Cosa dice la Bce sul mercato dei mutui

L’erogazione di mutui ha continuato ad aumentare gradualmente, osserva la Bce, ma è rimasta nel complesso contenuta, registrando un tasso di crescita sui dodici mesi dell’1,3%. I redditi e i risparmi delle famiglie hanno tenuto di fronte alla fiammata dell’inflazione, questo perché, secondo la Bce, le condizioni del mercato del lavoro sono rimaste favorevoli: “Insieme alle misure di sostegno al reddito varate dai governi durante la crisi pandemica ed energetica, ciò ha consentito un incremento del reddito delle famiglie superiore a quello del costo dei mutui ipotecari, e ha contenuto l’aumento del rapporto tra i prezzi delle abitazioni e il reddito durante l’impennata dei primi”. 

Le famiglie, in buona sostanza, potevano permettersi rate di mutuo più elevate e i risparmi accumulati durante la pandemia hanno consentito loro anche di versare anticipi di importo maggiore. L’onere finanziario per i proprietari di case con un mutuo è rimasto nel complesso relativamente contenuto sia rispetto a quello dei proprietari senza un mutuo, sia a quello dei locatari che pagano canoni di locazione, nonché al relativo onere 

Un altro elemento, che mette in evidenza la Bce nella sua analisi, è che molti paesi, dell’area dell’euro, si erano mossi in direzione di una maggiore prevalenza di mutui ipotecari a tasso fisso, che proteggono temporaneamente i proprietari di abitazioni da tassi di indebitamento più elevati, con una conseguente riduzione dei tassi di insolvenza, con un riflesso anche sulla caduta dei prezzi delle abitazioni, rallentandola. 

Sugli scenari futuri la Bce prospetta che la combinazione dei fattori prezzi in calo e, in misura minore, delle attese e costi dell’edilizia elevati potrebbero generare bolle speculative per il settore. 

I dati Istat

Dunque il percorso di abbassamento dei tassi di inflazione non ha generato nell’immediato un calo consistente nei prezzi delle compravendite. Questo lo ha certificato anche l’Istat che ha registrato nel quarto trimestre 2024 l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, aumenta dello 0,7% rispetto al trimestre precedente e del 4,5% nei confronti dello stesso periodo del 2023 (era +3,8% nel terzo trimestre 2024).

La crescita tendenziale dei prezzi delle case si deve soprattutto alle abitazioni nuove, che aumentano del 9,4% (in accelerazione rispetto al +8,9% del trimestre precedente), e, in misura più contenuta, a quelli delle esistenti che registrano un incremento del 3,4% (da +2,7% del terzo trimestre).

Questi andamenti si manifestano in un contesto di crescita dei volumi di compravendita (+7,6% la variazione tendenziale registrata nel quarto trimestre 2024 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale, dopo il +2,7% del trimestre precedente).

Su base congiunturale l’aumento dei prezzi degli immobili per Istat è frutto di dinamiche opposte: aumentano i prezzi delle abitazioni nuove (+4,0%) e diminuiscono invece lievemente quelli delle abitazioni esistenti (-0,1%)

In media, nel 2024, i prezzi delle abitazioni aumentano del +3,2%. L’incremento più marcato si registra per le abitazioni nuove (+7,9%) mentre per le abitazioni esistenti la crescita media annua dei prezzi si attesta al +2,2%.