Calcolo valore immobiliare al metro quadro

Il costo di un immobile, un dato piuttosto comune riportato ad esempio all’interno degli annunci di vendita di un immobile delle agenzie, non viene stabilito autonomamente dal proprietario del locale, ma si tratta di un calcolo vincolato a una serie di fattori.

Il valore immobiliare al metro quadro è fondamentale per acquistare e vendere una casa, un locale commerciale o un negozio, ma anche per il calcolo dell’imposizione fiscale e gli accertamenti di tipo reddituale. Tale valore viene determinato dai coefficienti forniti dall’OMI, l’Osservatorio per il Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, oltre alle misure di alcune superfici dell’immobile, eventuali vani accessori, la localizzazione e lo stato di conservazione.

Cos'è il valore commerciale di un immobile al mq

Il valore al metro quadro degli immobili, sia quelli privati che ad uso commerciale, è un indice sintetico che mostra, indicativamente il reale costo dell’abitazione o locale. Si tratta di un dato estremamente importante, perché permette di stabilire, orientativamente, il giusto prezzo dell’immobile sul mercato, operazione necessaria ai fini fiscali e commerciali. Il valore di un immobile al metro quadro viene definito da una serie di fattori, che influenzano tale importo a seconda di alcuni parametri univoci.

Gli aspetti che possono influenzare il prezzo al metro quadro di un immobile sono diversi, tra cui quelli principali sono la localizzazione dell’abitazione, le condizioni strutturali e architettoniche della costruzione, lo stato di mantenimento degli interni e il tipo di immobile. Questi parametri non sono soggettivi, ma vengono controllati e continuamente aggiornati dall’Agenzia delle Entrate, attraverso il servizio svolto dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare, OMI.

In questo modo, ad esempio, un immobile ubicato in una zona centrale avrà un valore differente rispetto a uno situato in periferia, oppure nei pressi di una stazione della metropolitana, di scuole e servizi sanitari. Lo stesso vale per un’abitazione o locale perfettamente conservato, nei confronti di un immobile di pari livello, per quanto riguarda la localizzazione, ma tenuto in condizioni precarie. Il valore immobiliare non è fisso, ma si tratta di una quotazione che varia nel corso del tempo, in base agli aggiornamenti delle tabelle fornite direttamente dall’Agenzia delle Entrate e ad altri fattori secondari.

Come calcolare il valore di un immobile

Per calcolare il valore al metro quadro di un immobile è necessario conoscere i parametri di riferimento, consultando le banche dati presenti nel sito web ufficiale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, OMI. All’interno di specifiche sezioni telematiche, accessibili gratuitamente sul portale, è possibile effettuare ricerche in base a due criteri differenti, selezionando la zona in cui si trova l’immobile dalla mappa multimediale, oppure inserendo l’indirizzo di domiciliazione dell’unità abitativa.

Le quotazioni fornite dall’OMI vengono aggiornate ogni 6 mesi, quindi nel caso si fosse determinato il valore dell’immobile da più di tale periodo, è necessario ripetere l’operazione con i nuovi dati di riferimento. Una volta ottenuto il valore bisogna procedere con il calcolo, tuttavia prima è necessario stimare correttamente la superficie commerciale, il cui numero risultante andrà moltiplicato proprio per il coefficiente rilevato dall’OMI.

Per valutare la superficie commerciale di un immobile va eseguita una somma, in base ai metri quadri di alcuni ambienti come le superfici coperte, che comprendono i muri interni ed esterni, mentre quelli comuni sono calcolati al 50%, le superfici di ornamento, in cui rientrano ad esempio balconi, terrazzi e giardini, oltre ai metri quadri di altri vani come garage, cantine e parcheggi scoperti. Il coefficiente fornito dall’osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, invece, cambia in base ad alcuni aspetti dell’immobile, tra cui l’esposizione, la luminosità, la conservazione, il piano e lo stato, ovvero se risulta libero oppure locato.

Per finalizzare il calcolo del valore dell’immobile al metro quadro, ottenendo finalmente il dato, basta moltiplicare il coefficiente dell’OMI per i metri quadri complessivi del locale, ottenuti dalla somma delle superfici citate. Ovviamente esistono dei software che effettuano tale calcolo automaticamente, velocizzando l’intera procedura. Tuttavia, benché si tratti di una soluzione pratica, comoda e rapida, è consigliabile effettuare un controllo manuale di tale valore, poiché potrebbero presentarsi delle discrepanze qualora fosse stato preso in considerazione un coefficiente errato.

OMI: l’osservatorio dell’Agenzia delle Entrate per il valore al mq degli immobili

L’Agenzia delle Entrate si avvale dell’Osservatorio per il Mercato Immobiliare, un organismo il cui compito è monitorare il settore per effettuare aggiornamenti periodici dei coefficienti di riferimento, indispensabili per il calcolo del valore immobiliare al metro quadro. L’istituto realizza quindi degli studi di carattere tecnico-economico, analizzando ad esempio le oscillazione del mercato degli affitti, le rendite degli immobili, la valorizzazione degli edifici nel tempo, i valori immobiliari medi registrati nelle operazioni di compravendita, oltre a molti altri parametri e aspetti secondari.

Infine vengono elaborati degli studi di settore, che consentono di definire nel dettaglio i coefficienti per il calcolo del valore immobiliare. Questi dati sono inseriti all’interno delle banche dati dell’OMI, suddivisi in alcune categorie principali tra cui le quotazioni immobiliari, i valori agricoli medi, i volumi delle compravendite di immobili e gli stock catastali. In particolare, lo stato conservativo degli immobili viene valutato con una scala nominale, mentre la posizione commerciale con 3 parametri, con i quali vengono espressi giudizi da "S", scadente a "N", normale fino a "O", ottimo.

Per accedere alle banche dati dell’OMI bisogna entrare nel sito web ufficiale dell’Agenzia dell’Entrate, selezionare l’area "Servizi", "Consultazione" e scegliere se effettuare una ricerca testuale o interattiva, attraverso la mappa multimediale. Per la ricerca testuale basta inserire la provincia di riferimento, impostare il semestre di cui si vuole trovare il dato e applicare il comune di localizzazione dell’immobile. Infine si può ridurre l'area geografica con il filtro della zona, scegliere il tipo di immobile tra commerciale, residenziale, terziario e produttivo e visualizzare il coefficiente.