Tassi, durata ed anzianità del finanziamento: ecco cosa considerare
Cosa fare se si ha un gruzzolo da parte, ma anche un mutuo
È conveniente estinguere il mutuo in anticipo? Il tema è rilevante per tutte quelle famiglie che, qualche anno dopo aver comprato casa, si ritrovano da parte un gruzzoletto, frutto magari di un disinvestimento (per esempio la vendita di una proprietà immobiliare), di un lascito ereditario, di una vincita o semplicemente del proprio lavoro.
Per capire come comportarsi, Mutui.it e Facile.it hanno creato un breve vademecum che riassume in soli tre punti le varabili da considerare per decidere in maniera corretta, fermo restando, naturalmente, che si parla di somme “aggiuntive” rispetto alle ordinarie esigenze di vita della famiglia; denaro che quindi non si prevede di spendere per le normali necessità.
Il primo fattore da valutare è il livello degli interessi applicati al mutuo, rapportati al tempo. Non conta cioè solo il tasso, bensì anche lo stato di avanzamento del piano di rimborso rispetto alla durata totale del finanziamento (e quindi al capitale residuo).
Nei mutui alla francese, la formula più utilizzata in Italia, la rata è costante, ma la quota degli interessi è massima all’inizio e poi decresce; la quota capitale, al contrario, è minima all’inizio e via via crescente. È evidente perciò che più si va avanti nell’ammortamento, più gli interessi da pagare alla banca si alleggeriscono, rendendo quindi man mano meno conveniente l’estinzione anticipata.
Anzi, paradossalmente, estinguere il mutuo negli ultimi anni di vita del finanziamento potrebbe quasi essere un “favore” per la banca, più che per il cliente. Facciamo un esempio. Si pensi a un mutuo di 100.000 euro, con tasso fisso del 4%, sottoscritto nel marzo 2012, con durata trentennale. A fronte di una rata costante di circa 477 euro al mese, il mutuatario verserà alla fine alla banca 71.870 euro di interessi, ma il peso di questi ultimi andrà dai 333 euro al mese della prima rata agli 1,60 euro dell’ultima rata. Estinguere il mutuo nel mese di aprile 2019 consentirà di risparmiare oltre 44.500 euro di interessi, mentre dieci anni dopo, nell’aprile 2029, il beneficio sarebbe di soli 15.708 euro.
La seconda variabile è data da quanto renderebbe lo stesso “tesoretto” se le somme, invece di essere impiegate per chiudere il mutuo, fossero investite diversamente. Nell’attuale contesto economico i rendimenti dei prodotti finanziari più sicuri, quali conti deposito o titoli di stato, non sono particolarmente invitanti.
Tuttavia, su un orizzonte temporale di lungo periodo, pari alla durata del mutuo, è ancora possibile ottenere rendimenti netti superiori al 2% acquistando un BTP decennale dello stato italiano. Guadagni che poi andrebbero capitalizzati di anno in anno, se reinvestiti, generando ulteriori interessi. In questa maniera è possibile confrontare i proventi finanziari dell’investimento con gli oneri finanziari del mutuo e vedere quale tasso prevale.
Da ultimo, è opportuno accertarsi della totale gratuità dell’estinzione anticipata. L’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti penali a carico del mutuatario che decide di estinguere anticipatamente il proprio mutuo, contratto per l’acquisto di una casa o di un immobile strumentale alla propria attività economica o professionale.
Gli unici casi in cui il cliente può andare incontro a tali oneri sono rappresentati dai mutui stipulati prima dell’aprile 2007. Pure in questo caso vi sono però precisi limiti di legge alle penali applicabili, con possibilità di rivolgersi al giudice in caso di indebiti superamenti. Una volta effettuate queste valutazioni, è possibile capire se sia meglio utilizzare i risparmi per abbattere (anche parzialmente) il debito residuo con la banca oppure continuare a pagare le rate, investendo le somme per altre vie.
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Commenti
Buonasera volevo sapere se conviene estinguere un mutuo di 15 anni quando mi rimangono gli ultimi 6 anni e 6 mesi. Grazie.
RispondiÈ una valutazione che spetta a lei e alla sua situazione economica e finanziaria. Se sceglie di liberarsi dal pensiero delle rate e dell’impegno con la banca ha due strade, perché l’estinzione può essere parziale o totale. Con la totale si chiede alla banca il calcolo del debito residuo e delle rate e si versa in un'unica soluzione. Lei è a metà strada con l’estinzione del mutuo quindi la componente della rata sarà ancora rappresentata in buona parte dal capitale e non totalmente dagli interessi. Consideri inoltre se la sua banca ha previsto delle penali per l’estinzione anticipata del mutuo. La procedura per la chiusura è semplice: ci si rivolge alla propria banca che farà i calcoli della rata conclusiva e farà firmare tutta la documentazione disponibile provvedendo poi anche alla cancellazione dell’ipoteca.
RispondiBuongiorno, volevo sapere se avendo ancora un mutuo da pagare fino al 2030 di 490.00 euro al mese e avendo 50.000 sul conto mi converrebbe darli per abbassare la rata; chiedo un vostro consiglio. Grazie.
RispondiSono scelte personali da valutare con attenzione in base a diverse variabili, ad esempio la certezza del lavoro nel tempo per avere sempre a disposizione le entrate per poter pagare le rate e le liquidità necessaria. Si può optare anche per un abbassamento graduale senza disperdere tutto il risparmio sul conto magari riducendo di qualche anno, continuando con l’accantonamento virtuoso e mantenendo una base di liquidità sul conto in modo da provvedere di volta in volta all'abbattimento del monte mutuo. Sono scelte, tuttavia, davvero personali e da fare conoscendo la propria situazione presente e se possibile le prospettive future.
RispondiSalve, sto vendendo un appartamento con mutuo ipotecario, posso non estinguere il mutuo e pagarmi la rata? Visto che ho un tasso molto basso, vorrei investire i soldi della vendita. grazie per la risposta
RispondiNo, se vende la casa viene meno la garanzia alla base del mutuo, il mutuo deve estinguersi per forza. Al massimo potrebbe far fare la procedura di accollo all’acquirente, un subentro dell’acquirente nella titolarità del mutuo per la parte che resta da pagare, ma in questo caso lei avrebbe meno soldi.
RispondiSalve, ho stipulato un mutuo trentennale e ad oggi sono al quarto anno di pagamento. Avrei la possibilità di versare una somma che mi permetterebbe o di abbassare la rata o di abbattere di una decina di anni il mutuo. Cosa mi converrebbe fare? Grazie.
RispondiSì Davide, nessuno le impedisce di versare più del concordato per ridurre le rate e abbattere il mutuo. SI tratta di estinzione parziale del mutuo e le consente di incidere sull’importo della rata; senta la sua banca se è possibile in questo modo incidere anche sulla durata rivedendo i piani di ammortamento.
RispondiSalve, su un mutuo ipotecario di 50.000 euro stipulato nel 2008 mi restano da pagare ancora 20 rate ad un tasso fisso del 7%. Il debito residuo è di circa 8.500 euro; vorrei estinguerlo, mi conviene? Grazie mille.
RispondiCaro Giovanni, dipende da una valutazione personale. Se ha una liquidità da parte tale da consentire la chiusura di quello che è un debito e non dover più dare soldi alla banca direi perché no? Ma è una valutazione che deve essere ponderata sulle sue condizioni finanziarie e propensioni ad avere voglia di avere debiti aperti con la banca.
RispondiBuongiorno, nel maggio 2015 ho contratto un mutuo liquidità di 100 mila euro, con tasso fisso al 2,5% con durata 10 anni. Ho, inoltre, una garanzia ipotecaria su immobile senza reddito (no prima casa) e contestuale tutela assicurativa con una polizza infortuni (pagabile in 10 premi annui), e una polizza vita sul debito residuo sino a scadenza (maggio 2025 - premi già assolti nei primi 5 anni trascorsi). Ad oggi, febbraio 2022, ho un capitale residuo di circa 36.000 euro. Fra poco più di 2 mesi, in occasione della scadenza del terz'ultimo premio polizza infortuni, vorrei valutare di estinguere l'intero capitale residuo. A tale scopo, disinvestirei l'importo con il rimborso delle quote in fondi misti (monetari, obbligazionari ed azionari ) di una SGR, i cui rendimenti lordi variano da un minimo di +0,5% ad un massimo +5,5% nell'ultimo periodo. Precisando che tali risparmi rappresentano sostanzialmente l'intero patrimonio mobiliare, vorrei conoscere il vostro parere sulla convenienza o meno dell'estinzione anticipata. Gli interessi residui del mutuo alla scadenza naturale ammontano a poco più di 1.600 euro e non dovrei più versare gli 860 euro dati dagli ultimi tre premi polizza e commissioni mensili d'incasso rata. Non è prevista alcuna penale d'estinzione. Chiedo un consiglio perché nell'ultimo anno ho avuto difficoltà a saldare le rate mensili ed ho dovuto attivare un ulteriore finanziamento (durata sette anni) dovuto ad una spesa familiare imprevista. Grazie per la risposta.
RispondiCara Sonia, entrambe le voci concorrono alla formazione dell’Isee con delle percentuali di abbattimento e calcolo francamente abbastanza complesse, soprattutto per il mutuo. Le converrebbe parlare con un patronato o Caf che valutano nell’insieme e con le griglie per l’Isee.
RispondiCaro Signor Rossi, se si sono avute difficoltà per la mancanza di liquidità e si teme il ripresentarsi della situazione di incertezza e difficoltà sarebbe il caso, se possibile, di liberarsi da finanziamenti in essere, come può il mutuo, per concentrarsi e accantonare e estinguere il nuovo finanziamento soprattutto per gli importi residuali del mutuo. La valutazione potrebbe però farla assieme al suo consulente finanziario chiedendo un conteggio che le faccia ben comprendere quali sono le uscite al mese, comprendendo le situazioni dei finanziamenti e quelle post estinzione anticipata del mutuo.
RispondiGentile Cristina, ringrazio della cortese risposta. Seguendo il suo consiglio, contatterò un consulente finanziario per valutare l'intera posizione. Grazie ancora e saluti.
RispondiSalve, nel 2003 ho fatto un mutuo variabile trentennale di 100.000 euro. A fronte dei confermati rialzi, mi conviene cercare di ridurlo nonostante manchino poco più di 10 anni e che quindi la botta grossa di interessi e già stata pagata? Grazie mille!
RispondiCaro Gino, le valutazioni sono sempre molto personali; in parte la risposta se l’è data da solo in quanto, se resta la parte capitale, gli aumenti attesi incideranno ma in maniera meno significativa di quanto può temere. Certo è che se si vuole mettere al riparo anche da rialzi di una quota “piccola” di interessi e sente di poterlo fare, vada nella direzione di ridurre il mutuo.
RispondiSalve, nel 2015 ho fatto un mutuo di 12 anni con tasso variabile all'1,5%; ora è al 3% e presumo continui a salire. In 4 mesi rata è aumentata di 30 euro. Sono indeciso se fare una decurtazione o estinguere col 'rischio' che fra un anno, visto che le previsioni per il 2023 non sono buone, l'Euribor torni a scendere e di conseguenza le rate. Grazie.
RispondiCaro Orazio, avendo liquidità lei andrà ad abbattere l’entità delle rate, non la durata del mutuo, trovandosi dunque ad avere un calcolo ridotto sugli importi. Nessuno ha la palla di cristallo per prevedere cosa succederà; è una scelta che deve valutare lei sulla base delle sue risorse economiche e su quanto ha deciso di destinare al mutuo.
RispondiBuongiorno, ho un mutuo residuo di circa 30.000 euro a tasso variabile, oggi al 4,3%,con scadenza a fine 2027. Avendo liquidità eccedenti mi conviene estinguerlo, anche parzialmente? Non trovo strumenti finanziari che possano garantirmi rendimenti superiori nel medio periodo. Grazie.
RispondiCaro Pier, se si temono gli andamenti del mutuo variabile e si vuole stare tranquilli si può anticipare la chiusura del finanziamento. È anche vero che, verso la fine dei contratti di mutui, la componente della rata è composta in misura maggiore dalla quota capitale rispetto a quella relativa agli interessi. La valutazione, insomma, spetta sempre al titolare delle somme e del finanziamento.
RispondiBuon pomeriggio, ho acquistato una casa di 80 mila euro in contanti; adesso sul conto mi sono rimasti circa 50 mila e vorrei ristrutturarla. La legge mi permetterebbe di fare un mutuo entro un anno ma vedo i tassi alti; per circa 67 mila ne dovrei restituire 28 mila più la spesa del notaio (circa 2.500 euro). Lei mi consiglia di fare un mutuo o lasciar perdere dando una piccola sistemata e continuare a stringere le spalle? La ringrazio per il suo gentile aiuto.
RispondiCaro Dario, posto che non conosco la sua situazione reddituale e patrimoniale e che sui consigli finanziari nessuno possiede la palla di cristallo, non mi sento di consigliare alcunché. Io applicherei un atteggiamento cauto e di risparmio, ritornando a accumulare sul conto una consistenza tale da poter eventualmente affrontare una ristrutturazione quando ci saranno condizioni di mercato migliori.
RispondiHo stipulato un mutuo variabile alla francese ventennale nel 2009; avendo un po' di liquidità mi conviene estinguere tutto il rimanente? Grazie.
RispondiCaro Salvatore, nel mutuo alla francese la quota interessi è più alta nel primo periodo per poi decrescere nel corso degli anni facendo diventare la componente del capitale più rilevante. Verso la fine del mutuo, chiudendo anticipatamente, non si va a ridurre un eventuale rincaro dei tassi sugli interessi - la cui componente risulta molto più bassa rispetto all’inizio - ma si inciderà sul capitale. La scelta è sempre personale e deve essere valutata considerando la propria voglia di avere pendente comunque un debito costante o avere la disponibilità, investendo liquidità, di liberarsi da pesi e tornare a risparmiare per altro.
RispondiSalve, volevo sapere se è normale che nell'abbassare la quota capitale (da 100.000 a 70.000 euro), la banca mi ricalcola le rate aumentando la quota percentuale degli interessi sulla rata totale. Sono al 14esimo anno su 30 e se prima gli interessi erano più bassi della quota capitale ora nel ricalcolo sono di nuovo più della metà della quota capitale stessa. Fanno i furbi? Esiste una regola sulla ripartizione percentuale degli interessi nel tempo sulla rata totale? Grazie.
RispondiCaro Piero, dipende dal piano di ammortamento concordato con la banca; sul mutuo all’inizio ci sono diversi piani che tengono conto di diversi parametri. Ad esempio nell’ammortamento all’italiana troviamo rate con quote di capitale costante e interessi decrescenti, così che col tempo possano diventare più leggere. L’ammortamento maggiormente utilizzato, però, è quello alla francese: rate costanti con quote interessi progressivamente decrescenti a fronte di quote capitale crescenti nel tempo. Le consiglierei di esplicitare bene i suoi dubbi alla banca.
RispondiBuongiorno, ho un capitale residuo di 142.000 euro da restituire nei prossimi 16 anni. Sto parlando di un mutuo a tasso variabile puro che oggi mi costa 1.000 euro al mese. Ho da parte circa 30.000 euro investite in pac e attualmente in perdita. Cosa mi consigliate, di alleggerire il mutuo o di aspettare? Grazie.
RispondiCaro Davis, non posso sostituirmi a lei per una scelta altamente personale come questa; è necessario che sappia bene cosa voglia fare dei suoi risparmi e cosa gli convenga non solo a livello economico ma anche psicologico. Se valuta che l’investimento è in perdita e che il costo del mutuo sta diventando troppo oneroso potrebbe utilizzare quella liquidità per alleggerire il debito, se però un domani le rate dovessero iniziare a scendere non deve rimproverarsi per una scelta. Nessuno purtroppo ha la palla di cristallo.
RispondiBuongiorno, ho attivo un mutuo della durata di 20 anni, con tasso variabile. Ad oggi mancano esattamente 4 anni e il capitale residuo è di 49.000 euro. Un anno fa pagavo una rata mensile di circa 850 euro, di cui la quota interessi era di soli 9,5 euro. Oggi, con i vari aumenti dei tassi di interesse, la rata è di 1.065 euro, di cui 178 euro di interessi. Considerando che i tassi di interesse sono previsti ancora in rialzo e che anche se dovessero iniziare a scendere passerà del tempo, volevo sapere se mi conviene estinguere il mutuo. Grazie.
RispondiCaro Davide, è una scelta personale, solo lei conosce la sua propensione al risparmio e le prospettive economiche future. L’analisi che fa è corretta e una chiusura anticipata del mutuo consentirebbe di risolvere il tema interessi, è vero anche – però - che se rimangono pochi anni alla chiusura del mutuo l’aumento degli interessi incide in misura proporzionalmente minore perché la quota della rata è composta dal capitale. Se si hanno degli accantonamenti e ci si vuole liberare prima per evitare l’incertezza del quadro futuro è una opzione da valutare ma l’ultima parola spetta solo a lei.
RispondiBuongiorno, ho un mutuo di 10 anni con una rata di 538 euro al mese con tasso fisso al 2,19%. Sono arrivato al settimo anno e mezzo. Sto pensando di chiuderlo all'ottavo anno, quindi fra qualche mese. Mi conviene estinguerlo? Oppure il piccolo gruzzolo che ho, in aggiunta a quello che intendo risparmiare fino alla scadenza dell'ottavo anno, investirlo in BTP e tenermi il mutuo fino alla scadenza del 2026? Grazie.
RispondiCaro Paolo, questa è una scelta personale su cui non esiste una soluzione migliore di un’altra. Dipende dalle sue valutazioni, dalla sua capacità di risparmio, dalla sua voglia di vincolarsi con un debito fino al 2026 oppure estinguerlo e riiniziare a risparmiare per poi investire in altro più avanti. Dal mio punto di vista è una scelta da fare conoscendo la propria situazione economica e le proprie prospettive.
RispondiBuonasera, ad ottobre 2023 ho fatto un mutuo di 115.000 euro a 25 anni, tasso fisso al 3%. Ho liquidità disponibile per 50.000 euro ad oggi. Mi conviene ridurre la durata e quindi gli interessi, potendo pagare 550 euro di rata mensile? Grazie.
RispondiCaro Giovanni, sono scelte personali che devono essere valutate magari confrontandosi con un consulente esperto ma soprattutto guardando alla propria situazione finanziaria e di risparmio: se si preferisce abbattere anche importo della rata con una immissione di liquidità mantenendo la durata, o intervenire sulla durata abbattendo il capitale, oppure continuare nella situazione che si ha rinviando la scelta.
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