Regolamento condominiale: cos'è e come funziona

Regolamento condominiale: obblighi e limiti

Chi abita in condominio sa che per mantenere un certo equilibrio tra le parti che per forza di cose condividono spazi comuni, è essenziale avere un regolamento di condominio. Ecco di cosa si tratta e quali le modifiche importanti degli ultimi anni.

Regolamento condominiale: che cos'è

Il regolamento condominiale è un atto che disciplina i rapporti tra condomini e in particolare doveri ed obblighi inerenti l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, diritti e obblighi per il decoro dell'edifico, l'amministrazione dello stabile e comprende una sorta di codice di comportamento che consente a tutti di vivere in armonia nel pieno rispetto degli altri.

Il regolamento viene adottato dall'assemblea condominiale attraverso una delibera che deve essere approvata da condomini che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio. Una volta approvato lo stesso può essere impugnato dagli astenuti e da coloro che hanno espresso voto contrario. Quando diventa definitivo viene inserito nel registro dei verbali e delle assemblee. La libertà delle parti è piuttosto ampia, al punto che le norme contenute in esso prevalgono anche rispetto alla legge. Vi sono però delle eccezioni, infatti, non può esservi contrasto con la legge su alcuni punti considerati di particolare rilevanza. Si tratta di:

  • norme inerenti il divieto per il condomino a rinunciare a diritti e obblighi sulle cose comuni e di conseguenza stabiliscono l'indivisibilità delle cose comuni.
  • Non si può inoltre derogare alle norme che stabiliscono le maggioranze per le innovazioni
  • Le norme inerenti la nomina dell'amministratore e individuano obblighi e attribuzioni dello stesso
  • Infine, è vietato derogare alle norme che disciplinano la costituzione dell'assemblea e le deliberazioni, regolano le impugnazioni e regolano i casi di dissenso dei condomini sulle liti giudiziarie che coinvolgono il condominio.

Fin qui si è parlato del regolamento ordinario, ma è possibile adottare anche il regolamento contrattuale, in esso possono essere contenute norme che limitano i diritti di alcuni condomini o espandono diritti di uno o più condomini. In questo caso per l'adozione è necessaria l'unanimità e deve risultare da atto scritto, inoltre deve essere allegato ad ogni eventuale contratto di acquisto delle singole unità immobiliari.

Regolamento condominiale 2019: aggiornamenti

Il 2019 si prevede essere un anno importante per la regolazione dei rapporti tra condomini, infatti sono attese novità per quanto riguarda il regolamento condominiale. Il sottosegretario alla Giustizia Jacopo Morrone ha annunciato l'arrivo di un disegno di legge il cui obiettivo è istituire un registro in cui gli amministratori devono indicare tutti gli edifici/condomini amministrati. Nello stesso registro devono essere annotati anche tutti i corsi di formazione e aggiornamento che sono stati seguiti.

Quando il regolamento di condominio è obbligatorio?

L'adozione del regolamento condominiale è obbligatorio in tutti gli stabili in cui sono presenti più di 10 unità abitative. A questo proposito deve però essere ricordato che la legge non prevede sanzioni per la mancata adozione dello stesso. In questo caso si procede comunque ad applicare le norme di legge prescritte per l'uso delle cose comuni. Resta buona regola adottare lo stesso in quanto facilita i rapporti tra le parti ed evita l'eccedere della litigiosità.

Limitazioni regolamento condominiale: regole del condominio su rumori

Quando si vive in condominio è necessario rispettare anche i vicini ed evitare rumori molesti. Per questo motivo sono indicati degli orari da rispettare e durante i quali è bene evitare di fare rumore, suonare strumenti musicali, avere lo stereo a tutto volume. In linea generale le fasce orarie in cui sono concessi i rumori più fastidiosi vanno dalle ore 8:00 alle ore 13:00 e dalle ore 16:00 alle ore 21:00.

Fasce orarie diverse possono essere previste dal regolamento condominiale, inoltre la Corte di Cassazione con alcune sentenze ha dato delle dritte, ad esempio la sentenza 48315/16 stabilisce che fare le pulizie alle 6:00 del mattino è intollerabile, ovviamente se si adottano sistemi che non provocano rumori ed è presente un pavimento insonorizzato, tutto cambia.

Divieti regolamento condominiale: regole di condominio per animali

Un'altra questione è quella riguardante la possibilità di avere in casa degli animali domestici. A tale proposito occorre in primo luogo ricordare che non esiste alcuna legge che vieta l'ingresso degli animali negli spazi comuni, indipendentemente dalle loro dimensioni. L'unico modo per vietare ai condomini di possedere animali domestici e in particolare i cani che possono risultare particolarmente molesti è adottare tale decisione in sede contrattuale, ma si tratta di una questione interna tra locatore e locatario.

Deve però essere ricordato che se anche è vietato impedire ai proprietari di avere dei cani è altrettanto vero che è necessario fare in modo che abbiano una buona educazione e di conseguenza il rumore del cane può risultare molesto e quindi essere sanzionato nel caso in cui il cane abbai in modo continuato, la Cassazione ha già stabilito che se abbaia occasionalmente non si può sanzionare il padrone (Cass. n. 7856/2008).

Inoltre è sanzionabile il comportamento del proprietario nel caso in cui il cane crei problemi psico-fisici agli altri condomini, infine, deve essere ricordato che esiste il reato di mancata custodia e di conseguenza non si può lasciare il cane libero nelle aree comuni. Resta da sottolineare che nel caso di violazione del regolamento comunitario è possibile l'applicazione di sanzioni pecuniarie da un minimo di 200 euro a un massimo di 800 euro.

Dove trovare il regolamento condominiale

Quando viene approvato il regolamento condominiale o sue modifiche una copia dell'atto viene consegnata ai vari condomini. Inoltre una copia del regolamento deve essere allegata alla documentazione dell'atto di acquisto nel caso in cui ci sia la cessione di un'unità immobiliare. I condomini che non siano in possesso di una copia del regolamento condominiale possono farne richiesta all'amministratore.

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