L’altalena dei mutui: tassi mai così bassi, che fare?

Aumenta, però, l'importo medio richiesto

Mutui in crescita. O forse no. In quest’ultimo periodo si sono sovrapposti una serie di ricerche e dati sul mercato dei mutui in Italia. Al di là dei numeri snocciolati, questi studi aiutano a fotografare una realtà in evoluzione e a comprenderne i meccanismi.

Ci sono dei segnali contrastanti. A fronte di un dato di generale crescita del mercato per il 2018, c’è una voce fuori dal coro che parla di una frenata nel mercato nel primo quadrimestre 2019. Proviamo a capirne di più.

L’osservatorio del barometro-Crif evidenzia un rallentamento nel mese di aprile di nuovi mutui e surroghe da parte delle famiglie italiane (il dato prende in considerazione le istruttorie formali registrate sul Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF, e le non semplici richieste di informazioni o preventivi online). La contrazione, per Crif è del -10,8% rispetto allo stesso mese del 2018, dato che, si legge nel documento: “si accentua ulteriormente la brusca frenata che aveva caratterizzato il I trimestre dell’anno (-7,9%)”. Ad aumentare è l’importo medio richiesto, che fa segnare un +3,7% per attestarsi a 130.311 euro: a livello di singole rilevazioni mensili si tratta del 2° valore medio più elevato registrato dall’inizio del 2013 ad oggi.

Si segnala invece un elemento in controtendenza che arriva dall’indagine condotta da Facile.it e Mutui.it, realizzata su un campione di oltre 60mila richieste di mutuo. Dalla ricerca risulta che il primo semestre del 2019 è stato segnato dall’aumento della richiesta media presentata agli istituti di credito (132.603 euro, +4,2% rispetto al primo semestre 2018) e dall’aumento dell’importo medio effettivamente erogato (128.681 euro, +1%).

Relativamente alla distribuzione per fasce di importo, ad aprile, le richieste si sono concentrate prevalentemente nella classe compresa tra 100.001 e 150.000 euro, con una quota pari al 29,4% del totale, ma va sottolineato come i mutui di importo inferiore ai 75.000 euro rappresentino un quarto del totale.

Situazioni diverse sono quelle fotografate rispettivamente dall’Agenzia delle entrate che ha un osservatorio dedicato ai mutui consultabile oggi anche sullo smartphone tramite una App. Per l’osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, i primi tre mesi del 2019 confermano il periodo di espansione del mercato delle abitazioni, in atto dal 2014. In questo caso però il dato ricomprende tutti gli atti di acquisto delle compravendite senza precisare se vengono effettuate con i mutui o con una provvista immediata. L’incremento delle compravendite, per l’Omi, nel periodo gennaio-marzo è stato dell’8,8%, con un numero di scambi che tocca quota 138.525.

Mettendo assieme questi due aspetti si potrebbe concludere che è in aumento il mercato delle compravendite, ma con meno mutui. Il rallentamento si può intravedere nelle previsioni 2019 a cui dedica una finestra il rapporto della finanza mobiliare di Nomisma.  Nel 2019, il 47,6% delle famiglie che intendono acquistare un’abitazione nei prossimi 12 mesi prevede di ricorrere di sicuro al canale bancario (1,1 milioni di famiglie), confermando quanto tale componente sia strategica a sostegno della domanda abitativa.

Il 2018 per Nomisma ha visto un aumento - negli ultimi 12 mesi - della quota di famiglie che ha stipulato un mutuo, così come la crescita delle “surroghe e sostituzioni” effettuate presso un altro Istituto di credito (dal 3,1% al 5,9%). In calo la quota di famiglie che ha rinegoziato il proprio mutuo con la propria banca (dall’11,8% al 10,6%).  Una lettura in linea con il dato statistico dei notai che hanno censito gli andamenti sia delle vendite immobiliari, sia delle erogazioni mutui mettendo a confronto i due semestri del 2018, tramite le proprie statistiche.  Se per le compravendite c’è un aumento del 3% circa, per il capitolo mutui, nel 2018, il capitale complessivo erogato dagli Istituti di Credito per finanziamenti ipotecari ha superato i 65 miliardi di euro. In leggero aumento nell’analisi dei due semestri i finanziamenti sui fabbricati (+2,5%). Prevalgono i finanziamenti di importo fino a 100.000 euro (35% sul totale), ma è significativo l’aumento nel secondo semestre dei mutui di importo compreso tra i 150.000 ed i 300.000 euro (circa +7% in media).

Per quanto riguarda le previsioni, si conferma un accresciuto attendismo delle famiglie italiane rispetto alla casa; non aiutano, in questo, gli scenari politici ed economici internazionali e le incertezze legate al futuro, i timori di una crisi politica o le periodiche minacce di una patrimoniale sugli immobili influenzano le scelte molto più delle condizioni di mercato, giudicate dagli esperti del settore irripetibili.

I tassi (sia nella soluzione a rata fissa, oggi la preferita dagli italiani con circa l’80% della quota di mercato, tanto per quella variabile) restano bassi. La combinazione per il fisso è al di sotto del 2%. E una buona notizia sul fronte economico internazionale può arrivare dalle dichiarazioni del presidente della Banca centrale europea Mario Draghi che ha annunciato che i tassi resteranno ai livelli attuali «almeno fino a tutta la prima metà del 2020».

16 July 2019 di Cristina Bartelli