Immobili in costruzione, benefici prima casa senza eccezioni

Anche se il cantiere è stato bloccato, bisognare rispettare i tempi

Termini rigorosi per usufruire dei benefici prima casa per gli immobili in costruzione. A nulla vale se il cantiere è stato bloccato causa epidemia: i lavori devono essere conclusi rigorosamente entro tre anni dall’avvio altrimenti si decade dalle agevolazioni fiscali.

È quanto ha ricordato l’Agenzia delle Entrate, spegnendo le speranze di un contribuente sull’applicabilità, al suo caso, delle sospensioni dei termini fiscali in tema di prima casa.

Il quesito

La richiesta di chiarimento è stata formalizzata con un interpello (un atto in cui il contribuente chiede un parere formale al Fisco con l’obbligo di uniformarsi alla decisione che sarà scritta in esso).

Il contribuente ha ricevuto con atto di donazione un immobile in costruzione. L’atto è stato registrato nel 2017 usufruendo degli sconti fiscali prima casa per gli immobili in costruzione.

Ma nel mezzo si è messa la pandemia e il termine non è stato rispettato perché il cantiere ha sospeso i lavori a seguito proprio delle misure di contenimento del diffondersi del virus. La sospensione e la causa della sospensione risultano da attestazione del direttore dei lavori incaricato.

Il contribuente chiede se la scadenza dei tre anni richiamata rientri tra le sospensioni dei termini previste dall' art. 24 del Dl n. 23/2020 (decreto “Liquidità”).

L’agevolazione prima casa

Per non perdere le agevolazioni è necessario dichiarare, entro tre anni dalla stipula dell’atto, la conclusione dei lavori. Il contribuente chiede se la scadenza dei tre anni richiamata rientri tra le sospensioni dei termini previste dall’art.24 del Dl n. 23/2020 (decreto “Liquidità”), periodo di stop allo scorrere dei tempi fiscali dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020.

Le agevolazioni, lo ricordiamo, riguardano l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, (anche per le case non di lusso, trasferite in eredità o donazione). Il trattamento di favore può essere applicato anche per la casa ancora in costruzione come nel caso sottoposto dal contribuente, sempreché l’abitazione sia classificabile nelle categorie catastali da A/2 ad A/7.

Per quest’ultima ipotesi, la norma agevolativa, spiega l’Agenzia, non stabilisce una scadenza per l’ultimazione dei lavori.

“Il periodo a disposizione oltre il quale si decade dal beneficio”, ricorda FiscoOggi la rivista dell’Agenzia delle Entrate, “è stato fissato dalla circolare n. 38/2005 (paragrafo 5.1), con la quale è stato chiarito che per conservare l'agevolazione occorre dimostrare l'ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell'atto, termine che coincide con quello di decadenza per l'accertamento dell'imposta di registro”.

I termini sospesi

Nella sua risposta l’Agenzia ricorda che le disposizioni del decreto liquidità che hanno sospeso i termini fiscali non sono intervenuti su quello degli immobili in costruzione. I termini sospesi sono, ricorda il Fisco:

i 18 mesi dall'acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune della nuova abitazione;
il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l'immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell'atto di acquisto, deve comperare un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha acquistato un’abitazione principale, deve procedere alla vendita della casa ancora in suo possesso, purché quest'ultima sia stata a sua volta acquistata usufruendo dei benefici "prima casa";
sospensione anche per l’anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a quest’ultimo acquisto, di un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Inoltre, la riflessione che fa l’Agenzia delle Entrate è che trattandosi di norme agevolative la sospensione non può avere un'interpretazione estensiva, ma deve limitarsi alle previsioni elencate dalle disposizioni con il risultato che il contribuente che non abbia potuto rispettare la scadenza per cause a lui non imputabili perderà le agevolazioni.

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19 January 2021 di Cristina Bartelli