Mutuo fondiario o mutuo ipotecario?

Le differenze tra mutuo fondiario e ipotecario

Quando bisogna richiedere un nuovo finanziamento immobiliare, finalizzato all'acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile, è possibile scegliere fra due diversi tipi di mutuo, quello fondiario e quello ipotecario. Si tratta di due prodotti creditizi profondamente differenti uno dall'altro, caratterizzati da una diversa normativa di legge di riferimento e più o meno indicati a seconda delle proprie esigenze.

Cosa cambia tra mutuo fondiario e ipotecario

Purtroppo non sempre le banche spiegano chiaramente i diversi aspetti di questi due prodotti, quindi spesso è difficile scegliere autonomamente la soluzione più adatta alle proprie esigenze. La differenza principale tra mutuo fondiario e ipotecario è legata ai privilegi relativi ai mutui fondiari, come il tasso d’interesse più conveniente e le spese notarili più basse.

Il mutuo fondiario tuttavia prevede alcune limitazioni: può essere utilizzato solo ed esclusivamente per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa. Al contrario, il mutuo ipotecario non permette di detrarre gli interessi passivi, che risultano perciò più alti, ma in compenso può essere richiesto per qualsiasi tipo di immobile, oppure per ottenere liquidità e rifinanziare un mutuo precedentemente contratto. Vediamo come funziona ciascuna tipologia in maniera dettagliata.

Mutuo fondiario: cos’è e come funziona

Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio o lungo termine, richiedibile esclusivamente per alcune finalità specifiche. Tra queste ci sono l’acquisto di un immobile, la ristrutturazione di un’abitazione destinata a uso privato oppure la sua costruzione ex novo.

Il credito fondiario è regolamentato in Italia dalla normativa presente nel Testo Unico Bancario, tramite l’articolo 39 del TUB. I mutui fondiari vengono concessi solo dietro la sottoscrizione di una garanzia, che deve essere di tipo ipotecario di primo grado. Ciò significa che l’immobile deve risultare libero da qualsiasi tipo di ipoteca, oppure devono avere un grado di priorità inferiore.

Come anticipato, il mutuo fondiario può essere utilizzato solo per comprare o ristrutturare un immobile che funga da prima casa di residenza. Questo tipo di mutuo presenta inoltre altri vincoli, tra cui i principali sono:

• finanziamento massimo pari all’80% del valore dell’immobile;
• durata del rimborso da 12 mesi a 30 anni.

In alcuni casi particolari è possibile aumentare la soglia dell’80%, attraverso la sottoscrizione di polizze assicurative oppure di fideiussioni bancarie.

Per richiedere un mutuo fondiario è necessario rivolgersi a un istituto bancario, presentando i seguenti documenti:

• carta d’identità o passaporto;
• codice fiscale o tessera sanitaria;
• certificato di reddito (busta paga o dichiarazione dei redditi);
• atto di proprietà dell’immobile;
• documento relativo all’inesistenza di ipoteche sull’abitazione.

I vantaggi del credito fondiario sono:

• un tasso d’interesse particolarmente vantaggioso, più basso rispetto agli altri tipi di mutuo;
• delle spese notarili inferiori alla media di mercato;
• un regime fiscale agevolato.

Inoltre è possibile estinguere il proprio mutuo fondiario in qualsiasi momento, pagando le commissioni previste dal contratto stipulato con la banca, operazione che comporta la cancellazione automatica e immediata dell’ipoteca sull’immobile.

Mutuo ipotecario: durata, finalità e tassi applicati

Anche il mutuo ipotecario è un finanziamento di medio e lungo termine, la cui durata però può essere compresa generalmente tra un minimo di 5 anni e un massimo di 20 anni. Questo tipo di mutuo può essere utilizzato per:

• comprare o costruire un immobile;
• ristrutturare un’abitazione;
• rifinanziare un mutuo già acceso.

Con il mutuo ipotecario, la banca presso la quale si richiede il finanziamento provvede all’iscrizione dell’abitazione nel Registro degli immobili. Quest'atto ha una validità di vent’anni, il cui conteggio parte dal momento dell’accensione del mutuo. In questo modo l’istituto bancario dispone di una tutela, potendo entrare in possesso del bene e rivenderlo nel caso il debitore non sia più in grado di ripagare il mutuo.

L’iscrizione dell’immobile nel Registro deve avvenire per legge alla presenza di un notaio. Solitamente l’ipoteca presenta un valore più alto rispetto all’importo del mutuo, questo perché deve poter garantire la restituzione sia del capitale che degli interessi applicati sul mutuo. Il tasso concesso può essere fisso oppure variabile.