Ipoteca giudiziale sull'immobile

Cos'è l'ipoteca giudiziale

L'ipoteca giudiziale è un diritto che il nostro ordinamento attribuisce a un creditore affinché il debitore onori il suo debito. Si differenzia dagli altri tipi di ipoteche in quanto vede l'intervento di una sentenza di condanna da parte di un giudice, che rende l'ipoteca giudiziale. Vediamo dunque cos'è un'ipoteca giudiziale, come avvengono l'iscrizione e la cancellazione e quanto costano tali operazioni.

Come funziona l'ipoteca giudiziaria

L'ipoteca giudiziale si configura tecnicamente come un diritto reale di garanzia; il fine è quello di salvaguardare il creditore e il suo diritto, quello di ottenere la somma che costituisce credito nei confronti del debitore. Grazie all'ipoteca è possibile individuare, all'interno del patrimonio del debitore, uno o più beni a cui fare riferimento in caso di un suo inadempimento.

Cosa accade tuttavia se il debitore vende un bene immobile per eludere il diritto del creditore? Il diritto del creditore segue il bene, per cui anche le alienazioni dello stesso non estinguono il debito e il diritto del creditore di potersi rivalere nel confronti del soggetto inadempiente. Inoltre il primo creditore ha precedenza su quelli cronologicamente successivi. L'ipoteca non viene applicata solo sui beni immobili; in teoria potrebbe essere fatta valere su qualunque tipo di bene, come automobili, mobili di pregio e imbarcazioni.

In cosa si differenzia l'ipoteca giudiziale dalle altre ipoteche? Si ha un'ipoteca giudiziale nel momento in cui il titolo esecutivo è rappresentato dalla sentenza di un giudice, che stabilisce che il debitore debba pagare il suo debito nei confronti del creditore. Perché si abbia l'ipoteca giudiziale, imposta da un giudice, è necessario che il creditore ne avanzi richiesta. A poter richiedere un'ipoteca possono essere sia le banche che altri soggetti, come aziende o liberi professionisti che dopo aver eseguito una prestazione lavorativa non siano stati retribuiti.

Iscrizione ipoteca giudiziale: come si fa, spese e tempistiche

L'ipoteca ha nella pubblicità la sua caratteristica più rilevante, perché la sua esistenza deve essere nota al pubblico. È un modo per tutelare i soggetti che abbiano un interesse nei confronti del bene ipotecato.

L'esempio classico è quello di un appartamento in vendita, sui cui tuttavia gravi un'ipoteca. Gli acquirenti interessati all'immobile, grazie all'iscrizione dell'ipoteca sui registri della conservatoria, vengono a conoscenza dell'ipoteca; sono tutelati anche in virtù della presenza di altri soggetti che vantano un credito che quel bene potrebbe soddisfare, attraverso un'eventuale vendita. Per effettuare l'iscrizione nei pubblici registri immobiliari bisogna disporre di un titolo esecutivo, come per esempio la sentenza di un giudice. Dopo aver predisposto la nota di iscrizione, la conservatoria provvederà alla pubblicazione nel registro.

Quanto costa l'iscrizione dell'ipoteca nel registro territorialmente competente? Il costo è quantificato nella misura del 2% dell'importo per cui si procede all'iscrizione. A questa cifra si devono aggiungere il costo della tassa ipotecaria e quello dell'imposta di bollo. Oltre alla sentenza del giudice, per procedere all'iscrizione si può disporre di un decreto ingiuntivo; inoltre il debito deve ammontare a non meno di 8.000 euro.

Nel registro è possibile iscrivere più ipoteche sul medesimo bene immobile; tuttavia si configurerà una graduatoria di creditori e di ipoteche. Avrà precedenza il creditore che abbia effettuato per primo l'iscrizione: è quello che si definisce il creditore di primo grado. Le ipoteche successive potranno essere soddisfatte solo dopo che il primo creditore sarà rientrato in possesso della somma che gli era dovuta.

L'iscrizione dell'ipoteca ha efficacia per un massimo di vent'anni; una volta scaduta può essere rinnovata, per altri vent'anni, prima della scadenza, altrimenti si dovrà procedere con una nuova iscrizione.

Cancellazione ipoteca giudiziale: come si fa, costi e tempistiche

L'ipoteca giudiziale si estingue quando il debitore onora pienamente il debito nei confronti del creditore. Estinzione e cancellazione dell'ipoteca sono fatti differenti, anche se c'è da fare un distinguo doveroso: un'ipoteca può essere estinta dal pagamento del debito, ma non essere cancellata dal pubblico registro, altrimenti in tal caso si parla di ipoteca formale.

Tornando all'esempio precedente, l'acquirente dell'appartamento che scoprisse un'ipoteca formale sulla casa che desidera comprare, non procederebbe all'acquisto, non sapendo che il debito è stato estinto. Per questo è importante la cancellazione dell'ipoteca dai registri della conservatoria. Ma come si fa a cancellare un'ipoteca? Quali sono i titoli che è necessario presentare per cancellare l'ipoteca giudiziale?

I documenti sono due:

• atto del notaio: creditore e debitore possono recarsi da un notaio, che è un pubblico ufficiale, e formalizzare l'estinzione del debito e la rinuncia all'ipoteca, con una scrittura privata che il notaio autentica
• sentenza del giudice: con tale atto il giudice ordina che l'ipoteca sia cancellata, in quanto l'obbligazione è stata garantita; è il caso in cui il creditore per esempio abbia rinunciato al credito oppure perché nel frattempo si è avuta la vendita forzata del bene su cui gravava l'ipoteca

Quanto costa cancellare un'ipoteca?

Le spese di cancellazione sono a carico del debitore. Oltre ai 94 euro per gli oneri di cancelleria e per le tasse, bisogna aggiungere lo 0,5% calcolato sul debito che ha causato l'ipoteca giudiziale.

I tempi per la cancellazione dell'ipoteca giudiziale sono abbastanza lunghi, almeno rispetto a quanto avviene per gli atri tipi di ipoteca. È sempre il giudice che deve ordinare la sua cancellazione, per questo bisogna aspettare che si completino tutti i passaggi in tribunale.

C'è anche l'ipotesi che il debito sia stato estinto del tutto: in questo caso si parla di cancellazione d'ufficio, ma i tempi sono ugualmente variabili, perché dipendono dal tribunale presso cui si completa l'iter burocratico. In generale possono volerci anche molti mesi, fino ad arrivare a un anno.