Mutui under 36, tasso agevolato fino al 31 dicembre

La legge di conversione del DL Milleproroghe (dl 215/2023), approvata definitivamente e in attesa di pubblicazione nella Gazzetta ufficiale, ha previsto la proroga, fino al 31 dicembre 2024, del tasso calmierato per i mutui under 36 garantiti Consap che altrimenti sarebbe stato considerato concluso al 31 dicembre 2023.

È una proroga dunque di un aspetto tecnico legato ai tassi applicati e che va a completare il quadro dei rinvii della disciplina di garanzia statale per i mutui under 36 fissata nella legge di bilancio 2024.

Garanzia Consap con mutuo calmierato

Con questa nuova indicazione la possibilità di elevare la garanzia fino all’80% in favore delle categorie prioritarie opera anche quando il tasso effettivo globale-TEG sia superiore al tasso effettivo globale medio-TEGM, nel rispetto di determinate condizioni. In particolare, viene stabilito che il TEG può superare il TEGM nella misura massima pari al differenziale tra la media del tasso Interest Rate Swap a 10 anni calcolata nel mese precedente al mese di erogazione e la medesima media calcolata nel trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore.

Si interviene sulla previsione che la norma si applichi in caso di differenziale positivo. Qualora, invece, tale differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni di maggior favore in relazione al TEGM in vigore.

Si specifica, quindi, che quest’ultima disposizione si applichi fino al 31 dicembre 2024.

Le ragioni del tasso calmierato

La disciplina in vigore prevede che per i mutui ai quali è assegnata priorità il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM). Il tetto era stato introdotto per garantire la convenienza dello strumento nel momento di aumento dei tassi variabili che avevano portato a condizioni svantaggiose di rate per i mutui under 36 assistiti da garanzia statale con un onere in carico alle banche.

Più precisamente, poiché il valore soglia per i tassi dei mutui agevolati, rappresentato dal TEGM, viene determinato, nel trimestre di riferimento, sulla base dei tassi applicati nei due trimestri precedenti, risulta che il tetto massimo del tasso praticabile sui mutui agevolati sia, a causa di tale criterio retrospettivo, non in linea con il mercato. Tale differenza, determinata dal “ritardo” con il quale è calcolato il TEGM rispetto all'aumento dei tassi registrato nel precedente periodo di riferimento, potrebbe indurre la diminuzione dell’offerta dei mutui agevolati, privilegiando talvolta l’offerta di contratti a tasso variabile, con maggiore esposizione nel lungo periodo delle categorie destinatarie delle agevolazioni, in caso di ulteriori rialzi dei tassi di mercato.

Gli interventi nella legge di bilancio 2024

Si ricorda che la Legge di Bilancio ha differito al 31 dicembre 2024 la disciplina che eleva la misura massima della garanzia rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa dal 50 fino all’80% della quota capitale per le “categorie prioritarie”, qualora in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80 per cento del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori.

Le categorie prioritarie sono le giovani coppie, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi IACP e i giovani di età inferiore ai 36 anni. Inoltre, per l’anno 2024, sono state inserite tra le categorie prioritarie i nuclei familiari che includono tre figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro annui; quattro figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 45.000 euro annui; cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 50.000 euro annui.

Limiti di finanziabilità per i nuclei familiari numerosi

In caso di domande di finanziamento con limite di finanziabilità (quando il rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo d’acquisto dell’immobile è superiore all’80%), per le suddette famiglie numerose la misura massima della garanzia concedibile dal Fondo di garanzia per la prima casa è fissata:

all’80% della quota capitale (tempo per tempo in essere sui finanziamenti concessi) per le famiglie con tre figli con età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro annui;
all’85% della quota capitale (tempo per tempo in essere sui finanziamenti concessi) per le famiglie con quattro figli con età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 45.000 euro annui;
al 90% della quota capitale (tempo per tempo in essere sui finanziamenti concessi) per le famiglie con cinque o più figli con età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 50.000 euro annui.