Mutuo cointestato: cos'è e come funziona

Il mutuo cointestato rappresenta una modalità di finanziamento in cui due o più persone assumono congiuntamente la responsabilità del rimborso di un mutuo ipotecario. Questa soluzione consente di dividere l'onere economico tra i cointestatari, rendendo più accessibile l’acquisto di un immobile, soprattutto per chi non dispone di redditi sufficienti per ottenere un mutuo in autonomia. Si tratta di una scelta comune tra coppie, familiari o soci, che spesso offre vantaggi sia ai richiedenti che agli istituti bancari. Approfondiamo nel dettaglio come funziona e quali sono le implicazioni di questa formula.

Come funzionano i mutui cointestati

Un mutuo si definisce cointestato quando almeno due persone sottoscrivono congiuntamente un contratto di mutuo con un istituto bancario, assumendosi la responsabilità solidale del rimborso. Ciò significa che ognuno dei cointestatari è responsabile per l'intero debito: in caso di insolvenza di uno, la banca può rivalersi sugli altri per recuperare l’intero importo delle rate non pagate. Questa configurazione offre un'importante garanzia aggiuntiva alla banca, che considera i redditi complessivi e le garanzie patrimoniali di tutti i firmatari per valutare l'affidabilità creditizia e l'erogazione del finanziamento.

Nella maggior parte dei casi, il capitale finanziato attraverso un mutuo cointestato viene destinato all'acquisto di un immobile in comproprietà tra i cointestatari. Questo significa che ciascun intestatario detiene una quota della proprietà, generalmente proporzionale al contributo economico o agli accordi personali stabiliti tra le parti.

Tuttavia, non è obbligatorio che tutti i cointestatari siano anche proprietari dell’immobile. Esistono casi in cui uno dei firmatari assume il ruolo di garante. In questa configurazione, il cointestatario garante non detiene alcun diritto sulla proprietà dell’immobile, ma offre la propria capacità reddituale per rafforzare la solidità economica complessiva del mutuo. Questo è particolarmente utile quando uno degli intestatari principali non possiede redditi sufficienti o garanzie adeguate per ottenere un mutuo da solo.

I mutui cointestati sono particolarmente popolari tra le giovani coppie, soprattutto se beneficiare delle agevolazioni prima casa o del mutuo under 36. Tuttavia, non mancano casi in cui genitori e figli, amici o soci decidano di condividere questa responsabilità.

Vantaggi e svantaggi del mutuo cointestato

Tra i vantaggi di un mutuo cointestato rientrano:

• Maggiore possibilità di ottenere il finanziamento: due o più intestatari offrono una garanzia economica maggiore alla banca, che sarà più propensa a concedere il mutuo anche per importi elevati;
• Interessi vantaggiosi: in alcuni casi, la presenza di più cointestatari può tradursi in tassi di interesse più competitivi;
• Divisione delle spese: il peso delle rate viene distribuito tra i cointestatari, rendendo più gestibile il rimborso;
• Benefici fiscali condivisi: è prevista la detrazione degli interessi passivi in dichiarazione dei redditi, se i cointestatari soddisfano i requisiti richiesti dalla legge.

Il mutuo cointestato può anche presentare alcuni svantaggi, tra cui:

• Responsabilità solidale: tutti i cointestatari sono obbligati a coprire eventuali insolvenze, indipendentemente da chi non paga. Questo può creare tensioni, soprattutto in caso di rapporti personali deteriorati;
• Difficoltà in caso di separazione: nel caso di coppie o soci che decidano di separarsi, la gestione del mutuo può diventare complessa, soprattutto se uno dei due vuole uscire dal contratto;
• Impossibilità di cambiare facilmente i termini del contratto: una modifica del mutuo, come l'uscita di un intestatario, richiede l’approvazione della banca e potrebbe comportare spese aggiuntive.

Quando conviene richiedere un mutuo cointestato

La scelta di cointestare un mutuo è consigliata in specifiche situazioni. Una delle circostanze più comuni è l'acquisto in comproprietà di un immobile: in questi casi, cointestare il mutuo è quasi una necessità, poiché ogni proprietario deve contribuire al finanziamento.

Un’altra condizione favorevole si presenta quando uno dei richiedenti ha un reddito instabile o insufficiente. In questo caso, la presenza di un secondo intestatario con una situazione economica più solida aumenta le probabilità di ottenere il mutuo e consente di accedere a condizioni migliori.

La cointestazione è anche una valida soluzione per le coppie in cui uno dei due è un lavoratore autonomo. Gli autonomi possono infatti incontrare difficoltà nell'ottenere un mutuo a causa della natura variabile dei loro redditi.

Come richiedere un mutuo cointestato

La procedura per richiedere un mutuo cointestato segue generalmente lo stesso iter di un mutuo standard. Tuttavia, è necessario che tutti i cointestatari presentino i documenti richiesti dalla banca per verificare reddito, solvibilità e idoneità al finanziamento.

I documenti da presentare sono:

• Documenti personali (carta d’identità e codice fiscale).
• Certificato di nascita e stato di famiglia.
• Prova della situazione reddituale:
• Per i lavoratori dipendenti: ultime buste paga, contratto di lavoro e CUD.
• Per i lavoratori autonomi: dichiarazione dei redditi, bilancio e iscrizione alla Camera di Commercio.
• Documentazione sull’immobile (planimetrie, visure catastali, ecc.).

La banca analizzerà le garanzie patrimoniali offerte da ciascun richiedente prima di approvare la richiesta di mutuo.

Come uscire da un mutuo cointestato

Uscire da un mutuo cointestato non è un processo immediato e può comportare diverse opzioni, ognuna con implicazioni legali ed economiche. Se uno dei firmatari desidera liberarsi dalla responsabilità del mutuo, è importante valutare attentamente le alternative disponibili, tenendo conto delle proprie esigenze finanziarie e della situazione personale. Tra le principali soluzioni vi sono:

Vendita dell’immobile

La vendita dell’immobile è una delle modalità più comuni per estinguere un mutuo cointestato. In questo caso, il ricavato dalla vendita della proprietà viene utilizzato per pagare il debito residuo del mutuo, saldando così l’intero importo dovuto alla banca. Questa opzione è particolarmente vantaggiosa se il valore dell’immobile è sufficiente a coprire il debito. Tuttavia, se il ricavato della vendita non è sufficiente, i cointestatari potrebbero essere tenuti a integrare la differenza, a meno che non ci siano garanzie collaterali o altre soluzioni contrattuali che coprano il deficit.

Accollo del mutuo

L’accollo del mutuo è una soluzione che prevede che uno dei cointestatari, o un terzo, si assuma la responsabilità del mutuo residuo. In pratica, uno dei firmatari cede la propria quota di debito a un altro soggetto, che diventa l’unico responsabile del pagamento delle rate. Questa operazione richiede l’approvazione della banca, che dovrà verificare che il nuovo mutuatario o il cointestatario rimasto abbia la capacità economica sufficiente a sostenere l’intero importo del finanziamento. Sebbene questa possa sembrare una soluzione semplice, è essenziale che tutte le parti coinvolte esaminino attentamente le condizioni, poiché l’accollo non sempre risolve completamente le problematiche legate alla cointestazione.

Locazione dell’immobile

Affittare l’immobile è un’altra opzione da considerare, soprattutto quando i cointestatari desiderano mantenere la proprietà ma non sono in grado di coprire interamente le rate del mutuo. L’affitto può generare un flusso di cassa regolare che permette di coprire, almeno in parte, le rate mensili. Tuttavia, questa soluzione implica che il mercato immobiliare consenta di affittare l’immobile a un prezzo tale da coprire il mutuo. Inoltre, la gestione della locazione comporta responsabilità aggiuntive e può richiedere investimenti per manutenzione, gestione e, in alcuni casi, per il pagamento delle imposte. Se l’affitto non è sufficiente a coprire le rate, i cointestatari potrebbero dover contribuire con fondi propri per evitare inadempimenti.

Ogni opzione ha dei pro e contro, quindi è fondamentale che tutti i cointestatari valutino attentamente gli impatti finanziari e legali di ciascuna soluzione. In alcuni casi, potrebbe essere necessario consultare un avvocato o un consulente finanziario per comprendere appieno le implicazioni di ogni scelta.

Cosa succede se uno dei cointestatari non paga

Quando uno dei cointestatari non adempie al proprio obbligo di pagamento delle rate del mutuo, la situazione può diventare complicata. In un mutuo cointestato, tutti i firmatari sono legalmente responsabili in solido per il rimborso del debito residuo. Ciò significa che, se uno dei cointestatari non paga, la banca ha la facoltà di rivalersi sugli altri intestatari per il pagamento dell'intero importo delle rate. In tal caso, è fondamentale trovare rapidamente una soluzione per evitare l'insorgere di problematiche legali, come l'ipoteca sull’immobile o l'esecuzione forzata. Le opzioni per risolvere questa situazione sono le seguenti.

Rinegoziazione del mutuo

Una delle soluzioni più comuni è la rinegoziazione del mutuo, che prevede la modifica delle condizioni originarie del contratto. Questo può includere l’allungamento del periodo di rimborso, riducendo così l’importo delle rate mensili, oppure la modifica dei tassi di interesse per ottenere condizioni più favorevoli. La rinegoziazione può essere utile se uno dei cointestatari sta vivendo difficoltà economiche temporanee ma desidera continuare a onorare il debito. Tuttavia, la rinegoziazione dipende dalla disponibilità della banca e dalla solidità economica degli altri cointestatari.

Surroga del mutuo

La surroga del mutuo, ovvero il trasferimento del finanziamento presso un’altra banca con condizioni più vantaggiose, è un’altra possibile soluzione. In questo caso, si cerca una nuova istituzione finanziaria che offra tassi di interesse migliori o altre condizioni che permettano di rientrare nella gestione del debito. La surroga può essere utile per ridurre il carico economico mensile, ma richiede che il mutuo sia "portato" da un’altra banca, che accetti le condizioni e fornisca garanzie sufficienti. Anche in questo caso, la situazione economica degli altri cointestatari sarà fondamentale per l’approvazione del trasferimento.

Acquisto della quota di un cointestatario inadempiente

Se uno dei cointestatari non è più in grado di pagare le rate, l’altro cointestatario può decidere di acquistare la sua parte di mutuo. In questo caso, l’importo da versare dipenderà dalla quota del debito residuo e dal valore dell’immobile. Acquistare la quota del cointestatario inadempiente comporta una modifica della titolarità dell'immobile e, eventualmente, la modifica del mutuo, che dovrà essere rinegoziato per riflettere il nuovo assetto. Questa opzione è particolarmente utile se il cointestatario che rimane è in grado di sostenere l’intero debito residuo.

Vendita dell’immobile

Se non è possibile trovare una soluzione tra i cointestatari, l'ultima opzione disponibile perestinguere il debito è la vendita dell’immobile. In questo caso, il ricavato della vendita verrà utilizzato per saldare il mutuo residuo. Se il ricavato è insufficiente, potrebbe essere necessario integrare la differenza con fondi personali. Una volta saldato il debito, il mutuo verrà estinto e i cointestatari si libereranno dalla responsabilità residua. Tuttavia, la vendita potrebbe non essere sempre una soluzione ideale, soprattutto se l’immobile ha un valore inferiore al debito residuo o se il mercato immobiliare non permette di vendere a un prezzo adeguato.

Indipendentemente dall'opzione scelta, è fondamentale agire tempestivamente per evitare che il mutuo cointestato possa causare danni finanziari e legali significativi. Se uno dei cointestatari non paga, è sempre consigliabile consultare un esperto legale o un consulente finanziario per individuare la soluzione migliore per tutte le parti coinvolte.