Mutuo nuda proprietà: come ottenerlo

Acquistare una nuda proprietà significa diventare proprietari esclusivamente dei muri, della struttura dell'immobile. Il diritto a vivere nella casa acquistata decade a causa dell'usufrutto, che viene concesso al residente.

Cos'è la nuda proprietà

La nuda proprietà con usufrutto è un particolare contratto di locazione che vede coinvolti due soggetti: il proprietario di casa e l'usufruttuario. Gli acquisti di nude proprietà sono, solitamente, atti a fare degli investimenti per il futuro, scegliendo il mattone come fonte investitiva. Il contratto di nuda proprietà, legalmente, trasmette all'acquirente la titolarità dell'immobile ma non il diritto ad usufruirne. Il venditore, infatti, conserva la residenza e l'assoluto diritto di continuare a vivere in quella casa per tutta la vita.

L'usufrutturario non deve corrispondere un mensile al proprietario della nuda proprietà né gli è creditore di nulla. Tutte le spese di fruizione, come bollette, consumi o portierato, sono a carico dell'usufruttuario, mentre le spese obbligatorie relative alla casa, ad esempio l'assicurazione o le ristrutturazioni, spettano al proprietario. L'acquisto di un bene in nuda proprietà, in fin dei conti, non apporta alcun tipo di beneficio all'acquirente se non la rappresentazione di una proprietà che, prima o poi, potrà essere fonte di lucro o investimento. Ad esempio, dopo il decesso dell'usufruttuario, il proprietario di casa potrà decidere, senza vincolo alcuno, di affittare o rivendere l'immobile o di sceglierlo come propria residenza.

Il mutuo per l'acquisto della nuda proprietà

Anche per chi acquista solo i muri di un immobile è possibile richiedere, e ottenere, un mutuo per pagarlo. C'è da dire che i mutui volti a finanziare l'acquisto delle nude proprietà sono più difficili da ottenere e, molto spesso, presentano condizioni nettamente meno vantaggiose rispetto ai classici mutui per l'acquisto di una prima o di una seconda casa. Questo accade perché, trattandosi di un investimento speculativo anche per l'investitore, diventa un grosso rischio, con basse garanzie, per la banca erogante.

È prassi normale, infatti, che in caso di richiesta di mutuo per nuda proprietà vengano chieste garanzie maggiori, la presentazione di una documentazione ancora più corposa rispetto a quella richiesta per un mutuo classico, spesso la firma di un garante in aggiunta e, anche se il finanziamento viene concesso, le condizioni saranno sempre piuttosto severe. Si può dire che il mutuo per la nuda proprietà viene quasi sempre erogato a forti investitori, quindi persone estremamente affidabili dal punto di vista economico, che chiedono il mutuo più per comodità che per vera e propria necessità di finanziare il proprio acquisto.

La documentazione per ottenere un mutuo per nuda proprietà

Quando si richiede il mutuo per l'acquisto di una nuda proprietà, la banca richiede molti documenti, a titolo garantivo e per studiare adeguatamente la singola situazione:

• documenti del richiedente;
• documenti della casa: planimetria, visure catastali, spese ordinarie;
• documenti dell'usufrutto: anagrafica dell'usufruttuario, il contratto da le due parti, notificato e sottoscritto da un notaio;
• indagine patrimoniale sul richiedente: a titolo garantivo si chiede di dichiarare gli immobili e i terreni di proprietà, eventuali altri mutui o finanziamenti in corso;
• documenti di reddito del richiedente: busta paga con importo che permetta un degno tenore di vita e, contestualmente, copra agevolmente la rata, redditi secondari;
• derivanti da affitti, seconde attività;
• documentazione professionale: per i dipendenti è richiesto un contratto di lavoro affidabile, possibilmente a tempo indeterminato mentre, per i liberi professionisti, si chiede la visura degli ultimi tre modelli unici, per calcolare il reddito medio annuo e verificare la solidità dell'azienda o della libera professione in alcuni casi può essere utile l'appoggio di un garante, che dovrà mostrare anch'egli la sua documentazione reddituale e patrimoniale.

Le condizioni del mutuo per nuda proprietà

L'erogazione di prestiti per l'acquisto di nuda proprietà è, per la banca, un'operazione ad alto rischio. Infatti, per l'acquisto di una casa, l'immobile stesso e il suo totale valore sono una prima garanzia per gli istituti di credito. In caso di acquisto di una casa legalmente spettante ad un usufruttuario che non può, per nessun motivo, essere sfrattato o messo in condizione di disagio, l'immobile non rappresenta in alcun modo una garanzia per la banca, che dovrà fidarsi esclusivamente del richiedente.

Le condizioni dei mutui per l'acquisto di nuda proprietà sono:

• viene concessa una cifra inferiore rispetto ai mutui classici. Spesso, la cifra concessa è molto inferiore anche a quella che il richiedente investirà per l'acquisto. Questo perché, al valore dell'immobile, si sottrae il coefficiente di valore dell'usufrutto. Tale cifra viene calcolata tenendo conto di molti fattori: l'età dell'usufruttuario, il tipo di accordo che c'è tra le parti, il valore totale della casa;
• i tassi, generalmente, sono meno convenienti. I mutui per nuda proprietà non rientrano quasi mai nei piani finanziari promozionali che, in certi periodi, le banche offrono per incentivare il mercato immobiliare. Difficilmente si ottiene un mutuo per nuda proprietà a tasso fisso e gli interessi sono calcolati in percentuale più alta anche che 1-4 punti rispetto a quelli applicati ai mutui tradizionali;
• le rate sono più alte e i tempi di rimborso più brevi: i mutui per nuda proprietà, proprio perché rappresentano un grande rischio per le banche, vanno generalmente estinti in tempi brevi. Questo comporta l'impossibilità di chiedere mutui lunghi con rate ragionevoli ma obbliga ad avere rate molto più corpose, per poter saldare il proprio debito più in fretta possibile.

Come ottenere più facilmente un mutuo per l'acquisto di nuda proprietà?

La pratica del mutuo per nuda proprietà diventa più snella e semplice se l'usufruttuario acconsente a diventare terzo ipotecario. Questo significa che, se chi gode dell'usufrutto si impegna a garantire il rimborso delle rate nel caso in cui il richiedente mutuo non ottemperasse al pagamento, quindi diventa fideiussore diretto, gli istituti di credito tendono a concedere il prestito più facilmente. Questa clausola vale soprattutto se l'usufruttuario è terzo datore di ipoteca, quindi se esiste già un secondo garante.

Quando si incrementa il mercato delle nude proprietà

La vendita e gli acquisti di nuda proprietà sono fenomeni che, nel settore, vengono definiti periodici. Infatti, non è molto comune trattare una compravendita di nuda proprietà, tranne che in periodi in cui il mercato immobiliare subisce delle fluttuazioni estremamente positive. In quel caso, molti investitori e molti speculatori approfittano del momento favorevole per acquistare immobili, da rivendere a prezzo più vantaggioso rispetto al costo sostenuto, anni dopo o quando il mercato inverte il suo movimento e diventa favorevole alla vendita. 

Il mattone, come tutti i materiali lucrativi, è infatti considerato un modo d'investire, al pari del gioco in borsa, delle azioni o dei futures. Chi si muove ed opera in questo campo, o chi ha intenzione di intraprendere un business basato sugli scambi, dovrebbe in effetti considerare, tra le altre, anche l'opzione di un portafoglio di nude proprietà a scopo d'investimento.