Mutuo per nuda proprietà: cosa sapere

Cosa succede quando si accende un mutuo per la nuda proprietà? Innanzitutto, il mutuatario risulta intestatario del diritto di proprietà ma non residente. Solitamente tale diritto di proprietà viene venduto proprio da colui che, mantenendo l’usufrutto della casa, continuerà ad abitarci o, volendo, potrà affittarla a terzi. La vendita della nuda proprietà avviene così tramite un contratto che trasferisce all’acquirente la proprietà ma non il diritto a godere della casa, che scadrà dopo un tempo fissato dal contratto stesso, oppure con la morte dell’usufruttuario.

Ciò significa due cose, ai fini dell’accensione del mutuo. Primo, che potrebbero sorgere problemi con la banca per la concessione di un finanziamento per l’acquisto di un bene che per un tempo più o meno lungo non sarà controllabile dal proprietario, né tantomeno dalla banca stessa in caso l’immobile dovesse essere pignorato a seguito del mancato pagamento delle rate. Secondo, il valore della nuda proprietà è inferiore rispetto a quello che sarebbe il valore di mercato pieno dell’immobile, proprio perché  in esso non è compreso il valore dell’usufrutto. Più lunga sarà la durata dell’usufrutto, minore sarà il valore della nuda proprietà (anche fino al 50% in meno, secondo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate), e, di conseguenza, l’importo finanziabile.

Maggiori saranno anche le difficoltà opposte dalla banca. La quale, non potendo rivalersi direttamente sull’immobile in caso di mancato pagamento delle rate, chiederà anche all’usufruttuario di prendere impegni a garanzia del mutuo, dichiarandosi terzo datore di ipoteca e subentrando al pagamento in caso di inadempimenti del proprietario. Inutile dire che in caso di inadempienza anche dell’usufruttuario e in assenza di altre garanzie, la banca potrà procedere con la messa all’asta dell’immobile, come accade per ogni normale mutuo non rimborsato.

Vendere la nuda proprietà (e acquistarla) può tuttavia costituire un vantaggio in certe situazioni. Ad esempio, si può decidere di vendere la proprietà della propria casa, restando ad abitarci fino alla morte, se si ha bisogno di liquidità per affrontare un momento di crisi difficile. Si tratta quindi di una soluzione che può essere alternativa al prestito vitalizio ipotecario, per persone anziane senza eredi. Oppure, la scindibilità tra proprietà e uso di una casa può essere utilizzata per intestare una casa ad un figlio, minorenne o meno, mantenendo comunque il diritto ad abitarvi fino ad un momento prestabilito (ad esempio, il raggiungimento della maggiore età del figlio o il decesso dei genitori).

Ancora, l’acquisto della nuda proprietà di un immobile può essere un buon tema di investimento (in caso non si abbia necessità di godere dell’uso dell’immobile) alla luce del fatto che la si possa ottenere ad un prezzo inferiore al valore di mercato, cosa che magari può rendere possibile un acquisto che a prezzo pieno sarebbe troppo gravoso, anche in vista dell’accensione di un mutuo. Un affare consigliabile, quindi, a persone relativamente giovani con situazioni lavorative che potrebbero non essere sufficienti alla stipula di un mutuo troppo cospicuo. L’investimento in questo caso potrebbe infatti rivalutarsi nel tempo, ed essere eventualmente di nuovo monetizzato: la nuda proprietà si può infatti rivendere.

Infine, per quanto riguarda le detrazioni fiscali degli interessi passivi, naturalmente anche un mutuo per la nuda proprietà può prestarsi alle agevolazioni prima casa, purché la casa acquistata in nuda proprietà risulti abitazione principale. Il proprietario deve quindi, ad esempio, avere la residenza nell’immobile, anche se l’usufrutto spetta ad altri.

12 October 2017 di Floriana Liuni