Vendita con riserva di proprietà, alternativa al mutuo

Pubblicato il 30 September 2013

Si può comprare casa senza necessariamente dovere andare in una banca a chiedere un mutuo che, probabilmente, non si otterrà? Sì, è possibile, ricorrendo ad un metodo alternativo come la vendita con riserva di proprietà – detta anche “vendita con patto di riservato dominio”.

Si tratta di un contratto di vendita (come tale disciplinato dall'articolo 1523 cod. civ.) tramite cui il compratore viene in possesso della cosa acquistata pur non acquisendone la proprietà, che resta al venditore fino al momento in cui il compratore stesso non abbia provveduto al pagamento di tutto il prezzo pattuito.

In sostanza, si tratta di un normale contratto di compravendita immobiliare a cui è stata aggiunta una sola clausola, quella chiamata, appunto, riserva di proprietà. Se il contratto ha ad oggetto una casa, l'acquirente prende subito possesso dell'immobile, cioè la abita subito, lasciando la proprietà al venditore fino a che i pagamenti non siano terminati.

Nel caso in cui l'acquirente non onori il contratto, il venditore ha diritto a riprendersi la casa risolvendo il contratto, qualunque sia la cifra che il compratore abbia già versato. Nel contempo, il venditore restituirà le rate già riscosse, trattenendo però una quota a titolo di compenso per l'uso che il compratore ha fatto della cosa (art. 1526 codice civile). Il venditore, invece, non potrà ottenere la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo.

Questa viene indicata da più parti come una delle (poche)  soluzioni per chi abbia bisogno di una casa ma, al contempo, non ha la liquidità necessaria per poterla acquistare. In sostanza, è utile se l'acquirente vuole entrare subito in possesso dell'abitazione ma non riesce a pagarne l'intero prezzo all'atto del rogito, nemmeno se chiedesse il mutuo, e quando, d'altra parte, il venditore vuole chiudere l'affare, con le dovute garanzie, senza necessariamente entrare subito in possesso di tutta la somma; questi incasserà nel tempo un prezzo maggiore, comprensivo degli interessi: una volta chiusi tutti i pagamenti non sarà necessario procedere con un nuovo atto di compravendita, perché l'acquirente dovrà solo rispettare la scadenza delle rate, esattamente come  pagasse un mutuo.

Quali sono i vantaggi di questo accordo? Prima di tutto l'acquirente sarà tutelato, non sarà cioè soggetto a nessun cambiamento di idea da parte del venditore. Poi, sempre il compratore, potrà dormire sonno tranquilli non avendo da temere  ipoteche giudiziali che siano a carico del venditore: la vendita è trascritta nei registri immobiliari e ogni eventuale ipoteca sui beni del venditore non avrà valore nei confronti del futuro proprietario. Dal canto suo, anche il venditore resta tranquillo: se l'acquirente non paga il prezzo lui non rimane vincolato alla vendita dal momento che la proprietà del bene non è stata trasferita. Se l'acquirente non paga il venditore ha la possibilità di far dichiarare dal giudice la risoluzione del contratto. Ancora una garanzia per il venditore: la liberazione dell'immobile non va soggetta alle sospensioni o ai rischi della normativa sugli sfratti.

In caso di mancato pagamento, il venditore deve restituire tutte le rate riscosse, mantenendo salvo però il diritto a un compenso equo per l'uso del bene unito a un risarcimento del danno.

Per quanto concerne la fiscalità, questo contratto mostra un solo punto debole: trattandosi di un contratto di compravendita, le tasse vanno pagate subito. A carico dell'acquirente, inoltre, ci sono l'imposta sull'immobile, la tassa sui rifiuti, le spese ordinarie e quelle straordinarie di manutenzione e ristrutturazione.

Commenti

  • a alessandro2014-06-03 10:51:07

    Se faccio alcuni lavori dentro la casa e, allo scadere del termine per la risoluzione del contratto non riesco a saldare (serramenti, porte interne ecc.), tutti i costi mi vengono rimborsati?

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  • p paola2014-09-11 12:32:39

    Salve io sono il venditore. ma se l'acquirente ha facoltà di NON pagare fino a un ottavo del prezzo patuito questo può quantificarsi anche in più di qualche mese. Come mi tutelo?

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  • F Floriana Liuni2014-09-30 16:04:36

    Buongiorno Paola. In realtà non è esatto che l’acquirente abbia facoltà di non pagare fino ad un ottavo del prezzo. Ciò che il contratto prevede, è che, se si verificasse questa condizione, il contratto stesso non sarebbe annullabile (mentre lo sarebbe se la cifra non pagata fosse superiore a un ottavo). La sua tutela consiste nel fatto che lei rimane proprietaria dell’immobile finchè il pagamento non sia del tutto completato (come da articolo 1523 del Codice Civile), compreso l’ultimo ottavo. Ciò che non si può impedire è che, per pagare l’ultima rata, il suo acquirente ci metta un po’ troppo tempo. Può magari aggirare questo caso introducendo apposite clausole nel contratto.

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  • P Paolo2014-11-17 20:32:14

    Buonasera,sono in procinto di acquistare un appartamentocon questa modalità.Il venditore è una società immobiliare e non un privato, appurato che il venditore è tutelato perché rimane proprietario fino al saldo,io sono tutelato in qualità di acquirente? Se la società proprietaria dell'immobile dovesse fallire possono esserci problemi? Grazie

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  • S SAVERIO2014-11-25 11:50:28

    Ipotizzando di pagare delle rate per 5 anni ed una "maxirata finale" a saldo dell'intero importo, è possibile chiedere per quest'ultimo un mutuo ipotecario?

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  • F Floriana Liuni2014-12-01 16:48:59

    Gentile Paolo, secondo l’articolo 73 della Legge Fallimentare, se il venditore fallisce il contratto resta comunque valido.

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  • p paola2014-12-05 19:56:21

    Ho effettuato un contratto di compravendita immobiliare con riserva di proprietà a favore del venditore che è un Comune. Poiché la facciata dell'intero fabbricato è in cattivissime condizioni, io come inquilino che ha acquistato con il contratto di cui sopra devo pagare i lavori di facciata?

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  • F Floriana Liuni2014-12-09 16:28:18

    Caro Saverio, in realtà l’acquisto con riserva di proprietà è proprio uno strumento alternativo al mutuo ipotecario. Nel caso lei potrà chiedere un finanziamento (non ipotecario) per coprire la maxirata finale.

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  • F Floriana Liuni2014-12-11 12:36:39

    Gentile Paola, le spese di ristutturazione sono a carico dell'acquirente.

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  • e enrico2015-01-13 13:42:16

    Devo vendere il mio immobile su cui grava un mutuo ipotecario. il compratore è disponibile ad acquistare con patto di riservato dominio l'immobile pur lasciando in essere il mutuo a nome del venditore che mi impegno ad estinguere' entro le ultime rate del patto. E' possibile questa possibilità ? io venditore sarei comunque esonerato dal eventuali ipoteche giudiziarie? Grazie

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  • F Floriana Liuni2015-01-28 15:54:46

    Gentile Enrico, dal momento che, fino al pagamento dell’ultima rata da parte del suo compratore, la proprietà dell’immobile resta sua, il fatto che lei continui a pagare il mutuo fino a che resta proprietario può essere possibile. Quanto alla seconda domanda che mi fa, evidentemente lei è al riparo da ipoteche giudiziarie che colpiscano il suo acquirente.

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  • A Aldo2015-06-22 16:27:00

    Nel caso in cui il compratore necessiti comunque di un mutuo per l'acquisto, oltre al dilazionato tempo di pagamento, è possibile che la banca ipotechi l'abitazione? E in caso di inadempimento e conseguente risoluzione del contratto visto che essa rimane al venditore, viene questi gravato anche dell'ipoteca?

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  • F Floriana Liuni2015-07-02 14:31:56

    Gentilissimo Aldo, in realtà la vendita con riserva di proprietà è un metodo alternativo al mutuo. Non essendo infatti l’immobile di proprietà di chi lo acquista fino all'ultima rata, non è possibile ipotecarlo.

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  • D Dario2015-07-14 23:08:05

    Salve, vorrei sapere con il patto di riservato dominio, il contratto può prevedere il pagamento delle rate anche per un periodo di 15 anni. Grazie in anticipo, per l'informazione.

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  • F Floriana Liuni2015-07-31 14:35:11

    Caro Dario, dipende dalle condizioni concordate nel contratto. Il patto di riservato dominio è regolato dall’articolo 1523 del Codice Civile e dai suoi collegati, provi a consultarli per saperne di più.

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  • A Antonio2015-08-27 14:10:28

    Ma l'IMU chi la paga? il proprietario che vende fino a che l'acquirente non paga l'ultima rata? il venditore può comprere un'altra casa come prima casa?

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  • F Floriana Liuni2015-09-07 18:12:33

    Caro Antonio, la materia non è chiaramente regolata, ma dal momento che, per legge, l'acquirente di un bene acquistato con riserva di proprietà ne assume fin da subito il godimento e i rischi del caso, è sensato supporre che ad accollarsi l'IMU sia l'acquirente. Quanto al venditore, dal momento che, alla firma del contratto, non ha più la residenza nell'immobile (dove risiede invece l'acquirente), questo non può essere più considerato la sua prima casa, quindi può acquistarne un'altra.

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  • A Alessandro2015-12-20 20:47:44

    Buonasera, io ho venduto la mia prima casa e come noto se non compro entro un anno dovrò versare la differenza di iva tra 4 e 10% allo stato (s minuscola volontaria). Con la formula di riservato dominio a favore di società venditrice (Trust) posso evitare tale salasso? Grazie mille

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  • F Floriana Liuni2016-01-12 16:11:46

    Gentile Alessandro, le faccio rispondere dall’Avv. Francesco Scrosati di Busto Arsizio: “La questione va chiarita: la vendita con riservato dominio si intende fatta dall’interessato, o è l’interessato che riacquista con riservato dominio? Comunque i casi sono: 1) Chi ha utilizzato le agevolazioni prima casa vende ma con patto di riservato dominio in attesa che passino i 5 anni. In effetti non vi è trasferimento di proprietà e quindi non deve integrare la fiscalità. Il problema però è di chi compra con riservato dominio che - a sua volta - ha il problema di non acquistare in via definitiva, e deve quindi trasferire la residenza in un immobile non suo. 2) Chi ha utilizzato le agevolazioni prima casa, vende prima dei 5 anni e ricompra con riservato dominio entro l'anno. La vendita con riservato dominio non produce effetti traslativi e quindi non vale come ricompera. In tutto questo bisogna tenere conto che la legge finanziaria ha 1) concesso la possibilità di acquistare con benefici prima casa, anche se si ha già un immobile acquistato con benefici, a condizione che entro 12 mesi si venda il primo immobile (novità importante soprattutto per il mercato immobiliare); 2) chi compra un immobile come seconda casa, sconta sì le imposte piene ma se è un immobile in classe A o B può portare in detrazione il 50% dell'Iva”.

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  • d davide2016-01-26 22:52:44

    Salve, ho venduto a settembre 2015 un piccolo appartamento con patto di riservato dominio. Nel contratto ho fatto inserire una clausola che nel caso in cui l'acquirente don dovesse pagare le rate fino a l'ottava parte, sono libero di risolvere il contratto trattenendo tutti gli importi versati appunto dall'acquirente. Il problema e che dalla prima scadenza(15 ottobre)ad oggi non mi e' stata pagata alcuna rata. Quindi cosa devo fare? Se l'acquirente non versa fino all'ottava parte io non posso fare nulla? Praticamente si godrà l'appartamento per 10 mesi(visto che questa è l'ottava parte) ed andrà a rimetterci solo 3000 euro di acconto che mi ha versato? Cosa devo fare? Grazie

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  • F Floriana Liuni2016-02-10 16:38:28

    Gentile Davide, innanzitutto l'acquirente andrebbe sollecitato a pagare quanto dovuto o a manifestare le proprie intenzioni. Poi le consiglio di consultare il notaio presso cui ha stipulato il contratto, che certo conosce ogni particolare dell'accordo, per capire bene il da farsi.

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  • b bettoni2016-02-26 15:47:02

    Intendo vendere con riserva di proprietà un immobile del valore di € 350.000 euro. L'acquirente può versare subito € 80.000 e il saldo a rate mensili entro 18 anni. Quale sarebbe l'ammontare della rata mensile ai tassi in vigore attualmente? Grazie

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  • F Floriana Liuni2016-03-11 11:54:42

    Gentile Bettoni, le faccio rispondere dall'Avv. Francesco Scrosati di Busto Arsizio: "Per quanto riguarda i tassi di interesse non ci sono regole, si può fare anche una dilazione di pagamento senza interessi. Se si prevede invece di applicare un tasso di interesse, si può fare fissando dei tassi a piacere, purchè entro il limite massimo dei tassi soglia antiusura stabiliti dall'ABI trimestralmente, secondo la tipologia del finanziamento". In altre parole, se decide di non applicare alcun interesse, la rata dovrebbe ammontare a 350.000-80.000/18*12=1250 euro. Se decide di applicare un interesse, trova i tassi soglia del trimestre in corso qui: http://www.bancaditalia.it/media/comunicati/documenti/2015-02/tegm_gennaio_marzo_2016.pdf

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  • L LETTERIO2017-03-18 09:47:54

    Buongiorno, ho venduto un appartamento con r.d.p. nell'agosto del 2014. Ho fatto scrivere nel contratto che le rate (120) da 400 euro, verranno rimborsate con cadenza mensile dal 15.09.14 al 15.08.24. Il compratore fino ad ora ha sempre pagato le rate, ma non ha mai rispettato la scadenza del 15, pagando con bonifico. Se mi va bene lo fa il 17/18, a volte il 20. Io però ho le mie scadenze, che posso fare per fargli rispettare la scadenza del 15? La ringrazio anticipatamente.

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  • F Floriana Liuni2017-03-23 17:34:59

    Gentile Letterio, probabilmente il suo compratore ha a sua volta delle scadenze e approfitta del fatto che ritardi di lieve entità non comportano nulla di serio per la sua posizione. Comunque può provare a scrivergli prima una raccomandata chiedendogli di rispettare la scadenza; se ciò non dovesse avvenire provi a fargli scrivere dall'avvocato. Solitamente una diffida di questo tipo è un deterrente sufficiente.

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  • A Andrea2017-06-07 15:59:19

    Buongiorno, Le spiego in breve la modalità di acquisto proposta dal venditore della casa e che io ho intenzione di acquistare. Il venditore privato ha acquistato un appartamento e successivamente vuole rivenderlo, per evitare di vendere e subire (in quanto vendita anteriore ai 5 anni) i costi di una vendita con plusvalenza, per questo mi ha proposto la vendita con riserva di proprietà. Lui vuole l'80% subito e io vorrei pagarlo chiedendo il mutuo ipotecario, (ovviamente il bene viene ipotecato dal venditore stesso). Secondo lei la banca può accettare questa condizione?

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  • F Floriana Liuni2017-06-26 11:31:03

    Gentile Andrea, in linea di massima può essere una soluzione, ma in ogni caso le consiglio di sentire direttamente la banca.

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  • V Valerio Stroppa2019-01-14 13:36:21

    Gentile Federica, l’acquisto dell’abitazione principale è senz'altro la motivazione più ricorrente che occorre nei casi di richiesta di anticipo del TFR. Per capire se l’anticipazione può essere accordata in caso di acquisto della prima casa con patto di riservato dominio è necessario tuttavia vedere se le condizioni richieste dalla legge (a cominciare dall'articolo 2120 codice civile) risultano rispettate. Fermo restando che il CCNL e/o il datore di lavoro possono sempre prevedere condizioni più favorevoli rispetto agli standard di legge: quindi è necessario fare riferimento alla singola posizione, in base al contratto nazionale applicabile alla sua situazione e agli eventuali accordi con l’azienda.

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  • B Bruno2019-01-19 19:16:49

    Mi ricollego al quesito posto da Alessandro il 20/12/2015, non mi è ben chiara la risposta. Il caso è questo: ho acquistato la prima casa e adesso ho intenzione di venderla, per acquistare un’altra casa in un altro Comune (sul nuovo acquisto vorrei usufruire delle agevolazioni prima casa e del credito d’imposta). Se la vendita (del vecchio immobile) viene effettuata con riserva di proprietà, viene considerata una vendita a tutti gli effetti per cui posso usufruire delle agevolazioni fiscali per il riacquisto? Non ho trovato nessuna previsione normativa su questo caso. Il problema è che il mercato immobiliare è un po’ statico e non si riesce a vendere con facilità, per questo sto valutando altre forme di compravendita per poter vendere il mio appartamento.

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  • V Valerio Stroppa2019-01-24 11:19:23

    Gentile Bruno, per poter fruire dell’agevolazione fiscale "prima casa", l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato. Nella vendita con patto di riservato dominio l’effetto traslativo della proprietà avviene “in coda”, cioè al completamento di tutti i pagamenti da parte dell’acquirente. Ciò fa sì che se i termini di pagamento del prezzo pattuito sono superiori – come tipicamente avviene – ai 12 mesi successivi al riacquisto (decorrenti dal momento in cui si compra il nuovo immobile), l’agevolazione fiscale utilizzata sulla prima casa non può essere mantenuta. Ciò in quanto a quel punto lei risulterebbe titolare di due abitazioni.

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  • F Filippo2019-02-07 23:08:01

    Buongiorno, sarebbe possibile utilizzare l’acquisto con riserva di proprietà per fare il rogito in velocità e poi procedere al saldo completo (magari dopo un mese), ma con un atto di mutuo ipotecario? In teoria saldando ho la proprietà del bene e posso ipotecarlo. Oppure no?

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  • V Valerio Stroppa2019-02-12 11:33:31

    Gentile Filippo, la vigente normativa non prevede una contestualità tra il rogito e la stipula del mutuo. Pertanto non sembrano sussistere preclusioni a quanto rappresentato nel quesito, a patto di strutturare correttamente i contratti di vendita con riserva di proprietà e le pattuizioni con la banca (anche per non perdere la detrazione fiscale, se si parla di abitazione principale). Fermi restando i necessari approfondimenti del caso, se la tempistica tra i due atti è così ravvicinata e la necessità è quella di abitarla subito, potrebbe anche valutare una normale compravendita con consegna delle chiavi prima del rogito. Tale pratica è normalmente sconsigliata per la parte venditrice, quindi poco diffusa, ma a fronte di adeguate garanzie, eventuale compenso aggiuntivo e specifiche clausole nel preliminare può essere possibile.

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  • S Stella2019-02-18 21:45:40

    Buonasera, vorrei comprare un immobile con questa modalità. Vorrei inoltre intestarlo direttamente a mio figlio minorenne. Se il venditore è gravato ancora da mutuo ipotecario posso acquistarlo ugualmente con questa tipologia? Mio figlio diventerà proprietario solo successivamente al saldo del mutuo da parte del venditore? Ringrazio anticipatamente.

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  • L Luca2019-02-20 22:27:30

    Buonasera ho oggi il possesso di un terreno il cui precedente possessore è defunto. Il precedente proprietario aveva acquistato da un ente cui sono state pagate regolarmente le rate, ma per un debito del defunto hanno messo un'ipoteca sul terreno. La domanda è: la banca può mettere un'ipoteca su un terreno che non è più riscattato dal defunto?

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  • V Valerio Stroppa2019-02-26 11:19:16

    Gentile Stella, nella situazione che ha descritto l’attuale proprietario dell’immobile deve procedere alla vendita della casa prima ancora che il (di lui) mutuo sia completamente rimborsato. Ciò è certamente possibile, ma ci sono solo due alternative: accollo del mutuo da parte del nuovo acquirente (cioè lei) o estinzione anticipata dello stesso (con il ricavato della vendita). In poche parole, il rapporto di mutuo deve chiudersi prima che l’immobile cambi mano. La banca, infatti, non può rischiare che l’immobile posto a garanzia del finanziamento erogato sia venduto (peraltro lo stesso è gravato di ipoteca a favore della banca stessa). Quindi, venendo al caso specifico, l’accollo del mutuo non si concilia con le sue intenzioni. Resta l’estinzione anticipata, che però di solito avviene contemporaneamente al rogito. Nel caso rappresentato, l’estinzione potrà avvenire soltanto se e quando il venditore avrà a disposizione l’intero importo necessario. La combinazione “estinzione anticipata + vendita con riserva di proprietà” è possibile, ma bisogna verificare che tempistiche e importi coincidano, prestando attenzione anche agli aspetti contrattuali. Suo figlio, inoltre, diverrebbe proprietario successivamente non solo al saldo del mutuo da parte del venditore (condizione necessaria per poter vendere l’immobile), ma anche al pagamento dell’ultima rata prevista per l’acquisto con riserva di proprietà. Resta fermo che per intestare un immobile a un figlio minore si applica una disciplina specifica, che prevede il consenso del giudice tutelare.

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  • V Valerio Stroppa2019-02-26 11:20:10

    Gentile Luca, grazie per il suo quesito. Tuttavia dalla domanda non riesco a capire a che titolo avviene il possesso del terreno e se questo diritto è stato trasmesso per via ereditaria. In ogni caso, ai sensi dell’articolo 2810 del codice civile, l’ipoteca può essere iscritta non solo sui beni immobili, ma anche sull'usufrutto e sul diritto di superficie. Per poter inquadrare la problematica, anche nel rapporto tra la banca e il debitore, sarebbe opportuno comprendere più dettagliatamente la situazione.

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  • G Giuseppe2019-04-29 07:52:41

    Ho venduto un locale deposito di 79 Mq. Rendita €248,88 con riserva di proprietà dal 02/01/2016 e l’acquirente ha versato solo le prime 20 rate delle 60 pattuite; adesso mi ha detto che non vuol più comprare e vuole il godimento fino allo scadere delle 60 mensilità pattuito, ho ricevuto un acconto di €5.500 che corrisponde a €91,66 al mese se ci tolgo l'ici che ho pagato €400 anno mi rimane un netto di €58,33 mensile. Cosa posso fare? Grazie

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  • V Valerio Stroppa2019-05-08 15:11:43

    Gentile Giuseppe, come previsto dall’articolo 1526 del codice civile, lei ha diritto di risolvere il contratto per inadempimento del compratore. In questo caso lei è tenuto a restituire le rate riscosse, salvo il diritto a tenere un equo compenso per l’uso della cosa e il risarcimento dei danni. Talvolta la quantificazione di tale importo viene inserita già nel contratto di vendita con riserva. Se così non fosse, è necessario trovare un accordo con la controparte, ferma restando la possibilità di rivolgersi al giudice in caso di mancata intesa. Infine, per quanto riguarda la richiesta della controparte di continuare a godere del bene fino allo scadere dei 60 mesi, è sua facoltà acconsentire o meno a tale istanza, richiedendo se ritiene un importo economico ritenuto adeguato per l’utilizzo del locale. Rimane quindi indispensabile confrontarsi con il mancato acquirente, anche attraverso il supporto di un professionista di sua fiducia.

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  • D Davide 2019-07-10 23:46:56

    Salve, ho venduto con atto riservato dominio in ottobre 2011 con scadenza rate a novembre 2019. La casa l'ho acquistata nel dicembre 2015 usufruendo delle agevolazioni prima casa. Avendo un mutuo su questa casa venduta con riservato dominio chiaramente non riesco ad acquistare un'altra abitazione perché non ho la possibilità di sostenere due mutui.La banca mi concede un altro mutuo solo dopo aver venduto definitivamente la mia prima casa. La mia domanda è: se l'atto è stato fatto a ottobre 2018, devo effettivamente comprare casa entro ottobre 2019 o ho un anno dal rogito, ovvero da quando pago l'ultima rata (quindi rogito definitivo)? Ho il timore di restituire le agevolazioni prima casa e sono impedito ad acquistare in quanto nessuna banca, avendo già un mutuo, mi concede di comprare un altro appartamento. Grazie

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  • C Cristina Bartelli2019-07-19 11:29:49

    Caro Davide, spero di aver compreso di che tipo di informazioni ha bisogno. L’Agenzia delle entrate ricorda che per i mutui stipulati dal 1.1.2001 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno (12 mesi) dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nell'anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo. Per acquisto dell’immobile si intende la sottoscrizione del rogito presso il notaio.

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  • D DAVIDE CIOTOLA2019-09-30 19:47:09

    Buonasera, ho venduto ad ottobre 2018 il mio immobile acquistato 3 anni prima (nel 2015) con patto riservato dominio della durata di 12 mesi. Ho venduto casa definitivamente oggi, il 30 settembre 2019; avrò quindi 12 mesi (fino a settembre 2020) per mantenere le agevolazioni prima casa e comprare una nuova casa? Oppure la tempistica è scaduta ad ottobre 2019 in quanto il primo atto riservato dominio fatto il 2018 risultava una vendita vera e propria (a detta dell'agenzia delle entrate)? Grazie.

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  • C Cristina Bartelli2019-10-17 10:10:44

    La vendita con patto riservato di dominio è affrontata da due punti di vista diversi: dal Codice civile e dal legislatore tributario. Nel primo caso, si considera una vendita a rate con condizione sospensiva e la proprietà si trasferisce con il pagamento dell’ultima rata, mentre per il legislatore tributario, per evitare effetti elusivi, si considera tassato fin dall'origine. Dunque, si può ipotizzare che nel periodo di pagamento delle rate, chi vende, sebbene per il codice civile sia ancora titolare della proprietà, avendo assolto nel momento del trasferimento l’imposta dovuta dal punto di vista fiscale non è titolare dei diritti oggetto del contratto e quindi potrebbe procedere all'acquisto dell’agevolazione prima casa dal primo momento della vendita.

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  • L Luigi2019-11-12 08:41:31

    Salve, una società srl vorrebbe accollarsi il mutuo rimanente su un immobile che sto vendendo; la società parla di un contratto per tutelarmi visto che la banca non vuole fare un mutuo liberatorio di una vendita con riserva di dominio. Non sono del settore e non capisco a cosa posso andare incontro. Grazie delle risposte.

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  • C Cristina Bartelli2019-11-21 10:22:13

    Il quesito è un po’ di difficile comprensione. Se ho inteso bene Tizio vuole vendere l'immobile (gravato da mutuo) alla Srl, probabilmente con riserva; quest'ultima si prende l'immobile e si accolla il mutuo. La banca però non vuole dare accollo liberatorio e lascia quindi accollatario responsabile; quindi se accollante non paga risponde in solido lui. Se la situazione fosse questa, le consiglierei di rivolgersi comunque a un professionista per essere consigliato al meglio; temo che sia nella disponibilità della banca preservare l’assolvimento delle rate.

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  • V Valentina2019-11-28 16:29:59

    Buonasera, qual è il numero massimo di rate previste nel contratto di vendita con riserva di proprietà?

    Rispondi
  • D Davide Floris2019-11-29 16:09:14

    Buongiorno, mi trovo in una situazione simile e vorrei capire bene la fattibilità del progetto. Sono proprietario di una casa attualmente in locazione da circa 10 anni. L'attuale locatario è interessato all'acquisto e la banca gli eroga l'80% del valore della casa. Il locatario mi chiede di poter versare il capitale rimanente a "rate" per i prossimi 4 anni in quanto difficilmente riuscirebbe ad accedere ad un ulteriore finanziamento per l'ammontare residuo. Vi risulta fattibile un accordo di questo genere? E' possibile contestualizzare il tutto nell'atto notarile di vendita? Grazie mille.

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  • C Cristina Bartelli2019-12-12 14:50:53

    L’articolo 1523 del Codice civile prevede che nella vendita con riserva di proprietà l’acquirente diventi proprietario del bene solo al pagamento dell’ultima rata sebbene il bene venga consegnano in un momento precedente. Non vi è un numero prestabilito di rate, ma l’atto deve essere fatto per atto pubblico e deve essere inserita una condizione risolutiva espressa del passaggio della proprietà al pagamento dell’ultima rata. Il mancato pagamento di una rata, a meno che non superi l’ottava parte del prezzo, non determina automaticamente la risoluzione dell’accordo.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2019-12-12 14:55:16

    In questo caso potrebbe essere considerato il contratto di “rent to buy”, con cui il proprietario/concedente consegna subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente (e nel suo caso c’è già questa condizione), il quale paga il canone e dopo un periodo di tempo riscattare il rimanente importo; le tutele sono previste dalla legge e dalla necessità di fare i passaggi davanti al notaio. Trova maggiori informazioni a questo link del sito del notariato (www.notariato.it/it/casa/il-rent-buy).

    Rispondi
  • m massimo de marchi2020-02-18 15:36:27

    Salve, vorrei vendere un appartamento con riserva di proprietà; posso mantenere la residenza? Grazie.

    Rispondi
  • F Francesco 2020-02-23 21:26:25

    Buongiorno, vorrei acquistare una casa con la formula vendita con riserva di proprietà, ma non ho capito se tale acquisto, non diventando da subito proprietario dell'abitazione, può essere tassato con l'agevolazione prima casa e se posso godere dei bonus fiscali previsti per i lavori di ristrutturazione. Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2020-03-02 14:12:15

    Il contratto con riserva di proprietà prevede che il cosiddetto effetto traslativo, ossia il passaggio di proprietà tra compratore e venditore, avvenga nel momento conclusivo del pagamento dell’ultima rata. L’acquirente prende possesso subito dell’immobile, ma la proprietà resta al venditore. Nulla osterebbe al mantenimento della residenza anche di soggetti che si trovano in stati di famiglia diversi; per maggiore sicurezza, chiederei comunque informazioni al proprio comune.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2020-03-02 14:34:29

    Sebbene il venditore sia considerato proprietario fino al pagamento dell’ultima rata, è considerato non più fiscalmente titolare perché al primo passaggio dell’atto è pagata l’imposta di trasferimento e dovrebbe rendere una dichiarazione di cosiddetta impossidenza. Non è invece considerato impossidente l’acquirente per lo stesso ragionamento; sebbene diventi proprietario con il pagamento dell’ultima rata, dal punto di vista fiscale diventa soggetto con il primo atto e dunque può usufruire dell’agevolazione prima casa.

    Rispondi
  • N Natasha Allegria2020-05-13 00:02:49

    Salve, ho acquistato casa con patto di riservato dominio circa 14 mesi fa. Mi interesserebbe sapere se le spese delle rate mensili possono essere detratte nel 730. Premetto che io ancora devo effettuare il cambio di residenza. Grazie.

    Rispondi
  • M Mudi2020-05-23 06:46:52

    Salve, vorrei delle informazioni riguardo alla vendita con riserva di proprietà poiché vorrei acquistare un immobile in questo periodo visto che ci sono gli incentivi per gli acquisti. Dove posso cercarle? Se trovassi una casa che mi interessa (sia da privato o non) posso sempre chiedere la vendita con riserva di proprietà o in alcune circostanze non mi è permesso? Un'ultima domanda, quali sono i requisiti? Grazie mille.

    Rispondi
  • M Massimo2020-05-24 14:44:46

    Buongiorno, ho venduto un immobile commerciale in un momento di difficoltà economica con la formula della vendita con riserva di proprietà e l'acquirente sta regolarmente pagando le rate pattuite. Ora la difficoltà economica è rientrata, posso ripensarci e non vendere più l'immobile (in tutto o in parte)? Secondo quesito: l'acquirente desidera fare un accordo con un terzo, saldarmi la parte residua e vendere al terzo stesso l'immobile prendendosi l'eccedenza del prezzo. C'è qualche strumento giuridico che possa consentirmi di oppormi o ostacolare in qualche modo questa vendita? Posso rinunciare al saldo, per esempio?

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2020-05-25 09:38:33

    Cara Natasha, le detrazioni per l’acquisto della prima casa sono previste in presenza di un mutuo e non per altre modalità di vendita.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2020-06-03 12:26:33

    Mudi, è una particolare tipologia di vendita per cui non si diventa subito proprietari dell’immobile ma solo dopo aver ultimato il pagamento delle rate al venditore. Se alla scadenza del termine delle rate il compratore non le ha pagate tutte il venditore si riprende l’immobile con una risoluzione del contratto. Se si omettono di pagare tutte le rate il venditore può chiedere risoluzione del contratto e risarcimento del danno. In questo caso, però, il venditore può restituire le rate riscosse salvo trattenere qualcosa come equo compenso. L’acquisto della casa insomma avviene a rate. Non ci sono paletti alla richiesta ma nell'atto devono essere fatte due trascrizioni: una a favore del venditore e una a favore dell’acquirente a carico del venditore. Il saldo dovrà essere rilevato con quietanza notarile.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2020-06-03 12:29:46

    Caro Massimo, è possibile avere un diritto al ripensamento chiedendo la risoluzione del contratto, restituendo quanto già versato e prevedendo una sorta di ristoro. La situazione così come descritta potrebbe dare origini a delle contestazioni su aspettative ingenerate nell'acquirente e quindi disattese dal suo cambio di idea. Come in tutte le compravendite se ci ripensa deve pagare una penale (di solito il doppio della caparra, ma visto il tipo particolare di operazione bisogna vedere cosa prevede il contratto). Quanto alla vendita al terzo fin tanto che il compratore non finisce di pagare non può vendere alcunché.

    Rispondi
  • R Rosario 2020-06-27 18:10:32

    Salve, stiamo procedendo a fare un acquisto di un terreno con riserva di proprietà; siccome devo realizzare un campetto sul medesimo terreno volevo sapere se posso presentare il progetto a nome nostro, oppure tocca sempre al venditore presentarlo? Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2020-07-16 12:50:15

    Caro Rosario, nel momento in cui è perfezionato l’acquisto e la proprietà trasferita potrà presentare il progetto con il proprio nome. Nella formula di vendita che ha utilizzato la proprietà è trasferita al momento del pagamento dell’ultima rata. Nel progetto dunque dovrebbe precisare quest’aspetto.

    Rispondi
  • C Chiara2020-07-20 19:43:51

    Buonasera, facendo il contratto di proprietà di riserva, il venditore ha già una seconda casa, ma allora dopo aver fatto il rogito con l'acquirente, il venditore lo paga come tassa prima casa o seconda? O viene pagato subito dall'acquirente? Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2020-08-05 10:47:29

    Il quesito, Chiara, non è molto chiaro. La questione comunque è controversa: l’Agenzia delle entrate non ha mai fornito un chiarimento sul punto. Per il codice civile fino all'ultima rata il venditore continua a pagare le imposte sulla casa e l’altra rimarrà seconda casa, ma il tema è dibattuto.

    Rispondi
  • P Pieracci Massimo2020-09-21 18:58:58

    Buonasera, mettiamo il caso che io debba vendere un appartamento con riserva di proprietà e che ne debba comprare successivamente un altro, mi risulterebbe come prima o come seconda casa? Premetto che dal notaio verrebbe fatto un atto con prescrizione.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2020-10-02 09:20:56

    Caro Massimo, il passaggio di proprietà si ultima con il pagamento dell’ultima rata, di conseguenza una volta completato il pagamento “a rate” della casa potrà comprarne una successiva come prima casa; se acquistata, invece, durante i passaggi dei pagamenti del primo immobile potrebbero esserci dei problemi a ricomprenderlo come prima casa.

    Rispondi
  • C Cris Soli2020-11-04 00:10:05

    Buongiorno, il mio acquirente mi consegna le rate o in contanti o attraverso trasferimento Western Union, dato che si trova all'estero e usa la casa per vacanza. Questo può provocarmi dei problemi? Da due mesi, inoltre, si è autoridotto la rata del 50%. Il restante 50% non pagato si accumula fino a diventare 10 rate (cioè l'ottava parte, il cui notaio ha però indicato nell'atto il numero di rate). Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2020-11-11 11:51:16

    Non dovrebbero esserci problemi in quanto, comunque, Western Union è un metodo tracciato e ha degli obblighi di legge nei confronti dell’Italia. Detto questo, sarebbe preferibile con bonifici esteri dove è precisata la causale della vendita a rate. Se lei non obietta all’allungamento delle rate e all’autoriduzione, dovrebbe rilasciare ricevuta dove si specifica la cosa, altrimenti dovrebbe rilevare il mancato adempimento dei termini contrattuali.

    Rispondi
  • N Nicola Pascale2020-11-12 19:15:34

    Buonasera, vorrei comprare un immobile da ristrutturare con riserva di proprietà; posso accedere ai vari bonus per ristrutturazione (110-65-50%) pur non essendo ancora il proprietario? Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2020-11-24 15:48:48

    Sì Nicola, perché il beneficio spetta a persone fisiche che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento. Nella riserva di proprietà è la proprietà che si perfeziona con il pagamento dell’ultima rata, ma la detenzione può avvenire anche prima.

    Rispondi
  • M Mario2020-12-03 17:31:05

    Salve avrei bisogno di un chiarimento per cortesia. Se dovessi acquistare un un appartamento ottenendo solo l'80% dalla banca, il restante 20% potrei pagarlo con la formula della vendita con riserva di proprietà e quindi dilazionato in un tot di anni? Questa formula è valida solo per l'intero importo o si può applicare come da esempio anche solo al 20%? Inoltre vorrei chiederle se il venditore potrebbe rinunciare eventualmente a tale somma (restante 20%) per un particolare motivo in accordo ovviamente con l'acquirente senza che l'intera operazione risulti compromessa o non a norma di legge. Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2020-12-15 14:56:02

    Caro Mario, il venditore potrebbe sempre liberare il debitore con la formula della remissione del debito, con cui rinuncia volontariamente al proprio credito e c’è appunto la liberazione del debitore. La soluzione prospettata da lei potrebbe essere accettata dal creditore ma creerebbe delle difficoltà in caso di inadempimento sia del mutuo, che comunque dovrebbe essere pagato, sia della vendita a rate.

    Rispondi
  • R Roberto 2021-01-05 23:59:23

    Salve, ho un terreno acquistato con un ente con patto di riservato dominio e ho pagato tutte le rate. Siccome ho avuto problemi con le banche, ho scoperto che hanno messo delle ipoteche; volevo sapere se possono farlo visto che sul terreno gravava un patto di riservato dominio. Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-01-12 16:20:15

    Caro Roberto, nel patto di riservato dominio, una volta che ha pagato le rate ed è stata trasferita la proprietà, il bene è suo e le banche possono mettere ipoteche in quanto è uno strumento di garanzia per le sue esposizioni debitorie e vanno quindi ad “aggredire” i beni nella sua sfera patrimoniale.

    Rispondi
  • L Laura 2021-01-13 14:11:24

    Buongiorno, acquistando casa con la formula della vendita con riserva di proprietà si diventa effettivamente proprietari al termine del pagamento di tutte le rate. Nel frattempo quindi non è possibile che la casa in questione venga pignorata per debiti dell’acquirente, giusto? Grazie.

    Rispondi
  • F Franco2021-01-20 08:07:12

    Salve, ho acquistato un immobile con patto di riservato dominio. Da come ho capito, nell'atto di vendita viene effettuato direttamente l'accollo o bisogna effettuarlo alla banca dove grava il mutuo? Con il patto di riservato dominio potrei ricevere i 150 euro mensili in più avendo diritto al reddito di cittadinanza per chi paga un mutuo, visto che lo sto pagando, o non risulta e quindi non posso ricevere il bonus? Grazie.

    Rispondi
  • s sara2021-01-24 20:25:48

    Buonasera, vorrei acquistare un terreno agricolo edificabile con la formula "vendita con riserva di proprietà"; la mia domanda è: posso cominciare a far approvare i progetti e costruire da subito o devo aspettare di aver pagato tutte le rate? Grazie.

    Rispondi
  • p paola OLMETTI2021-01-25 12:49:42

    Salve, sono interessato ad acquistare un nuovo immobile proponendo al venditore la vendita con riserva di proprietà e pagando l'ultima rata dopo aver venduto l'immobile dove attualmente vivo come prima casa; nel frattempo, posso continuare a pagare le tasse solo sul primo immobile e continuare soprattutto a pagare le tasse su questo come "prima casa"? E dopo la vendita della prima casa, posso pagare l'ultima rata per il nuovo immobile e far risultare, solo a questo punto, quest'ultima come prima casa? Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-01-26 12:32:11

    Corretto Laura, alla stipula è trasferito il possesso del bene; il passaggio della proprietà si perfeziona nel momento di conclusione del pagamento delle rate.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-01-26 12:40:00

    Caro Franco, le disposizioni prevedono per chi ha un mutuo immobiliare una somma da percepire come reddito di cittadinanza più alto. Se la modalità con cui sta pagando la casa è un contratto di riservato dominio e, quindi un pagamento a rate, ed è a sua volta finanziato con un mutuo, non mi pare che la situazione blocchi l’erogazione della somma. Dovrà seguire le procedure della banca per il pagamento con i bonifici e le causali corrette.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-02-02 11:38:02

    Cara Sara, il possesso del bene passa al momento della stipula del contratto, la proprietà invece al pagamento dell’ultima rata. È possibile avviare i progetti e le costruzioni valutando bene la propria solvibilità e la capacità di concludere nei termini i pagamenti senza dar origini a contenziosi per ritardi o mancati pagamenti.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-02-02 11:39:09

    Cara Paola, la questione fiscale nel caso di vendita con riserva di proprietà non è pacifica; le consiglio di confrontarsi con un professionista, non vorrei che le fosse contestato il secondo immobile come appunto seconda casa con il conseguente pagamento di imposte e affini nel tempo che versa le rate e che mette in vendita la prima casa per passare alla seconda trasferendone proprietà e agevolazioni come prima casa. Dovrebbe confrontarsi con un commercialista perché è possibile che ai fini fiscali il passaggio avvenga prima del versamento dell’ultima rata.

    Rispondi
  • A Alberto2021-02-02 23:20:06

    Salve, stipulando un contratto di vendita con riserva di proprietà, se al momento della stipula il venditore non ha ipoteche su quella casa, l'atto viene fatto, ma se mentre si stanno pagando le rate lui ha problemi economici, possono ipotecare la casa che in teoria è intestata a me? Di fatto diventa mia con il pagamento dell'ultima rata. Grazie.

    Rispondi
  • D Daniele2021-02-07 12:56:07

    Salve, sono proprietario di un alloggio affittato e l'inquilino che vi risiede da oltre 10 anni mi ha proposto un acquisto a rate dell'immobile; per me non sarebbe un problema un pagamento dilazionato anche in 10 o più anni. Quello che vorrei capire è se per questo periodo l'IMU rimane a carico mio e se le singole rate sono soggette a tassazione Irpef come un normale canone d'affitto. Grazie.

    Rispondi
  • A Alessandra 2021-02-13 11:11:44

    Salve, nel 2010 ho acceso un mutuo per acquistare un bilocale che risulta prima casa, ma vorrei comprare un'altra casa con riserva di proprietà quindi senza mutuo; a chi mi devo rivolgere per trovare l'occasione? Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-02-16 15:25:14

    Caro Alberto, è un rischio che si corre in quanto del bene si inizia ad avere il possesso con il pagamento della prima rata. La piena proprietà passerà con il pagamento dell’ultima rata.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-02-16 15:44:28

    Caro Daniele, il suo affittuario diventa soggetto passivo Imu solo nel momento in cui diventerà proprietario e cioè quando eserciterà l’opzione di acquisto. È possibile accordarsi tra proprietario e utilizzatore nel senso che l’Imu sia a carico dell’affittuario nuovo proprietario con lo schema, il proprietario paga l’Imu e l’affittuario restituisce la somma. La formula di questo tipo di vendita si chiama rent to buy e prevede il pagamento di rate con l’acquisto della proprietà con la rata finale; il conduttore dopo un tot di tempo decide se acquistare ultimando il pagamento decurtando le rate già versate come anticipo sul prezzo di acquisto. Sul sito www.notariato.it trova ulteriori informazioni.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-02-23 14:55:33

    Cara Alessandra, monitori i siti di vendita immobiliare e le agenzie immobiliari che potranno offrirle una panoramica delle case in vendita anche con questa tipologia di pagamento.

    Rispondi
  • S Shuyan Peng2021-02-28 08:42:20

    Salve, devo comprare un immobile e ho già versato il 20% del prezzo pattuito; il restante lo devo pagare con il mutuo. La banca mi ha dato la delibera, però mi liquiderà fra 12 giorni; essendo io un imprenditore e venditore non accetta di ricevere importo rimanente tra 12 giorni. Cosa potrei fare? Grazie.

    Rispondi
  • a antonella romagnoli2021-03-08 19:45:08

    Buonasera, sono proprietaria di un appartamento che vorrei vendere con la formula "Patto di Riservato Dominio". Il mio quesito è: gli importi delle rate che l'acquirente si impegna a pagare ogni mese sono soggetti a tassazione? In pratica, l'ammontare annuo delle somme riscosse, va dichiarato nel Mod. 730? Vi ringrazio per la risposta.

    Rispondi
  • S Silvia2021-03-08 22:10:26

    Buonasera, sono proprietaria al 50% di un appartamento assieme al mio compagno che detiene l’altro 50%. Ci stiamo separando, ed avendo lui espresso il desiderio di restare nell’immobile in oggetto, dovrebbe liquidarmi la mia parte. Non avendo subito a disposizione la somma necessaria per acquistare la mia metà è possibile fare una vendita con riserva di proprietà stabilendo a priori prezzo e durata? Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-03-10 12:24:49

    Cara Shuvan, provi a sentire la banca sollecitando l’anticipo della liquidità e cerchi anche di trovare maggiore comprensione nel venditore; purtroppo, i termini di rilascio e delibera dei mutui non sono perentori con obblighi di legge, ma legati alla prassi della singola banca.

    Rispondi
  • L Laura2021-03-10 18:31:51

    Buonasera, sto per stipulare un contratto di vendita con riserva di proprietà che prevede il pagamento di rate mensili per 5 anni e il saldo finale. Vorrei sapere, nel momento in cui vado a chiedere un mutuo per il saldo finale, se questo viene calcolato sul valore di vendita iniziale oppure sul restante. Grazie mille.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-03-17 16:09:16

    Cara Antonella, i canoni di pagamento non sono imponibili salvo che non si venda l’immobile entro i cinque anni e in tal caso si genererà una plusvalenza che è da tassare.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-03-17 16:12:27

    Sì Silvia, il contratto di vendita con riserva di proprietà consente l’acquisto della casa solo dietro il pagamento dell’ultima rata. Il possesso si trasferisce subito, mentre la proprietà con l’ultima rata nel contratto di compravendita dove sono stabiliti tempi e importi delle rate.

    Rispondi
  • V Valentina 2021-03-17 16:33:59

    Buongiorno, ho acquistato una prima casa nel febbraio del 2017. Vorrei però venderla e comprare un altro immobile più grande usufruendo della vendita con riserva di proprietà. Avrei però una serie di domande a riguardo: 1. Se dovessi riuscire a vendere l'appartamento acquistato con i benefici di prima casa, dovrò quindi "ripagare" le agevolazioni di cui ho usufruito? Come posso calcolare l'ammontare? 2. Se non dovessi riuscire a vendere l'appartamento di mia proprietà a breve, potrei comunque sottoscrivere nel frattempo l'atto di vendita con riserva di proprietà sul nuovo immobile? Se si, dovrò pagare l'IMU sul nuovo immobile come se fosse seconda casa, anche se legalmente non ne sono proprietaria? 3. In fase di atto notarile, è possibile pattuire un ammontare minimo della rata mensile, in modo tale da poter eventualmente pagare rate più alte rispetto al minimo pattuito, se e quando possibile, e prevedere in questo caso la risoluzione anticipata del contratto, nel momento in cui si raggiungerà la somma totale dell'immobile? Grazie.

    Rispondi
  • A Antonella 2021-03-17 21:07:32

    La ringrazio per la risposta, ma forse non mi sono espressa chiaramente. I canoni di pagamento non sono imponibili significa che non vanno dichiarati nel Mod.730? Lei parla di cinque anni di plusvalenza da tassare? Significa che dopo un acconto iniziale il restante importo deve essere versato dal compratore entro e non oltre 5 anni? Mi scusi ma sono proprio a digiuno in materia fiscale, potrebbe spiegarmi meglio? Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-03-23 17:55:13

    Cara Laura, ipotizzando che il mutuo è concesso per un massimo dell’80% del valore che si chiede, nel suo caso se dovesse richiedere il mutuo per il saldo finale quest’ultimo potrebbe essere parametrato all’80% della somma che richiede, a meno che la banca conceda una percentuale fino al 100% di quanto richiesto.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-03-23 18:16:05

    Cara Valentina, 1) Per legge se riacquista entro un anno una casa comprata usufruendo dei benefici prima casa prima dei 5 anni potrebbe mantenere i benefici prima casa e non deve restituire nulla da un punto di vista fiscale. 2) Sì. Con questa tipologia di vendita, riserva di proprietà, lei diventa proprietario alla conclusione del pagamento dell’ultima rata; l’Imu resterà in capo a chi vende fintanto che non si perfeziona il passaggio di proprietà. 3) Sì, non vedo il problema se c’è l’accordo delle parti in questo senso.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-03-23 18:20:07

    Cara Antonella, lei mi ha chiesto se le rate sono soggette a tassazione e la mia risposta è no, non deve riportarle nel modello 730; nel modello 730 deve essere riportato il reddito fondiario di quell’appartamento fintanto che non si perfezione la vendita ed è cosa diversa dai canoni che percepisce. Le consiglio comunque di contattare un professionista per evitare di compiere errori di compilazione nel modello 730.

    Rispondi
  • G Giorgia 2021-09-08 22:33:35

    Buongiorno, volendo acquistare un immobile con riserva di proprietà in cui si pagano rate per 10 anni e al termine si salda il tutto con una maxirata, è poi possibile richiedere un mutuo per saldare la rata rimanente?

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-09-20 11:35:05

    Buongiorno Giorgia, a rigor di logica si richiede alla banca un prestito di liquidità perché la banca non può iscrivere l’ipoteca del mutuo immobiliare; la banca offrirà le condizioni previste per questo genere di prestito (liquidità) e sarà poi chi lo riceve ad utilizzare il denaro per le finalità a sé utili. In questo caso però le condizioni dell’erogazione della banca potrebbero non essere in linea con le condizioni previste per l’erogazione di un mutuo finalizzato all’acquisto dell’immobile e non si può usufruire delle agevolazioni prima casa.

    Rispondi
  • D Davide2021-09-30 16:16:38

    Salve, sono in trattativa per acquistare una casa con riserva di diritto di proprietà; in futuro avrò la possibilità di vendere la casa o devo far apporre dal notaio una clausola sull’atto? Per vendere dovrò chiedere il consenso all'agenzia che ha il diritto di proprietà? Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-10-18 12:34:49

    Caro Davide, il contratto di vendita con riserva di proprietà è un contratto di compravendita immobiliare a tutti gli effetti, dove il passaggio della proprietà dell’immobile si perfezione nel momento in cui si completa il pagamento dell’ultima rata della vendita con riserva. Lei diventerà proprietario e potrà disporre dell’immobile, libero da pesi e potrà rivenderla successivamente.

    Rispondi
  • E Emma2021-11-30 15:14:44

    Salve, ho acquistato nel lontano 1983 un immobile con diritto di riserva; ho finito di pagare nell'88. Oggi vorrei vendere l'immobile, ma un amico notaio mi ha detto che avrei bisogno della quietanza liberatoria del venditore. Sono passati tanti anni e non so dove sia, se sia ancora vivo e se eventualmente ha eredi. Cosa succede in questi casi? Cosa devo fare per risolvere questo problema che mi sta creando molta ansia? Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2021-12-14 12:50:48

    Cara Emma, la vendita si perfeziona con il pagamento dell’ultima rata; immagino sia stata fatta con un mezzo di pagamento tracciabile tipo un bonifico o un assegno. Potrebbe essere sufficiente questa prova di pagamento di tutte le rate e una ricerca nei registri immobiliari dove risulta la proprietà a suo nome.

    Rispondi
  • D Da Silva2022-01-29 00:28:48

    Salve, ho una situazione nella quale avrei circa 70.000 euro miei, la banca mi ha detto che mi può dare 160.000 per una totale di 230.000. La casa che vorrei acquistare ha il valore di 265.000; per quanto riguarda la cifra mancante di circa 35.000, posso fare qualcosa? Una rateazione con riserva di proprietà o altro? Grazie in anticipo.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2022-02-14 13:17:09

    Cara Silvia, questa domanda dovrebbe girarla al proprietario della casa per sapere se fosse possibile trovare un accordo in tal senso per la cifra mancante. Altrimenti potrebbe accedere ad un ulteriore finanziamento per la somma rimanente valutando bene il costo della restituzione del credito.

    Rispondi
  • L Lauretta 2022-07-04 15:12:19

    Buongiorno, per cortesia potete dirmi la dicitura corretta della causale dei bonifici per le rate di acquisto con riserva di proprietà? Grazie molte.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2022-07-12 17:28:24

    Cara Lauretta, provi a chiedere alla sua banca o al professionista che l’ha seguita; magari cambia da istituto a istituto.

    Rispondi
  • C Cristina 2022-11-21 19:51:13

    Salve, vorrei comprare una casa all'asta da una finanziaria con il metodo riserva di proprietà; è possibile farlo? Accetteranno questo metodo? Grazie.

    Rispondi
  • C Cristina Bartelli2022-12-05 11:29:55

    Cara Cristina, i tempi per il saldo complessivo di una casa all’asta sono abbastanza ristretti e non compatibili con la vendita della riserva di proprietà. Di solito in casi eccezionali il giudice può concedere fino a un anno per il pagamento rateale ma è sempre bene, se si procede con questa strada, avere la liquidità necessaria anche attraverso il mutuo.

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Il profilo dell'autore

Franco Canevesio Franco Canevesio, genovese, è giornalista professionista specializzato in economia e Borsa.

All'inizio negli anni '90 si è occupato di cronaca su La Repubblica lavorando al contempo come giornalista in alcune televisioni libere liguri. A Milano è stato redattore capo di Italia-iNvest.com, primo sito italiano specializzato in economia. Ha lavorato al sito “Lettera finanziaria” di Giuseppe Turani. Sulla carta stampata ha lavorato con Affari & Finanza ed è stato caporedattore di Finanza e Mercati. Attualmente lavora a MF-Milano Finanza.

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