Comprare casa: Milano si prepara al rimbalzo del mercato immobiliare

Tra gli effetti “indiretti” e forse destinati a generare inaspettatamente ricadute positive, vi è quello di aver alzato il velo sulle condizioni abitative delle grandi città.

In pratica, tra smart working e didattica a distanza, tra limitazione ai movimenti e fruizione di servizi sempre più digitali, le case degli italiani si sono rivelate spesso troppo piccole rispetto al numero dei componenti familiari e prive di adeguati spazi esterni.

Abbastanza significativo in Italia è il caso della città di Milano, esaminato da una recente ricerca di Scenari Immobiliari che identifica una frattura tra il “prima” e il “dopo” l’emergenza sanitaria.

Milano: meno glamour, più concretezza

Secondo la descrizione contenuta nel “Rapporto 2021 sulle trasformazioni territoriali della Città metropolitana di Milano”, realizzata da Scenari Immobiliari in collaborazione con la società Risanamento, la pandemia avrebbe avuto un impatto tale da contribuire alla definizione di un nuovo volto per il capoluogo meneghino.

Come ha ricordato infatti Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, nel corso dell’evento di presentazione dell’indagine, “la pandemia ha sicuramente determinato una frattura tra “prima” e “dopo”.

La città tutta glamour e “happy hour” ha fatto un bagno di umiltà e si è trovata più fragile. Il sistema sanitario che pareva fortissimo ha mostrato forti debolezze e la realtà delle nuove povertà anche per i ceti medi hanno cambiato la visione della città.

Si sono riscoperti i quartieri ed i servizi di vicinato. Gli abitanti non sono fuggiti e anzi il saldo migratorio è positivo. Mancano gli studenti universitari, ma aumentano le start up innovative e il terzo settore.

Si affacciano nuove tipologie di domanda, sia per la casa che per gli uffici e i luoghi del commercio. Si sono innescati processi innovativi importanti che possono dare un nuovo balzo allo sviluppo economico e sociale di tutta l’area. E del Paese intero, come altre volte è successo.

Rimbalzo di compravendite in tutta l’area

Secondo l’indagine la città Metropolitana di Milano, tuttavia, rappresenta un buon esempio di come, nonostante il colpo inferto dalla pandemia, le città possano trovare stimoli per adottare nuovi stili di vita, più sostenibili, basati su una mobilità alternativa e su nuovi progetti anche di rilancio immobiliare.

Resta infatti indiscussa la capacità di attrazione, soprattutto di giovani, dell’area metropolitana milanese.

Dopo un crollo delle compravendite residenziali nel 2020 del 15,4% (22mila in totale) in città, e meno nei restanti comuni della Città metropolitana (che registrano un calo del 7,1% per oltre 34mila), secondo Scenari Immobiliari, la capacità di attrarre persone e capitali e la ripresa di diverse attività economiche potrebbero portare a un rimbalzo per il biennio in corso, in parte già avviato.

Nel 2021 le transazioni residenziali saliranno a 26.500 (per un incremento del 20,4%) a Milano e a 35.400 (3,8%) nella città metropolitana, mentre nel 2022 toccheranno 27.700 nel capoluogo e 36.600 nei restanti comuni.

Secondo le stime della società di ricerca, la nuova domanda residenziale per l’area metropolitana (città inclusa), in parte sostenuta anche dalle misure a sostegno dei mutui prima casa per i giovani, dovrebbe superare le 46mila unità immobiliari nei prossimi 2-3 anni.

Ma a essere premiate dal mercato saranno le abitazioni in grado di rispondere ai nuovi bisogni emersi nel periodo della pandemia tra cui maggiore luminosità e disponibilità di spazi esterni.

Nuovi progetti in città e nell’hinterland

Solo nella città di Milano, con i suoi 182 chilometri quadrati, le trasformazioni urbane e edilizie interessano una superficie territoriale di quasi 8 chilometri quadrati, capace di generare una superficie lorda di 4,25 milioni di mq, concentrata per poco più della metà nel settore residenziale (2,19 milioni di metri quadrati), direzionale (735 mila mq) e commerciale (485 mila mq).

Si stima un impatto sul mercato immobiliare di circa 13,2 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrato per due terzi (66 per cento) nel comparto residenziale.

Ma quali sono le aree su cui si concentreranno gli investimenti? Per ora i riflettori sono accesi su Scalo di Porta Romana, Santa Giulia, Rubattino, Bovisa, l’ambito esteso di MIND Cascina Merlata e Bisceglie.

Ma anche i territori della città metropolitana sono coinvolti in nuovi progetti di sviluppo. Nella fascia settentrionale si segnalano Pero, Legnano, Sesto San Giovanni e Cinisello Balsamo.

Tra i comuni dell’est, Segrate e Melzo. Nell’ambito sud orientale, San Giuliano Milanese, Dresano, Pieve Emanuele e Rozzano, mentre nell’area sud occidentale, Abbiategrasso e Robecco sul Naviglio, Cesano Boscone, Corsico e Trezzano.