Rinegoziazione e surroga mutuo: come funzionano

Rinegoziazione e surroga mutuo: le differenze

Se si stipula un contratto di mutuo bisogna sapere che è possibile modificare nel tempo le condizioni contrattuali o spostare il finanziamento per l'acquisto di un immobile presso un altro istituto di credito. La rinegoziazione e la surroga sono due procedimenti, stabiliti dalla legge, che permettono al contraente di poter modificare alcune condizioni contrattuali per avere tassi più vantaggiosi o semplicemente per diminuire o aumentare la durata del finanziamento. Come abbiamo sottolineato la surroga e la rinegoziazione sono due procedimenti differenti, vediamo insieme le caratteristiche, i costi e soprattutto quale opzione è più conveniente.

Differenza tra rinegoziazione e surroga

La legge prevede che sia possibile in qualsiasi momento chiedere alla banca presso cui si è stipulato il contratto di mutuo la surroga o la rinegoziazione del finanziamento. La rinegoziazione del mutuo viene richiesta per modificare le condizioni contrattuali del mutuo e in particolare per cambiare la durata, il tasso di interesse, lo spread o il parametro di indicizzazione del mutuo.

Rinegoziare il mutuo significa ottenere delle condizioni più vantaggiose, quando l'esborso economico è troppo gravoso e pesante. La rinegoziazione del mutuo ipotecario è completamente gratuita e può essere richiesta dal contraente semplicemente inviando una raccomandata A/R al proprio istituto di credito e indicare nella lettera quali sono le condizioni contrattuali che si vogliono modificare.

È opportuno sottolineare che la rinegoziazione può essere accettata o meno dalla banca e nel caso di parere negativo persistono le condizioni contrattuali originarie. La rinegoziazione del mutuo viene quasi sempre accettata quando il contraente non riesce a pagare le rate e la banca pur di non perdere la restituzione del prestito rinegozia il contratto di mutuo ipotecario.

La surroga del mutuo è invece stata introdotta solo a partire dal 2007 con il decreto per la rinegoziazione mutuo Bersani, mentre prima era impossibile attuarla. La surroga consiste nella possibilità di trasferire il proprio mutuo ipotecario presso un altro istituto di credito, in questo modo si potrebbero ottenere dei tassi di interesse più vantaggiosi o altre condizioni contrattuali più favorevoli.

La surrogazione è quindi un procedimento che consente al cliente di ottenere nello stesso tempo sia il trasferimento presso altra banca che ottenere condizioni contrattuali più vantaggiose. La surroga del mutuo può essere richiesta in ogni momento, inviando una raccomandata con A/R sia alla banca "vecchia" che a quella dove si vuole trasferire il prestito. La banca dove si è sottoscritto il contratto di mutuo originario non può mai rifiutare la surroga del mutuo, mentre il nuovo istituto di credito ha a disposizione la possibilità di negare o accettare la richiesta. La differenza principale tra la rinegoziazione e la surroga è che il primo procedimento avviene all'interno della stessa banca, mentre il secondo coinvolge due istituti di credito diversi. Se il cliente ha un rapporto di fiducia con la banca dove ha acceso il mutuo e non vuole rivolgersi ad altri è sempre opportuno chiedere la rinegoziazione del mutuo. In caso contrario, se il cliente sostiene che le spese di gestione o la rata della banca dove ha sottoscritto il mutuo è troppo onerosa è consigliabile preferire la surroga. Un'altra differenza tra i due strumenti a disposizione del cliente è che la rinegoziazione non ha nessun costo, mentre la surroga prevede il versamento di 35 € per la tassa ipotecaria.

Surroga o rinegoziazione mutuo: costi a confronto

Sia la surroga che la rinegoziazione del mutuo sono due procedimenti che non comportano nessuno costo per il cliente, difatti è stato stabilito che il contraente è obbligato a versare solo 35 € per la tassa ipotecaria in caso di surroga. Se quindi si confrontano i costi è logico sottolineare che entrambi i procedimenti sono convenienti per il cliente, quindi dipenderà esclusivamente da una sua necessità personale optare per la surroga o per la rinegoziazioni. È opportuno sottolineare che l'istituto di credito non può assolutamente addebitare al cliente costi aggiuntivi o spese accessorie per lo svolgimento della pratica. Le spese in caso di rinegoziazione o surroga sono completamente a carico della banca dove si è stipulato il contratto originario o di quella dove il cliente ha deciso di stipulare il nuovo mutuo ipotecario, comprese le spese notarili o altre tasse amministrative. Le banche sono obbligate ad agevolare la surroga del mutuo in ogni caso e a garantirne la gratuità per il cliente.

Quando conviene rinegoziare il mutuo

Visto che sia la rinegoziazione che la surroga sono vantaggiosi e privi di spese per il contraente è necessario comprendere quale sia il procedimento più conveniente. La rinegoziazione, come abbiamo visto, serve per modificare alcune condizioni contrattuali:

  • tipologia di contratto: si può scegliere di passare da un mutuo ipotecario a tasso fisso ad uno a tasso variabile o viceversa;
  • richiedere l'estinzione anticipata;
  • diminuire o aumentare la durata del mutuo;
  • variazione del tasso di interesse;
  • riduzione dello spread.

La rinegoziazione del mutuo ipotecario conviene quando si vuole cambiare una o più condizioni contrattuali, come ad esempio richiedere il passaggio ad un mutuo a tasso variabile per usufruire di un tasso di interesse particolarmente vantaggioso o semplicemente per richiedere di estinguere il prestito non più in 10 anni ma in 20 anni. Se vi trovate in uno di questi casi, sarà sempre conveniente richiedere la rinegoziazione del mutuo e aspettare che la banca vi proponga la soluzione più adeguata o almeno attendere che vi dia parere positivo riguardo la richiesta di rinegoziazione.

Quando conviene la surroga del mutuo

La surroga del mutuo è quel procedimento che vi permette di trasferire il proprio mutuo ipotecario presso un altro istituto di credito e contemporaneamente approfittare delle nuove condizioni contrattuali. Se si sceglie di optare per la surroga del mutuo è opportuno sapere che tutte le spese saranno a carico della nuova banca, quindi fondamentalmente si potrà sottoscrivere un nuovo contratto di mutuo ipotecario a costo zero. Non sostenere spese per un contratto di mutuo ipotecario (spese di istruttoria, imposte, spese di gestione, perizie e rogiti) è sicuramente un vantaggio per il cliente che vuole cambiare il proprio contratto di prestito. Sempre scegliendo la surroga del mutuo si può decidere di rivolgersi ad una banca che propone tassi di interesse più vantaggiosi, spread più basso o semplicemente che vi garantisce condizioni contrattuali meno esose rispetto al contratto originario. Per poter richiedere la surroga del mutuo è necessario che siano rispettate alcune condizioni o requisiti:

  • l’importo del nuovo finanziamento da richiedere presso la nuova banca deve essere uguale al debito residuo;
  •  l'iscrizione ipotecaria rimane la stessa cambia solo l'intestazione che vedrà apposto il nome della nuova banca;
  • la banca originaria non può assolutamente rifiutare la surroga, ma può sempre decidere di proporre una rinegoziazione;
  • è obbligatorio che il nuovo mutuo e il trasferimento dell'iscrizione ipotecaria devono risultare da un atto formale effettuato davanti ad un notaio.

Per la surroga del mutuo è quindi necessario che siano presenti questi requisiti, ma bisogna ricordare che la nuova banca può sempre decidere di rifiutare la surroga. Il diniego della surroga da parte della nuova banca, dipende essenzialmente dal fatto che sono a carico dell'istituto di credito tutte le spese notarili, le tasse, le pratiche amministrative e i costi di gestione. Se decidete di optare per la surroga avrete sicuramente più possibilità di ottenere condizioni contrattuali più convenienti, ma prima di affidarvi ad un altro istituto di credito è sempre consigliabile valutare e confrontare con attenzione le diverse proposte.

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