Affitti con cedolare secca: tassazioni 2018/2019

La cedolare secca è un regime fiscale che permette ai proprietari di casa di affittare un immobile usufruendo di una serie di agevolazioni. La cedolare secca è stata prorogata anche al 2019 dalla nuova Legge di bilancio.

Contratto di affitto con cedolare secca: significato e funzionamento

Quando è possibile applicare la cedolare secca? I proprietari di casa, e da quest'anno anche di locali commerciali, possono esercitare l'opzione cedolare secca al momento della registrazione del canone di locazione; se invece il contratto di affitto è scaduto, quando si decide per la proroga si hanno a disposizione 30 giorni per applicare nuovamente la cedolare. Inoltre alla scadenza di ogni annualità, entro 30 giorni si può fare una nuova applicazione per continuare a usufruire del regime speciale.

Gli immobili a uso abitativo che rientrano nelle agevolazioni devono appartenere alle categorie catastali comprese tra A1 e A11, dunque restano esclusi solamente gli uffici. Il reddito proveniente dall'affitto di un immobile non è sottoposto a tassazione secondo le aliquote IRPEF; la cedolare secca dunque è una vera e propria imposta sostitutiva. I tipi di contratti per richiedere la cedolare sono:

• contratto a canone libero: l'aliquota è pari al 21%
• contratto a canone concordato: l'aliquota è del 10%

L'immobile deve trovarsi in un centro ad alta densità abitativa; le città che ne possono usufruire sono: Bari; Bologna; Catania; Firenze; Genova; Milano; Napoli; Palermo; Roma; Torino; Venezia.

Ovviamente sono comprese anche le aree urbane circostanti le grandi città. È bene sapere che per ottenere l'aliquota agevolata non è possibile locare l'immobile a lavoratori autonomi e ad aziende. Da quest'anno invece l'aliquota al 21% si applica a locali commerciali, che prima ne erano esclusi. Ma che requisiti devono avere i contratti di locazione dei locali commerciali? Innanzitutto dovranno essere stati sottoscritti nel 2019, riguarderanno immobili accatastati come C/1 e non avranno una superficie superiore ai 600 metri quadri.

Entro quando si versa l'importo della cedolare secca? La prima rata entro il 30 giugno, la seconda entro il 30 novembre; se si preferisce versare con importo unico la scadenza utile è il 30 novembre.

Sul sito del Ministero dei Trasporti sono disponibili i modelli di contratto per l'affitto con cedolare secca.

Se il locatore che usufruisce delle agevolazioni cambia idea, può decidere di disdire la cedolare secca per l'anno successivo; la comunicazione deve essere data entro un mese dalla scadenza del contratto; ovviamente, rientrando nel sistema di canone libero, saranno dovute le imposte di registro previste. Viceversa è sempre possibile predisporre l'opzione cedolare secca, per l'anno successivo, rientrando nuovamente nel regime agevolato.

Calcolo cedolare secca su affitto

Come si calcola l'aliquota della cedolare secca? Innanzitutto bisogna prima stabilire se il canone sarà libero o concordato. Nel modulo poi va inserito il reddito annuo, al netto del canone introitato con l'affitto dell'immobile. Per fare un esempio: se con la propria attività si percepiscono 30.000 euro annui e con l'affitto dell'abitazione si incamerano 15.000 euro all'anno, la cifra da indicare alla voce "Reddito imponibile al netto del canone" sarà 30.000 euro. Laddove viene richiesto il canone annuo del contratto, va scritto l'ammontare totale dell'affitto percepito nel corso degli ultimi dodici mesi. Ci sono poi altre voci che incidono sul calcolo della cedolare secca:

• inflazione prevista: è il dato dell'inflazione nazionale
• inflazione comunale
• addizionale regionale: a differenza dei precedenti è un dato facilmente rilevabile perché certo ed è pari a zero
• addizionale comunale: è pari a zero
• imposta di registro: non si applica
• imposta di bollo: non è dovuta

I valori relativi all'inflazione possono cambiare di anno in anno.

Cedolare secca 2019: affitto breve e affitti a lungo termine

Degli affitti a lungo termine si è parlato in precedenza. Ma cosa accade se un proprietario di casa decide di affittare l'abitazione ai turisti? La cosiddetta tassa Airbnb ha introdotto una novità importante che riguarda la cedolare secca. Gli affitti brevi, infatti, in precedenza erano esclusi dalle agevolazioni. Oggi anche chi affitta il proprio appartamento come casa vacanze o bed&breakfast ha la possibilità di pagare il 21% di aliquota sull'affitto.

La legge è stata introdotta per regolamentare la pratica delle locazioni brevi, che in molti casi non venivano dichiarate e sulle quali non si pagavano le tasse dovute. Per in turisti non c'è nessuna differenza; la nuova disciplina ha però cambiato l'introito di quanti affittavano in nero: dovrà pagare le tasse, incamerando meno soldi. Chi si affida alle agenzie di intermediazione dovrà verificare che gli intermediari paghino l'aliquota del 21%; infatti sono le agenzie a dover applicare l'aliquota della cedolare secca, nel momento in cui avviene la transazione; le agenzie dovranno infatti effettuare i versamenti all'erario, in luogo del proprietario dell'appartamento: agiscono come veri e propri sostituti di imposta.

Sono stati previsti altri obblighi; gli intermediari devono inviare all'Agenzia delle Entrate comunicazione dell'avvenuta stipula del contratto. Entro il 31 marzo, inoltre, l'agenzia ha l'obbligo di inviare al proprietario la certificazione unica, con notizia del canone riscosso e delle ritenute. In caso di mancato invio è prevista una multa di 2.000 euro.

Detrazione affitto con cedolare secca

Per l'affitto di un immobile sono previste delle detrazioni di cui può usufruire l'inquilino; l'importo varia a seconda della spesa affrontata per locare la casa. Il valore dipende dal reddito complessivo dell'inquilino contribuente. Quando si parla di reddito complessivo si vuole intendere il reddito a cui si somma quello dei fabbricati, nel caso della cedolare secca. Dunque, in sede di dichiarazione dei redditi si potrà usufruire di una detrazione pari a:

• 495.80 euro, se il reddito annuo dell'inquilino non è superiore ai 15.493 euro;
• 247 euro per quanti percepiscono un reddito annuo superiore ai 15.493 e inferiore ai 30.987 euro

Quando l'affitto con cedolare secca conviene all'inquilino: tutti i vantaggi

Non solo il proprietario che affitta gode di agevolazioni in regime di cedolare secca; l'inquilino, per esempio, se firma un contratto di locazione pluriennale, per tutta la durata del contratto usufruirà di un canone bloccato; il proprietario non potrà alzare l'affitto, magari per adeguare il canone alle variazioni dell'indice ISTAT; sono nulle le disposizioni contrattuali che prevedono l'aumento del canone nel corso della durata del contratto.

Solitamente, quando si affitta un locale, proprietario e inquilino si dividono le imposte di bollo e l'imposta di registro; nel regime di cedolare secca queste tasse non sono dovute, dunque l'inquilino non è tenuto a versarle. Sono le stesse agevolazioni burocratiche che prevedono la possibilità di registrare il contratto direttamente sul sito internet dell'Agenzia delle Entrate.

E infine c'è un vantaggio facoltativo in favore di tutti gli inquilini che affittano un appartamento per cui è prevista la cedolare secca con aliquota all'11%: possono esercitare un'azione di persuasione sull'affittuario, affinché gli faccia uno sconto sul canone, in virtù del regime agevolato di cui gode.