Più tutele per chi compra una casa in costruzione

L’intervento arriva in attesa del decreto ministeriale che dovrebbe dare attuazione a quella parte del decreto legislativo 122/2005 che affida al notaio anche la verifica che il costruttore consegni all’acquirente questa tipologia di polizza assicurativa che prevede la copertura dei anni materiali e diretti all’immobile, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti di costruzione, che si siano verificati successivamente alla stipula dell’atto di trasferimento.

Quali elementi deve contenere la polizza

L’iniziativa, per quanto possa apparire per “addetti ai lavori”, in realtà rappresenta una buona notizia per chi, a fronte di sacrifici per pagare un mutuo prima casa, intende comprare un immobile in via di costruzione.

Occorre inoltre ricordare che per quanto la norma sia in vigore dal 2019, il decreto ministeriale destinato ad individuare il modello standard della polizza assicurativa decennale non è stato ancora emanato.

Le linee guida, utili ad identificare i requisiti minimi della polizza, vanno pertanto a sopperire a questa lacuna aiutando tutti i notai a svolgere meglio il loro compito di controllo.

Tra i requisiti indicati dai notai lombardi per la conformità della polizza assicurativa vi sono, come indicato da un comunicato ufficiale:

• l’esatta individuazione dell’immobile assicurato, che risulta idonea se effettuata mediante un criterio di collegamento oggettivo, riferito - oltreché al Comune di ubicazione dell’intervento edilizio - al titolo abilitativo edilizio, oppure ai dati catastali delle aree edificate, o alla denominazione del comparto urbanistico di pertinenza;
• l’inderogabilità del termine iniziale di efficacia della polizza (“la data di ultimazione dei lavori”) con conseguente illegittimità delle clausole che escludano la risarcibilità di danni verificatisi prima di un certo termine;
• l’inderogabilità della durata decennale della polizza;
• l’inopponibilità al Beneficiario (acquirente) del mancato pagamento del premio e del recesso eventualmente accordato al Costruttore-Contraente”.

Le questioni rimaste in stand by

Il documento approvato dai Consigli distrettuali, con il coordinamento del Comitato regionale della Lombardia, non prende posizione su alcune questioni, comunque di rilevante importanza, che vengono di fatto rinviate al decreto ministeriale previsto dalla legge.

In particolare, come spiega Enrico Maria Sironi, Presidente del Comitato Regionale dei notai, che riunisce e coordina gli otto Consigli notarili della regione, nella quale operano quasi 1.000 notai, si tratta della previsione “di scoperti e franchigie a carico dell’acquirente e i relativi limiti, le clausole che contengono delimitazioni del sinistro/rischio assicurato, la cui conformità alla legge appare dubbia, nonché alle clausole che prevedono che il pagamento dell’indennità da parte dell’Assicuratore abbia efficacia liberatoria tout court, a favore del costruttore, anche per i danni eventualmente eccedenti la misura dell’indennizzo pagato”.

A spiegare come d’ora in poi cambierà la situazione è Maurizio Luraghi, Presidente del Consiglio notarile di Bergamo: “Il documento approvato, unitamente al precedente documento riguardo alla fideiussione da rilasciare in sede di preliminare, completa le iniziative per agevolare l’uniforme interpretazione della normativa da parte dei notai bergamaschi e lombardi, supportandoli anche nei rapporti con le compagnie di assicurazione, che in attesa del decreto ministeriale devono comunque adeguare le polizze alle prescrizioni di legge”.