Mondo mutui

Cosa è e come funziona il leasing immobiliare

Come si è ben capito il mutuo è diventato un vero miraggio. A causa della crisi gli istituti di credito hanno in pratica sospeso l’erogazione del credito o, comunque, l’hanno fatto diventare molto (troppo) più caro del dovuto con gli spread schizzati oltre il 3,5% per un finanziamento a tasso variabile e il 4% per uno a tasso fisso.

E allora cosa fare? In molti casi la crisi aguzza l’ingegno. E, così, tutti i mutuatari che negli ultimi mesi hanno trovato sbarrate le porte girevoli delle banche, si sono messi a studiare altre possibili forme alternative al prestito tradizionale per l’acquisto della casa.

È così che è tornato di moda parlare di leasing immobiliare: un prodotto fin qui poco utilizzato, ma ora al centro di discussioni su blog e di accesi dibattitti tra i consulenti finanziari. Certamente si tratta di una forma di finanziamento poco conosciuta dai “privati”, dal momento che il leasing ha fatto sempre rima con Partita Iva. Eppure di tratta di una soluzione molto flessibile che si adatta alle esigenze del compratore.

Ma facciamo un passo indietro e cominciamo con il chiarire di cosa si tratta. Il leasing immobiliare è un mutuo destinato ai professionisti, alle società o alle piccole e medie imprese che consente di acquistare immobili di nuova costruzione o già costruiti (anche per la ristrutturazione). Nel primo caso è la banca (o una società) ad acquistare il bene per poi cederlo in locazione al cliente. Mentre nel secondo caso l’istituto acquisterà il terreno su cui costruire l’immobile, gestendo tutta la fase di avanzamento lavori fino alla consegna del bene.

Poi, alla scadenza del contratto, si dovrà decidere se acquistare il bene o lasciarlo alla banca.

Il leasing, rispetto a un normale mutuo, ha una durata più breve: da un minimo di 96 mesi a un massimo di 20 anni. Ma la media è di 12/15 anni, anche perché se si superasse questa soglia non converrebbe più.

Si tratta di un’operazione decisamente interessante perché permette di finanziare il 100% dell’immobile, mentre con il normale mutuo il loan to value - cioè il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile - è abbondantemente sotto il 60%.

Tra le altre caratteristiche vantaggiose c’è anche il pagamento. Non è una vera rata, ma un canone mensile, bimestrale o trimestrale calcolato su un ammortamento alla francese con rate costanti. Quindi, addio all’ansia per l’oscillazione dell’Euribor e per il caro spread.

C’è tuttavia da analizzare bene il ruolo della maxi-rata iniziale che oscilla dal 10% al 30% del capitale. Ovviamente maggiore sarà l’importo di questo pagamento, minori saranno la rata per il riscatto finale (dal 5% al 20%) e gli interessi da pagare.

Restando in tema di fisco, è analizzando le agevolazioni che si trovano gli elementi più importanti del leasing immobiliare, dal momento che sono notevoli i vantaggi. In primis si possono detrarre l’Iva e gli altri oneri fiscali come le imposte di registro, ipotecarie e catastali. Poi il leasing non prevede l’accensione di un’ipoteca con un notevole risparmio al momento del rogito.

Inoltre è possibile recuperare più velocemente il costo del bene visto che non solo si può ammortizzare l’immobile, ma si possono anche dedurre le rate del canone. In particolare, la legge 44/2012 ha svincolato la deducibilità del canone dall’obbligo di una durata minima del contratto. Mentre con il mutuo la deducibilità riguarda solo la quota degli interessi passivi e non il capitale.

Ultima accortezza. L’erogazione di un leasing immobiliare è perlopiù subordinata alla stipula di una polizza assicurativa che sia vita, contro i danni da incendio o per responsabilità civile a terzi.

di Patrizia De Rubertis