finanziamento prediligendo la condizione di proprietari degli immobili. La donazione è sempre un tema molto delicato in quanto si è esposti praticamente a vita ai rischi di contestazioni di futuri eredi. Valutate se esistono alternative, quali la fideiussione che dia garanzia alla banca mutuante o una qualche forma di assicurazione dedicata all'istituto della donazione.

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  • e epifanio evola2019-12-20 09:15:32

    Buongiorno, vorrei donare a mio figlio una casa in costruzione ancora da definire, con il consenso degli altri figli, per il semplice motivo che può accedere ad un mutuo agevolato. E' così semplice come immagino io o ci saranno complicazioni? Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2020-01-02 17:49:58

    Magari si potesse prevedere il futuro soprattutto con la burocrazia italiana. Detto questo, ciò che appare lineare sulla carta dovrà essere valutato attentamente soprattutto riguardo la formula della donazione di immobili che potrebbe creare delle difficoltà future in caso di successione tra gli eredi e in caso di vendita dell’immobile donato, in quanto l’immobile potrebbe essere soggetto ad una azione di impugnazione dagli eredi (ancorché concordi come nel vostro caso) esclusi dalla donazione fino a 20 anni dalla trascrizione dell’atto. Esistono però sul mercato prodotti assicurativi sulla circolazione dei beni immobili oggetto di donazione.

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  • D Domenico2020-02-01 12:57:26

    Buongiorno, mio padre e mia madre vogliono donare con usufrutto a me e mia sorella un immobile. Posso chiedere un mutuo per ristrutturazione? In caso affermativo, c’è un modo per averlo? Grazie in anticipo.

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  • C Cristina Bartelli2020-02-18 11:05:22

    L’usufrutto è un diritto reale che consente a chi non è proprietario (usufruttuario) di godere i frutti del bene di proprietà di un terzo (nudo proprietario, genitori) senza cambiarne la destinazione. All'usufruttuario spettano le spese per l’ordinaria manutenzione, mentre al nudo proprietario quelle per la straordinaria. E' possibile richiedere un mutuo per la ristrutturazione della casa ma è probabile che la banca possa chiedere ai genitori di prestare idonea garanzia; la scelta e le condizioni di erogazione stanno alla prassi bancaria non essendo previste agevolazioni particolari come potrebbero essere quelle legate a un acquisto di prima casa. Dal punto di vista fiscale, invece, è bene sapere che è il nudo proprietario ad usufruire dell’agevolazione prevista per la ristrutturazione.

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  • A Antonio2020-05-22 05:44:05

    Buongiorno, vorrei acquistare un immobile su cui è in essere una donazione fatta nel 2001. Questa è stata fatta all'epoca dal figlio ai genitori che poi hanno venduto l'immobile ad una coppia che a sua volta l'ha venduto all'attuale proprietario. Il donante, da quanto detto dall'attuale proprietario, non avrebbe figli. La banca mi ha detto che per loro la donazione non pregiudicherebbe la concessione del mutuo. Il dubbio è che nel caso in cui si facessero avanti degli aventi diritto sull'immobile, io che ho sottoscritto il mutuo che obblighi avrei nei confronti della banca? Continuerei a pagare il mutuo nonostante non abbia più la proprietà dell'immobile o la banca si rifarebbe su chi ne reclama la restituzione? Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2020-06-03 12:22:11

    Caro Antonio, gli immobili trasferiti attraverso la donazione non fanno dormire sonni tranquilli, questo perché, come evidenziato nel quesito, potrebbe esserci sempre un avente diritto che si fa avanti travolgendo così la catena delle vendite. Negli ultimi anni sono stati messi in campo dei prodotti assicurativi proprio per gli immobili donati soggetti a mutuo. Se può farla stare più tranquilla provi a parlarne con la banca.

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  • M Marco2020-10-28 15:23:00

    Salve, i miei genitori mi hanno donato la casa in cui abito; dal notaio mio fratello ha firmato la rinuncia a questo bene. Ora vorrei vendere casa per potermi trasferire in una casa vicino ai miei genitori e mio fratello. Potrei avere problemi a vendere casa? Alla banca del possibile acquirente potrei fare notare che, anche se mio fratello ha due figli, possiede una casa di proprietà, sta bene economicamente, ha firmato insieme a noi durante l'atto di donazione ed era d'accordo; siamo in ottimi rapporti ed io voglio trasferirmi da lui proprio per questo. Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2020-11-11 11:25:01

    Caro Marco, non importa, purtroppo le case in donazione possono essere un problema nel tempo perché anche se c’è una rinuncia e andate d’amore e d’accordo, gli eredi, anche a distanza di moltissimi anni, potrebbero rivendicarne la proprietà e le banche potrebbero mettere i bastoni tra le ruote a chi, acquirente, richiede un mutuo per acquistarla. Le consiglio di verificare la possibilità di stipulare una polizza studiata proprio per gli immobili in donazione che dovrebbe garantire un trasferimento più sicuro del bene.

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  • R Raffaele 2021-01-11 20:00:27

    Buonasera, quanto può costare una polizza per gli immobili in donazione? Premetto che non abbiamo figli e nel 2011 mia moglie mi ha donato la sua quota immobiliare proveniente da acquisto. Purtroppo le banche, anche se abbiamo consegnato il certificato storico di famiglia di mia moglie, ha problemi ha concedere il mutuo dell'acquirente. Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2021-01-19 10:40:00

    Sul mercato, Raffaele, ci sono prodotti assicurativi che parametrano l’importo della polizza a una serie di requisiti; consiglio di consultare con i dati dell’immobile per verificare gli importi.

    Rispondi
  • L LORENZA BATTAGLION2021-02-02 14:55:51

    Buongiorno, ho ricevuto in donazione un appartamento da mio padre. Per la ristrutturazione mio marito ha fatto un mutuo; se dovessimo separarci devo ridargli i soldi che ha speso per la ristrutturazione? La donazione è fatta solo a nome mio. Grazie.

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  • C Cristina2021-02-11 16:22:27

    Salve, nel 2016 mio fratello mi ha donato una casa che al momento della donazione era all'incirca del valore di 35.000. L'ho sistemata e ora l'ho venduta a 100.000 euro, però nel 2018 ho donato il 50% a mio marito. Ora che la stiamo vedendo, quale potrebbe essere il problema per chi acquista e cerca un mutuo dalla banca? Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2021-02-16 15:21:55

    Cara Lorenza, nel caso di una separazione è possibile che il marito chieda che venga conteggiato, ai fini del calcolo di un mantenimento, i contributi che lui ha dato alla gestione dei beni familiari. Poi sarà il giudice e i vostri avvocati a decidere la strada migliore. È possibile mettere in chiaro se questa spesa si debba intendere al riparo da restituzioni future magari davanti a un notaio se ha così bisogno di tutelarsi da esborsi futuri.

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  • C Cristina Bartelli2021-02-23 14:48:34

    Cara Cristina, una casa che arriva da una donazione potrebbe incontrare la difficoltà da parte della banca e dell’acquirente perché per diritto civile la donazione non mette al riparo l’acquirente da eventuali successive contestazioni. In realtà, in molti casi, si riesce comunque a concludere il contratto e a ottenere il mutuo, ma potrebbe essere molto più difficile. Segnalo che negli ultimi anni sono state perfezionate delle polizze assicurative proprio per proteggere l’acquirente da eventuali problemi.

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