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Come funziona la surroga mutuo

La surroga del mutuo, cosa bisogna sapere

5 marzo 2014

Le condizioni di mercato cambiano, si modificano le nostre disponibilità economiche e il mutuo che abbiamo acceso non ci soddisfa più. Che fare? In questi casi esiste la possibilità di chiedere la sostituzione o la surroga del mutuo, ovvero il trasferimento del contratto presso un altro istituto bancario a condizioni più favorevoli e a costo zero. Una tendenza che si rivela sempre più in aumento, in un periodo storico in cui le certezze sul mercato – e sulle finanze personali – sono un’utopia. Vediamo quindi come si fa a chiedere la surroga del mutuo, e quali sono le cose a cui prestare attenzione.

La prima ragione per cui potremmo voler cambiare mutuo è che, magari usando un comparatore on line, ci possiamo rendere conto di come il nostro attuale contratto sia meno conveniente di altri. In particolare i mutui stipulati via web non hanno nulla da invidiare ai contratti sottoscritti in filiale, e spesso sono più vantaggiosi: possono durare fino a 30 anni, coprono fino all’80% del valore degli immobili, offrono diverse opzioni per il pagamento delle rate. In più, un mutuo on line può far risparmiare molto, sia in termini assoluti (procedure più veloci, meno tempo perso in filiale) sia in termini relativi (con la comparazione on line il confronto con altri contratti permette di scegliere quello più conveniente).

Per capire quindi se sia il caso o meno di sostituire il nostro mutuo, bisogna confrontare alcuni aspetti, in particolare il tasso di interesse applicato rispetto alle condizioni di mercato attuale, l’entità delle rate rispetto al nostro reddito presente, le spese da affrontare, la durata eccetera, per capire se queste condizioni sono ancora adatte alle nostre esigenze.

In caso si trovi un’offerta più conveniente, è buona norma, prima di fuggire dalla banca presso cui abbiamo il nostro attuale contratto, provare a rinegoziare le condizioni per ottenere un mutuo migliore. Se la banca dovesse rifiutare o non proporre una valida alternativa, allora si apre la strada della migrazione verso un altro istituto di credito e un altro contratto - magari on line -, cosa che la banca di provenienza non può impedirci (mentre non è scontato che quella che abbiamo scelto come nuova controparte accetti di sostituire il nostro mutuo).

Per sostituire il mutuo ci sono due modi. Il primo, la sostituzione vera e propria, è la stipula di un contratto completamente nuovo che ci dà un finanziamento con cui estinguere il debito precedente. Il nuovo mutuo andrà poi rimborsato con condizioni diverse e rinegoziate da capo presso la nuova banca. Il secondo modo è la surroga o portabilità del mutuo, ovvero il trasferimento da una banca all’altra del vecchio mutuo, ma con la possibilità di cambiare le condizioni (ad esempio cambiare il tasso dal fisso al variabile o modificare l’entità della rata mensile o la durata), ferma restando l’ipoteca sull’immobile che si sta acquistando. Il vantaggio in questo caso è che, solitamente, i mutui per surroga presentano spread e spese periodiche inferiori, il che può permettere di ottenere un risparmio.

Secondo la legge che consente questa seconda modalità - è la Legge Bersani 40/2007 e successive modifiche – il passaggio avviene senza spese aggiuntive e senza penali. La banca quindi non deve chiedere nulla al mutuatario che trasferisce il contratto, ma l’intera pratica deve essere gestita direttamente tra gli istituti di credito coinvolti che si accolleranno tutti i costi.

Altra cosa da sapere sulla surroga, è che questa è valida solo per un importo pari alla somma residua da rimborsare alla banca precedente. Nel caso si rendesse necessario un ulteriore prestito, bisognerà stipulare un mutuo tutto nuovo.

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Commenti

  • Ma in caso di surroga, presso un altro istituto di credito serve di nuovo tutta la documentazione personale? Tipo buste paghe, mod.730,ecc...ecc...oppure è solo una pratica interna tra le due banche?
    scritto da saverio prencipe il 27/05/2014
  • Gentile Saverio, una volta individuata la banca che le interessa le consiglio di informarsi presso la stessa sulle sue procedure.
    scritto da Floriana Liuni il 11/06/2014
  • E’ possibile che dopo diciamo 5/6 anni si chieda una surroga di un mutuo e, a parità di tutte le condizioni, venga rifiutata perché l'immobile nel frattempo si è svalutato a causa della 'bolla immobiliare' ? In questo caso la surroga sarebbe solo a vantaggio di chi ne ha meno bisogno.
    scritto da sergio il 28/01/2015
  • Vorrei cambiare il mutuo
    scritto da ANTONIO quartulli il 04/02/2015
  • Gentilissimo Sergio, purtroppo tra i motivi che una banca può dare per rifiutare una rinegoziazione spicca quello dell’interesse della banca stessa.
    scritto da Floriana Liuni il 19/02/2015
  • Buongiorno, a settembre 2012 ho stipulato un mutuo con UNICREDIT per acquisto prima casa. Ad agosto 2014 sono riuscito a surrogarlo con BNL. Visto che gli spread sono in discesa, posso surrogare ancora o è necessario attendere un tempo predefinito stabilito dalla legge? Un paio di banche già da me contattate mi hanno fatto presente che è necessario attendere 24 mesi dalla prima surroga. Grazie mille
    scritto da Mario il 22/06/2015
  • Gentile Mario, i tempi di attesa variano da banca a banca. Spesso gli istituti di credito chiedono che, prima di risurrogare un mutuo già surrogato, questo sia in regolare ammortamento da almeno 12 o 24 mesi.
    scritto da Floriana Liuni il 24/06/2015
  • Sono in attesa di stipulare un contratto di surroga presso un' altra banca. E' tutto pronto per la stipula, ma purtroppo la banca originaria fa ostruzionismo. Cosa potrei fare per evitare l'ostruzionismo?
    scritto da GENNARO il 21/10/2015
  • Gentile Gennaro, contro l’ostruzionismo delle banche c’è il DL 78 del 2009, che all’articolo 2 comma 3 aggiunge ad un precedente decreto legge (in particolare al comma 5-quater dell'articolo 2 del decreto legge 185 del 29 novembre 2008) la seguente disposizione: “Nel caso in cui la surrogazione del mutuo non si perfezioni entro il termine di trenta giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente dell'avvio delle procedure di collaborazione interbancarie ai fini dell'operazione di surrogazione, la banca cedente è comunque tenuta a risarcire il cliente in misura pari all'1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Resta ferma la possibilità per la banca cedente di rivalersi sulla banca cessionaria nel caso il ritardo sia dovuto a cause imputabili a quest'ultima”. In altre parole, la sua banca originaria deve risarcirla (a costo zero per lei) per il ritardo subito nella stipula della surroga. Provi a far presente alla sua banca questa circostanza. Può vedere il decreto legge qui: http://www.governo.it/Governo/Provvedimenti/testo_int.asp?d=47454
    scritto da Floriana Liuni il 03/11/2015
  • Salve, ove presenti altri debiti, le banche possono rifiutarsi di surrogare anche se si è sempre stati bravi a pagare? Surrogando con offerta migliore si riuscirebbe pagare meglio ma le banche non lo capiscono.
    scritto da andre il 15/11/2015
  • Gentile Andre, ogni banca ha i propri criteri per definire ciò che ritiene “sicuro” o meno dal punto di vista delle garanzie.
    scritto da Floriana Liuni il 03/12/2015
  • La mia nuova banca si è rifiutata di surrogare il mio mutuo con la seguente motivazione che la cifra rimanente circa 35.000,00 euro non sono una cifra ragionevole per la banca per avere un proprio resoconto. Può succedere questo?
    scritto da giovanni il 28/01/2016
  • Gentile Giovanni, ogni banca ha i propri criteri per concedere o meno le surroghe...
    scritto da Floriana Liuni il 10/02/2016
  • Buongiorno, devo surrogare un mutuo dalla banca A alla banca B in data 17/04/2019. La banca A manda un conteggio a tale data di 68.810 € comprensivo di 94 € di Interessi. Mi chiedo dal giorno 1 Aprile al giorno 16 Aprile NON viene conteggiato anche una quota Capitale, visto che al giorno 1 Aprile il residuo era di 68.715? Grazie
    scritto da GIUSEPPE SPAGNUOLO il 04/04/2019

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Il profilo dell'autore

Mutuando di Floriana Liuni

Giornalista professionista, è tra i fondatori di Finanzaoperativa.com di cui cura le pagine di finanza personale. Contributor del mensile Patrimoni di Class Editori su temi di investimento e mercato immobiliare e del mensile Largo Consumo su temi social e di marketing, in passato ha collaborato con Radio 24, Finanza.com ed Economiaweb.it.

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