Come rinegoziare il mutuo

In uno degli ultimi post abbiamo parlato della surroga del  mutuo, ovvero della portabilità di un mutuo da una banca all’altra a condizioni più favorevoli, da richiedere quando le circostanze del nostro portafoglio rendono necessaria una revisione del pagamento del debito per la casa.

Ma prima di giungere a trasferire il proprio debito su un’altra banca si può tentare un accordo con la banca presso la quale abbiamo aperto il nostro attuale contratto. E’ questa la rinegoziazione del mutuo, che ultimamente sta avendo un’espansione esponenziale a causa del restringimento dello spread tra Btp (ovvero i titoli di Stato italiani) a dieci anni e i Bund tedeschi di pari durata: il parametro, questo, sul quale si misurano universalmente i costi dei finanziamenti. Da quando lo spread si è ridotto, e di pari passo i tassi di riferimento dei mutui sono in calo (benché ultimamente in leggera risalita), le nuove offerte messe in campo dalle banche sono più convenienti. Perché quindi non approfittarne? Secondo una ricerca di Mutui.it, le domande di rinegoziazione sono salite del 13,7%, con una preferenza per il tasso variabile, che punta a trarre vantaggio da una discesa progressiva dei tassi di riferimento anche in futuro.

Rinegoziare il proprio mutuo significa rivedere gli accordi presi con la banca relativamente ai vincoli del finanziamento concesso inizialmente. Condizione necessaria alla rinegoziazione del mutuo è il consenso della banca con la quale il finanziamento è stato stipulato. L’istituto di credito potrebbe anche negare il consenso, soprattutto in presenza di situazione economica non stabile del mutuatario: si potrebbe allora aprire la strada alla surroga del mutuo presso un’altra banca.

Previo il consenso della banca, però, si possono modificare diverse variabili, per ottenere una rata più sostenibile o più vantaggiosa: il tipo di tasso (da fisso a variabile o viceversa); il tasso di interesse, che può essere in questo modo adattato alle presenti condizioni del mercato; la durata del mutuo, cosa che ha influenza sull’entità della rata. Quali costi bisogna affrontare per rinegoziare il mutuo? Per questa operazione non sono previste commissioni bancarie né imposte sostitutive, né alcun cambiamento del regime fiscale preesistente (resta intatta la detraibilità degli interessi passivi se prevista dal precedente contratto). Bisogna però prevedere le eventuali spese notarili, benché la questione si possa risolvere anche solo tramite semplice corrispondenza tra banca e mutuatario (come stabilisce la legge 244/2007), dato che, di fatto, non si tratta di estinguere un mutuo ma solo di cambiare le condizioni ad un contratto già esistente.

A cosa stare attenti in fase di rinegoziazione del mutuo? Innanzitutto, se il mutuo è a tasso variabile e la rata è mensile e non trimestrale o semestrale, si può chiedere di aggiungere allo spread della banca non il tasso Euribor a 3 mesi, ma il meno caro Euribor a 1 mese (il che è coerente con la cadenza della rata e consente di risparmiare). In più, è bene informarsi anche sulle offerte di altre banche: presentarsi al momento della negoziazione ben  preparati sulle possibili alternative può portare la banca a considerare il mutuatario con maggiore rispetto e a preferire piuttosto mediare che perdere un cliente. Attenzione poi che il costo delle assicurazioni obbligatorie che spesso la banca lega ai finanziamenti concessi non vada a mangiarsi tutto il vantaggio faticosamente rinegoziato. In generale, è meglio calcolare bene il tasso di interesse effettivo (Taeg) in modo da non lasciarsi ingannare: chiedere un preventivo non costa nulla e la banca è tenuta a fornirlo.

24 marzo 2014 di

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