Mutui: il mercato va bene, ma le maglie dei criteri si stringono

Secondo un’indagine diffusa lo scorso 29 novembre dalla Banca d’Italia, la percentuale relativa ai fattori di rischio è cresciuta quest’anno di mezzo punto, e ciò porta le banche non solo ad irrigidire i criteri di concessione dei mutui stessi, ma anche ad alzare i tassi di interesse di riferimento di 25 punti base (quindi dello 0,25%).

Nonostante l’aria che tira, in Italia i prodotti mutuo hanno fatto registrare richieste più che buone.  Anzi, stando a una recente analisi di Tecnoborsa (dal titolo Il mercato immobiliare e le famiglie italiane, il segmento dei mutui) , si può dire che le famiglie del Belpaese siano campionesse di mutui: nel terzo trimestre dell’anno, la crescita di sottoscrizioni è pari al 9% rispetto allo stesso trimestre del 2009. Un incremento doppio rispetto a quello della media dell’Area Euro, che si assesta sul + 4,5%. Rispetto agli altri big europei, l’Italia vince per distacco. In Francia la crescita è del 6,6%, in Olanda del 4,8% e a seguire troviamo Austria (+1,9%), Spagna (+1,2%), Portogallo (+0,9%) e Germania (+0,5%). Insomma, differenze notevoli, che dimostrano come il segmento  da noi sia sempre molto dinamico.

Nonostante questo, un altro studio presentato in settimana da Nomisma disegna uno scenario piuttosto cupo intorno al mercato dei mutui italiani. Fermo restando l’aumento di erogazioni in questo 2010 (a fine anno saranno 254 mila, contro i 232 mila del 2009), crescono e non poco (+8,7%) anche i casi di insolvenza e le situazioni di criticità nel pagare le rate. Questo aspetto, spiegano da Nomisma, sta portando ad una difficoltà notevole anche soltanto ad accedere a un mutuo: il 90% degli operatori dell’intermediazione immobiliare interpellati infatti ha segnalato la presenza di famiglie sprovviste allo stato attuale dei requisiti e delle garanzie necessarie alla sottoscrizione.

In parole povere, se la situazione rimane dinamica il rischio è che tornare a un ristagno del segmento sia un attimo. Alla base delle suddette difficoltà di accesso ci sono la sempre maggiore richiesta di garanzie aggiuntive da parte degli istituti di credito oltre ad una minore copertura del mutuo rispetto al totale del prezzo di acquisto della casa. Infatti, sono molto frequenti i casi in cui si chiede l’ipoteca di un secondo bene, o anche la fideiussione da parte di un soggetto terzo o spesso una polizza assicurativa a tutela di una bella fetta del capitale erogato o sull’immobile in questione o talvolta anche sulla propria persona. Per questi motivi, se l’Italia si trova attualmente in testa al ranking della crescita del mercato dei mutui, la situazione è pronta a capovolgersi nel 2011 secondo Nomisma. Infatti la percentuale di banche in giro per l’Europa che registra un irrigidimento dei criteri di concessione di prestiti alle famiglie per l’acquisto di case è ormai pari allo 0%, dal 10% dei 2 trimestri precedenti. Ciò vuol dire che negli altri paesi le maglie ristrette dei criteri si stanno allentando. Da noi, aumentando i fattori di rischio, almeno per adesso non sarà così.

Anche perché sul buon andamento del mercato in Italia giocano un ruolo determinante le rinegoziazioni: il 19% delle erogazioni di mutui (9,7 miliardi di euro) ha riguardato contratti che sono stati rinegoziati con lo scopo di ottenere migliori condizioni (nel 2009 era il 13%). Ma se i criteri si irrigidiscono, anche rinegoziare sarà più complicato e meno vantaggioso, e il mercato potrebbe risentirne.