Permuta immobiliare: cos'è e come funziona

Che cos'è la permuta

Quando si parla della permuta di beni immobiliari, come lo possono essere due appartamenti, si tratta di una specifica pratica che, ancor oggi, non è molto diffusa sul territorio italiano. Ciononostante, la sua fama è in rapido aumento, tanto che sono sempre di più le persone che si rivolgono a questo tipo di pratica. Nonostante la crescente popolarità, esiste comunque ancora una grande confusione in merito alla permuta immobiliare, il che ci porta a dover chiarire di cosa si tratta e come funziona.

Come funziona la permuta

In effetti, al centro della pratica relativa alla permuta dei beni immobiliari c'è una grande difficoltà che occorre tenere in considerazione. Quest'ultima riguarda il bisogno di trovare due individui che abbiano uno stesso obiettivo. Quest'ultimo li deve collegare, rendendoli entrambi, quindi, indispensabili l'uno per l'altro. Per capire come funziona la permuta della casa, bisogna fare un esempio.

Innanzitutto, è fuori da ogni dubbio che si devono verificare delle combinazioni particolari in cui, in effetti, non è così facile incorrere (il che è uno dei motivi della rarità di questo tipo di pratica). Innanzitutto, il proprietario (o meglio il venditore) della casa deve voler alienare la stessa. Quindi occorre anche trovare un acquirente che sia, a sua volta, titolare di un'unità immobiliare e che sia, in seguito, anche interessato alla casa del venditore.

Ne deriva che il gradimento nei confronti delle rispettive unità immobiliare dovrebbe essere reciproco. A tutto questo si aggiungono le condizioni relative al valore degli immobili. Questi, difatti, non devono essere differenti di molto. Questo poiché per procedere con la trattativa occorre pagare un conguaglio e se questo fosse troppo alto ci sarebbero dei problemi a sottoscrivere l'accordo. Anche tutte queste condizioni fanno sì che la procedura trattata sia, in effetti, molto rara.

Ciononostante, essa ha comunque una serie di grandi vantaggi. Tuttavia, diamo per un attimo per certo che tutti i requisiti siano soddisfatti e che, quindi, sia possibile precedere con la trattativa. In tal caso, le criticità dovrebbero essere minime. L'unico problema sarebbe rappresentato, come già chiarito, dal conguaglio: una delle due persone potrebbe non voler pagarlo. Per il resto, i vantaggi sono tanti.

Chi può fare la permuta della casa

Chiunque, se si trova nella condizione favorevole, può effettuare una permuta immobiliare. Entrambe le persone che acquisiscono la relativa abitazione, inoltre, possono entrarne in possesso senza il bisogno di accedere a un mutuo. Si tratta di quello che normalmente chiamiamo "scambio". Inoltre, l'intera procedura risulta molto più veloce e facile da svolgere rispetto alla tradizionale compravendita di un'unità immobiliare. Lo scambio viene svolto in una maniera alquanto semplice: poche fasi, poche procedure e poche firme.

Ovviamente, questo tipo di attività è regolarmente disciplinata dalla legge. A parlarne, in particolare, c'è il Codice Civile con l'articolo 1552, che tratta proprio la disciplina della permuta della casa. In questo caso vengono applicate le diverse norme valide per la cosiddetta vendita ordinaria. Tuttavia, almeno nella sua versione di base la permuta immobiliare non consente alcun passaggio di denaro. Questo, d'altro canto, diventa possibile svolgendo altri tipi di procedure. Difatti, alla trattativa è possibile aggiungere il requisito secondo cui lo scambio avvenga unicamente dopo che una delle due parti paga il conguaglio all'altra.

Permuta immobiliare tra privati o aziende

La permuta può essere pura (quando non c'è alcun conguaglio da pagare e lo scambio avviene tra due unità immobiliari di uguale valore), oppure impura, quando il valore dei due immobili differisce. In esame non si prende il valore dell'immobile stabilito dal venditore, bensì quello che viene stabilito da una terza parte.

Questo per evitare che una delle due parti cerchi di alzare troppo il valore del proprio immobile costringendo l'altra persona a pagare un conguaglio troppo elevato. Lo scambio in sé può avvenire sia tra soggetti privati (permuta diretta), che tra un privato e un'azienda (in questo caso abbiamo a che fare con la permuta in conto vendita); infine, c'è anche il caso dello scambio tra due soggetti giuridici (ovvero aziende: in questo caso la permuta è di tipo aziendale).

Per fare un esempio di permuta aziendale, è il tipico accordo tra due aziende che per motivi economicità o convenienza vogliono scambiare dei locali tra di loro. L'azienda A, quindi, acquisisce un'unità immobiliare appartenente all'azienda B; l'azienda B, invece, acquisisce l'immobile dell'azienda A.

Permuta casa con mutuo

Ci sono anche altri requisiti che bisogna rispettare per non incorrere in una serie di problemi. Innanzitutto, bisogna ricordarsi che tali unità immobiliari siano del tutto privi da qualsiasi ipoteca o mutuo, altrimenti sarebbe proibito per legge eseguire qualsiasi tipo d'intervento su questi edifici. Le varie pratiche utili per risolvere questo intoppo potrebbero allungare le procedure necessarie per eseguire la permuta.

Una volta che l'immobile sarà completamente privo dal vincolo mutuale, sarà possibile utilizzarlo nella permuta. Il nuovo proprietario potrà accollarsi tutte le spese relative a colmare il mutuo. Nella maggior parte dei casi, il nuovo proprietario deve estinguere tutte le rate del mutuo seguendo la logica del piano di ammortamento.

In alternativa egli potrebbe negoziare con l'istituto di credito che ha emesso il finanziamento un nuovo mutuo, magari a delle condizioni più vantaggiose per lui. Sarà lui ad accollarsi tutte le spese relative alla nuova erogazione e in alcuni casi questo potrebbe sostituire il conguaglio.

Per fare un esempio pratico, se un'unità immobiliare costa 400.000 euro e l'altra 300.000, ma su quella che costa 400.000 c'è ancora un mutuo da pagare pari a 100.000 euro, il nuovo proprietario potrebbe seguire la procedura di accollo del mutuo evitando in tal caso di pagare il relativo conguaglio al proprietario dell'immobile da 400.000 euro. Quest'ultimo dovrà, quindi, decidere se è disponibile ad accettare le permuta a queste condizioni.

Costo della permuta casa

Inoltre, bisogna considerare che ci sono i costi della permuta stessa da sostenere. I costi della permuta, ovviamente, sono molto più bassi rispetto al valore di una casa. La permuta viene sancita con un unico atto: è un atto notarile, abbastanza semplice, e le relative spesse vanno suddivise tra i due soggetti.

Ci sono comunque delle imposte da pagare se si vuole svolgere la transazione in modo corretto e senza alcun errore. Anche le imposte, come stabilito dal Codice Civile, vanno suddivise tra le due parti. Una delle stesse può comunque accollarsi tutte le spese, se fosse interessata a farlo. A sancire l'avvenuto scambio c'è un solo documento che va registrato con l'atto notarile citato prima.

Anche tutte le tasse che bisogna pagare allo Stato vengono calcolare su una sola transazione. Tuttavia, la quantità delle tasse stesse non è sempre uguale. Tanto per fare un esempio, le tasse catastali e quelle ipotecarie vanno pagate una sola volta per una somma di circa 100 euro. Per avere delle ulteriori informazioni sul regime fiscale applicato alla permuta immobiliare è possibile contattare direttamente un esperto, in quanto risulta impossibile stabilire una cifra precisa senza fare errori di alcun genere.