Mutuo per acquisto tra parenti

Compravendita immobili tra parenti: come funziona il mutuo?

La compravendita di immobili tra parenti è un’operazione finanziaria particolare, che prevede la cessione della proprietà di un’abitazione tra familiari. Esistono diverse modalità con cui un parente può subentrare a un altro, tra cui:

• donazione;
• locazione;
• cessione in comodato d’uso;
• vendita dell’immobile.

Per comprare una casa da un genitore, da uno zio oppure da un fratello o una sorella si può richiedere un mutuo per l’acquisto tra parenti. In questo modo è possibile evitare contratti di locazione, donazioni o comodati d’uso, ma purtroppo non sempre le banche accordano di buon grado questo tipo di finanziamenti.

In molti casi gli istituti di credito hanno il timore che si possa trattare di un’operazione fittizia, portata avanti solo ed esclusivamente per ottenere liquidità. Oppure possono avvertire il rischio che l’intento non sia del tutto legittimo, perché per esempio si vuole sottrarre l’immobile al pagamento delle tasse dovute tramite la donazione. Ecco perché per ottenere un mutuo per l’acquisto di un’abitazione tra parenti è necessario essere in regola con i requisiti richiesti, che non sono molto diversi da quelli pretesi per qualsiasi altro tipo di compravendita immobiliare.

Le condizioni per accendere un mutuo tra parenti

Il mutuo per la compravendita di un immobile tra parenti, per essere accordato, ha bisogno che vengano rispettate alcune condizioni imprescindibili. Innanzitutto chi acquista deve poter fornire un reddito certificato, una garanzia reddituale che permetta di pagare agevolmente le rate del finanziamento. Per farlo è necessario essere in possesso di:

• busta paga a tempo indeterminato
• dichiarazione dei redditi
• pensione

Inoltre l’importo dell’entrata periodica deve essere in grado di soddisfare agevolmente il pagamento delle rate del mutuo. In linea di massima l’importo della rata non deve superare il 20-30% del reddito netto mensile.

Un altro punto fondamentale è il prezzo di acquisto e di cessione dell’immobile. Il valore della compravendita deve risultare in linea con i prezzi di mercato, quindi bisogna evitare la vendita di abitazioni a prezzi irrisori, perché molto probabilmente in questo caso la concessione di un mutuo verrebbe subito scartata da qualsiasi istituto di credito. Se in possesso dei requisiti reddituali, e con un prezzo della casa equo, le banche possono erogare un mutuo per la compravendita di un immobile tra parenti fino al 70% del prezzo concordato.

Prima di procedere con la sottoscrizione del mutuo è consigliabile rivolgersi a un notaio, per verificare la presenza di eredi che potrebbero decidere di far valere i loro diritti sull’immobile al momento della successione.

Acquisto o donazione di un immobile tra parenti: quale conviene?

Solitamente, quando si deve passare la proprietà di un immobile all'interno della famiglia, le forme più utilizzate sono la donazione e la compravendita.

La donazione non è un'operazione del tutto gratuita, anzi, questo strumento consente di cedere un immobile senza nessuna forma di pagamento ma è sottoposto ad una tassazione importante. Infatti bisogna corrispondere il pagamento della tassa di donazione, dell'imposta ipotecaria, dell'imposta di registro e dell'imposta catastale. Gli importi sono legati al grado di parentela e possono raggiungere cifre piuttosto considerevoli.

Con la compravendita è invece possibile risparmiare sul pagamento delle imposte, riducendo il costo dell'operazione di passaggio di proprietà ai soli interessi sul mutuo. Si tratta quindi di una modalità estremamente conveniente ma che, come abbiamo visto, le banche sono restie a concedere.

Un altro vantaggio offerto compravendita di un immobile tra parenti è la scadenza dell'impugnabilità. Mentre con la donazione i parenti possono far valere i loro diritti ereditari anche dopo 20 anni, con la cessione di vendita dell'immobile questo non accade. Quindi la compravendita rimane un ottimo strumento per mettersi al riparo da possibili rivalse ereditarie. Infine l'importo del mutuo, qualora venga concesso, può essere utilizzato per qualsiasi finalità. Per esempio, è possibile effetuare una ristrutturazione, interventi di efficientamento energetico oppure solamente ottenere della liquidità a condizioni particolarmente vataggiose.