Come rinegoziare il mutuo
In uno degli ultimi post abbiamo parlato della surroga del mutuo, ovvero della portabilità di un mutuo da una banca all’altra a condizioni più favorevoli, da richiedere quando le circostanze del nostro portafoglio rendono necessaria una revisione del pagamento del debito per la casa.
Ma prima di giungere a trasferire il proprio debito su un’altra banca si può tentare un accordo con la banca presso la quale abbiamo aperto il nostro attuale contratto. E’ questa la rinegoziazione del mutuo, che ultimamente sta avendo un’espansione esponenziale a causa del restringimento dello spread tra Btp (ovvero i titoli di Stato italiani) a dieci anni e i Bund tedeschi di pari durata: il parametro, questo, sul quale si misurano universalmente i costi dei finanziamenti. Da quando lo spread si è ridotto, e di pari passo i tassi di riferimento dei mutui sono in calo (benché ultimamente in leggera risalita), le nuove offerte messe in campo dalle banche sono più convenienti. Perché quindi non approfittarne? Secondo una ricerca di Mutui.it, le domande di rinegoziazione sono salite del 13,7%, con una preferenza per il tasso variabile, che punta a trarre vantaggio da una discesa progressiva dei tassi di riferimento anche in futuro.
Rinegoziare il proprio mutuo significa rivedere gli accordi presi con la banca relativamente ai vincoli del finanziamento concesso inizialmente. Condizione necessaria alla rinegoziazione del mutuo è il consenso della banca con la quale il finanziamento è stato stipulato. L’istituto di credito potrebbe anche negare il consenso, soprattutto in presenza di situazione economica non stabile del mutuatario: si potrebbe allora aprire la strada alla surroga del mutuo presso un’altra banca.
Previo il consenso della banca, però, si possono modificare diverse variabili, per ottenere una rata più sostenibile o più vantaggiosa: il tipo di tasso (da fisso a variabile o viceversa); il tasso di interesse, che può essere in questo modo adattato alle presenti condizioni del mercato; la durata del mutuo, cosa che ha influenza sull’entità della rata. Quali costi bisogna affrontare per rinegoziare il mutuo? Per questa operazione non sono previste commissioni bancarie né imposte sostitutive, né alcun cambiamento del regime fiscale preesistente (resta intatta la detraibilità degli interessi passivi se prevista dal precedente contratto). Bisogna però prevedere le eventuali spese notarili, benché la questione si possa risolvere anche solo tramite semplice corrispondenza tra banca e mutuatario (come stabilisce la legge 244/2007), dato che, di fatto, non si tratta di estinguere un mutuo ma solo di cambiare le condizioni ad un contratto già esistente.
A cosa stare attenti in fase di rinegoziazione del mutuo? Innanzitutto, se il mutuo è a tasso variabile e la rata è mensile e non trimestrale o semestrale, si può chiedere di aggiungere allo spread della banca non il tasso Euribor a 3 mesi, ma il meno caro Euribor a 1 mese (il che è coerente con la cadenza della rata e consente di risparmiare). In più, è bene informarsi anche sulle offerte di altre banche: presentarsi al momento della negoziazione ben preparati sulle possibili alternative può portare la banca a considerare il mutuatario con maggiore rispetto e a preferire piuttosto mediare che perdere un cliente. Attenzione poi che il costo delle assicurazioni obbligatorie che spesso la banca lega ai finanziamenti concessi non vada a mangiarsi tutto il vantaggio faticosamente rinegoziato. In generale, è meglio calcolare bene il tasso di interesse effettivo (Taeg) in modo da non lasciarsi ingannare: chiedere un preventivo non costa nulla e la banca è tenuta a fornirlo.
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Commenti
Buongiorno, io sarei interessato ad una eventuale rinegoziazione del mutuo che ho stipulato a giugno dello scorso anno (2014). Volevo sapere se deve trascorrere un tempo minimo per poter presentare questa richiesta al mio istituto creditore. Grazie e buon lavoro! Fabrizio
RispondiCaro Fabrizio, un tempo minimo non esiste, ma la banca potrebbe chiederle delle garanzie (come il pagamento anticipato di alcune rate).
RispondiBuon giorno,ho un mutuo stipulato nel 2009,ho chiesto al mio istituto creditore di poterlo rinegoziare per avere gli attuali tassi che sono molto più vantaggiosi di quello che ho io,ho ricevuto risposta negativa,cio è consentito posso tentare oltre o non mi resta che surrogare con altra banca?
RispondiGentilissimo Giuseppe, per le banche non è obbligatorio accettare la rinegoziazione. Provi altrove.
RispondiGGentilissima Dott.ssa Liuni, ho acceso un mutuo nell'Aprile 2013 che vorrei rinegoziare, ho parlato con la mia banca in Agosto e mi hanno risposto che è possibile ma posso farlo solo allo scadere dell'anno solare, quindi devo aspettare Marzo 2016. Lei cosa ne pensa? La cosa è plausibile o dalla banca stanno cercando di tenermi il più possibile con un mutuo a tasso alto? Cosa mi consiglia? La ringrazio anticipatamente per l'aiuto.
RispondiSalve. Vorrei un chiarimento sul tema assicurativo visto che il mutuo è stato concesso e precedentemente assicurato per quale motivo in ambito di rinegoziazione la banca richiede ulteriori polizze
RispondiGentile Amato, probabilmente la condizione che la banca le pone era contenuta nel prospetto informativo che dovrebbero averle consegnato prima della stipula del contratto. Provi a rileggerlo e, nel caso non trovasse traccia di ciò, si rechi nuovamente in banca e chieda spiegazioni. Ogni condizione del contratto deve essere debitamente comunicata, altrimenti la banca è in torto.
RispondiSalve, avrei bisogno di una informazione, in fase di rinegoziare un mutuo la banca può aumentare lo spread? Io ora ho un mutuo a tasso fisso con uno spread del 1% e la banca nella fase di rinegoziazione a tasso variabile mi vuole applicare uno spread al 2,10% può farlo? Ringrazio per la risposta e saluto
RispondiGentilissimo Stefano, in fase di rinegoziazione le condizioni del mutuo possono venire riscritte. E’ quindi plausibile che la banca ne approfitti per “ritoccare” anche lo spread.
RispondiGentile Aurora, probabilmente, essendo passato del tempo, la banca ritiene che ora le condizioni generali siano cambiate e chiede ulteriori garanzie.
RispondiCara Aurora, la banca agisce in questo modo per ottenere ulteriori garanzie. Ogni istituto di credito ha le sue procedure in quanto a questo. Oltretutto la cosa è perfettamente legale, almeno stando all'ultima direttiva europea in tema di mutui, che rende legittimo per la banca abbinare prodotti finanziari diversi ai contratti di mutuo, quando questi prodotti siano "necessari" alla stipula del mutuo stesso. Le consiglio la lettura del nostro articolo a riguardo: http://www.mutui.it/mutuando/novita-su-estinzione-anticipata.html
RispondiGentile Gianpaolo, la richiesta di rinegoziazione va presentata presso la sua banca, con modalità che variano da istituto a istituto. Un accordo con il direttore è però fondamentale perché la richiesta abbia buon esito.
RispondiVolevo rinegoziare il mutuo, l'istituto mi accetta di rinegoziare riportando il mutuo nuovamente a 10 anni. Perché non mi viene calcolato dalle rate anni rimasti?
RispondiCaro Antonio, probabilmente il calcolo è stato rifatto sulle rate rimaste maggiorate degli interessi. Chieda però chiarimenti alla banca che le ha proposto il contratto.
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