Agevolazione prima casa, interpretazione stretta

La situazione portata all’attenzione del fisco è quella di un acquisto di un immobile da parte di un minore. In questo caso il minore non potendo, ai sensi della legge, acquistare direttamente l’immobile lo fa per interposta persona, cioè in questo caso un genitore, Da codice civile si applica lo schema del contratto a favore di terzo.

Uno dei due genitori, in qualità anche di legale rappresentante del minore, ha acquistato dall’altro coniuge, per conto del figlio minorenne, metà della proprietà di un appartamento. Nel medesimo atto, senza che possa considerarsi atto di adesione, il minore richiedeva l’agevolazione prima casa. Il genitore che ha stipulato l’atto intendeva revocare la stipula a favore del minore, restare unico titolare del diritto ma si poneva il dubbio se questo comportava decadenza dalla agevolazione prima casa.

Cosa ha detto l’Agenzia delle entrate

L’Agenzia non ha riconosciuto l’esistenza della agevolazione prima casa. Vediamo di capire perché.

Per l’Agenzia le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione, sicché non è possibile ricorrere al criterio analogico o all'interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni stesse espressamente considerate.

Poi affronta la questione di immobile acquistato da minore. Innanzitutto, l’agevolazione prima casa spetta anche in caso il titolare sia il minore non emancipato ma devono essere previsti i requisiti della legge per l’agevolazione prima casa. Nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni per l’agevolazione prima casa possono essere fatte dal genitore esercente la potestà per conto del minore, proprio secondo le regole del codice civile in tema di legale rappresentante del figlio.

Lo schema immobiliare proposto del contratto a favore di terzo prevede che il terzo consegua la titolarità dell’immobile per effetto della stipulazione però fintanto che il terzo non dichiara di volerne approfittare l’acquisto non si perfeziona, non diventa definitivo, potrebbe quindi essere suscettibile di revoca o modifica da parte di chi stipula.

Per “blindare” il contratto il terzo deve dichiarare di volerne approfittare consolidando così l’acquisto in suo favore. Quindi dichiarazione di adesione contestuale all’acquisto rende irrevocabile l’acquisto e mantiene i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione.

In altri termini ripete l’Agenzia nel suo parere, “qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni prima casa, deve rendere contestualmente alle dichiarazioni di cui alla nota II bis (che disciplina i vantaggi fiscali prima casa) anche la dichiarazione di voler profittare della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo l’acquisto.

Tornando al caso in esame, il terzo non ha reso questa dichiarazione di voler profittare secondo il codice civile 1411, secondo comma, pertanto in capo allo stesso per l’Agenzia non sussistevano i requisiti per fruire dell’agevolazione prima casa al momento della stipula dell’atto.

9 July 2024 di Cristina Bartelli