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Prestito vitalizio ipotecario: le nuove norme in vigore

Usare la casa come un bancomat se le rendite pensionistiche sono troppo basse. Si può fare, col prestito vitalizio ipotecario. Una tipologia di mutuo liquidità dedicata agli over 60, le cui nuove regole sono scattate dallo scorso marzo. Vediamo come funziona.

Il prestito vitalizio ipotecario è regolato dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico 22 dicembre 2015, n. 226, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 16 febbraio 2016 (http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2016/02/16/16G00024/sg%20), ed attua l'articolo 1, della legge 44/2015. Si tratta di una tipologia di finanziamento di origine anglosassone, attraverso cui la fascia più anziana della popolazione (dai 60 anni in poi) iscrive un’ipoteca di primo grado sulla propria casa – purché non abbia altre ipoteche pendenti – in cambio di somme di denaro versate periodicamente ad integrazione del proprio reddito. Non è possibile ipotecare più immobili, o immobili non residenziali. L’ammontare totale del finanziamento dipende dal valore della casa, solitamente non oltre il 50% del valore dell’immobile, e dall’età del richiedente. La casa resta in uso agli anziani che ci vivono, vita natural durante (senza però poterla ulteriormente ipotecare o dare in affitto né tantomeno venderla); il rimborso del capitale e degli interessi invece viene lasciato alla cura degli eredi, dopo il decesso dei proprietari.

Non è difficile capire che questo finanziamento ha due facce: da un lato si consente agli anziani di percepire un reddito integrativo e passare serenamente gli anni della vecchiaia; dall’altro si gravano gli eredi di un debito spesso non indifferente. Ovviamente questi ultimi hanno la facoltà di non accollarsi il pagamento del debito. In questo caso, dopo 12 mesi, la casa diventa proprietà dell’ente finanziatore, che può tentare di venderla per soddisfare il credito, restituendo l’eventuale differenza agli eredi (mentre se il valore di vendita è inferiore all’importo da rimborsare non verrà chiesta la differenza agli eredi). Il valore di vendita viene stabilito da un perito della banca, e scende del 15% ogni anno di permanenza sul mercato.

Altri casi in cui deve avvenire il riscatto immediato – e la risoluzione del contratto - sono la vendita o il trasferimento dei diritti reali connessi all’abitazione (es. usufrutto) o il verificarsi di danni che riducano il valore della casa, o il mancato rimborso di sette rate, anche non consecutive. Stessa cosa in caso si volesse accendere un’altra ipoteca sullo stesso immobile. Il mutuatario può comunque concordare prima con la banca un rimborso di interessi e spese su cui non si applichi la capitalizzazione annuale delle spese: è infatti consentito alle banche, in questo tipo di finanziamento, applicare l’anatocismo, in deroga all’articolo 1283 del Codice Civile.

Infine, se al momento della richiesta di finanziamento il mutuatario risulta coniugato o convivente da almeno cinque anni in quell’immobile, entrambi i coniugi o compagni (purché entrambi over 60) dovranno sottoscrivere il prestito vitalizio, anche se la proprietà è di uno solo dei due. In questo modo il prestito durerà fino al decesso del più longevo dei due. Anche questa casistica, immaginiamo, sarà influenzata dalle conseguenze della legge Cirinnà, dando la possibilità di richiedere prestiti vitalizi ipotecari anche a coppie unite civilmente.