Vizi e difetti dell'immobile dopo la compravendita: come tutelarsi

Può capitare che, dopo aver acquistato un immobile, saltino agli occhi dei vizi non riscontrati prima di apporre la firma al contratto di compravendita immobiliare. Si pensi, ad esempio, ad infiltrazioni occultate mediante accurata pitturazione o nascoste dai mobili, cedimento dei balconi o mancanza di conformità degli impianti.

La legge parla chiaro: con il contratto di compravendita immobiliare il venditore si obbliga a garantire che la cosa venduta sia esente da vizi che la rendano non idonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano sensibilmente il valore (art. 1490 c.c.). Cosa può fare quindi il compratore in caso di vizi e difetti dell'immobile rinvenuti dopo l'acquisto? Quando può far valere la garanzia per i vizi della cosa acquistata?

Vizi e difetti dell'immobile: quali possono essere

Per vizi occulti si intendono difetti funzionali o strutturali dell'immobile preesistenti all'atto di acquisto e di cui il compratore non era a conoscenza alla firma del contratto. Non tutti i vizi formano oggetto di garanzia, ma solo quelli così rilevanti da compromettere l'uso per il quale l'immobile è stato acquistato e portare ad una notevole diminuzione del suo valore. Se si verificano queste condizioni, la legge dispone che il contratto sia nullo e l'acquirente può pretendere la restituzione della caparra versata in misura doppia.

Secondo l'articolo 1669 del codice civile rientrano nei vizi gravi quelli derivanti dalla realizzazione dell'opera con l'uso di materiali non idonei e/o non ad opera d'arte, anche laddove vadano ad impattare su elementi secondari come infissi o pavimenti. La Cassazione è intervenuta più volte per esplicitare la casistica di vizi per i quali sia applicabile l'art. 1669. Tra questi rientrano:

• vizi agli impianti idraulici, come le infiltrazioni per carenza di tubazioni o mancanza di guaine di protezione
• difetti dell'impianto di riscaldamento
• vizi all'impianto fognario, tra cui un'errata pendenza delle tubazioni di scarico.

Cosa fare in caso di vizi e difetti dell'immobile dopo l'acquisto

Colui che ha acquistato un immobile con vizi occulti ha diritto alla risoluzione del contratto, alla riduzione del prezzo dell'immobile o ad un risarcimento del danno subito. Come accennato, per far valere la garanzia è necessario che i vizi rilevati possiedano le caratteristiche di gravità di cui all'art. 1669 c.c., siano preesistenti alla firma del contratto e il venditore li abbia nascosti volutamente al momento dell'acquisto. Se però i vizi erano facilmente riscontrabili utilizzando l'ordinaria diligenza, il compratore non può far valere la tutela a suo favore, a meno che il venditore non li abbia taciuti in malafede.

La garanzia è da ritenersi esclusa se, all'atto d'acquisto, il compratore era a conoscenza dei difetti dell'immobile e ne ha quindi accettato consapevolmente lo stato. In questo caso si deve procedere al rogito, pena la perdita della caparra. Inoltre, qualora il difetto rilevato dal compratore dopo essere entrato in possesso dell'immobile sia di modesta entità e non ne infici il valore immobiliare, come un'infiltrazione d'acqua risolvibile con una semplice sostituzione, non può essere chiesta la rescissione del contratto ma si ha diritto ad una riduzione del prezzo d'acquisto o, in alternativa, alla sistemazione del piccolo vizio.

L'acquirente è tenuto a denunciare la presenza dei vizi occulti entro 8 giorni dal momento in cui è venuto a sapere che l'immobile è viziato, salvo che il contratto non preveda un termine maggiore. In mancanza di un riscontro da parte del venditore, si potrà procedere per vie legali.

Denuncia per vizi e difetti dell'immobile: come si fa

I vizi e difetti di un immobile appena acquistato devono essere denunciati al venditore con la massima tempestività. Per fare la denuncia, il compratore dispone di soli 8 giorni dalla data in cui ha scoperto i vizi, salvo diversi termini di decadenza stabiliti dalle parti. Decorso questo termine, non potrà più far valere le proprie ragioni.

È opportuno che la segnalazione al venditore sia effettuata in forma scritta mediante raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC). Se già disponibile, si consiglia di allegare una perizia tecnica dei vizi rinvenuti, ma è sufficiente anche una contestazione sommaria che metta sull'avviso il venditore, purché i dettagli tecnici dei difetti lamentati vengano forniti in un secondo momento.

In mancanza di risposta da parte del venditore, il compratore può reclamare la tutela in suo favore instaurando un'azione giudiziaria entro un anno dalla consegna del bene. Scaduto questo termine, l'acquirente perde ogni tutela, salvo che le parti non abbiano previsto dei termini più ampi per la garanzia in sede di contratto.

Risarcimento per difetti di costruzione

Supponiamo che il compratore di una casa viziata da difetti taciuti dal venditore abbia dovuto sopportare le spese di un canone d'affitto mentre sull'immobile acquistato venivano eseguiti i lavori necessari: può chiedere il risarcimento dei danni subiti? Nel caso di acquisto di un immobile "viziato" da difetti di costruzione di cui si ignora l'esistenza, non vi sono dubbi in merito al diritto ad ottenere il giusto risarcimento dei danni per l'eventuale danno emergente o lucro cessante, rispettando i termini della prescrizione. Il venditore è tenuto a risarcire anche i danni direttamente cagionati dai vizi dell'immobile. Egli può tuttavia essere esonerato da ogni responsabilità se prova di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa.

Resta fermo il diritto al conseguimento del risarcimento dei danni per vizi occulti anche se si acquista un immobile in costruzione, ove sia accertata la responsabilità del costruttore. Si deve però ricordare che, quando la vendita intercorre tra un privato e il costruttore, il compratore ha 60 giorni di tempo (e non 8 giorni) dalla scoperta dei vizi per effettuare la denuncia. Cambiano anche i termini di prescrizione dell'azione giudiziaria**: 2 anni dal giorno della consegna dell'opera**. L'acquirente può chiedere all'impresa l'eliminazione dei vizi a proprie spese o la riduzione del prezzo dell'immobile. Vale la pena segnalare che, su opere di lunga durata, il termine stabilito dalla legge per la richiesta di risarcimento è di 10 anni.

Garanzia del venditore per vizi e difetti dell'immobile: come tutelarsi

Con il contratto di compravendita il venditore è tenuto a garantire che l'immobile ceduto sia immune da vizi di gravità tale da renderlo inidoneo all'uso o da diminuirne il valore. Grazie alla garanzia per vizi, il compratore che, dopo essere entrato in possesso di una casa, si accorga che è affetta da vizi occulti può tutelarsi avviando una causa in sede giudiziaria. Sono due le tipologie di azioni che è possibile esercitare contro il venditore: l'azione redibitoria e l'azione estimatoria. In entrambi i casi l'acquirente ha diritto ad essere risarcito per i danni subiti.

Con l'azione redibitoria il compratore chiede al Giudice di pronunciare la risoluzione del contratto di compravendita. Tale azione comporta anche il diritto ad ottenere la restituzione del doppio della caparra versata. A seguito dei difetti accertati, l'acquirente decide quindi di rinunciare all'acquisto dell'immobile ed è tenuto a restituire le chiavi al venditore.

L'azione estimatoria, invece, non comporta lo scioglimento del contratto. Con essa il compratore decide di rimanere proprietario dell'immobile ma chiede che venga effettuata una riduzione del prezzo commisurata alla diminuzione di utilità che esso è idoneo a fornire in virtù dei vizi non dichiarati. In mancanza di accordo tra le parti, la riduzione del prezzo è rimessa alla decisione del Giudice. Se il bene era già stato pagato, il compratore può pretendere il rimborso di una parte dei soldi già versati.