L'immobiliare italiano resiste alle tensioni internazionali

Retail protagonista, l’hospitality rallenta

Tra i comparti più dinamici si distingue ancora il retail, che supera 650 milioni di euro di investimenti, in crescita del 22% su base annua. Il settore beneficia dell’interesse degli investitori istituzionali e della vivacità di segmenti come factory outlet, high street e retail park. Segue il comparto hospitality, che con circa 510 milioni di euro si posiziona come seconda asset class per volumi investiti nel primo trimestre 2026 che tuttavia, rispetto al primo trimestre del 2025 registra una contrazione significativa del 27%, dovuta anche al confronto con un periodo particolarmente brillante. Le operazioni principali hanno coinvolto asset legati al turismo balneare e una prestigiosa proprietà sul Lago di Como, con un ruolo di primo piano degli investitori esteri. Milano e Roma si confermano i mercati urbani più dinamici. 

Residenziale, stabilizzazione dopo la crescita 

Il mercato residenziale italiano chiude il 2025 con 766.753 transazioni, in crescita del 6,6% rispetto al 2024 e secondo miglior risultato dell’ultimo decennio. Nel quarto trimestre emerge un rallentamento che suggerisce una possibile fase di stabilizzazione. Le nuove costruzioni rappresentano una quota crescente degli scambi, arrivando all’8% a livello nazionale e al 18,1% a Milano. Sul fronte finanziario, i tassi sui mutui salgono al 3,51%, mentre la quota di acquisti finanziati scende al 44,9%, interrompendo il trend di crescita dei mesi precedenti. 

Logistica: calo d'investimenti boom di domanda

Il settore logistico evidenzia un quadro secondo cui, da un lato, gli investimenti si fermano a circa 310 milioni di euro, crollando del 52% rispetto a un primo trimestre 2025 particolarmente attivo. Dall’altro, la domanda di spazi raggiunge livelli record: il take-up tocca infatti gli 836.000 metri quadrati, segnando un incremento del 59% su base annua e il miglior risultato degli ultimi quattro anni. La forte domanda, orientata soprattutto verso immobili di nuova costruzione e di alta qualità, sta alimentando una ripresa dei canoni. A Milano il prime rent raggiunge i 72 euro al metro quadrato annuo (+3% sul trimestre precedente), con aumenti anche a Roma (71 euro), Bologna (70 euro) e Piacenza (61 euro).   

Uffici: Roma in testa Milano rallenta

Il comparto direzionale registra investimenti per circa 400 milioni di euro, in calo del 20% rispetto al 2025. Roma emerge come il mercato più attivo, sia per volumi sia per numero di operazioni, trainata anche dalla vendita del principale asset del trimestre, un trophy asset situato nel CBD. Milano, invece, mostra segnali di rallentamento sul fronte occupier: il take-up si attesta a circa 70.000 metri quadrati, in diminuzione del 35%. La contrazione è legata soprattutto alla scarsità di spazi di alta qualità nei distretti più richiesti, come il centro direzionale e Porta Nuova, dove la vacancy resta sotto il 2%.

Living e alternative in crescita

Particolarmente brillante è l’avvio dell’anno per il settore living, che supera 380 milioni di euro di investimenti, raddoppiando i volumi rispetto al primo trimestre 2025 e segnando il miglior risultato degli ultimi quattro anni. Milano gioca un ruolo centrale, soprattutto nelle operazioni built to sell, che rappresentano circa il 60% del totale. Rilevante anche il contributo dello student housing, che copre il 36% degli investimenti e si concentra nelle principali città universitarie del Nord Italia. Parallelamente, il comparto degli asset alternativi continua a rafforzarsi, con oltre 360 milioni di euro investiti, anch’essi in raddoppio su base annua. Il segmento healthcare domina la scena, assorbendo oltre il 60% dei capitali grazie a importanti operazioni nel Nord Italia, in particolare nel settore delle RSA.  

Outlook 2026 tra incertezze e criticità

Le prospettive per il breve periodo restano condizionate da fattori sia internazionali sia domestici. Le tensioni geopolitiche e le loro ripercussioni sui mercati finanziari inducono cautela tra investitori e occupier, influenzando anche le aspettative sui rendimenti. A livello nazionale, pesano le difficoltà nei processi urbanistici, in particolare a Milano, che rappresenta il principale polo immobiliare del Paese. Si stima che circa un miliardo di euro di investimenti sia stato rinviato o messo in stand-by nel primo trimestre: se finalizzati, avrebbero portato il mercato a livelli record. Nonostante queste criticità, il real estate italiano continua a distinguersi per solidità e capacità di adattamento, offrendo nuove opportunità di diversificazione grazie alla crescita di segmenti emergenti come student housing e asset alternativi.