Regolamento condominiale: come funziona, obblighi e limiti

Chi abita in condominio sa che per mantenere un certo equilibrio tra le parti che per forza di cose condividono spazi comuni, è essenziale avere un regolamento di condominio. Ecco di cosa si tratta e quali le modifiche importanti degli ultimi anni.

Regolamento condominiale: che cos'è

Il regolamento condominiale è un atto che disciplina i rapporti tra condomini e in particolare doveri ed obblighi inerenti l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, diritti e obblighi per il decoro dell'edifico, l'amministrazione dello stabile e comprende una sorta di codice di comportamento che consente a tutti di vivere in armonia nel pieno rispetto degli altri.

Il regolamento viene adottato dall'assemblea condominiale attraverso una delibera che deve essere approvata da condomini che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio. Una volta approvato, può essere impugnato dagli astenuti e da coloro che hanno espresso voto contrario. Quando diventa definitivo, viene inserito nel registro dei verbali e delle assemblee. 

La libertà delle parti è piuttosto ampia, al punto che le norme contenute in esso prevalgono anche rispetto alla legge. Vi sono però delle eccezioni: infatti, non può esservi contrasto con la legge su alcuni punti considerati di particolare rilevanza. Si tratta di:

• norme inerenti il divieto per il condomino a rinunciare a diritti e obblighi sulle cose comuni (di conseguenza si stabilisce il principio dell'indivisibilità delle cose comuni);
• non si può inoltre derogare alle norme che stabiliscono le maggioranze per le innovazioni;
• le norme inerenti la nomina dell'amministratore e che individuano i suoi obblighi e le sue attribuzioni;
• è vietato derogare alle norme che disciplinano la costituzione dell'assemblea e le deliberazioni, regolano le impugnazioni e regolano i casi di dissenso dei condomini sulle liti giudiziarie che coinvolgono il condominio.

Fin qui si è parlato del regolamento ordinario, ma è possibile adottare anche il regolamento contrattuale. In esso possono essere contenute norme che limitano i diritti di alcuni condomini o espandono diritti di uno o più condomini. In questo caso per l'adozione è necessaria l'unanimità, che deve risultare da atto scritto. 

Il regolamento contrattuale, inoltre, deve essere allegato ad ogni eventuale contratto di acquisto delle singole unità immobiliari.

Quando il regolamento di condominio è obbligatorio?

L'adozione del regolamento condominiale è obbligatoria in tutti gli stabili in cui sono presenti più di 10 unità abitative. A questo proposito deve però essere ricordato che la legge non prevede sanzioni per la mancata adozione dello stesso. In questo caso si procede comunque ad applicare le norme di legge prescritte per l'uso delle cose comuni. 

Resta buona regola adottare un regolamento di condominio in quanto facilita i rapporti tra le parti ed evita l'eccedere della litigiosità.

Limitazioni regolamento condominiale: regole del condominio su rumori

Quando si vive in condominio è necessario rispettare anche i vicini ed evitare rumori molesti. Per questo motivo sono indicati degli orari da rispettare e durante i quali è bene evitare di fare rumore, suonare strumenti musicali, avere lo stereo a tutto volume. In linea generale le fasce orarie in cui sono concessi i rumori più fastidiosi vanno dalle ore 8:00 alle ore 13:00 e dalle ore 16:00 alle ore 21:00, sebbene possano essere previste anche fasce orarie diverse

Inoltre, la Corte di Cassazione ha fornito delle dritte: ad esempio, la sentenza 48315/16 stabilisce che fare le pulizie alle 6:00 del mattino può essere tollerabile, a patto che si adottino sistemi che non provocano rumori e che sia presente un pavimento insonorizzato.

Divieti regolamento condominiale: regole di condominio per animali

Un'altra questione è quella riguardante la possibilità di avere in casa degli animali domestici. A tale proposito occorre in primo luogo ricordare che non esiste alcuna legge che vieta l'ingresso degli animali negli spazi comuni, indipendentemente dalle loro dimensioni. 

L'unico modo per vietare ai condomini di possedere animali domestici, e in particolare i cani, che possono risultare particolarmente molesti, è adottare tale decisione in sede contrattuale, ma si tratta di una questione interna tra locatore e locatario.

Deve però essere ricordato che, se anche è vietato impedire ai proprietari di avere dei cani, nel caso in cui il cane abbai in modo continuato il rumore può risultare molesto e quindi essere sanzionato. La Cassazione ha tuttavia stabilito che, se il cane abbaia occasionalmente, non si può sanzionare il padrone (Cass. n. 7856/2008). È invece sanzionabile il comportamento del proprietario nel caso in cui il cane crei problemi psico-fisici agli altri condomini.  

Infine, bisogna ricordare che esiste il reato di mancata custodia, e di conseguenza non si può lasciare il cane libero nelle aree comuni. Resta da sottolineare che, nel caso di violazione del regolamento comunitario, è possibile l'applicazione di sanzioni pecuniarie da un minimo di 200 euro a un massimo di 800 euro.

Dove trovare il regolamento condominiale

Quando viene approvato o modificato il regolamento condominiale, una copia dell'atto viene consegnata ai vari condomini. Inoltre, una copia del regolamento deve essere allegata alla documentazione dell'atto di acquisto nel caso in cui ci sia la cessione di un'unità immobiliare. I condomini che non siano in possesso di una copia del regolamento condominiale possono farne richiesta all'amministratore.