Contratto d'affitto con cedolare secca

Cedolare secca: cos'è e come si calcola?

Le 3 cose da sapere:

• L'affitto a cedolare secca è vantaggioso per l'inquilino e il locatore.
• Non comporta maggiori costi di registrazione.
• Sono state introdotte delle novità per l'affitto a cedolare secca per il 2021.

Il contratto d'affitto a cedolare secca è uno dei più usati in Italia. La sua popolarità si deve a un modo di utilizzo estremamente semplice, ma anche ai vantaggi che tale tipo di affitto comporta. La scelta del contratto a cedolare secca dipende unicamente dal proprietario dell'abitazione e ciò che serve per avvalersene è unicamente sottoscrivere l'apposito contratto di locazione.

Cos'è la cedolare secca?

Quando si parla del contratto a cedolare secca s'intende un accordo sottoposto a una tassazione alternativa. Di questo regime possono beneficiare i proprietari degli immobili che affittano le loro proprietà oppure che hanno dei diritti reali sugli edifici affittati (uno di questi è il diritto all'usufrutto). Grazie alla cedolare secca, il proprietario dell'immobile si avvale della possibilità di rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione, che comprende l'aumento ISTAT. Il nome "cedolare secca" deriva proprio da questo tipo di opzione: una volta sottoscritto il contratto che prevede il pagamento di un certo canone diventa impossibile modificare la somma. L'opzione della cedolare secca può essere attivata nella sede di registrazione del contratto oppure successivamente. Volendo il locatore può comunque revocare la suddetta opzione al termine di un anno del contratto.

Quanto dura il contratto d'affitto con cedolare secca?

Il contratto di affitto con cedolare secca non ha una durata prestabilita: a sceglierla è il locatore dopo essersi messo d'accordo con l'inquilino. In generale la durata di un contratto d'affitto con cedolare secca può essere breve (2-3 anni), medio (5-6 anni) o più lungo. L'opzione, se attivata nella fase di registrazione del contratto, sarà attiva per tutta la sua durata a meno che il locatore non volesse annullare tale opzione. In tale caso verrebbero meno i vantaggi della cedolare secca, ma il locatore avrà il diritto di aggiornare il canone mensile alla media ISTAT. 

Appartamenti e case in affitto: quando scegliere la cedolare secca?

La convenienza della cedolare secca è presente costantemente ed è un'opzione ottimale sia per l'inquilino che per il locatore. Grazie all'opzione della cedolare secca l'inquilino non dovrà versare metà delle imposte di bollo e di registro, poiché non sono dovute nel regime della cedolare secca. Potrà beneficiare di un canone fisso per tutta la durata contrattuale, poiché applicando l'opzione della cedolare secca il locatore si prende l'obbligo di non applicare gli aggiornamenti ISTAT.

Diversi vantaggi ci sono sempre anche per il proprietario. Per esempio, usufruendo di quest'opzione il locatore paga un'aliquota del 10%/21% invece di quella che parte dal 23%, applicata nel regime di tassazione ordinaria. Dunque, nel caso il locatore percepisca annualmente 5 mila euro di canone locativo in aggiunta a 20 mila euro di stipendio, con il regime ordinario egli sarebbe tenuto a pagare un'aliquota IRPEF al livello del 27% calcolata sul reddito totale pari a 25 mila euro. Dunque il locatore dovrà spendere 1350 euro di tasse sul canone di locazione. Nel caso della cedolare secca pagherà il 21%, 1050 euro e risparmierà così 300 euro.

Qualora il suo immobile si trovasse in una zona prevista dalla Legge, l'aliquota si abbasserebbe ulteriormente fino al 10%. Il locatore pagherà quindi solo 500 euro di tasse sull'immobile, risparmiando 800 euro. Tale modalità non varia a seconda della tipologia contrattuale, né in base alla sua durata. Per poter attivare l'opzione della cedolare secca è necessario che gli immobili dati in affitto rispettino alcuni requisiti. In particolare è obbligatorio che appartengano alle categorie catastali che spaziano da A1 ad A11 (con la sola esclusione della categoria A10, riservata agli studi privati e agli uffici).

Gli immobili devono essere locati solo per utilizzo abitativo. Qualora il contratto locativo con cedolare secca venisse prorogato, non servirebbe confermare l'opzione che verrebbe rinnovata automaticamente. Non possono scegliere l'opzione della cedolare secca quei locatori che conducono l'attività d'impresa oppure di lavoro autonomo, persino qualora l'immobile affittato fosse stato destinato all'alloggio dei collaboratori. D'altro canto è possibile attivare l'opzione della cedolare secca qualora l'immobile fosse destinato alle cooperative edilizie oppure agli enti senza scopo di lucro, ma solo nel caso in cui gli edifici fossero successivamente sublocati agli studenti oppure forniti ai comuni.

Quanto costa registrare un contratto d'affitto con cedolare secca?

Il costo di registrazione del contratto di affitto con cedolare secca non è diverso dalla registrazione di un semplice contratto. La registrazione va svolta presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate. Gli impiegati dell'Agenzia delle Entrate eseguiranno il calcolo dell'imposta di registro e chiederanno il pagamento della stessa. Per gli immobili affittati e destinati a uso abitativo viene richiesto il pagamento del 2% del canone annuo per l'imposta di registro. Nel caso il costo del canone annuo fosse pari a 5.400 euro, l'imposta di registro da versare all'Agenzia delle Entrate sarebbe di 108 euro. Su ogni copia del contratto di affitto con cedolare secca bisogna apporre un'imposta di bollo dal valore pari a 16 euro su tutte e 4 le facciate del contratto. Dunque, bisognerà spendere 64 euro in più per ogni contratto da registrare. Non ci sono costi per l'attivazione o la disattivazione dell'opzione contrattuale con la cedolare secca.

Cedolare secca 2021

La Legge di Bilancio 2021 ha apportato una serie di novità relative ai contratti di affitto con la cedolare secca. In particolare, per i contratti di affitto molto brevi (dalla durata inferiore ai 30 giorni) si potrà attivare l'opzione unicamente fino a un massimo di 4 appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Qualora gli appartamenti fossero più di 4 si presumerebbe che il locatore stia svolgendo l'attività imprenditoriale. Per continuare egli dovrà aprire una partita IVA. Tali disposizioni sono valide sia per i casi comuni che per i contratti stipulati tramite portali online o le attività d'intermediazione. Nel 2021 verrà inoltre creata una banca dati conservata nel MiBACT. Si tratterà di un database contenente i dettagli degli immobili e delle strutture ricettive destinate alle brevi locazioni.

Ci sono anche delle novità relative al pagamento dell'acconto. Il suo valore non sarà più del 95%, ma del 100%: si pagherà il totale dell'imposta per l'anno precedente. Non si deve pagare l'acconto nel primo anno di attivazione dell'opzione, in quanto mancherebbe la base imponibile. Cambiano le tempistiche di pagamento in base all'importo. Qualora quest'ultimo fosse inferiore a 257,52 si dovrebbe effettuare l'acconto prima del 30 novembre. Qualora l'importo fosse superiore alla somma citata, si dovrebbe effettuare il pagamento in due soluzioni diverse: la prima pari al 40% entro il 30 giugno mentre la seconda del 60% prima del 30 novembre. Il resto bisogna versare entro il 30 giugno oppure il 31 luglio, ma con una maggiorazione dello 0,40%. Il pagamento dell'acconto va eseguito usando i codici tributo 1840 (acconto prima rata), 1841 (acconto seconda rata o il pagamento in un'unica soluzione), 1842 (pagamento del saldo).