Vendita a rate con riserva di proprietà
Il patto di riservato dominio
Come funziona l’acquisto (o vendita) di una casa con patto di riservato dominio? Negli ultimi tempi sono stati diversi i lettori di Mutuando che hanno inviato domande relative a questo particolare istituto giuridico, detto anche compravendita con riserva di proprietà.
Si tratta di una tipologia contrattuale che trova la sua disciplina negli articoli 1523 e seguenti del codice civile. Sebbene non molto diffuso nella prassi, questo strumento può essere utilizzato per fare fronte a determinate esigenze di liquidità, in alternativa al tradizionale mutuo ipotecario.
In una compravendita “ordinaria” la proprietà e il possesso dell’immobile vengono trasferite dal venditore al compratore al momento del rogito notarile. Con il patto di riservato dominio i due diritti si separano, finendo per essere riconosciuti all’acquirente in momenti differenti: la disponibilità dell’immobile (possesso) all’atto della firma, l’intestazione (proprietà) soltanto al termine dei pagamenti.
Già, perché l’acquisto con riserva prevede una modalità di versamento del corrispettivo in forma rateale. Così facendo, l’acquirente con riserva può ottenere subito il diritto di abitare la casa, ma per conseguire la piena titolarità dovrà rispettare il piano delle rate.
Il venditore è opportunamente tutelato dalla legge: il mancato pagamento di una sola rata non dà luogo alla risoluzione del contratto, se questa non supera 1/8 del prezzo totale. Se però gli inadempimenti sono più d’uno, il venditore può rivolgersi al giudice e chiedere l’annullamento del contratto (dovendo restituire in questo caso quanto incassato nel frattempo, salvo il diritto a un’indennità compensativa).
Facciamo un esempio: Tizio, acquirente con patto di riservato dominio, intende comprare la casa di Caio, il quale richiede un prezzo di acquisto di 150.000 euro. Tizio vuole concludere la transazione, ma non è nelle condizioni di ottenere un mutuo, almeno in tempi brevi. Le parti decidono così di procedere a una vendita con riserva di proprietà a favore di Caio, regolando il prezzo come segue: 60 mila euro saranno versati in 60 rate mensili da 1.000 euro ciascuna; i restanti 90 mila euro saranno finanziati attraverso la vendita di una proprietà di Tizio, che dovrà avvenire ovviamente entro il termine concordato.
In questo modo, se tutto andrà secondo i piani, Tizio potrà entrare da subito in possesso dell’abitazione (assumendone anche gli oneri di manutenzione, i rischi di deperimento e la connessa responsabilità civile), ma ne diventerà proprietario solo dopo aver corrisposto tutte e 60 le rate previste e versato nel frattempo la differenza (i 90 mila euro).
Se invece qualcosa dovesse andare storto e Tizio non riuscisse a onorare i suoi impegni, Caio potrebbe far valere le clausole previste nel contratto e rientrare in possesso dell’immobile. In questo caso egli sarà tenuto a restituire a Tizio il prezzo “provvisoriamente” percepito, salvo il diritto di trattenere una somma a titolo di indennità. Lo spostamento in avanti del passaggio di proprietà non rileva comunque ai fini fiscali. Secondo quanto previsto dall’articolo 27, comma 3 del D.P.R. n. 131/1986, la vendita con riserva di proprietà non è considerata atto sottoposto a condizione sospensiva. Le imposte di registro e ipo-catastali devono quindi essere pagate subito, come se si trattasse di una normale compravendita.
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Commenti
Buongiorno, ho letto il suo articolo sul patto di riservato dominio e le chiedo, se possibile, un chiarimento. Sono il consulente di un agricoltore che ha acquistato un fondo agricolo con un patto di riservato dominio tramite ISMEA e Cassa per la formazione della proprietà contadina, incaricato di preparare la documentazione necessaria a ottenere la concessione di derivazione acque sotterranee mediante un pozzo esistente al momento della stipula del contratto d vendita con riservato dominio. Per cui attualmente (da visura catastale) la proprietà è ancora della cassa. Per presentare la domanda di concessione ho bisogno di avere l'assenso da parte della cassa oppure per questo tipo di pratiche l'acquirente può comportarsi come se fosse già proprietario? Grazie.
RispondiA rigor di logica fino a quando l'acquirente con riserva non finisce di versare il prezzo, la proprietà del bene rimane della Cassa, quindi credo che per qualsiasi pratica che riguardi il bene sia necessario il consenso del proprietario. Data la particolarità del quesito che va un po’ oltre le mie competenze, le consiglio di consultare un esperto di diritto agricolo per un confronto sulla questione.
RispondiSalve, sto acquistando casa attraverso il patto di riservato dominio e mi chiedo se alla scadenza delle 36 rate stabilite come rateizzo posso poi accedere ad un mutuo ipotecario. Grazie.
RispondiCara Vittoria, una volta concluso il pagamento delle rate non c’è un motivo per cui non chiedere un mutuo ipotecario; non ho inteso se lo vuole per l’abitazione che ha acquistato, ma immagino di no.
RispondiBuongiorno, ho venduto un immobile attraverso il patto di riservato dominio. Le rate mensili sono state saldate tutte, salvo l'ultima. Il contratto è stato definito nel 2017 con scadenza importo dicembre 2020 con ultima parte da saldare. La mia domanda è: attraverso una visura catastale, l'immobile è già intestato all'acquirente seppur non abbiamo ancora svolto l'atto di conferma con ultima rata da saldare? È una procedura normale o la proprietà sulla visura dovrebbe ancora essere la mia? Grazie.
RispondiCaro Adriano, il patto di riservato dominio è a effetti reali differiti. In buona sostanza, l’acquirente ha da subito detenzione e possesso del bene, ma il trasferimento della proprietà si trasferisce con il pagamento dell’ultima rata. Nella visura potrebbe tenersi conto del possesso e dovrebbe però essere annotata l’esistenza del patto di riservato dominio con la specifica del passaggio di proprietà con il perfezionamento dell’ultima rata.
RispondiSalve, sto vendendo un immobile con patto di riservato dominio. Ho ancora un mutuo residuo. Posso continuare a pagare le rate o lo devo chiudere per forza prima pur rimanendo proprietaria? Grazie.
RispondiCara Chiara, non ho capito se il mutuo è legato alla vendita. Nel caso in cui lo fosse si procederà alla chiusura nei passaggi di titolarità dell’immobile destinando una parte della cifra a chiudere le pendenze delle rate.
RispondiSalve, sto valutando di acquistare un immobile con patto di riservato dominio. Il contratto prevede il versamento di una grossa somma iniziale, un numero di rate mensili e l'ultima rata grossa a chiusura del contratto che vada a saldare l'importo rimanente ma che corrisponde al 60% del valore dell'immobile. Volevo sapere se fosse possibile, una volta pagate le rate e l'anticipo, chiedere un mutuo per finanziare l'ammontare che va a chiudere il contratto (il 60%). Grazie.
RispondiCaro Cristian, può provare la strada della richiesta del mutuo di liquidità considerando che le offerte non saranno quelle pensate per mutui per acquisto prima casa e quindi potrebbero risultare più onerosi per il pagamento dei tassi e delle condizioni di erogazione.
RispondiSalve, avrei bisogno di un chiarimento. Sono intenzionato a fare una proposta al proprietario di un immobile ibridando mutuo+riserva di proprietà. La cosa si può fare? Esempio: la banca mi eroga l'80% del prezzo della casa, io aggiungo un 10% da corrispondere a titolo di caparra e formulare il restante 10% rateizzando con riserva di proprietà. Si può fare oppure il mutuo si può chiedere solo dopo il periodo di riserva per coprire il saldo? Grazie.
RispondiCaro Andy, di solito i due strumenti sono uno alternativo all’altro. Nulla osta di provare a spiegare in banca la situazione e vedere quale tipo di soluzione offrano. Più possibile che diano la liquidità per la restante parte quando già si è visto il pagamento delle rate piuttosto che prima.
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