Prezzo valore nell’acquisto della casa: equilibrio tra mercato e risparmio fiscale

La disciplina si applica solo alle compravendite per finalità abitative

In riferimento alle compravendite immobiliari, negli atti il prezzo d’acquisto dell’immobile non è quello utilizzato per calcolare le imposte applicabili. Perché? Ecco la spiegazione.

Prezzo-valore cos’è?

Dal primo gennaio 2006 è possibile regolare trasferimenti immobiliari calcolando il carico fiscale, ovvero le tasse da versare, sulla base del valore catastale, molto più basso rispetto agli importi di compravendita reali. Il meccanismo è stato poi esteso, dopo una decisione della corte costituzionale del 2014, anche agli acquisti di immobili che arrivino da espropriazione forzata. Si deve trattare però sempre di compravendite per unità abitative e non nell’esercizio di attività di impresa.

La norma sul prezzo-valore consente, in buona sostanza, la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale e, al contempo, l’emersione dei valori reali delle compravendite. Un dato ritenuto fondamentale dal fisco anche per evitare schemi di aggiro dell’imposizione attraverso l’indicazione di somme simulate.

Precedentemente al 2006 era prassi non regolata ma tollerata, che però poteva dar luogo a verifiche fiscali e conseguenze di aumento di carico impositivo e sanzioni fiscali, perché il rilievo dell’amministrazione era, come spiegato in precedenza, di simulare un prezzo per pagare meno tasse.

Lo stato dunque è intervenuto e, come spiega il consiglio nazionale del notariato, nella sua guida dedicata a questo particolare aspetto: “lo Stato tende una mano ai cittadini, consapevole che dall’applicazione delle norme potrà subire una riduzione di introiti tributari nel settore; i cittadini devono costituzionalmente comportarsi come tali, in quanto dalla emersione dei corrispettivi reali emerge una più trasparente visione del mercato e delle singole capacità contributive”.

A chi si applica

Lo abbiamo accennato, la disciplina di favore non si applica a tutti gli atti di compravendita immobiliari. Si applica a quelle compravendite che abbiano come destinatari privati per finalità abitative.

Più precisamente rientrano le “cessioni soggette a imposta di registro (escluse quindi le cessioni soggette a Iva) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Sono quindi soggette al prezzo-valore anche le cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di "persone fisiche" e purché soggette a imposta di registro (non Iva)”. L’applicazione dunque dell’imposta di registro alla compravendita della casa è un parametro di riconoscimento per l’applicazione della disciplina del prezzo -valore.

Su quali beni

Immobili a uso abitativo e le relative pertinenze che, lo ricordiamo, sono box, cantine, solai. Il regime di favore, lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate in suoi interventi interpretativi, si estende alle pertinenze senza limitazione di numero e anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché nell'atto di acquisto sia esplicitata la destinazione pertinenziale.

Non è una disciplina limitata alla prima casa. Dunque anche per acquisti di immobili successivi alla prima sebbene le aliquote fiscali sono ordinarie e non agevolate si potrà comunque chiedere il calcolo del dovuto sulla base del valore catastale (più basso) rispetto a quello di mercato (il prezzo di vendita dell’accordo raggiunto tra le parti).

La condizione da rispettare nell’atto di compravendita

Al momento dell’atto di acquisto la parte deve fare richiesta esplicita al notaio di riportare i dati e la richiesta è trascritta nell’atto. Il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell'atto sia indicato l’intero prezzo pattuito: "Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata.”

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16 November 2021 di Cristina Bartelli