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Tassi, durata ed anzianità del finanziamento: ecco cosa considerare

Conviene estinguere il mutuo in anticipo?

27 marzo 2019

Cosa fare se si ha un gruzzolo da parte, ma anche un mutuo

È conveniente estinguere il mutuo in anticipo? Il tema è rilevante per tutte quelle famiglie che, qualche anno dopo aver comprato casa, si ritrovano da parte un gruzzoletto, frutto magari di un disinvestimento (per esempio la vendita di una proprietà immobiliare), di un lascito ereditario, di una vincita o semplicemente del proprio lavoro.

Per capire come comportarsi, Mutui.it e Facile.it hanno creato un breve vademecum che riassume in soli tre punti le varabili da considerare per decidere in maniera corretta, fermo restando, naturalmente, che si parla di somme “aggiuntive” rispetto alle ordinarie esigenze di vita della famiglia; denaro che quindi non si prevede di spendere per le normali necessità.

Il primo fattore da valutare è il livello degli interessi applicati al mutuo, rapportati al tempo. Non conta cioè solo il tasso, bensì anche lo stato di avanzamento del piano di rimborso rispetto alla durata totale del finanziamento (e quindi al capitale residuo).

Nei mutui alla francese, la formula più utilizzata in Italia, la rata è costante, ma la quota degli interessi è massima all’inizio e poi decresce; la quota capitale, al contrario, è minima all’inizio e via via crescente. È evidente perciò che più si va avanti nell’ammortamento, più gli interessi da pagare alla banca si alleggeriscono, rendendo quindi man mano meno conveniente l’estinzione anticipata.

Anzi, paradossalmente, estinguere il mutuo negli ultimi anni di vita del finanziamento potrebbe quasi essere un “favore” per la banca, più che per il cliente. Facciamo un esempio. Si pensi a un mutuo di 100.000 euro, con tasso fisso del 4%, sottoscritto nel marzo 2012, con durata trentennale. A fronte di una rata costante di circa 477 euro al mese, il mutuatario verserà alla fine alla banca 71.870 euro di interessi, ma il peso di questi ultimi andrà dai 333 euro al mese della prima rata agli 1,60 euro dell’ultima rata. Estinguere il mutuo nel mese di aprile 2019 consentirà di risparmiare oltre 44.500 euro di interessi, mentre dieci anni dopo, nell’aprile 2029, il beneficio sarebbe di soli 15.708 euro.

La seconda variabile è data da quanto renderebbe lo stesso “tesoretto” se le somme, invece di essere impiegate per chiudere il mutuo, fossero investite diversamente. Nell’attuale contesto economico i rendimenti dei prodotti finanziari più sicuri, quali conti deposito o titoli di stato, non sono particolarmente invitanti.

Tuttavia, su un orizzonte temporale di lungo periodo, pari alla durata del mutuo, è ancora possibile ottenere rendimenti netti superiori al 2% acquistando un BTP decennale dello stato italiano. Guadagni che poi andrebbero capitalizzati di anno in anno, se reinvestiti, generando ulteriori interessi. In questa maniera è possibile confrontare i proventi finanziari dell’investimento con gli oneri finanziari del mutuo e vedere quale tasso prevale.

Da ultimo, è opportuno accertarsi della totale gratuità dell’estinzione anticipata. L’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti penali a carico del mutuatario che decide di estinguere anticipatamente il proprio mutuo, contratto per l’acquisto di una casa o di un immobile strumentale alla propria attività economica o professionale.

Gli unici casi in cui il cliente può andare incontro a tali oneri sono rappresentati dai mutui stipulati prima dell’aprile 2007. Pure in questo caso vi sono però precisi limiti di legge alle penali applicabili, con possibilità di rivolgersi al giudice in caso di indebiti superamenti. Una volta effettuate queste valutazioni, è possibile capire se sia meglio utilizzare i risparmi per abbattere (anche parzialmente) il debito residuo con la banca oppure continuare a pagare le rate, investendo le somme per altre vie.

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    Mutuando di Valerio Stroppa

    Marchigiano di nascita, vive e lavora a Milano dal 2006. Giornalista professionista, scrive di diritto, fisco (nazionale e internazionale), e giustizia tributaria per ItaliaOggi. In passato ha collaborato con numerose testate tra cui MF/MilanoFinanza, ClassCnbc, Reteconomy, MySolution Post, Press. È anche moderatore di convegni e tavole rotonde su tematiche relative alle professioni di avvocato e commercialista.