Vendere prima casa prima di 5 anni: quando si perdono le agevolazioni

Vendere casa prima dei 5 anni: quando si perdono le agevolazioni

Se si decide di acquistare la prima casa si può beneficiare di una serie di incentivi e agevolazioni fiscali molto convenienti, anche per quel che riguarda le tasse sull'immobile. Tuttavia, ci sono delle condizioni precise per poter utilizzare queste agevolazioni. Come prima cosa, chi acquista la prima casa deve risiedere nel Comune in cui è situata l'abitazione, se questa condizione non sussiste, vige l'obbligo di trasferirsi entro 18 mesi dall'acquisto della casa.

Altra condizione indispensabile è che non si venda la casa nei cinque anni successivi a meno che non si acquista una seconda abitazione che, a tutti gli effetti, diventa la prima casa. Dunque, vendere la prima casa entro il quinquennio successivo all'acquisto senza compiere un nuovo acquisto fa, di fatto, decadere tutte le agevolazioni e le facilitazioni previste dalla legge. Vediamo, allora, quali sono le tasse da pagare in questa circostanza e cosa accade, invece, se si decide di vendere per riacquistare.

Vendita casa prima di 5 anni senza riacquisto: quali sono le tasse da pagare

Quali tasse si devono pagare se si decide, quindi, di vendere la prima casa avendo usufruito del cosiddetto bonus prima casa, senza procedere con un nuovo acquisto? Come prima cosa, l’Agenzia delle Entrate esige il rimborso delle agevolazioni di cui si è usufruito senza averne diritto. Tradotto in termini economici, questo significa che occorre calcolare la differenza tra la tassazione applicata all'acquisto della prima abitazione e quella usuale, che corrisponde all'incirca al 7% del valore della casa.

A questo andranno anche aggiunti gli interessi legali che intercorrono dalla data dell’atto a quella del pagamento. Infine, c'è anche una sanzione del 30%, che se si salda entro 60 giorni dalla notifica ricevuta diventa del 7,5%. Quest'ultima voce non riguarda soltanto il caso della vendita della prima abitazione entro 5 anni senza riacquisto, ma anche eventuali dichiarazioni mendaci per l'utilizzo del bonus prima casa o il mancato spostamento della residenza entro i 18 mesi dall'acquisto. Infine, in questa evenienza occorrerà anche ricalcolare l'imposta sostitutiva sul mutuo che passa da un conveniente 0,25% a un 2% della cifra richiesta con il mutuo.

Sovrattassa vendita casa prima dei 5 anni: come pagarla

Per quanto riguarda le tasse dovute all'Erario nel caso della vendita della prima abitazione entro i primi 5 anni senza riacquisto, occorre capire se il contribuente ha ricevuto una notifica dall'Agenzia delle Entrate oppure no. Si può procedere in vari modi, a cominciare dalla presentazione di un'apposita istanza di revoca del bonus prima casa per requisiti decaduti direttamente all'Agenzia, con il conseguente calcolo di quanto dovuto come imposte da restituire tramite dichiarazione dei redditi.

C'è anche la possibilità in questa fase di ricorrere al cosiddetto ravvedimento operoso, ovvero uno sconto su quanto dovuto proporzionale ai tempi e ai modi del ravvedimento stesso. Se, invece, si riceve la notifica dell'Agenzia delle Entrate, si può soltanto pagare nel minor tempo possibile, tramite appositi F24 gli importi calcolati.

Vendita casa prima di 5 anni con riacquisto: mantenimento agevolazioni prima casa

Nel caso in cui, invece, si venda la prima casa nei 5 anni successivi all'atto per riacquistarne un'altra, allora si può mantenere il bonus prima. Tuttavia le agevolazioni restano soltanto se il nuovo acquisto rispetta alcune condizioni precise. Innanzitutto, il nuovo immobile dovrà essere a tutti gli effetti una prima casa, ovvero la casa principale del proprietario. Questo vuol dire, in termini pratici, che non si deve soltanto trasferire la propria residenza nel comune dove è collocata questa nuova abitazione, ma la residenza deve coincidere con questo immobile. Questo passaggio va fatto entro 12 mesi dal rogito. Inoltre, a partire dal 2016, la legge stabilisce che i benefici fiscali si mantengono se si decide di cambiare la prima abitazione entro 5 anni dal suo acquisto, con l'impegno di fare il nuovo passaggio entro, appunto 1 anno.

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