Immobili in costruzioni, tempi e classificazione catastale rigorosi
11 nov 2025 | 3 min di lettura | Pubblicato da Cristina B.
A stabilire il cronoprogramma, tra fisco agevolato e adempimenti, è la corte di cassazione con una ordinanza la numero 25790/25. In questo caso la decisione è avversa il contribuente che, visitato da un controllo dell’Agenzia delle entrate, si è visto annullare i benefici applicati all’Iva, in campo prima casa. Il tutto per la corte di cassazione è legato, in questo caso, a far permanere l’immobile nella classificazione catastale F/3, quella propriamente dei fabbricati in corso di costruzione a riprova della mancata ultimazione nel termine triennale. E non è sufficiente che il contribuente comunque vi sia trasferito e abbia attivato le utenze.
Il caso
Due contribuenti hanno acquistato un immobile in costruzione, usufruendo delle agevolazioni fiscali "prima casa", con aliquota Iva al 4%. Ma il Fisco dopo aver effettuato controlli, contesta la decadenza dalle agevolazioni. Il motivo? I lavori non risultano ultimati entro il termine dei tre anni dalla data dell’atto. Ecco dunque la conseguenza, emissione di due avvisi di liquidazione che revocano l’applicazione dell’aliquota Iva agevolata e recupero dell'imposta sostitutiva, sulle operazioni di credito a medio-lungo termine. I contribuenti contestano la decisione e impugnano gli avvisi di accertamento nei diversi gradi del giudizio. I giudici sposano la tesi del fisco: non c’è stata ultimazione dei lavori nei tre anni dall’atto né tantomeno adeguamento della classificazione catastale.
La vertenza arriva in Cassazione
La linea di difesa dei contribuenti è la seguente: la mancata ultimazione dei lavori entro tre anni non può essere considerata causa di decadenza perché comunque c’è stato l’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale. Per provare ciò hanno riportato sia il trasferimento di residenza sia l’attivazione delle utenze. Anche la Cassazione però non condivide le ragioni dei contribuenti e dà ragione al Fisco. Ed è proprio l'aver lasciato nella categoria catastale F3 l’immobile ad essere stato, per così dire, l’errore fatale. Il contribuente, se vuole mantenere le agevolazioni prima casa previste per l’immobile in costruzione, legate a una aliquota Iva agevolata, deve: ultimare la ristrutturazione entro i tre anni e, quindi, di richiedere l'attribuzione di una categoria e della relativa rendita, essendo l'immobile classificato come F/3, il che non può costituire motivo di aggiramento dei termini di accertamento.
La cassazione spiega meglio che: si tratta di legittimità, della persistenza della categoria catastale F, che certamente non è idonea a costituire una classificazione utile a usufruire di agevolazione “prima casa”, essendo una categoria “fittizia”, utilizzata dal Catasto italiano per identificare unità immobiliari che non hanno ancora una destinazione definitiva o non sono utilizzabili come abitazioni o locali produttivi. D'altra parte, dalla classificazione catastale in questione la Ctr del Piemonte ha tratto convincimento confermativo della mancata ultimazione dei lavori nel termine di legge, non ritenendo a tal fine dirimenti gli elementi dimostrativi addotti dalla parte”.
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