Tassi, durata ed anzianità del finanziamento: ecco cosa considerare

Cosa fare se si ha un gruzzolo da parte, ma anche un mutuo

È conveniente estinguere il mutuo in anticipo? Il tema è rilevante per tutte quelle famiglie che, qualche anno dopo aver comprato casa, si ritrovano da parte un gruzzoletto, frutto magari di un disinvestimento (per esempio la vendita di una proprietà immobiliare), di un lascito ereditario, di una vincita o semplicemente del proprio lavoro.

Per capire come comportarsi, Mutui.it e Facile.it hanno creato un breve vademecum che riassume in soli tre punti le varabili da considerare per decidere in maniera corretta, fermo restando, naturalmente, che si parla di somme “aggiuntive” rispetto alle ordinarie esigenze di vita della famiglia; denaro che quindi non si prevede di spendere per le normali necessità.

Il primo fattore da valutare è il livello degli interessi applicati al mutuo, rapportati al tempo. Non conta cioè solo il tasso, bensì anche lo stato di avanzamento del piano di rimborso rispetto alla durata totale del finanziamento (e quindi al capitale residuo).

Nei mutui alla francese, la formula più utilizzata in Italia, la rata è costante, ma la quota degli interessi è massima all’inizio e poi decresce; la quota capitale, al contrario, è minima all’inizio e via via crescente. È evidente perciò che più si va avanti nell’ammortamento, più gli interessi da pagare alla banca si alleggeriscono, rendendo quindi man mano meno conveniente l’estinzione anticipata.

Anzi, paradossalmente, estinguere il mutuo negli ultimi anni di vita del finanziamento potrebbe quasi essere un “favore” per la banca, più che per il cliente. Facciamo un esempio. Si pensi a un mutuo di 100.000 euro, con tasso fisso del 4%, sottoscritto nel marzo 2012, con durata trentennale. A fronte di una rata costante di circa 477 euro al mese, il mutuatario verserà alla fine alla banca 71.870 euro di interessi, ma il peso di questi ultimi andrà dai 333 euro al mese della prima rata agli 1,60 euro dell’ultima rata. Estinguere il mutuo nel mese di aprile 2019 consentirà di risparmiare oltre 44.500 euro di interessi, mentre dieci anni dopo, nell’aprile 2029, il beneficio sarebbe di soli 15.708 euro.

La seconda variabile è data da quanto renderebbe lo stesso “tesoretto” se le somme, invece di essere impiegate per chiudere il mutuo, fossero investite diversamente. Nell’attuale contesto economico i rendimenti dei prodotti finanziari più sicuri, quali conti deposito o titoli di stato, non sono particolarmente invitanti.

Tuttavia, su un orizzonte temporale di lungo periodo, pari alla durata del mutuo, è ancora possibile ottenere rendimenti netti superiori al 2% acquistando un BTP decennale dello stato italiano. Guadagni che poi andrebbero capitalizzati di anno in anno, se reinvestiti, generando ulteriori interessi. In questa maniera è possibile confrontare i proventi finanziari dell’investimento con gli oneri finanziari del mutuo e vedere quale tasso prevale.

Da ultimo, è opportuno accertarsi della totale gratuità dell’estinzione anticipata. L’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti penali a carico del mutuatario che decide di estinguere anticipatamente il proprio mutuo, contratto per l’acquisto di una casa o di un immobile strumentale alla propria attività economica o professionale.

Gli unici casi in cui il cliente può andare incontro a tali oneri sono rappresentati dai mutui stipulati prima dell’aprile 2007. Pure in questo caso vi sono però precisi limiti di legge alle penali applicabili, con possibilità di rivolgersi al giudice in caso di indebiti superamenti. Una volta effettuate queste valutazioni, è possibile capire se sia meglio utilizzare i risparmi per abbattere (anche parzialmente) il debito residuo con la banca oppure continuare a pagare le rate, investendo le somme per altre vie.

27 marzo 2019 di

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Commenti

  • A ALBERTO2020-01-23 23:03:11

    Buonasera volevo sapere se conviene estinguere un mutuo di 15 anni quando mi rimangono gli ultimi 6 anni e 6 mesi. Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2020-02-10 15:05:23

    È una valutazione che spetta a lei e alla sua situazione economica e finanziaria. Se sceglie di liberarsi dal pensiero delle rate e dell’impegno con la banca ha due strade, perché l’estinzione può essere parziale o totale. Con la totale si chiede alla banca il calcolo del debito residuo e delle rate e si versa in un'unica soluzione. Lei è a metà strada con l’estinzione del mutuo quindi la componente della rata sarà ancora rappresentata in buona parte dal capitale e non totalmente dagli interessi. Consideri inoltre se la sua banca ha previsto delle penali per l’estinzione anticipata del mutuo. La procedura per la chiusura è semplice: ci si rivolge alla propria banca che farà i calcoli della rata conclusiva e farà firmare tutta la documentazione disponibile provvedendo poi anche alla cancellazione dell’ipoteca.

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  • A Alessio2020-03-24 16:08:23

    Buongiorno, volevo sapere se avendo ancora un mutuo da pagare fino al 2030 di 490.00 euro al mese e avendo 50.000 sul conto mi converrebbe darli per abbassare la rata; chiedo un vostro consiglio. Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2020-04-15 09:18:26

    Sono scelte personali da valutare con attenzione in base a diverse variabili, ad esempio la certezza del lavoro nel tempo per avere sempre a disposizione le entrate per poter pagare le rate e le liquidità necessaria. Si può optare anche per un abbassamento graduale senza disperdere tutto il risparmio sul conto magari riducendo di qualche anno, continuando con l’accantonamento virtuoso e mantenendo una base di liquidità sul conto in modo da provvedere di volta in volta all'abbattimento del monte mutuo. Sono scelte, tuttavia, davvero personali e da fare conoscendo la propria situazione presente e se possibile le prospettive future.

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  • D DANIELA 2020-08-19 11:01:08

    Salve, sto vendendo un appartamento con mutuo ipotecario, posso non estinguere il mutuo e pagarmi la rata? Visto che ho un tasso molto basso, vorrei investire i soldi della vendita. grazie per la risposta

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  • C Cristina Bartelli2020-09-04 12:30:06

    No, se vende la casa viene meno la garanzia alla base del mutuo, il mutuo deve estinguersi per forza. Al massimo potrebbe far fare la procedura di accollo all’acquirente, un subentro dell’acquirente nella titolarità del mutuo per la parte che resta da pagare, ma in questo caso lei avrebbe meno soldi.

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