Come funziona la surroga mutuo

Le condizioni di mercato cambiano, si modificano le nostre disponibilità economiche e il mutuo che abbiamo acceso non ci soddisfa più. Che fare? In questi casi esiste la possibilità di chiedere la sostituzione o la surroga del mutuo, ovvero il trasferimento del contratto presso un altro istituto bancario a condizioni più favorevoli e a costo zero. Una tendenza che si rivela sempre più in aumento, in un periodo storico in cui le certezze sul mercato – e sulle finanze personali – sono un’utopia. Vediamo quindi come si fa a chiedere la surroga del mutuo, e quali sono le cose a cui prestare attenzione.

La prima ragione per cui potremmo voler cambiare mutuo è che, magari usando un comparatore on line, ci possiamo rendere conto di come il nostro attuale contratto sia meno conveniente di altri. In particolare i mutui stipulati via web non hanno nulla da invidiare ai contratti sottoscritti in filiale, e spesso sono più vantaggiosi: possono durare fino a 30 anni, coprono fino all’80% del valore degli immobili, offrono diverse opzioni per il pagamento delle rate. In più, un mutuo on line può far risparmiare molto, sia in termini assoluti (procedure più veloci, meno tempo perso in filiale) sia in termini relativi (con la comparazione on line il confronto con altri contratti permette di scegliere quello più conveniente).

Per capire quindi se sia il caso o meno di sostituire il nostro mutuo, bisogna confrontare alcuni aspetti, in particolare il tasso di interesse applicato rispetto alle condizioni di mercato attuale, l’entità delle rate rispetto al nostro reddito presente, le spese da affrontare, la durata eccetera, per capire se queste condizioni sono ancora adatte alle nostre esigenze.

In caso si trovi un’offerta più conveniente, è buona norma, prima di fuggire dalla banca presso cui abbiamo il nostro attuale contratto, provare a rinegoziare le condizioni per ottenere un mutuo migliore. Se la banca dovesse rifiutare o non proporre una valida alternativa, allora si apre la strada della migrazione verso un altro istituto di credito e un altro contratto - magari on line -, cosa che la banca di provenienza non può impedirci (mentre non è scontato che quella che abbiamo scelto come nuova controparte accetti di sostituire il nostro mutuo).

Per sostituire il mutuo ci sono due modi. Il primo, la sostituzione vera e propria, è la stipula di un contratto completamente nuovo che ci dà un finanziamento con cui estinguere il debito precedente. Il nuovo mutuo andrà poi rimborsato con condizioni diverse e rinegoziate da capo presso la nuova banca. Il secondo modo è la surroga o portabilità del mutuo, ovvero il trasferimento da una banca all’altra del vecchio mutuo, ma con la possibilità di cambiare le condizioni (ad esempio cambiare il tasso dal fisso al variabile o modificare l’entità della rata mensile o la durata), ferma restando l’ipoteca sull’immobile che si sta acquistando. Il vantaggio in questo caso è che, solitamente, i mutui per surroga presentano spread e spese periodiche inferiori, il che può permettere di ottenere un risparmio.

Secondo la legge che consente questa seconda modalità - è la Legge Bersani 40/2007 e successive modifiche – il passaggio avviene senza spese aggiuntive e senza penali. La banca quindi non deve chiedere nulla al mutuatario che trasferisce il contratto, ma l’intera pratica deve essere gestita direttamente tra gli istituti di credito coinvolti che si accolleranno tutti i costi.

Altra cosa da sapere sulla surroga, è che questa è valida solo per un importo pari alla somma residua da rimborsare alla banca precedente. Nel caso si rendesse necessario un ulteriore prestito, bisognerà stipulare un mutuo tutto nuovo.

5 marzo 2014 di

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