Agevolazioni: non contano i mq se l’abitazione è di lusso

Per determinare se una abitazione è di lusso occorre fare riferimento alla norma che individua le singole unità immobiliari che hanno superficie complessiva superiore a 240 mq. Si tiene conto della superficie esterna solo quando l’area dell’abitazione è inferiore a 240 mq ma supera i 200 mq.

La Corte di Cassazione è intervenuta con la sentenza 33600/2023 sulla sussistenza dei requisiti di abitazione di lusso indicati da un decreto ministeriale del 2 agosto 1969 che si applicava prima dell’entrata in vigore delle nuove norme previste dall’articolo 10 del dlgs 23/2011 per cui le agevolazioni non spettano per immobili in categoria catastale A1, A8, A9 (ville e castelli). La corte però, non accogliendo le richieste del contribuente, delinea il rapporto tra le regole che si applicano dal 2014 e quelle del decreto del 1969.

Il caso

La vicenda riportata da Fiscooggi vede contrapporsi il contribuente e l’Agenzia delle Entrate. Quest’ultima contestava e revocava al contribuente le agevolazioni prima casa per l’imposta di registro per l’acquisto di un immobile destinato a civile abitazione, in quanto l'ufficio aveva accertato che l’unità immobiliare risultava avere le caratteristiche di abitazione di lusso, ai sensi degli articoli 5 e 6 del Dm n. 1072/1969.

La vicenda è finita davanti alla Corte di Cassazione dove il contribuente ha lamentato, oltre alla non correttezza di queste obiezioni, la mancata attivazione di una procedura di confronto precedente all’atto tra fisco e contribuente in merito all’imposta di registro.

La decisione

In merito al contraddittorio, senza addentrarci nelle questioni di diritto che hanno visto in passato intervenire anche la corte costituzionale, la Cassazione respinge le obiezioni del contribuente confermando la correttezza dell’ufficio.

I requisiti di casa di lusso

Riporta Fiscooggi che il contribuente lamentava la violazione degli articoli 5 e 6 del Dm n. 1072/1969, per aver il giudice d’appello ritenuto che l’immobile oggetto di accertamento fosse un’abitazione “di lusso” e, in quanto tale, esclusa dalle agevolazioni fiscali "prima casa" (articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo Unico dell’imposta di registro), reputando che fosse stata contestata, per negare l’agevolazione, solo la sussistenza del requisito richiesto dall'articolo 5 del Dm (vale a dire la presenza di una superfice utile complessiva superiore a 200 mq e, come pertinenza, di un’area scoperta della superfice di oltre sei volte l'area coperta) e non anche quella del successivo articolo 6 (ossia la presenza di una superfice utile complessiva superiore a 240 mq). La suprema Corte ritiene, inoltre, infondato l’ulteriore motivo, con il quale il contribuente ha lamentato l'insussistenza della seconda condizione di cui all’articolo 5 del Dm n. 1072/1969, costituita dal rapporto tra superfice coperta e scoperta.

Su questo punto la Cassazione ha ribadito, ai fini dell’individuazione delle caratteristiche delle abitazioni di lusso, che il richiamato articolo 5 considera(va) le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a 200 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti macchine) e aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta, precisando che il rapporto tra la superficie dell'area scoperta e quella dell'area coperta, se al sestuplo, comportava la qualificazione come di "lusso" dell'immobile e, quindi, l'esclusione dei benefici tributari per l'acquisto della prima casa.

Ha altresì precisato che l’articolo 6 dello stesso Dm considera(va) immobili di lusso le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti macchine).

Quanto al rapporto tra le due enunciate diposizioni, la Corte ha chiarito, che la norma base di riferimento per individuare le caratteristiche di lusso riferite all'estensione della superficie dell'immobile è costituita dall’articolo 6, applicabile (indistintamente) ad appartamenti compresi in fabbricati condominiali o a singole unità abitative e che non è contraddetta da quella di cui al precedente articolo 5 in quanto la dimensione dell'area scoperta (in rapporto pertinenziale con l'alloggio padronale) assume rilievo se e in quanto la o le unità immobiliari (che compongano l'alloggio) abbiano (singolarmente considerate) un'area coperta di superficie inferiore a 240 mq.

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13 February 2024 di Cristina Bartelli