Come funziona l’ammortamento del mutuo?

Una volta stipulato il mutuo con la banca, nel contratto è indicato il prospetto del cosiddetto piano di ammortamento o piano di rimborso. La banca eroga il finanziamento con cui si procede all’acquisto della casa e poi indica gli importi che sarà necessario restituire a scadenza mensile o semestrale.

Il piano di ammortamento

La rata si compone in prevalenza di due voci: una quota capitale e una quota degli interessi, il costo cioè che ha il denaro che la banca presta al cliente per l’acquisto della casa.

Nel piano di ammortamento dunque si trovano indicate le modalità con cui procedere al rimborso del prestito; il piano contiene la suddivisione delle rate del mutuo accesso e le scadenze entro cui verrà estinto il debito contratto. Il piano di ammortamento riporta il tasso con cui è calcolato il mutuo, che sia fisso o variabile.

Le tipologie di ammortamento

Sono quattro quelle utilizzate in Italia anche se la più diffusa - e vedremo subito come si compone - è quella dell’ammortamento alla francese.

• L’ammortamento alla francese si applica sia ai mutui a tasso fisso sia a quelli a tasso variabile. Nei primi anni la quota degli interessi compone maggiormente la rata e dunque pesa di più; negli ultimi anni, invece, prevale il capitale. Ecco dunque che con il rialzo dei tassi variabile, verso la conclusione del contratto, gli aumenti potrebbero pesare in misura minore rispetto ai mutui ancora all’inizio del percorso dove il peso della parte degli interessi è più preponderante. Nel caso di un finanziamento a tasso fisso, la rata comunque resta costante per tutta la durata del piano di estinzione del mutuo per il bilanciamento delle due componenti.
• Nell’ammortamento all’italiana la quota capitale resta costante nel tempo, mentre la quota degli interessi è decrescente nel tempo. Anche in questo caso la quota di interessi sarà più bassa e le rate finali potrebbero essere più basse rispetto a quelle iniziali.
• Nell’ammortamento alla tedesca lo sviluppo, invece, è simile a quello francese ma prevede il pagamento degli interessi in anticipo; la rata resta però costante per tutta la durata del piano di estinzione del mutuo.
• L’ammortamento all’americana prevede la coesistenza, accanto alla richiesta del mutuo, di un piano di investimento. La rata è fissa ed è composta dai soli interessi: attraverso l’investimento si rimborsano le rate del mutuo.

• L’ammortamento libero infine prevede una rata composta da soli interessi calcolata sulla base del capitale residuo e periodicità del rimborso. La quota capitale può essere restituita a scelta nei limiti delle scadenze indicate nel contratto di mutuo.

  20 June 2023 di Cristina Bartelli