Immobili, è l'energia che fa la differenza

Gli immobili brown si deprezzano

Ebbene, più in dettaglio, dall'analisi si nota che, nonostante nell'ultimo semestre ci sia stato un rimbalzo con una ricucitura della distanza, negli ultimi 4 anni i prezzi degli immobili "green" (classi A e B) si collocano al di sopra di quelli mediamente performanti dal punto di vista energetico (classi dalla C alla E) nella misura circa di 500 euro/mq. Il divario si aggira mediamente sui 700 euro/mq se si confrontano gli immobili "green" con quelli "brown" (classi F e G). Confrontando i dati di giugno 2021 con giugno 2025, come dicevamo, emerge che gli immobili green hanno mantenuto il loro valore, con un trend leggermente incrementale dei prezzi (+2% il prezzo medio al mq), mentre gli immobili delle classi energetiche peggiori tendono a deprezzarsi (-4%).

Nord vs Centro-Sud

Nel primo semestre dell'anno, con riferimento alle diverse aree geografiche, emerge come i mercati immobiliari del Nord Italia mostrino differenze più rilevanti di prezzo fra le abitazioni "green" e "brown" rispetto a quelli del Centro-Sud: nelle macroaree settentrionali si evidenzia un divario che supera ampiamente gli 800 euro/mq mentre nel Centro-Sud questo gap è più contenuto, anche se comunque significativo (fino a 561 euro/mq).

Periferie e centri urbani

Secondo l'analisi per tipologia di Comune evidenzia che le differenze maggiori si riscontrano nei mercati in cui gli immobili assumono valori più elevati: in relazione alle grandi aree urbane, infatti, il deprezzamento tra gli immobili di Classe A e B e quelli delle classi intermedie si colloca oltre 800 euro/mq, mentre il divario supera 1.100 euro/mq fra gli immobili "green" e quelli "brown". Nei Comuni capoluogo e nei Comuni minori il divario è invece rispettivamente nell'ordine di 500-550 euro/mq e di 700-750 euro/mq.

Dall'analisi delle diverse zone urbane, emerge come il divario del centro urbano rispetto alle altre aree cittadine sia molto significativo: gli immobili collocati nei centri urbani, infatti, mostrano un differenziale tra immobili "green" e "brown" attestato intorno ai mille euro/mq (40%) mentre nel caso della periferia il differenziale scende a 700 euro/mq (31%). Tuttavia, va anche evidenziato che il differenziale fra le abitazioni "green" e quelle "brown" nei centri urbani (40%) rimane sostanzialmente analogo alla differenza fra le case "green" e quelle intermedie (38%); di conseguenza, in queste localizzazioni centrali è molto penalizzante posizionarsi nella fascia intermedia. Al contrario, nelle aree periferiche è meno evidente il divario fra le case "green" e le intermedie, circa 500 euro/mq (21%), rispetto a quello fra "green" e abitazioni "brown" peggiori in chiave energetica con 700 euro /mq (31%).

Milano

In base a questi dati, rimane interessante il mercato immobiliare di Milano, dove il divario fra le abitazioni "green" e quelle di livello intermedio si attesta intorno a 500 euro/mq, ma rimane alquanto contenuto in termini percentuali: lo sconto, infatti, si limita solo al 14%. L'ampiezza si incrementa nel momento in cui si confrontano le abitazioni "green" con quelle "brown": la differenza, infatti, si porta a circa mille euro/mq che si traduce in un -34% di "brown discount". Inoltre, a Milano, più che in altre metropoli italiane, dal 2023 in avanti il prezzo medio delle abitazioni green è in crescita, mentre i segmenti di classe energetica più bassa si deprezzano maggiormente.

Direttiva case green

"In un contesto che vede una lenta ma progressiva tenuta degli immobili meno energivori e una contestuale minore appetibilità da parte di quelli peggiori dal punto di vista energetico - commenta Daniela Percoco, manager Real Estate Advisory di CRIF – notiamo una posizione interessante ricoperta dalle fasce di immobili intermedie. I driver normativi rappresentano un elemento fondamentale per indirizzare domanda e offerta: non va, però, sottovalutato anche il ruolo di abitazioni che rappresentano soluzioni intermedie in termini di performance energetica, in quanto possono costituire un compromesso fra l'esborso finanziario, e quindi la sostenibilità della rata di un mutuo, e i benefici in termini di risparmio sulle bollette future. Se, come atteso, nei prossimi mesi scenderanno ulteriormente i tassi di riferimento e conseguentemente il peso delle rate, con l'avvicinarsi dell'applicazione della Direttiva europea nel nostro Paese, che avverrà fra circa un anno, potremmo comunque attenderci un nuovo balzo in avanti dell'appetibilità e della convenienza delle case green e una maggiore spinta deflattiva per quelle brown".