Case vacanza: mutui e condizioni

Marzo è alle porte e le vacanze estive si avvicinano a grandi passi. E’ quindi il momento di pensare alle località dove trascorrere le ferie; ma qualcuno potrebbe addirittura pensare all’acquisto di una seconda casa in un posto di mare o di montagna. In effetti i prezzi delle seconde case sono spinti al ribasso per svariati motivi: vuoi il generale andamento del mercato immobiliare, vuoi per la tassazione che penalizza le seconde case. Quindi, tutto sommato, l’investimento potrebbe diventare conveniente in ottica di messa a reddito di un immobile in un luogo turistico, oltre che per avere un pied-à-terre per le proprie personali ferie.

Quali sono, quindi, le possibilità di finanziamento per l’acquisto di una seconda casa, o di una casa vacanze? Si può ovviamente anche in questo caso stipulare un mutuo, ma questo non godrà delle stesse agevolazioni previste per la prima casa. Sapendo che l’abitazione principale deve avere, come requisiti, il non essere un immobile di lusso, l’essere sede della residenza del proprietario entro 18 mesi dalla stipula del mutuo ed essere l’unica casa in proprietà del mutuatario all’interno dello stesso Comune, se un immobile non rispetta queste caratteristiche può essere considerato una “seconda casa”. In particolare, il proprietario della seconda casa non è tenuto a stabilirvi la propria residenza: può quindi affittarla e metterla a reddito, facendone un investimento che rende.

La classificazione di una casa come “casa vacanze” è stabilita dalla legge 217/1983; in ogni caso bisogna controllare le condizioni imposte dai singoli Comuni, che possono stabilire normative ad hoc. Ad ogni modo, il mutuo per l’acquisto di un’abitazione che sia una seconda casa (per le vacanze o meno), innanzitutto, è sottoposto ad una tassazione del 2% (a differenza del mutuo prima casa, tassato allo 0,25%). Il contratto di mutuo in sé, inoltre, offre condizioni generalmente meno favorevoli rispetto ai mutui prima casa. Ad esempio, la loro durata può essere al massimo di 30 anni, il rapporto tra valore dell’immobile e entità del finanziamento non può superare il 60% , mentre l’impatto della rata sul reddito mensile del mutuatario dovrà essere inferiore al 25-30%.

Tenendo poi conto che, in caso si sia già titolari di un mutuo prima casa, l’ottenimento di un nuovo mutuo sarà molto più difficoltoso, il tasso di interesse dovuto alla banca (in particolare, lo spread) sarà più alto rispetto ad un mutuo prima casa. Inoltre, mentre per la prima casa è prevista la detrazione dall’Irpef del 19% degli interessi passivi e delle spese accessorie del mutuo stipulato per acquistarla, per una seconda casa non è prevista questa agevolazione. A meno che non si tratti di un immobile che, per causa di forza maggiore, non è solo temporaneamente sede della residenza del suo proprietario (ad esempio, se si tratta dell’abitazione di un esponente delle forze dell’ordine, trasferito altrove per lavoro).

Bisogna infine considerare che al mutuo saranno probabilmente associate le stesse spese che usualmente si associano al mutuo prima casa, quindi polizze di vario tipo (incendio, vita), spese per le perizie e gli atti notarili, il costo per i compensi di agenzie immobiliari e intermediari vari, per le imposte di registro (al 9% nel caso di seconda casa, mentre per la prima casa parliamo di un 2%) e per le tasse ipotecarie, fissate a 50 euro come per la prima casa.

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27 February 2017 di Floriana Liuni