Agevolazioni prima casa, cosa succede se gli acconti li paga papà

Il caso

In un interpello (richiesta di chiarimenti vincolante per chi invia la domanda) l’Agenzia delle Entrate affronta un caso non raro in cui a mettere i soldi per la casa è il padre ma, successivamente, nelle agevolazioni fiscali, tra cui un credito di imposta Iva facilitato, subentra il figlio.

Nel caso particolare la prima casa è un immobile da costruire. L’atto preliminare di compravendita è stato stipulato davanti al notaio tra il padre e l’impresa costruttrice, con la clausola che il padre “promette” di acquistare per sé, o per un soggetto X da nominare, il diritto di piena proprietà.

Fatture di caparra e acconti sono stati intestati al padre. Alla stipula dell’atto definitivo la proprietà della casa sarà intestata al giovane under 36 che vi trasferirà immediatamente la residenza e il saldo sarà pagato in parte con bonifico bancario ed in parte con un finanziamento da istituto bancario.

Il quesito inviato è per sapere se il giovane può usufruire del credito d'imposta per l'intero ammontare dell'IVA sull'acquisto ovvero "se abbia influenza l'intestazione a mio padre del compromesso e delle fatture di caparra e acconti".

La risposta del fisco

L’Agenzia scioglie positivamente il quesito posto dal contribuente, confermando la linea interpretativa fornita dal contribuente. Lo schema utilizzato dal contribuente è quello contrattuale di persona da nominare.

Il contratto per persona da nominare, ricorda l’Agenzia delle Entrate è disciplinato dall’articolo 1401 e seguenti del codice civile. Si prevede che, al momento della conclusione del contratto, la parte può riservarsi la facoltà di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e gli obblighi del contratto; la dichiarazione di nomina deve essere comunicata all’altra parte nel termine di tre giorni dalla stipula del contratto, se le parti non abbiano stabilito termine diverso. La dichiarazione non ha effetto se non è accompagnata dall’accettazione della persona nominata. Quando la dichiarazione di nomina è valida la persona nominata acquista i diritti e gli obblighi dal momento in cui il contratto è stato stipulato. Verificate tutte queste condizioni, dunque, lo schema può essere applicato anche alla compravendita immobiliare, trasferendone le agevolazioni fiscali previste.

“Pertanto”, scrive l’Agenzia, “affinché l'Istante si sostituisca quale parte contrattuale del contratto preliminare originariamente stipulato dal padre "per sé o per persona da nominare", acquisendo i diritti ed assumendo gli obblighi derivanti dal contratto medesimo con effetto dal momento in cui questo fu stipulato (incluso avvalersi dei pagamenti di caparra e acconti già effettuati dal padre), è necessaria una dichiarazione di nomina validamente fatta alla luce delle predette disposizioni. 

Inoltre, poiché è riconosciuto all'acquirente che fruisce dell'agevolazione "prima casa under trentasei" un credito d'imposta "di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto", sarà necessario che dall'atto di compravendita dell'immobile, stipulato dall'Istante in seguito alla sua nomina, risultino specificamente enunciati gli acconti già pagati dal padre, con indicazione dei relativi importi e delle modalità di pagamento nonché gli estremi delle fatture intestate allo stesso genitore con applicazione dell'aliquota IVA agevolata al 4 per cento. 

In altri termini, deve risultare dall'atto di compravendita l'ammontare di IVA corrisposta in relazione all'acquisto agevolato, che andrà a costituire il credito d'imposta riconosciuto a favore dell'acquirente under trentasei. 

I requisiti delle agevolazioni prima casa under 36

Il legislatore ha introdotto un'agevolazione in materia di imposte indirette per l'acquisto della casa di abitazione per favorire l'autonomia abitativa dei giovani (c.d. "prima casa under trentasei"), applicabile nelle ipotesi di acquisto della "prima casa", al ricorrere dei seguenti ulteriori requisiti:

• requisito anagrafico: l'acquirente non deve aver ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato;
• requisito economico: l'acquirente deve avere un "Indicatore della Situazione Economica Equivalente" non superiore a 40.000 euro annui.

I vantaggi sono: l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto ad IVA, il riconoscimento di un credito d'imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all'acquisto. È prevista, inoltre, l'esenzione dall'imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l'acquisto.

L’agevolazione attualmente si applica agli acquisti immobiliari conclusi tra maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.

26 July 2022 di Cristina Bartelli